ВС: продление срока аренды земли для жилстроительства влечет продление срока выкупа участков

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А19-23367/2023; Определение СКЭС ВС РФ № 302-ЭС24-21116

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 18 марта 2025 г.; полный текст изготовлен 1 апреля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Попова Г.Г., Хатыпова Р.А. - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» (статус: арендатор земельного участка, впоследствии — потенциальный покупатель земельных участков) - Ответчик: Акционерное общество «Дом.РФ» (статус: арендодатель, агент Российской Федерации по предоставлению федеральных земель)

Категория спора: Земельно-имущественный спор в сфере комплексного освоения территории для жилищного строительства; договорный спор о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (впоследствии — общество «Дом.РФ» в силу Федерального закона от 23 июня 2016 г. № 221-ФЗ) и закрытое акционерное общество «СибирьЭнергоТрейд» заключили договор аренды федерального земельного участка площадью 985 247 кв. м (кадастровый номер 38:06:143519:4778) в Иркутской области по результатам аукциона 30 декабря 2011 г. на срок 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор предусматривал подготовку документации по планировке территории, строительство инженерной инфраструктуры, жилищное и иное строительство с минимальным объемом 80 000 кв. м общей площади жилья и максимальным сроком строительства 10 лет с момента подписания акта приема-передачи. Права и обязанности арендатора переходили между юридическими лицами: сначала к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» (соглашение от 8 февраля 2017 г.), затем к ООО «ОмегаСтрой» (соглашение от 24 марта 2023 г.). Администрация Ушаковского муниципального образования утвердила документацию по планировке территории (постановление от 20 декабря 2012 г. № 428), предусматривавшую строительство 91 400 кв. м жилья, а затем новую документацию (постановление от 19 марта 2019 г. № 165) с объемом 180 000 кв. м. Арендатор осуществил строительство и ввел в эксплуатацию объекты жилищного строительства общей площадью не менее 80 000 кв. м, а также объекты инженерной инфраструктуры. Стороны дополнительным соглашением от 21 июля 2020 г. продлили срок договора аренды на три года (до 30 декабря 2024 г.) в соответствии с Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ. Общество «ОмегаСтрой» обратилось к обществу «Дом.РФ» с предложением заключить договор купли-продажи 32 земельных участков, образованных в границах территории комплексного освоения и предназначенных для жилищного и иного строительства. При отказе ответчика общество «ОмегаСтрой» подало иск о понуждении заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных истцом.

Процессуальная история

Арбитражный суд Иркутской области (решение от 26 апреля 2024 г.): Отказал в иске, сославшись на то, что реализация права на приобретение земельных участков поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех обязательств по договору аренды, включая строительство всего объема жилищного и иного строительства. Поскольку арендатор не исполнил все обязательства, отсутствуют правовые основания для обязания ответчика заключить договор купли-продажи.

Четвертый арбитражный апелляционный суд (постановление от 9 июля 2024 г.): Отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск. Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи подлежит заключению в отношении земельных участков, которые образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Довод ответчика о необходимости освоения всей территории и достижения всех целей предоставления основан на неверном толковании договора аренды и статьи 30.2 Земельного кодекса. Суд указал, что арендатор исполнил обязательство по строительству минимального объема жилья (80 674,28 кв. м), и дополнительное соглашение от 21 июля 2020 г. продлило не только срок аренды, но и срок комплексного освоения. Обязал общество «Дом.РФ» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи на условиях истца.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (постановление от 3 октября 2024 г.): Отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд округа не согласился с выводом апелляционного суда о том, что продление срока аренды повлекло продление срока комплексного освоения. Суд указал, что положения части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не означают автоматического продления срока комплексного освоения. Срок комплексного освоения истек в декабре 2021 г., и его истечение является основанием для прекращения прав на земельные участки, на которых не завершено строительство.

Передача в СКЭС ВС РФ: Определением судьи ВС РФ от 17 февраля 2025 г. кассационная жалоба общества «ОмегаСтрой» вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор сосредоточен на толковании взаимосвязи между двумя правовыми механизмами: (1) правом арендатора на приобретение в собственность земельных участков, образованных в границах территории комплексного освоения, предусмотренным пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.), и (2) правом на продление срока договора аренды в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ в условиях чрезвычайных обстоятельств (пандемия COVID-19).

Конфликт интересов: С одной стороны, интерес арендатора (застройщика) в реализации инвестиционного проекта и получении земельных участков для завершения строительства; с другой стороны, интерес публичного собственника (агента государства) в полном исполнении всех условий договора аренды до предоставления земельных участков в собственность.

