ВС отменил решение о признании недействительными сделок по земельному участку инвалида

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ24-367-К4

Дата: 25 февраля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Марьина А.Н.

Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец: Прокурор Северского района Краснодарского края (орган публичной власти, действующий в защиту интересов неопределённого круга лиц) - Ответчики: - Администрация муниципального образования Северский район Краснодарского края (орган публичной власти) - Паремузян Арам Аркадиевич (гражданин, ребёнок-инвалид, представляемый матерью Паремузян Т.В.)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с признанием недействительности сделок (договора аренды и договора купли-продажи земельного участка), предоставленного на льготных основаниях инвалиду; защита прав инвалидов; публично-правовой интерес муниципального образования.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Северского района обратился в суд с иском к администрации МО Северский район и Паремузяну А.А., требуя признать недействительными сделки, в результате которых земельные участки выбыли из муниципальной собственности без законных оснований, и возвратить их в муниципальную собственность.

Фактические обстоятельства: - Постановлением администрации МО Северский район от 23 января 2020 г. № 95 на основании ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» земельный участок (площадь 5 000 м²) предоставлен Паремузяну А.А. (ребёнку-инвалиду) с разрешённым видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства». - В тот же день заключён договор аренды указанного участка между администрацией и Паремузяном А.А. - 3 марта 2020 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности Паремузяна А.А. на хозяйственное строение (хозблок) площадью 1,3 м², расположенное на данном участке. - 23 марта 2020 г. на основании постановления администрации МО Северский район от 23 марта 2020 г. № 514 заключён договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 28 758 руб. - Впоследствии земельный участок разделён на два участка, оба зарегистрированы в собственности Паремузяна А.А.

Решение первой инстанции (14 сентября 2023 г.):

Северский районный суд Краснодарского края удовлетворил иск прокурора. Суд пришёл к выводам: - Администрация при предоставлении участка в аренду без проведения торгов не установила нуждаемость Паремузяна А.А. в улучшении жилищных условий; на соответствующем учёте он не состоял. - Договор аренды является ничтожной сделкой, совершённой без намерения использовать участок по назначению и исполнять обязанности по договору, фактически направленной на достижение иных правовых последствий. - Регистрация права собственности на вспомогательный объект (хозблок) площадью 1,3 м² не могла являться основанием для предоставления в собственность без торгов земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь строения.

Апелляционное определение (6 февраля 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Определение кассационной инстанции (18 июня 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставила решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба:

Паремузян А.А. (через законного представителя Паремузян Т.В.) подал кассационную жалобу с требованием отмены всех судебных актов.

Передача в ВС РФ:

Определением судьи ВС РФ Киселёва А.П. от 13 января 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом муниципального образования (защищаемым прокурором) в возврате земельного участка в муниципальную собственность и правом инвалида на первоочередное получение земельного участка на льготных основаниях без проведения торгов. Конфликт касается:

1. Материально-правовой аспект: Может ли быть признана ничтожной сделка (договор аренды и купли-продажи земельного участка), заключённая на основании федерального закона, предоставляющего инвалидам право на первоочередное получение земельных участков, если администрация не проверила нуждаемость инвалида в улучшении жилищных условий?

2. Процессуально-правовой аспект: Имеет ли прокурор охраняемый законом интерес для предъявления требования о признании недействительной сделки, если муниципальное образование (ответчик) не настаивает на удовлетворении исковых требований? Надлежащим ли образом определены интересы, в защиту которых действует прокурор?

3. Межотраслевой аспект: Как согласуются нормы земельного законодательства (ст. 39 ЗК РФ, предусматривающая исключение из требования проведения торгов для лиц с правом на первоочередное получение участков) с нормами гражданского права о недействительности сделок (ст. 166–168 ГК РФ)?

Категория проблемы: Материально-правовая и процессуально-правовая.

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных всеми тремя судебными инстанциями, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования применимых норм.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли договор аренды земельного участка, предоставленного инвалиду на основании ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» без проведения торгов в соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 39 Земельного кодекса РФ, быть признан ничтожной сделкой только на том основании, что администрация не проверила нуждаемость инвалида в улучшении жилищных условий?

