ВС отменил отказ в признании права собственности на гостевой дом из-за отсутствия разрешения

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-110-К4; Определение СКГД ВС РФ от 4 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. (докладчик) и Кротов М.В.

Стороны: - Истец: Сариев Василий Алексеевич (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-имущественный спор о признании права собственности на недвижимое имущество (гостевой дом); вопрос о самовольной постройке и условиях её легализации.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Сариев В.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на гостевой дом, расположенный на принадлежащем ему земельном участке (кадастровый номер не раскрыт в определении). Истец указал, что: - земельный участок площадью 191 м² находится в его собственности; - на участке возведён жилой дом площадью 180,4 м² (3 этажа), завершённый в 2010 году; - объект не реконструировался и не переоборудовался; - земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2», где гостевые дома являются разрешённым видом использования; - оформить право собственности во внесудебном порядке не удалось.

Возражения ответчика: Ответчик (администрация) оспаривал право истца на основании отсутствия разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также ссылался на несоответствие параметров постройки требованиям правил землепользования и застройки (отсутствие сведений о проценте застройки, отступах от границ участков, озеленении; невозможность организации автостоянки на 7 машиномест).

Решение первой инстанции (27 октября 2020 г.): Геленджикский городской суд удовлетворил исковые требования Сариева В.А. Суд исходил из того, что возведённый истцом объект соответствует градостроительным, строительным и санитарным нормам, не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Отсутствие разрешения на строительство не признано безусловным основанием для отказа в признании права собственности.

Постановление апелляции (25 июля 2024 г.): Апелляционная коллегия Краснодарского краевого суда отменила решение первой инстанции и вынесла новое решение об отказе в иске. Апелляция указала, что возведение объекта осуществлено без получения необходимого разрешения на строительство, что является препятствием для признания права собственности.

Постановление кассации (22 октября 2024 г.): Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения, дополнительно указав на отсутствие в материалах дела сведений о максимальном проценте застройки, минимальных отступах от границ участков, проценте озеленения и невозможности организации гостевой автостоянки на 7 машиномест согласно подпункту 8 статьи 3 Правил землепользования и застройки.

Обращение в ВС РФ: Представитель Сариева В.А. подал кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, поставив вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 26 мая 2025 г. жалоба с делом передана в СКГД для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом собственника земельного участка в признании права собственности на возведённый им жилой дом и интересом органа публичной власти в соблюдении процедурных требований градостроительного законодательства (получение разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию). Конфликт касается также баланса между формальными требованиями законодательства и фактическим соответствием объекта установленным нормам безопасности и целевому назначению земельного участка.

Категория проблемы: Материально-правовая (вопросы о самовольной постройке, условиях признания права собственности на неё, требованиях к индивидуальному жилищному строительству) с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, стандарт оценки доказательств).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на СКГД в связи с необходимостью разъяснения применения норм о самовольной постройке в контексте изменений Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ), отмены требования о разрешении на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства, а также для уточнения стандарта доказывания недобросовестного поведения застройщика.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа в признании права собственности на гостевой дом, относящийся к индивидуальному жилищному строительству, если после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ такое разрешение не требуется?

2. Может ли суд отказать в признании права собственности на самовольную постройку, если единственным признаком самовольности является отсутствие разрешения на строительство, а объект соответствует установленным требованиям безопасности, целевому назначению земельного участка и не нарушает прав третьих лиц?

3. Какие условия должны быть соблюдены для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, и какова роль судебной экспертизы в установлении этих условий?

4. Может ли суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции на основании требований к параметрам постройки (процент застройки, отступы, озеленение, автостоянка), если эксперт не выявил нарушений и ответчик не оспаривал заключение экспертизы?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведён на земельном участке, в отношении которого лицо имеет права, допускающие строительство, постройка соответствует установленным требованиям безопасности и целевому назначению участка, и её сохранение не нарушает прав третьих лиц. Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство и вовсе не требуется с 2018 года. Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты, применяемый при отсутствии очевидных признаков недобросовестного поведения застройщика.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право собственника на строительство и его пределы (материальное право)

Верховный Суд применил следующие нормы:

• Статья 263 ГК РФ (п. 1): собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Вывод СКГД: Право на строительство обусловлено не только получением разрешения, но и соблюдением норм безопасности и целевого назначения участка. Разрешение — одна из форм контроля, но не единственная.

