ВС РФ отменил истребование земли у добросовестных приобретателей, указав на право аренды

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ24-365-К4; Определение ВС РФ от 4 марта 2025 г. (внутрисудебный номер 23RS0043-01-2023-000752-48)

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего Асташова С.В., судей Марьина А.Н. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края (орган публичной власти; впоследствии правопреемник — администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский муниципальный округ Краснодарского края) - Ответчики: - Михнович Василий Зенонович (гражданин) - Базаев Александр Владимирович (гражданин) - Игнатюк Сергей Владимирович (гражданин) - Резник Анна Николаевна (гражданин, кассант)

Категория спора: вещно-правовой спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения; связанный спор о праве собственности на земельные участки и праве аренды; жилищно-земельный спор

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Основные события и договорные отношения

22 июня 2020 г. администрация (арендодатель) и Ельников Г.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером [не указан в открытой части] площадью 26 290 кв.м сроком на 49 лет.

7 июля 2020 г. между Ельниковым Г.В. и Михновичем В.З. заключён договор передачи прав и обязанностей по договору аренды названного земельного участка.

Судебное разбирательство по делу № 2-88/2021

Решение суда первой инстанции (4 февраля 2021 г.): Приморско-Ахтарский районный суд удовлетворил исковые требования Михновича В.З. к администрации о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и предоставить участок в собственность за плату без проведения торгов с применением кадастровой стоимости.

Исполнение решения: 25 июня 2021 г. между администрацией и Михновичем В.З. заключён договор купли-продажи земельного участка.

Апелляционное определение (2 июня 2022 г.): Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Михновича В.З.

Кассационное определение (11 октября 2022 г.): Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения апелляционное определение.

Действия Михновича В.З. до отмены решения по делу № 2-88/2021

9 сентября 2021 г. (до отмены решения суда) Михнович В.З. осуществил раздел исходного земельного участка на три земельных участка с кадастровыми номерами [не указаны в открытой части]. Исходный участок снят с кадастрового учёта 9 сентября 2021 г.

Переход прав на образованные участки

• Земельный участок с кадастровым номером [не указан] перешёл к Базаеву А.В. и Игнатюку С.В. на основании договора дарения гаража с земельным участком от 10 декабря 2021 г.
• Земельный участок с кадастровым номером [не указан] перешёл к Резник А.Н. на основании договора купли-продажи от 31 мая 2022 г.
• 4 июля 2022 г. произведён раздел участка Резник А.Н. на четыре земельных участка с кадастровыми номерами [не указаны].
• Земельный участок с кадастровым номером [не указан] остался в собственности Михновича В.З.

Судебное разбирательство по делу № 2-24/2023

Решение суда первой инстанции (2 февраля 2023 г.): Приморско-Ахтарский районный суд удовлетворил исковые требования администрации к Михновичу В.З. о признании недействительным договора купли-продажи от 25 июня 2021 г. Признан недействительным договор, применены последствия ничтожной сделки путём возложения на Михновича В.З. обязанности возвратить земельный участок администрации. На администрацию возложена обязанность возвратить Михновичу В.З. выкупную стоимость в размере 618 593 руб.

Рассмотрение дела об истребовании имущества (основное дело)

Решение суда первой инстанции (20 ноября 2023 г.): Приморско-Ахтарский районный суд удовлетворил иск администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения: - у Базаева А.В. и Игнатюка С.В. истребован земельный участок; признано отсутствующим право собственности; - у Михновича В.З. истребован земельный участок; признано отсутствующим право собственности; - у Резник А.Н. истребованы четыре земельных участка; признано отсутствующим право собственности на них.

Указано, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записей о прекращении права собственности.

Апелляционное определение (27 февраля 2024 г.): Краснодарский краевой суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Кассационное определение (11 июня 2024 г.): Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил судебные постановления без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба: Резник А.Н. просит отменить названные судебные акты.

Определение судьи ВС РФ (20 января 2025 г.): Кротов М.В. передал кассационную жалобу с делом для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

Ходатайство о замене истца (17 февраля 2025 г.): Резник А.Н. подала ходатайство в порядке ст. 44 ГПК РФ о замене истца на правопреемника в связи с принятием Закона Краснодарского края от 8 февраля 2024 г. № 5060-КЗ «О преобразовании поселений, входящих в состав муниципального образования Приморско-Ахтарский район, путём их объединения и о наделении вновь образованного муниципального образования статусом муниципального округа». Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения прекратила деятельность как юридическое лицо 27 декабря 2024 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным собственником земельных участков (администрацией) и гражданами, которые приобрели или получили в дар земельные участки, образованные в результате раздела исходного участка. Конфликт заключается в следующем:

1. Основной вопрос о законности владения: Администрация утверждала, что Михнович В.З. приобрёл исходный земельный участок без установленных законом оснований (договор купли-продажи был впоследствии признан недействительным), и поэтому все участки, образованные в результате раздела, должны быть истребованы даже у добросовестных приобретателей.

