ВС РФ отменил решение о признании недействительными сделок с землёй при наличии добросовестного приобретателя

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 26-КГ24-8-К5

Дата определения: 15 апреля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Марьина А.Н., Петрушкина В.А. - Судья-докладчик: Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец (истец по первой инстанции): Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (орган государственной власти субъекта РФ) - Ответчики: администрация муниципального образования «Городской округ город Сунжа» (орган местного самоуправления); Шанхоева Аминат Алихановна, Мальсагова Хава Аликовна, Дзангиева Кэйпе Магометовна, Султыгова Зайнап Хасановна, Цечоева Лидия Ивановна, Цечоев Алаудин Магомедович, Цечоева Лидия Юсуповна, Тимерханова Фатима Мухмедовна, Баркинхоев Ибрагим Мухарбекович, Цечоев Умар Татарханович, Цечоев Ахмет Мусаевич, Шибилова Ашат Ахметовна, Цечоева Мадина Мусаевна, Нальгиев Тимур Магомедович, Цечоев Татархан Татриевич, Хамхоев Адам Алиханович, Дзангиева Вахидат Даудовна, Ганиева Хадижат Алиевна, Ганиев Илес Ямлиханович, Киева Хеди Урусхановна (граждане)

Кассационная жалоба подана: Тимеркановой Фатимой Мухмедовной (гражданка, приобретатель земельного участка по договору купли-продажи)

Категория спора: жилищно-земельный спор, связанный с признанием недействительным постановления администрации о выделении земельных участков для индивижилищного строительства, признанием отсутствующим права собственности на земельные участки, оспариванием записей в ЕГРН, применением последствий недействительности сделок (договоров купли-продажи земельных участков)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия обратилось в суд с иском о признании недействительным в части постановления администрации МО «Городской округ город Сунжа» от 6 декабря 2018 г. № 494 «О выделении однократно бесплатно в собственность гражданам муниципального образования земельных участков для индивидуального жилищного строительства» и о признании отсутствующим права собственности на земельные участки.

Основание иска: земельные участки выделены в нарушение установленного порядка предоставления земельных участков в собственность. Конкретно — ответчики (получатели участков) не состояли на учёте в качестве малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий, с заявлением о постановке на учёт не обращались, никаких документов в администрацию не направляли. В последующем спорные земельные участки были проданы по договорам купли-продажи.

Возражения ответчиков:

В материалах определения возражения ответчиков не раскрыты подробно, однако из контекста следует, что они оспаривали наличие оснований для признания постановления недействительным и аннулирования записей в ЕГРН.

Решение первой инстанции (Сунженский районный суд Республики Ингушетия, 20 октября 2023 г.):

Иск удовлетворён. Суд: - признал недействительным постановление администрации от 6 декабря 2018 г. № 494 в части выделения определённых земельных участков; - признал недействительными в силу ничтожности договоры купли-продажи земельных участков с применением последствий ничтожности сделок; - признал отсутствующим право собственности и аннулировал записи о государственной регистрации прав в ЕГРН в отношении Шанхоевой А.А., Цечоевой Л.Ю., Баркинхоева И.М., Цечоева А.М., Нальгиева Т.М., Хамхоева А.А.

Мотивы: суд исходил из того, что необходимым условием для получения бесплатно в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 23 Закона Республики Ингушетия от 14 декабря 2007 г. № 50-РЗ «О регулировании земельных отношений» является признание гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Доказательства, подтверждающие соответствие указанным условиям, в материалы дела не представлены. Сделки по отчуждению спорных земельных участков ничтожны как нарушающие требования закона и посягающие на публичные интересы.

Постановление апелляции (Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия, 26 марта 2024 г.):

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление кассации (Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, 13 августа 2024 г.):

Судебные постановления оставлены без изменения.

Кассационная жалоба:

Тимерханова Фатима Мухмедовна (последняя приобретатель земельного участка по договору купли-продажи от 18 октября 2022 г., право собственности зарегистрировано 24 октября 2022 г.) просит отменить названные судебные акты.

Передача в СКГД:

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 7 марта 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: 1. Публичного образования (Министерства и администрации) — защита публичных интересов в соблюдении установленного порядка предоставления земельных участков малоимущим гражданам, предотвращение незаконного отчуждения земель; 2. Добросовестного приобретателя (Тимерхановой Ф.М.) — защита права собственности на земельный участок, приобретённый по договору купли-продажи в результате цепочки сделок, при условии добросовестности приобретателя и надлежащей государственной регистрации.

