ВС РФ: отсутствие разрешения на строительство — не основание для отказа в праве собственности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-9-К4

Дата: 11 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. (судья-докладчик), Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец: Исоян Уске Барзаниевич (гражданин), впоследствии заменён правопреемником Исоян Аник Пашаевной (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание права собственности на самовольную постройку (гостевой дом); административно-правовой элемент (отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Исоян У.Б. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, возведённый на принадлежащем ему земельном участке. Истец указал, что объект капитального строительства (двухэтажный гостевой дом площадью 441,9 м², назначение — нежилое) был возведён в 2020 году без получения разрешения на строительство. Земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2», где гостевые дома являются одним из видов разрешённого использования. Истец полагал, что право собственности может быть оформлено на объект в судебном порядке несмотря на отсутствие разрешительной документации.

Возражения ответчика:

Представитель администрации муниципального образования не признал исковые требования и просил отказать в их удовлетворении. Администрация отказала в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Решение первой инстанции (14 октября 2020 г.):

Геленджикский городской суд Краснодарского края удовлетворил исковые требования Исояна У.Б. Суд исходил из того, что возведённый с соблюдением градостроительных, строительных и санитарных норм объект недвижимости не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности.

Процессуальные изменения:

Определением Геленджикского городского суда от 6 июня 2023 г. произведена замена истца Исояна У.Б. его правопреемником Исоян А.П. на основании договора дарения земельного участка от 10 марта 2023 г.

Постановление апелляции (12 марта 2024 г.):

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменило решение суда первой инстанции и вынесло новое решение об отказе в иске. Апелляционный суд указал, что возведение объекта осуществлено без получения необходимых согласований, разрешений, положительного заключения экспертизы и государственной экологической экспертизы, что создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатирующих объект и проживающих на смежных участках. Произведён поворот исполнения решения суда.

Постановление кассации (4 июля 2024 г.):

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставило апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами апелляционного суда.

Обращение в ВС РФ:

Кассационная жалоба подана от имени Исоян А.П. (правопреемника) на апелляционное определение и определение кассационного суда. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 4 февраля 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между частным интересом собственника земельного участка (введение в гражданский оборот возведённого на его земле объекта недвижимости, соответствующего техническим и безопасности требованиям) и публичным интересом администрации муниципального образования (соблюдение процедуры получения разрешения на строительство и контроль над соответствием объекта установленным нормам).

Конфликт также касается правильного применения норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) и толкования условий, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Категория проблемы:

Материально-правовая (применение норм гражданского права о самовольной постройке, условиях признания права собственности) в сочетании с процессуально-правовой (требования к обоснованности судебного решения, надлежащему исследованию и оценке доказательств, установлению юридически значимых обстоятельств).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными апелляционным судом и не исправленными кассационным судом, которые повлияли на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство самовольной постройки безусловным основанием для отказа в признании права собственности на объект, если объект соответствует требованиям безопасности и не нарушает прав третьих лиц?

2. Обязан ли суд при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку установить все юридически значимые обстоятельства, включая соответствие объекта требованиям безопасности, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, соответствие разрешённому использованию земельного участка?

3. Может ли суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, основывать свой вывод исключительно на отсутствии разрешительной документации, не проведя самостоятельного исследования доказательств о безопасности объекта и не установив наличие угрозы жизни и здоровью граждан?

4. Соответствуют ли требованиям законности и обоснованности (ст. 195 ГПК РФ) судебные акты, в которых суд не исследовал и не оценил представленные доказательства (заключение технической экспертизы) и не установил юридически значимые обстоятельства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на строительство самовольной постройки не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности. Суд обязан установить все юридически значимые обстоятельства, в том числе соответствие объекта требованиям безопасности и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Формальный подход, основанный исключительно на отсутствии разрешительной документации, недопустим и нарушает требования законности и обоснованности судебного решения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база о самовольной постройке и условиях признания права собственности

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ (определение самовольной постройки и условия признания права собственности):
• П. 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые без получения необходимых согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
• П. 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться постройкой.
• П. 3 ст. 222 ГК РФ (ключевая норма) предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трёх условий:
  1. лицо, осуществившее постройку, имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нём данного объекта;
  2. на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  3. сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод СКГД: Суд установил, что земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2», где гостевые дома являются видом разрешённого использования. Таким образом, первое условие (наличие прав на строительство) соблюдено. Однако апелляционный суд не установил наличие второго и третьего условий, что является существенным нарушением.