2. Конфликт между вещно-правовой защитой и правом аренды: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не учли, что на исходном земельном участке существовало право аренды, которое могло сохраняться и в отношении образованных участков, используемых ответчиками для эксплуатации расположенных на них зданий и сооружений.

3. Конфликт между защитой публичного собственника и защитой добросовестных приобретателей: Суды истребовали участки у ответчиков, которые приобрели их добросовестно и на которых расположены здания и сооружения, зарегистрированные в государственном реестре.

4. Конфликт между принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов и истребованием земли: Суды не учли, что на образованных участках расположены здания и сооружения, которые были возведены в установленном законом порядке, и право собственности на них зарегистрировано в ЕГРН.

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм ГК РФ о защите права собственности, ЗК РФ о праве аренды и принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов) и межотраслевая (взаимодействие гражданского, земельного и градостроительного законодательства).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения принципиальных вопросов о применении норм материального права при истребовании имущества из чужого незаконного владения, о соотношении права собственности на земельный участок и права аренды, о защите добросовестных приобретателей, о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов, а также о правильном применении постановлений Пленумов ВС РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть истребовано имущество из владения добросовестного приобретателя на основании того, что предшественник владельца приобрёл исходное имущество без установленных законом оснований, если на этом имуществе расположены здания и сооружения, зарегистрированные в государственном реестре?

2. Должны ли суды при рассмотрении иска об истребовании земельного участка исследовать наличие иных оснований законного владения спорным участком, в частности права аренды, которое могло сохраняться в отношении образованных участков?

3. Как применяется принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) при истребовании земельного участка, на котором расположены здания и сооружения, принадлежащие ответчику?

4. Может ли признание договора купли-продажи земельного участка недействительным исключать возможность восстановления у покупателя права аренды, которое было прекращено в связи с заключением договора купли-продажи?

5. Является ли иск о признании права отсутствующим надлежащим способом защиты при наличии специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством (иск об истребовании имущества, иск о применении последствий недействительности сделки)?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суды не исследовали наличие иных оснований законного владения спорными земельными участками (в частности, права аренды), не учли принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не дали оценку существующему праву аренды исходного земельного участка и не рассмотрели вопрос о возможности восстановления права аренды при признании недействительным договора купли-продажи. Кроме того, суды применили иск о признании права отсутствующим в качестве основного способа защиты, хотя должны были применить специальные иски об истребовании имущества или применении последствий недействительности сделки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Условие истребования имущества: требование незаконности владения ответчика

Применённые нормы: - Статья 301 ГК РФ: «Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения» - Пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Позиция ВС РФ:

ВС РФ разъяснил, что в соответствии со статьёй 301 ГК РФ имущество может быть истребовано только в том случае, если владение им ответчика является незаконным. Согласно пункту 32 Постановления Пленума № 10/22, собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворён.

Вывод: Суд первой инстанции в нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение вопрос о наличии иных оснований законного владения спорными земельными участками ответчиками.

2. Право аренды как основание законного владения земельным участком

Применённые нормы: - Пункт 4 статьи 11 ЗК РФ: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении изменённых земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов» - Пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» - Статьи 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ

Позиция ВС РФ:

ВС РФ установил, что исходный земельный участок был предоставлен уполномоченным органом администрации в аренду ООО «Кубаньзерносбыт-Экспорт», а затем ООО «АЛПК» как собственникам зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Договор аренды от 22 июня 2020 г. между администрацией и Ельниковым Г.В. недействительным по какому-либо основанию не признавался.

При разрешении вопроса об истребовании спорных земельных участков суды не дали оценки существующему праву аренды, возникшему по договору аренды от 22 июня 2020 г. исходного земельного участка, который был предоставлен уполномоченным органом для эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно пункту 4 статьи 11 ЗК РФ, при наличии установленного права аренды на исходный земельный участок, такое право может сохраняться и в отношении образованных участков, используемых ответчиками.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Вывод: Суды не исследовали вопрос о наличии права аренды как основания законного владения спорными земельными участками.

3. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов

Применённые нормы: - Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ: «Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» - Пункт 1 статьи 39² ЗК РФ: «Если иное не установлено данной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках»

Позиция ВС РФ:

ВС РФ установил, что на участках, образованных в результате раздела земельного участка, расположены здания и сооружения, которые были возведены в установленном законом порядке, право собственности на них зарегистрировано в государственном реестре. Суды, обязывая возвратить земельные участки, не учли этот факт.

Земельный участок изначально был предоставлен собственникам зданий и сооружений в порядке, предусмотренном статьёй 39 ЗК РФ, для цели эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости и является исходным по отношению к истребуемым участкам.

Вывод: Суды нарушили принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не учитывая наличие на образованных участках зданий и сооружений, принадлежащих ответчикам.

4. Восстановление права аренды при признании недействительным договора купли-продажи

Применённые нормы: - Пункт 4 статьи 11 ЗК РФ - Пункт 25 Постановления Пленума № 73

Позиция ВС РФ:

ВС РФ признал ошибочным вывод суда о том, что признание недействительным договора купли-продажи от 25 июня 2021 г. земельного участка исключает возможность восстановления у покупателя права аренды, которое было прекращено в связи с заключением договора купли-продажи в отношении того же участка.

Поскольку Михнович В.З. приобрёл в собственность здания (2-х гаражей и склада ГСМ) и подъездной путь с железнодорожным тупиком, расположенные на земельном участке, к нему как к собственнику названных выше объектов перешло и право аренды земельного участка. В связи с чем между Ельниковым Г.В. и Михновичем В.З. было заключено соглашение от 7 июля 2020 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Вывод: При разрешении вопроса об истребовании спорных земельных участков суды должны были дать оценку существующему праву аренды и возможности его восстановления.

5. Применение иска о признании права отсутствующим как исключительного способа защиты

Применённые нормы: - Пункт 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г. - Пункт 52 Постановления Пленума № 10/22

Позиция ВС РФ:

ВС РФ разъяснил, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению только если нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По настоящему делу оспаривание зарегистрированного права ответчиков на недвижимое имущество может осуществляться путём предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо применении последствий недействительности сделки, судебный акт по которому является основанием для внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Вывод: Суды удовлетворили исковые требования о признании права отсутствующим, не учитывая, что такой иск является исключительным способом защиты и подлежит применению только при наличии определённых условий.

6. Использование земельного участка в соответствии с фактическим видом разрешённого использования

Применённые нормы: - Пункт 34 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г. - Пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённого Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.

Позиция ВС РФ:

ВС РФ установил, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт 6 сентября 2007 г., предоставлен в аренду ООО «Кубаньзерносбыт-Экспорт» по договору аренды от 28 сентября 2007 г., участок имел вид разрешённого использования «под промышленными объектами». Впоследствии постановлением администрации от 22 декабря 2011 г. № 2100 вид разрешённого использования изменён на «жилищное строительство».

Согласно пункту 34 Обзора судебной практики № 3 (2019), собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешённого использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учёте и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешённого использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики от 14 ноября 2018 г., земельные участки, виды разрешённого использования которых не соответствуют изменённому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Вывод: Наличие установленных решением суда оснований для отказа Михновичу В.З. в предоставлении в собственность исходного земельного участка в связи с тем, что разрешённое его использование не соответствует цели использования, указанной в заявлении о предоставлении, не может служить основанием для истребования образованных в результате раздела участков при наличии права аренды.

7. Нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ

Применённые нормы: - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: «Суд обязан в необходимых случаях оказывать сторонам содействие в собирании и истребовании доказательств»

Позиция ВС РФ:

ВС РФ указал, что суд первой инстанции в нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение вопрос о наличии иных оснований законного владения спорными земельными участками.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Нарушение статьи 301 ГК РФ и пункта 32 Постановления Пленума № 10/22: Суды истребовали имущество, не установив, что владение ответчиков является незаконным. Суды не исследовали наличие иных оснований законного владения, в частности права аренды на исходный земельный участок, которое могло сохраняться в отношении образованных участков.

2. Нарушение пункта 4 статьи 11 ЗК РФ: Суды не учли, что при наличии установленного права аренды на исходный земельный участок, такое право может сохраняться и в отношении образованных участков, используемых ответчиками.

3. Нарушение подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ (принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов): Суды не учли, что на образованных участках расположены здания и сооружения, которые были возведены в установленном законом порядке