Конфликт норм и подходов: Суд округа применил формальный подход, разделив срок аренды и срок комплексного освоения как независимые параметры, и пришел к выводу, что продление одного не влечет продление другого. Апелляционный суд применил субстанциальный подход, исходя из единства целей комплексного освоения и необходимости обеспечить арендатору возможность реализовать свое право на выкуп при соблюдении минимальных условий договора.

Принципиальное значение: Дело имеет значение для унификации судебной практики по применению Закона № 98-ФЗ к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным до 1 марта 2015 г., и для определения баланса между правами публичного собственника и инвестиционными интересами застройщиков в условиях чрезвычайных обстоятельств.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Влечет ли продление срока договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ, продление срока комплексного освоения и, соответственно, срока для реализации арендатором исключительного права на приобретение в собственность образованных земельных участков?

2. Какие условия и обстоятельства необходимо установить суду при разрешении спора о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков, образованных в границах территории комплексного освоения, и какие условия должны быть включены в договор купли-продажи на основании пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса и условий договора аренды?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Продление срока договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных статьей 30.2 Земельного кодекса мероприятий по комплексному освоению, в том числе продление срока строительства и возможность реализации исключительного права на выкуп образованных земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 Земельного кодекса. При разрешении спора о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков суд должен учитывать не только наличие оснований для выкупа, но и надлежащим образом определить условия договора, включая этапы строительства, сроки и меру ответственности, в соответствии с положениями договора аренды и аукционной документации, а также требованиями законодательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применимое законодательство и переходные положения

Нормативная база: Согласно части 14 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», отношения, связанные с реализацией положений договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключенных до дня вступления в силу этого закона (до 1 марта 2015 г.), регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в том числе положениями статьи 30.2 Земельного кодекса.

Вывод СКЭС: Договор аренды от 30 декабря 2011 г. регулируется Земельным кодексом в редакции, действовавшей на момент его заключения, что обеспечивает стабильность правового режима и защиту инвестиционных ожиданий сторон.

2. Содержание исключительного права на выкуп земельных участков по статье 30.2 Земельного кодекса

Нормативное содержание: Пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса предусматривает, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков обладает исключительным правом на приобретение в пределах срока действия договора аренды в собственность участков, образованных из исходного участка, предоставленного для осуществления жилищного или иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Корреспондирующая обязанность: Установленному законом праву на приобретение арендатором в собственность земельных участков корреспондирует обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Судебный контроль: При передаче спора о заключении договора на рассмотрение суда иск о понуждении заключить договор подлежит удовлетворению при установлении судом наличия предусмотренных законом оснований и условий для заключения такого договора.

3. Применение Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ к договорам комплексного освоения, заключенным до 1 марта 2015 г.

Нормативное содержание Закона № 98-ФЗ: Часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает право арендатора требовать продления договора аренды публичного земельного участка на срок до 3 лет при наличии следующих условий: - договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации; - на дату обращения арендатора срок действия договора не истек либо в суд не заявлено требование о расторжении договора; - на дату обращения у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства.

Применение к договорам комплексного освоения: Положения Закона № 98-ФЗ применяются также к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 1 марта 2015 г. (определение СКЭС ВС РФ от 27 сентября 2022 г. № 306-ЭС22-3436).

Цель и смысл закона: Конституционный Суд РФ в определении от 29 сентября 2022 г. № 2410-О указал, что части 6 и 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ призваны обеспечить защиту и восстановление имущественных прав арендаторов, поскольку при заключении таких договоров они планировали использовать земельные участки в течение всего срока аренды, но были лишены такой возможности по обстоятельствам, связанным с мероприятиями по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

Баланс интересов: Часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ преследует цель выравнивания баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, при которых эффективное исполнение договора в течение его заранее установленного срока было объективно затруднено (определение КС РФ от 30 мая 2023 г. № 1219-О).

4. Взаимосвязь между продлением срока аренды и сроком комплексного освоения

Критическое замечание СКЭС: Суд округа ошибочно разделил срок аренды и срок комплексного освоения как независимые параметры, не учитывая сущность правоотношений по комплексному освоению.

Субстанциальный подход: Продление срока аренды участка, предоставленного для комплексного освоения территории, без возможности использования участка в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 1 марта 2015 г. регулировались положениями статьи 30.2 Земельного кодекса.

