ВС отменил решение о возврате земли: нужна виндикация, а не признание сделки недействительной

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-292-К4; Определение СКГД ВС РФ от 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Прокурор Северского района (выступающий в интересах муниципального образования Северский район Краснодарского края) — орган публичной власти; - Ответчики: - Администрация муниципального образования Северский район Краснодарского края — орган местного самоуправления; - Тиника Кристина Григорьевна — гражданин (добросовестный приобретатель имущества).

Категория спора: Гражданско-правовой спор о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности; спор о защите права собственности муниципального образования на земельный участок; спор о виндикации имущества.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор Северского района в интересах муниципального образования Северский район обратился в суд с исковым требованием о: - признании недействительными договора аренды земельного участка от 29 мая 2019 г. и договора купли-продажи земельного участка от 6 ноября 2019 г., заключённых между администрацией и Тиникой М.А.; - применении последствий недействительности ничтожных сделок; - возврате земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части) в муниципальную собственность.

Истец полагал, что земельный участок выбыл из владения муниципального образования без законных оснований и должен быть возвращён в муниципальную собственность.

Возражения ответчика

Ответчик Тиника К.Г. возражала против удовлетворения иска, в частности, ссылаясь на пропуск срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Решение суда первой инстанции

Решение Северского районного суда Краснодарского края от 24 августа 2023 г.: Иск удовлетворён полностью.

Резолюция и ключевые мотивы: - Признаны недействительными договор аренды от 29 мая 2019 г. и договор купли-продажи от 6 ноября 2019 г.; - Применены последствия недействительности ничтожной сделки; - Суд пришёл к выводу об отсутствии у Тиники М.А. права на первоочередное получение земельного участка без торгов, поскольку её нуждаемость в улучшении жилищных условий не проверена и на учёте она не состояла; - Суд установил, что Тиника М.А. не имела реальных намерений исполнять обязанности по договору аренды, который был заключён с целью предоставления земельного участка по упрощённой процедуре в обход аукциона; - Постановление администрации от 21 мая 2019 г. и договор аренды от 29 мая 2019 г. признаны имеющими признаки ничтожной сделки; - Срок исковой давности не пропущен, поскольку о сделках прокуратуре стало известно 6 мая 2022 г.; - На Тинику К.Г. возложена обязанность освободить земельный участок от нежилого здания и передать участок администрации; - Решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности Тиники К.Г. в ЕГРН и внесения записи о праве собственности муниципального образования.

Постановление апелляционной инстанции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 января 2024 г.: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами районного суда.

Постановление кассационной инстанции

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14 мая 2024 г.: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Тиника К.Г. подала кассационную жалобу в ВС РФ с требованием об отмене судебных актов нижестоящих инстанций. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Интерес муниципального образования в защите своего права собственности на земельный участок, выбывший из его владения в результате цепочки сделок (аренда → купля-продажа между администрацией и Тиникой М.А. → купля-продажа между Тиникой М.А. и Тиникой К.Г.).

2. Интерес добросовестного приобретателя (Тиники К.Г.) в защите своего права собственности, приобретённого на основании договора купли-продажи от 29 ноября 2019 г., когда она не являлась стороной первоначальной сделки между администрацией и Тиникой М.А.

3. Конфликт норм материального права: - Статьи 166–168 ГК РФ о недействительности сделок (ничтожность vs. оспоримость); - Статья 181 ГК РФ о сроках исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной; - Статьи 301–302 ГК РФ о виндикации имущества и защите добросовестного приобретателя; - Статья 222 ГК РФ о самовольной постройке; - Статья 200 ГК РФ о сроках исковой давности для публично-правовых образований.

4. Конфликт норм процессуального права: - Статьи 38, 45 ГПК РФ о надлежащем составе сторон и праве прокурора на обращение в суд; - Статья 125 ГК РФ о представительстве муниципального образования органами местного самоуправления.

Категория проблемы

Межотраслевая проблема, затрагивающая: - материально-правовые вопросы (недействительность сделок, виндикация, добросовестность приобретателя, самовольная постройка); - процессуально-правовые вопросы (надлежащий состав сторон, представительство муниципального образования, применение исковой давности).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования и применения норм гражданского законодательства в судебной практике.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Как правильно определить начало течения срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной и применении её последствий, когда иск предъявлен прокурором в интересах муниципального образования, являющегося стороной сделки? Исчисляется ли срок со дня начала исполнения сделки (по ст. 181 ГК РФ) или со дня, когда муниципальное образование узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (по ст. 200 ГК РФ)?