2. Определение самовольной постройки и её условия легализации

СКГД применила статью 222 ГК РФ в полном объёме:

• Абзац 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ: самовольной постройкой является здание, возведённое без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если эти требования установлены на дату начала возведения и действуют на дату выявления постройки.

• Абзац 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

• Пункт 3 ст. 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трёх условий: 1. лицо имеет права на земельный участок, допускающие строительство данного объекта; 2. на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3. сохранение постройки не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Критическое замечание СКГД: Апелляция и кассация ошибочно сосредоточились на отсутствии разрешения, не проверив наличие остальных условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.

3. Изменение требований к разрешению на строительство для индивидуального жилищного строительства

СКГД подробно разобрала изменения, внесённые Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ:

• Часть 17 ст. 51 ГрК РФ (п. I¹): выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением долевого строительства).

• Часть 15 ст. 55 ГрК РФ: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если для строительства не требуется разрешение на строительство.

• Статья 51' ГрК РФ: для осуществления строительства объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве (а не разрешение).

Вывод СКГД: С 2018 года разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию для индивидуального жилищного строительства не требуются. Гостевой дом, являющийся жилым домом, относится к индивидуальному жилищному строительству. Следовательно, апелляция и кассация ошибочно требовали наличие разрешения, которое законом не предусмотрено.

4. Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о самовольной постройке

СКГД применила ключевые положения этого постановления:

• Пункт 43: признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

• Абзац 2 п. 3: иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований, разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона) суд вправе отказать в признании права собственности.

• Абзац 2 п. 3 (переходные положения): до 1 марта 2031 г. возведение объектов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства без соблюдения порядка ст. 51' ГрК РФ и регистрация права собственности на основании технического плана и декларации являются законными действиями застройщика.

Применение СКГД: В данном деле единственным признаком самовольности является отсутствие разрешения, которое не требуется для индивидуального жилищного строительства. Нет доказательств недобросовестного поведения Сариева В.А. Напротив, он принял меры по регистрации права собственности в ЕГРН.

5. Роль судебной экспертизы и оценка доказательств

СКГД отметила, что:

• Судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (определение от 22 июля 2020 г.) для установления юридически значимых обстоятельств.

• Заключение эксперта: объект недвижимости (гостевой дом) общей площадью 294,8 м² имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

• Параметры объекта: местоположение и вид использования спорного объекта не нарушают правил землепользования и застройки.

• Отсутствие возражений: ответчик (администрация) не оспаривал заключение эксперта, не заявлял о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Критика СКГД: Апелляция и кассация ошибочно ссылались на отсутствие сведений о проценте застройки, отступах и озеленении, хотя эксперт установил соответствие объекта требованиям правил землепользования и застройки. Суды не имели оснований для отмены решения первой инстанции.

6. Регистрация права собственности в ЕГРН как подтверждение правомерности

СКГД указала, что:

• Право собственности истца на жилой дом (с присвоенным кадастровым номером) зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

• Ответчик не оспаривал правомерность возведения объекта, что свидетельствует об отсутствии явных нарушений.

Вывод: Регистрация в ЕГРН и отсутствие возражений администрации подтверждают, что объект соответствует требованиям законодательства.

7. Принцип добросовестности (статья 10 ГК РФ)

СКГД применила статью 10 ГК РФ (принцип добросовестности), указав, что суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку только при установлении факта недобросовестного поведения застройщика. В данном деле таких фактов не установлено.

8. Существенные нарушения норм права (процессуальное основание)

СКГД применила статью 390 ГПК РФ, указав, что апелляция и кассация допустили существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела:

• Неправильное применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ).
• Игнорирование изменений Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).
• Неправильное толкование требований к разрешению на строительство для индивидуального жилищного строительства.
• Отмена решения первой инстанции без учёта заключения судебной экспертизы и отсутствия возражений ответчика.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Апелляционный суд (Краснодарский краевой суд, 25 июля 2024 г.)

Ошибка 1: Неправильное применение требования о разрешении на строительство

Апелляция сосредоточилась на отсутствии разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, не учитывая, что: - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ отменил требование о разрешении для индивидуального жилищного строительства. - Гостевой дом является жилым домом и относится к индивидуальному жилищному строительству. - Для таких объектов требуется только уведомление, а не разрешение.

Характер нарушения: Существенное нарушение норм материального права (ст. 51 ГрК РФ в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ), повлиявшее на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Ошибка 2: Игнорирование условий п. 3 ст. 222 ГК РФ

Апелляция не проверила наличие всех трёх условий для признания права собственности на самовольную постройку: - Наличие прав на земельный участок, допускающих строительство (установлено). - Соответствие постройки установленным требованиям (установлено экспертизой). - Отсутствие нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью (установлено экспертизой).

