1. Защита права собственности при разделе земель и сделках с недвижимостью
Ключевое правило
При разрешении спора о земельном участке с неразграниченной государственной собственностью суду необходимо: - Установить, к чьим полномочиям относится распоряжение участком - Определить, какой орган власти вправе предъявлять требования - Применить статью 301 ГК РФ с соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя
Требования публично-правового образования о возврате участка не могут быть удовлетворены путём признания права отсутствующим или аннулирования записей в ЕГРН в отношении последующего приобретателя.
Фактические обстоятельства дела
Министерство имущественных отношений Республики Ингушетия требовало признать недействительным постановление администрации о выделении земельного участка гражданке Ц. для индивидуального жилищного строительства. Ц. впоследствии продала участок, который перешёл к третьему приобретателю Т. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск, аннулировав записи о праве собственности.
Позиция ВС РФ
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов, указав на следующие нарушения:
Проблема с полномочиями органа власти: Земельный участок предоставлен органом местного самоуправления, а иск предъявлен органом государственной власти субъекта РФ. Согласно пункту 2 статьи 33 Федерального закона № 137-ФЗ распоряжение участками с неразграниченной госсобственностью осуществляется органами местного самоуправления. Суд не проверил наличие полномочий у министерства.
Неправильное применение способов защиты: Требование о признании права отсутствующим — исключительный способ защиты, применяемый только когда запись в ЕГРН нарушает право истца и не может быть защищено путём признания права или истребования имущества. Суды не выяснили, в чьём владении находится участок и какие права имеет истец.
Нарушение правил о последствиях недействительности: При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить полученное (статья 167 ГК РФ). Решение суда о применении последствий в виде возврата имущества является основанием для записей в ЕГРН. Если же последствия не применены, оснований для записей нет. Аннулирование записи о праве Ц. без решения о возвращении имущества привело к правовой неопределённости, так как участок находился во владении последнего покупателя Т.
Игнорирование защиты добросовестного приобретателя: Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П спор не может быть разрешён по статьям 167–168 ГК РФ, если совершены две сделки и есть добросовестный приобретатель, которому гарантируется защита по статье 302 ГК РФ. При разрешении по статье 302 подлежат установлению: возмездность сделки, наличие воли собственника на отчуждение, добросовестность приобретателя, сроки исковой давности.
Формальное применение норм: Суды не установили, была ли Ц. включена в список малоимущих, хотя в материалах дела имелись её заявления об этом. Не разрешён вопрос о наличии у неё права на получение участка и о нарушении чьих-либо прав.
Вывод
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
2. Самовольные постройки: применение статьи 222 ГК РФ
Правило
Положения статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу. Суд не вправе отклонять заключение судебной экспертизы без специальных познаний в области строительства.
Фактические обстоятельства
Администрация городского округа требовала снести постройку на земельном участке, предназначенном для садоводства. Судебная строительно-техническая экспертиза установила, что строение: - Некапитально и не является объектом недвижимости - Не имеет прочной связи с землей - Отвечает сейсмическим, противопожарным, санитарным, строительным нормам - Расположено в пределах правомерных границ участка - Минимальные отступы соблюдены
Суд первой инстанции отказал в иске. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь только на фотоматериалы, отменил решение и удовлетворил иск.
Позиция ВС РФ
Верховный Суд отменил постановления апелляционного и кассационного судов, оставив решение первой инстанции в силе.
Правовая база: Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить здания и сооружения при соблюдении градостроительных и строительных норм и требований о назначении участка. Статья 222 ГК РФ устанавливает признаки самовольной постройки: возведение на неотведённом участке, без разрешений, с существенным нарушением норм.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что разрешение на строительство не требуется при строительстве на садовом участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.
Ошибка апелляционного суда: Суд апелляционной инстанции, не обладая специальными познаниями, отклонил экспертное заключение и пришёл к противоположным выводам, руководствуясь только фотоматериалами. Он не установил ни одного признака самовольной постройки, в том числе не доказал несоответствие объекта целевому назначению участка.
3. Раздел земельных участков сельскохозяйственного назначения
Правило
Раздел земельного участка сельскохозяйственного назначения с сохранением вида разрешённого использования и без нарушения требований к образованию участков является правомерным. Для использования земельных участков сельскохозяйственного назначения под садоводство перевод их в другую категорию не требуется.
Фактические обстоятельства
Администрация района требовала признать незаконными межевой план и раздел земельных участков, снять их с кадастрового учёта и аннулировать записи о регистрации прав. Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что решение собственника о разделе не оспорено, процедура регистрации осуществлена в установленном порядке, участки соответствуют градостроительным регламентам и не противоречат земельному законодательству.
…