Конфликт норм материального права: - Статьи 166–168 ГК РФ (недействительность сделок и её последствия) vs. статья 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя); - Статья 209 ГК РФ (право собственности) vs. статья 304 ГК РФ (устранение нарушений права собственности); - Статья 301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) vs. статья 302 ГК РФ (ограничение истребования в отношении добросовестного приобретателя).

Конфликт процессуально-правовой: - Надлежащее применение способов защиты права собственности (иск о признании права отсутствующим vs. иск об истребовании имущества); - Распределение бремени доказывания условий предоставления земельного участка; - Применение последствий недействительности сделки без решения о возврате имущества.

Категория проблемы: материально-правовая (с процессуально-правовыми элементами) и межотраслевая (земельное право, гражданское право, административное право).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: - о пределах применения механизма недействительности сделок при наличии цепочки сделок и добросовестного приобретателя; - о соотношении исков о признании права отсутствующим и исков об истребовании имущества; - о полномочиях органов государственной власти субъекта РФ на предъявление исков в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; - о стандартах доказывания условий предоставления земельных участков малоимущим гражданам.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Допустимо ли применение механизма недействительности сделок (ст. 166–168 ГК РФ) с аннулированием записей в ЕГРН в отношении земельного участка, если в отношении этого имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется добросовестный приобретатель, чьи права гарантируются статьёй 302 ГК РФ?

2. Какой способ защиты права собственности надлежит применять в случае, когда запись в ЕГРН о праве собственности нарушает право истца, но истец не является владеющим собственником и не может воспользоваться исками об истребовании имущества или признании права?

3. Обязаны ли судебные инстанции при разрешении спора о предоставлении земельного участка малоимущему гражданину установить наличие или отсутствие у этого гражданина в действительности права на получение участка, или достаточно формального отсутствия документов о признании малоимущим?

4. Имеет ли орган государственной власти субъекта РФ полномочия на предъявление иска в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и который предоставлен органом местного самоуправления?

5. Является ли аннулирование записи в ЕГРН о праве собственности без решения о возврате имущества надлежащим применением последствий недействительности сделки?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ занимает позицию, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, применив механизм недействительности сделок (ст. 166–168 ГК РФ) без учёта положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, согласно которым спор не может быть разрешён с применением этого механизма, если в отношении спорного имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав с учётом ст. 302 ГК РФ. Суды также не учли, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, применяемым только в случаях, когда запись в ЕГРН нарушила право истца, которое не может быть защищено специальными исками, предусмотренными гражданским законодательством. Кроме того, суды не установили надлежащим образом наличие или отсутствие у получателя земельного участка в действительности права на его получение, ограничившись формальным отсутствием документов.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы социальной политики и предоставления земельных участков

СКГД указывает, что Конституция РФ провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека (ст. 7, ч. 1 и 2 Конституции РФ). Государственная поддержка указанных категорий граждан включает в себя меры по обеспечению жилищных условий.

Согласно подп. 7 ст. 395 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ.

2. Нарушение требований части 2 статьи 56 ГПК РФ — формальное применение норм права без установления юридически значимых обстоятельств

СКГД находит, что судебные инстанции в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ допустили формальное применение нормы права, не разрешив вопроса о наличии или отсутствии у Цечоевой Л.Ю. в действительности права на получение земельного участка.

Хотя в материалах дела содержались заявления Цечоевой Л.Ю. о включении её семьи в список лиц, признанных малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий, суды формально сослались на то, что она не была включена в этот список, не установив при этом наличие или отсутствие таких оснований. Суды также не дали оценку тому, установлена ли законом очерёдность предоставления земельных участков названной категории лиц и нарушены ли предоставлением земельного участка Цечоевой Л.Ю. чьи-либо права.

3. Вопрос о полномочиях органа государственной власти субъекта РФ на предъявление иска в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена

СКГД указывает, что суды удовлетворили требования органа исполнительной власти субъекта РФ в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления, а иск предъявлен органом государственной власти субъекта РФ.

Согласно п. 2 ст. З3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, — федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии с п. 4 указанной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков в соответствии с Земельным кодексом РФ.

С учётом изложенного суду надлежало проверить наличие полномочий министерства как органа исполнительной власти субъекта РФ на предъявление иска в отношении спорного земельного участка.