2. Принцип пропорциональности и разумности при применении норм о самовольной постройке

Применённые нормы:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 25:

СКГД прямо ссылается на разъяснение Пленума о том, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

Ключевой вывод Пленума: Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые препятствуют использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Применение СКГД: Верховный Суд указал, что апелляционный суд не выполнил данные разъяснения Пленума, поскольку не установил, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки.

3. Требования к обоснованности и законности судебного решения

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 195 ГПК РФ — требование о законности и обоснованности судебного решения
• Статья 196 ГПК РФ — требование о мотивированности решения
• Статья 198 ГПК РФ — требование об исполнимости решения
• Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», пп. 2 и 3:

Для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, регулирующий эти правоотношения; - установить все значимые обстоятельства; - изложить обоснование выводов в мотивировочной части; - сформулировать исполнимое решение в резолютивной части.

Вывод СКГД: Апелляционное определение и определение кассационного суда не отвечают указанным требованиям, поскольку суд апелляционной инстанции не установил юридически значимые обстоятельства о соответствии объекта требованиям безопасности.

4. Доказательства и их оценка

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 ст. 55 ГПК РФ — определение доказательств как сведений о фактах, полученных в предусмотренном законом порядке
• Часть 1 ст. 57 ГПК РФ — доказательства представляются лицами, участвующими в деле
• Статья 67 ГПК РФ — оценка доказательств судом по внутреннему убеждению
• Часть 3 ст. 86 ГПК РФ — заключение эксперта не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися доказательствами

Фактические обстоятельства:

По делу истцом было представлено заключение ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» от 5 июля 2020 г., согласно которому объект недвижимости (гостевой дом) имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Это заключение: - было представлено истцом в суд первой инстанции; - не оспаривалось ответчиком; - было признано судом апелляционной инстанции относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Критика СКГД в адрес апелляционного суда:

1. Суд апелляционной инстанции констатировал разъяснение Пленума о необходимости установления обстоятельств о безопасности объекта, но не поставил перед сторонами вопрос о предоставлении дополнительных доказательств и сам не предпринял мер к установлению значимых обстоятельств.

2. Суд указал на наличие квалифицирующих признаков самовольной постройки (отсутствие разрешения, согласований, экспертизы), но не учёл, что само по себе отсутствие разрешительной документации не является допустимым доказательством небезопасности возведённого строения.

3. Суд не привёл закон, возлагающий обязанность получить проектную документацию, положительное заключение экспертизы и государственной экологической экспертизы.

4. Суд не указал иных допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения технической экспертизы.

5. Суд не дал оценку обстоятельству, что земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2», где гостевые дома являются видом разрешённого использования.

5. Формальный подход суда как нарушение закона

Позиция СКГД:

Верховный Суд подчеркнул, что на стадии судебного разбирательства ссылка на отсутствие разрешительной документации как на единственное основание для вывода о небезопасности объекта капитального строительства указывает на формальный подход суда к разрешению спора, что недопустимо.

Суд, наделённый полномочиями и процессуальными возможностями устанавливать необходимые для правильного разрешения дела обстоятельства, при разрешении вопроса о возможности ввода самовольной постройки в гражданский оборот должен был сам определить степень безопасности её эксплуатации для жизни и здоровья третьих лиц, чего сделано не было.

6. Существенность нарушений

Применённая норма:

• Статья 390.14 ГПК РФ — основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке:

Основаниями являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Вывод СКГД:

Допущенные апелляционным судом нарушения требований о законности и обоснованности судебного акта (ст. 195 ГПК РФ), не исправленные кассационным судом, являются существенными и непреодолимыми, поскольку: - суд не установил все юридически значимые обстоятельства; - суд не исследовал и не оценил представленные доказательства; - суд применил формальный подход, не соответствующий разъяснениям Пленума ВС РФ; - эти нарушения повлияли на исход дела (отказ в иске вместо удовлетворения требований).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд)

1. Нарушение требований ст. 195 ГПК РФ (законность и обоснованность): - Суд не установил все юридически значимые обстоятельства, необходимые для разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку. - Суд не исследовал и не оценил представленное истцом заключение технической экспертизы, которое было признано судом относимым, допустимым и достоверным.

2. Нарушение требований ст. 196 ГПК РФ (мотивированность): - Суд не привёл закон, возлагающий обязанность получить проектную документацию, положительное заключение экспертизы и государственной экологической экспертизы. - Суд не указал иных допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта.

3. Формальный подход к применению норм о самовольной постройке: - Суд основал свой вывод об отказе в иске исключительно на отсутствии разрешения на строительство, не установив наличие угрозы жизни и здоровью граждан. - Суд не применил разъяснения Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, п. 25, о принципе пропорциональности и необходимости установления обстоятельств о безопасности объекта.