Логическое следствие: Таким образом, продление по правилам статьи 19 Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 Земельного кодекса мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 Земельного кодекса.

Антиабузивная оговорка: Иное толкование противоречит целям принятия Закона № 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.

5. Принцип добросовестности и правило эстоппель

Нормативная база: Пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Конституционное измерение: С учетом положений статьи 75.1 Конституции РФ принцип добросовестности является одним из элементов публичного порядка Российской Федерации (пункт 5.2 постановления КС РФ от 3 октября 2023 г. № 46-П).

Критерий оценки: Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Правило эстоппель: Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности. Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Применение к делу: Общество «Дом.РФ» согласовало новую документацию по планировке территории (2019 г.), предусматривавшую увеличение объема жилищного строительства, и предоставило арендатору согласие на образование земельных участков путем перераспределения ранее сформированных участков, что подтверждает согласие на возведение дополнительного объема жилищного строительства. Отказ от заключения договора купли-продажи после таких действий противоречит принципу добросовестности.

6. Публичные интересы и цели комплексного освоения

Нормативная база: Положения Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», в рамках которого общество «Дом.РФ» выступает агентом Российской Федерации и осуществляет функции по предоставлению федеральных земель для строительства, призваны обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию гарантий, закрепленных в статьях 7 и 40 Конституции РФ (определения КС РФ от 23 апреля 2013 г. № 533-О, от 23 апреля 2015 г. № 915-О).

Градостроительные принципы: Согласно пункту 1 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

Смысл комплексного освоения: По смыслу как ранее действовавшего земельного законодательства, так и действующего в настоящее время градостроительного законодательства предоставление незастроенного публичного земельного участка для комплексного освоения направлено на обеспечение развития территории и ее благоустройства, создание благоприятных условий проживания граждан на данной территории путем возведения объектов жилищного и иного строительства, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки территории.

Взаимность обязательств: В результате исполнения сторонами обязательств по комплексному освоению территории достигаются как цели, преследуемые публичным органом за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, строительства объектов инфраструктуры, благоустройства в границах предоставленной застройщику территории, так и цели, преследуемой застройщиком по получению земельных участков в границах предоставленной территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Корреспондирующие обязанности: Исполнение застройщиком обязательств за счет собственных средств по подготовке градостроительной документации территории, формированию, постановке на кадастровый учет образованных в границах территории участков, строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передаче их в публичную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций влечет исполнение арендодателем (публичным собственником или лицом, выступающим в качестве его агента) корреспондирующей обязанности по предоставлению земельных участков для строительства иных капитальных объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

7. Условия реализации права на выкуп и исполнение минимальных обязательств

Фактические обстоятельства (установлены судами и не оспариваются ответчиком): - Арендатор осуществил раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории - Проведен государственный кадастровый учет образуемых участков - Осуществлено строительство и введено в эксплуатацию минимального объема общей площади жилья, предусмотренного условиями договора аренды и аукционной документации (80 674,28 кв. м при требуемых 80 000 кв. м) - Построены объекты инженерной инфраструктуры (водопроводные сети, водозаборные узлы, канализационно-напорная станция, сети дождевой канализации, канализационный коллектор, воздушные линии электропередачи, кабельные линии, трансформаторные подстанции и иные объекты инфраструктуры и благоустройства)

Вывод СКЭС: Исходя из положений статьи 34 Закона № 171-ФЗ, статьи 30.2 Земельного кодекса с учетом исполнения арендатором обязательства по предусмотренному аукционной документацией и условиями договора аренды минимальному объему строительства, общество «ОмегаСтрой» обладает предусмотренным статьей 30.2 Земельного кодекса и условиями договора аренды исключительным правом на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования.

Отсутствие условия о полном завершении строительства: Вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что истец не вправе приобрести в собственность земельные участки, поскольку им не завершено строительство всех запланированных объектов инженерной инфраструктуры и жилых объектов, противоречит положениям пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса. В данной норме отсутствует такое условие для реализации исключительного права на приобретение в собственность указанных участков, как завершение строительства всех запланированных объектов.

Логика закона о переходе застроенных участков: После завершения строительства многоквартирных домов земельные участки, занятые домами, не подлежат выкупу, поскольку в силу закона переходят в собственность собственников помещений в этих домах. Следовательно, требование о полном завершении строительства всех объектов перед выкупом незастроенных участков логически невозможно и противоречит закону.

Обстоятельства, затруднившие исполнение: Арендатор, предпринимая все зависящие от него (разумные) меры по осво