4. Иск о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты права

СКГД ссылается на пункт 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г., согласно которому иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права, который применяется в случаях, когда запись в ЕГРН нарушила право истца, которое не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

СКГД указывает на следующие специальные способы защиты права собственности:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
• Статья 302 ГК РФ: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1).
• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

5. Разъяснения Пленума ВС РФ о способах оспаривания зарегистрированного права

СКГД ссылается на пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление Пленума № 10/22), согласно которому оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено, в частности, в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В силу приведённых норм права для удовлетворения требования о признании права отсутствующим суду необходимо было выяснить вопрос о правах истца на спорный участок, о наличии или отсутствии права у ответчика, а также в чьём владении находится этот участок.

6. Применение последствий недействительности сделки и статья 167 ГК РФ

СКГД указывает, что судебные инстанции, ссылаясь в обоснование аннулирования записей о праве в ЕГРН на недействительность сделок купли-продажи земельного участка, не учли, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума № 10/22, решение суда о применении последствий в виде возврата имущества само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Если же такие последствия судом не применены, то основания для внесения записей отсутствуют.

Применяя последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в публичном реестре о праве собственности Цечоевой Л.Ю. на земельный участок без решения о возвращении полученного имущества, суды не учли, что это не восстанавливает права публичного образования, а лишь привело к правовой неопределённости, поскольку данный земельный участок на момент разрешения спора находился в пользовании и владении последнего покупателя — Тимерхановой Ф.М., запись о праве которой содержится в ЕГРН.

7. Позиция Конституционного Суда РФ о цепочке сделок и добросовестном приобретателе

СКГД ссылается на Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, согласно которому не может быть разрешён спор с применением правового механизма, предусмотренного ст. 167 и 168 ГК РФ, если в отношении спорного имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учётом ст. 302 ГК РФ.

При разрешении же спора на основании ст. 302 ГК РФ подлежат установлению такие обстоятельства как возмездность сделки, наличие или отсутствие воли собственника на отчуждение имущества, добросовестность приобретателя, начало течения срока исковой давности, если о её применении заявлено ответчиком.

8. Пределы проверки в кассационном порядке

СКГД указывает, что согласно ч. 1 ст. 390 ГПК РФ судебная коллегия ВС РФ проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Поскольку судебные акты оспариваются в части требований к Цечоевой Л.Ю., Цечоеву А.М. и Тимерхановой Ф.М. в отношении земельного участка, проверка законности судебных постановлений осуществлена в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе. При этом земельный участок в данном споре является обособленным и не связан с разрешением спора о законности предоставления других земельных участков иным лицам.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД выявила следующие существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные нижестоящими судами:

1. Нарушение требований части 2 статьи 56 ГПК РФ — формальное применение норм права

Суть нарушения: Судебные инстанции формально применили норму закона о необходимости признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, не установив при этом наличие или отсутствие у Цечоевой Л.Ю. в действительности такого права.

Почему это существенно: Ч. 2 ст. 56 ГПК РФ возлагает на суд обязанность установления всех юридически значимых обстоятельств. Суды должны были проверить, имелись ли в действительности основания для предоставления земельного участка, несмотря на отсутствие формального документа о признании малоимущей. Кроме того, суды не установили, установлена ли законом очерёдность предоставления земельных участков и нарушены ли предоставлением участка Цечоевой Л.Ю. чьи-либо права.

Влияние на исход дела: Это нарушение привело к неправильному разрешению спора, поскольку суды не дали полной оценки фактических обстоятельств.

2. Неправильное применение механизма недействительности сделок при наличии цепочки сделок и добросовестного приобретателя

Суть нарушения: Суды применили механизм недействительности сделок (ст. 166–168 ГК РФ) без учёта Постановления КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, согласно которому этот механизм не может быть применён, если в отношении спорного имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав с учётом ст. 302 ГК РФ.

Почему это существенно: В данном деле имелась цепочка сделок: первоначально земельный участок был выделен Цечоевой Л.Ю., затем продан Цечоевой Л.И., затем Цечоеву А.М., который продал его Тимерхановой Ф.М. Тимерханова Ф.М. является добросовестным приобретателем, чьи права гарантируются ст. 302 ГК РФ. Применение механизма недействительности сделок нарушило её права.

Влияние на исход дела: Это нарушение привело к неправильному разрешению спора и нарушению прав добросовестного приобретателя.

3. Неправильное применение иска о признании права отсутствующим

Суть нарушения: Суды применили иск о признании права отсутствующим без установления того, что это