2. Может ли быть применён механизм признания сделки недействительной (ст. 166–168 ГК РФ) для истребования имущества у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной первоначальной сделки, или необходимо применение виндикационного иска (ст. 301–302 ГК РФ)?

3. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении вопроса об освобождении земельного участка, на котором расположена постройка, и какова роль положений статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке в таких спорах?

4. Допустимо ли совпадение истца и ответчика в одном лице (администрация муниципального образования), когда прокурор предъявляет иск в интересах этого же муниципального образования, и какой орган должен выступать в качестве истца?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, найдя, что они допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела. СКГД установила, что при рассмотрении иска о признании сделки недействительной и применении её последствий в отношении имущества, приобретённого добросовестным приобретателем, не являющимся стороной первоначальной сделки, необходимо применять правила виндикационного иска (ст. 301–302 ГК РФ) с проверкой добросовестности приобретателя, а не механизм признания сделки недействительной. Кроме того, суды неправильно определили начало течения срока исковой давности и допустили процессуальные нарушения в составе сторон.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа сделок и критерии ничтожности

Применённые нормы: - Статья 166 ГК РФ (пункт 5) — о недействительности сделок; - Статья 168 ГК РФ (пункты 1–2) — о различии между оспоримыми и ничтожными сделками; - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 74–75).

Позиция СКГД:

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (ст. 168, п. 1 ГК РФ). Ничтожной сделка признаётся только в случае, если она нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (ст. 168, п. 2 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума № 25 (п. 74–75), под публичными интересами следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, оборону и безопасность государства, охрану окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов.

Нарушение прав муниципального образования как участника гражданского оборота не автоматически означает посягательство на публичные интересы в смысле ст. 168 ГК РФ.

2. Добросовестность сторон и недействительность сделок

Применённые нормы: - Статья 166 ГК РФ (пункт 5) — о недействительности сделок при недобросовестном поведении; - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (пункт 70).

Позиция СКГД:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (ст. 166, п. 5 ГК РФ).

Муниципальное образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице администрации принимало непосредственное участие в оспариваемых сделках и в их исполнении. Из установленных судебными инстанциями обстоятельств следует, что договоры аренды и купли-продажи были исполнены сторонами.

3. Определение начала течения срока исковой давности

Применённые нормы: - Статья 181 ГК РФ (пункт 1) — о сроке исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной; - Статья 200 ГК РФ (пункт 1) — о сроке исковой давности для публично-правовых образований; - Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (пункт 4); - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2012 г. № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (пункт 8); - Постановление Конституционного Суда РФ от 31 октября 2024 г. № 49-П.

Позиция СКГД:

Согласно ст. 181, п. 1 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и применении её последствий составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Суды пришли к неправильному выводу об исчислении срока исковой давности с момента, когда о сделках стало известно прокуратуре Северского района (6 мая 2022 г.). Правильное исчисление должно производиться со дня фактического исполнения сделок, в том числе со дня совершения действий по передаче земельного участка в собственность.

Согласно Постановлению Пленума № 43 (п. 4), в силу ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований исчисляется со дня, когда публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу.

Однако поскольку заявленное требование направлено на применение последствий недействительности сделки, стороной которой является муниципальное образование, применяются правила ст. 181 ГК РФ, а не ст. 200 ГК РФ.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 31 октября 2024 г. № 49-П указал на определённые исключения в применении общих правил исковой давности по искам прокуроров, но эти исключения в настоящем деле отсутствуют.

4. Виндикация имущества и защита добросовестного приобретателя

Применённые нормы: - Статья 301 ГК РФ — о праве собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения; - Статья 302 ГК РФ (пункт 1) — о защите добросовестного приобретателя; - Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п; - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 39).

Позиция СКГД:

Согласно ст. 302, п. 1 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путём помимо его воли.

Согласно Постановлению КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п, спор не может быть разрешён с применением правовых механизмов ст. 167–168 ГК РФ, если в отношении спорного имущества были совершены сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учётом ст. 302 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума № 10/22 (п. 39), недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Вывод СКГД: Поскольку Тиника К.Г. не являлась участником договора купли-продажи от 6 ноября 2019 г. и приобрела спорное имущество на основании договора купли-продажи от 29 ноября 2019 г., возврат спорного имущества в публичную собственность может осуществляться только с применением виндикационного иска (ст. 301–302 ГК РФ), в рамках которого обеспечивается и проверка добросовестности приобретателя.