4. Неправильное применение ст. 222 ГК РФ: - Суд не установил наличие условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку. - Суд не дал оценку обстоятельству, что земельный участок расположен в зоне, где гостевые дома являются видом разрешённого использования (первое условие п. 3 ст. 222 ГК РФ).

5. Нарушение требований ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ: - Суд не оценил заключение эксперта в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. - Суд не поставил перед сторонами вопрос о предоставлении дополнительных доказательств.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Неисправление существенных нарушений: - Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда, не исправив допущенные им нарушения норм материального и процессуального права. - Кассационный суд не провёл самостоятельного анализа соответствия решения апелляционного суда требованиям законности и обоснованности.

2. Неприменение разъяснений Пленума ВС РФ: - Кассационный суд не указал на необходимость применения разъяснений Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о принципе пропорциональности.

Существенность нарушений в смысле ст. 387, 390.14 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - они касаются установления юридически значимых обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора; - они повлияли на исход дела (отказ в иске вместо удовлетворения требований); - они нарушают требования законности и обоснованности судебного акта, установленные ст. 195 ГПК РФ; - они не могут быть исправлены без отмены судебных постановлений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 марта 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июля 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для нового рассмотрения.

3. Восстановлено действие: - Решение суда первой инстанции (Геленджикский городской суд от 14 октября 2020 г.) об удовлетворении исковых требований восстанавливает свою силу до нового рассмотрения в апелляции.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт рассмотрения споров о признании права собственности на самовольные постройки для всех судов общей юрисдикции:

• Суды не могут основывать отказ в признании права собственности исключительно на отсутствии разрешения на строительство.
• Суды обязаны установить все юридически значимые обстоятельства, в том числе соответствие объекта требованиям безопасности.
• Суды должны исследовать и оценить представленные доказательства о техническом состоянии объекта.
• Суды не должны применять формальный подход к разрешению таких споров.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственника земельного участка (истца):

• Собственник получает возможность судебного признания права собственности на возведённый объект, если он соответствует требованиям безопасности и не нарушает прав третьих лиц.
• Снижается риск сноса объекта на основании формального отсутствия разрешения.
• Усиливается защита добросовестного собственника, который возвёл объект в соответствии с техническими нормами.

Баланс интересов:

Определение СКГД не ослабляет защиту публичного интереса (безопасность граждан, соблюдение норм), но требует его надлежащего доказывания в судебном процессе, а не формального ссылания на отсутствие разрешения.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44:

Определение СКГД развивает и конкретизирует разъяснения Пленума о принципе пропорциональности при применении норм о самовольной постройке. СКГД указывает, что суд должен применять эти разъяснения не только при решении вопроса о сносе, но и при установлении условий для признания права собственности.

Принцип добросовестности и разумности:

Определение опирается на общие принципы гражданского права (добросовестность, разумность), применяя их к ситуации, когда собственник возвёл объект в соответствии с техническими нормами, но без разрешения.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Изменение стандарта доказывания:

Определение СКГД устанавливает, что:

• Бремя доказывания наличия угрозы жизни и здоровью граждан лежит на ответчике (администрации), а не на истце.
• Истец должен доказать соответствие объекта требованиям безопасности (путём представления технической экспертизы).
• Ответчик не может ограничиться ссылкой на отсутствие разрешения; он должен представить доказательства того, что объект создаёт угрозу безопасности.

Оценка доказательств:

• Заключение технической экспертизы о соответствии объекта требованиям безопасности является допустимым и достоверным доказательством.
• Суд не может игнорировать такое заключение, если оно не опровергнуто иными доказательствами.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих случаях:

1. Признание права собственности на иные самовольные постройки (гаражи, хозяйственные постройки, жилые дома), если они соответствуют требованиям безопасности.

2. Споры о признании права собственности на объекты, возведённые с нарушением разрешительного порядка, но соответствующие техническим нормам.

3. Споры о сносе самовольных построек, где суд должен установить наличие угрозы безопасности, а не ограничиться формальным отсутствием разрешения.

4. Споры о введении в гражданский оборот объектов недвижимого имущества, где требуется установление соответствия объекта установленным требованиям.

5. Жилищные споры, связанные с перепланировкой квартир и признанием права собственности на переоборудованные помещения, если они не создают угрозы безопасности.

6. Доктринальное значение

Определение СКГД подтверждает и развивает следующие доктринальные положения:

• Принцип пропорциональности в гражданском праве: Санкции (снос объекта) должны быть соразмерны нарушению и не должны создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

• **Материально-прав