Апелляция сосредоточилась только на первом признаке (отсутствие разрешения), не проверив остальные.

Характер нарушения: Существенное нарушение норм материального права (ст. 222 ГК РФ), повлиявшее на исход дела.

Ошибка 3: Отмена решения первой инстанции без учёта судебной экспертизы

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, хотя: - Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила соответствие объекта требованиям безопасности и целевому назначению. - Ответчик не оспаривал заключение эксперта. - Суд первой инстанции обоснованно опирался на экспертизу.

Характер нарушения: Существенное нарушение норм процессуального права (неправильная оценка доказательств, ст. 67 ГПК РФ), повлиявшее на исход дела.

Кассационный суд (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 22 октября 2024 г.)

Ошибка 1: Согласие с выводами апелляции без устранения нарушений

Кассационный суд согласился с выводами апелляции, не устранив допущенные ею нарушения норм материального права.

Ошибка 2: Ссылка на отсутствие сведений о параметрах постройки

Кассация указала на отсутствие сведений о проценте застройки, отступах и озеленении, хотя: - Эксперт установил соответствие объекта требованиям правил землепользования и застройки. - Ответчик не оспаривал это заключение. - Суды не имели оснований требовать дополнительные сведения, если эксперт уже подтвердил соответствие.

Характер нарушения: Существенное нарушение норм процессуального права (неправильная оценка доказательств, игнорирование заключения эксперта).

Ошибка 3: Ссылка на невозможность организации автостоянки

Кассация указала на невозможность организации гостевой автостоянки на 7 машиномест согласно подпункту 8 статьи 3 Правил землепользования и застройки, хотя: - Эксперт не выявил нарушений требований к гостевым домам. - Ответчик не заявлял о необходимости организации автостоянки как условии признания права собственности. - Это требование не входит в условия п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Характер нарушения: Существенное нарушение норм материального права (неправильное применение условий п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Общая оценка

Оба суда (апелляция и кассация) допустили существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможна защита нарушенных прав истца (ст. 390 ГПК РФ). Эти нарушения заключались в:

1. Неправильном применении требований о разрешении на строительство для индивидуального жилищного строительства.
2. Игнорировании условий п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку.
3. Неправильной оценке доказательств (заключения судебной экспертизы).
4. Отсутствии учёта Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 июля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2024 г.

2. Оставлено в силе: - Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27 октября 2020 г. об удовлетворении исковых требований Сариева В.А. о признании права собственности на гостевой дом.

3. Дело не направлено на новое рассмотрение, так как все имеющие значение обстоятельства установлены судом первой инстанции без существенных нарушений норм материального и процессуального права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт для судов при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки, в частности на объекты индивидуального жилищного строительства:

• Суды должны учитывать изменения Градостроительного кодекса РФ, внесённые Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, и не требовать разрешение на строительство для индивидуального жилищного строительства.

• Суды должны проверять все три условия п. 3 ст. 222 ГК РФ, а не сосредоточиваться только на отсутствии разрешения.

• Суды должны надлежащим образом оценивать заключения судебной экспертизы и не отменять решения первой инстанции, если эксперт подтвердил соответствие объекта требованиям безопасности и целевому назначению.

• Суды должны применять Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, которое устанавливает, что признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты, применяемый при отсутствии очевидных признаков недобросовестного поведения.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция собственника земельного участка и застройщика усиливается:

• Собственник земельного участка получает право на признание права собственности на возведённый им жилой дом, даже если он не получил разрешение на строительство, если объект соответствует установленным требованиям безопасности и целевому назначению участка.

• Стандарт доказывания недобросовестного поведения повышается: администрация (ответчик) должна доказать явное и намеренное недобросовестное поведение застройщика (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона), а не просто ссылаться на отсутствие разрешения.

• Регистрация права собственности в ЕГРН получает дополнительное значение как подтверждение правомерности возведения объекта.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которое установило:

• Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты.
• Иск подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольности является отсутствие разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры.
• Суд вправе отказать в признании права собственности только при установлении недобросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ).

Определение также учитывает переходные положения Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (части 11 ст. 24, часть 12 ст. 70), которые до 1 марта 2031 г. признают законными регистрацию права собственности на основании технического плана и декларации для объектов индивидуального жилищного строительства.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• Истец (собственник) должен доказать: 1. Наличие прав на зем