При рассмотрении иска об истребовании имущества применяются правила ст. 200 ГК РФ об исковой давности, согласно которой срок исчисляется со дня, когда публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении своих прав и о том, кто является надлежащим ответчиком, а не правила ст. 181 ГК РФ.

5. Самовольная постройка и её правовое значение

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ (пункты 1–2) — о самовольной постройке; - Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункты 2, 5).

Позиция СКГД:

Согласно ст. 222, п. 1 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 222, п. 2 (абзац 4) ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, осуществляемому осуществившим её лицом либо за его счёт, или лицом, в собственности которого находится земельный участок, или лицом, которому такой земельный участок предоставлен во временное владение и пользование.

Согласно Постановлению Пленума № 44 (п. 5), положения ст. 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей.

Вывод СКГД: Судебные инстанции не исследовали технические характеристики возведённого на спорном земельном участке объекта и вопрос об отнесении его к объектам недвижимости. Суды не учли, что вопрос об освобождении и возврате земельного участка может быть разрешён с учётом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения (в том числе ст. 222 ГК РФ). В нарушение установленного законом порядка судебные инстанции оставили без правовой оценки применение положений ст. 222 ГК РФ при разрешении вопроса об освобождении земельного участка.

6. Надлежащий состав сторон и представительство муниципального образования

Применённые нормы: - Статья 38 ГПК РФ (части 1–2) — о сторонах в гражданском судопроизводстве; - Статья 45 ГПК РФ (часть 1) — о праве прокурора на обращение в суд; - Статья 125 ГК РФ (пункты 1–2) — о представительстве публично-правовых образований; - Статья 124 ГК РФ (пункт 1) — о равенстве публично-правовых образований в гражданском обороте.

Позиция СКГД:

Согласно ст. 45, ч. 1 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно ст. 125, п. 2 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

Согласно ст. 124, п. 1 ГК РФ, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений.

Согласно ст. 38, ч. 1 ГПК РФ, сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик. Согласно ст. 38, ч. 2 ГПК РФ, лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нём в качестве истца.

По смыслу указанных норм ответчиком является лицо, нарушающее либо оспаривающее права истца, при этом совпадение истца и ответчика недопустимо.

Вывод СКГД: По настоящему делу прокурор заявил иск в интересах МО Северский район, вследствие чего суд должен был определить орган, уполномоченный выступать в качестве истца от имени муниципального образования. Между тем администрация МО Северский район участвовала в деле в качестве ответчика, а не истца. Это является существенным процессуальным нарушением, поскольку администрация одновременно являлась и стороной оспариваемых сделок, и ответчиком по иску, предъявленному в интересах того же муниципального образования.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение критериев ничтожности сделки

Ошибка: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали договоры аренды и купли-продажи ничтожными сделками, исходя из того, что Тиника М.А. не имела реальных намерений исполнять обязанности по договору и что сделка была направлена на достижение иных правовых последствий (получение земельного участка в обход аукциона).

Почему это нарушение существенно: Согласно ст. 168, п. 2 ГК РФ и Постановлению Пленума № 25 (п. 75), ничтожной сделка является только в случае, если она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Само по себе нарушение прав муниципального образования как участника гражданского оборота не свидетельствует о посягательстве на публичные интересы. Суды не провели надлежащего анализа критериев ничтожности и неправильно применили ст. 168 ГК РФ.

2. Неправильное определение начала течения срока исковой давности

Ошибка: Суды исчислили срок исковой давности со дня, когда о сделках стало известно прокуратуре (6 мая 2022 г.), а не со дня фактического исполнения сделок (21 мая 2019 г. — дата предоставления земельного участка в аренду).

Почему это нарушение существенно: Согласно ст. 181, п. 1 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение сделки. Суды применили правила ст. 200 ГК РФ (об исковой давности для публично-правовых образований), которые не применяются к требованиям о признании ничтожной сделки недействительной. Это нарушение повлияло на исход дела, поскольку при правильном исчислении срок исковой давности мог быть пропущен (более трёх лет с момента исполнения сделки).

3. Неправильное применение механизма защиты права собственности

Ошибка: Суды применили механизм признания сделки недействительной (ст. 166–168 ГК РФ