2. Может ли договор купли-продажи земельного участка быть признан недействительным на том основании, что на участке возведено только вспомогательное сооружение (хозблок), а не жилой дом, если разрешённое использование участка предусматривает возможность размещения вспомогательных сооружений?

3. Имеет ли прокурор охраняемый законом интерес для предъявления требования о признании недействительной сделки в защиту интересов неопределённого круга лиц, если муниципальное образование (ответчик) не настаивает на удовлетворении исковых требований и не определены конкретные права третьих лиц, нарушенные сделкой?

4. Надлежащим ли образом суд первой инстанции установил и оценил обстоятельства, касающиеся проведения администрацией необходимых проверок и административных процедур при предоставлении земельного участка инвалиду?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил все судебные акты нижестоящих инстанций, найдя, что они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. Суд установил, что договоры аренды и купли-продажи земельного участка, предоставленного инвалиду на основании федерального закона, не могут быть признаны ничтожными только на том основании, что администрация не проверила нуждаемость инвалида в улучшении жилищных условий или что на участке возведено вспомогательное сооружение, а не жилой дом. Суд также указал на процессуальные нарушения, связанные с недостаточной определённостью интересов, в защиту которых действует прокурор, и отсутствием надлежащей проверки возражений ответчика.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм земельного законодательства и исключение из требования проведения торгов

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 39 Земельного кодекса РФ: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи. - Подпункт 14 п. 2 ст. 39 ЗК РФ: договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ. - Статья 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»: инвалидам и семьям, имеющим в своём составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Позиция ВС РФ:

Суд подчеркнул, что земельный участок был предоставлен Паремузяну А.А. именно на основании ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов, что давало ему право на первоочередное получение участка без проведения торгов в соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 39 ЗК РФ. Таким образом, заключение договора аренды без проведения торгов было законным и соответствовало федеральному законодательству.

2. Критика вывода судов о необходимости проверки нуждаемости в улучшении жилищных условий

Нормативная база: - Часть 3 ст. 52 Жилищного кодекса РФ: принятие на учёт граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан, поданных в установленном порядке.

Позиция ВС РФ:

Суд указал, что нижестоящие суды ошибочно сделали вывод о том, что администрация должна была установить нуждаемость Паремузяна А.А. в улучшении жилищных условий как условие предоставления земельного участка на льготных основаниях. Однако:

• Суды при рассмотрении дела установили, что земельный участок был предоставлен как ребёнку-инвалиду на основании ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов, а не на основании жилищного законодательства.
• Факт того, что администрация не проверила нуждаемость, сам по себе не свидетельствует о том, что Паремузян А.А. в улучшении жилищных условий не нуждался.
• Суды не проверили и не получили оценку этого обстоятельства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ (оценка доказательств по внутреннему убеждению судьи).

3. Применение норм гражданского права о недействительности сделок

Нормативная база: - Статья 166 ГК РФ: требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. - Статья 167 ГК РФ, ч. 3: требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. - Статья 168 ГК РФ, п. 2: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Позиция ВС РФ:

Суд отметил, что согласно ст. 166 ГК РФ лицо, заявившее требование о признании сделки недействительной, должно иметь охраняемый законом интерес материально-правового характера, который должен быть подтверждён соответствующими доказательствами. Должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

4. Применение Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г.

Нормативная база:

Пункты 71, 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

• Пункт 71: оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• Пункты 74, 75: ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами следует понимать интересы неопределённого круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Позиция ВС РФ:

Суд применил эти разъяснения для анализа того, может ли договор аренды быть признан ничтожной сделкой. Суд пришёл к выводу, что нижестоящие суды не установили наличие явно выраженного запрета закона, нарушенного при заключении договора аренды. Напротив, договор был заключён в соответствии с федеральным законодательством.

5. Анализ правомерности договора купли-продажи земельного участка

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 39 ЗК РФ: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. - Пункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ: земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования. - Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 (классификатор разрешённых видов использования земельных участков): разрешённый вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства» предполагает возможность использования участка не только путём размещения жилого дома, но и путём производства сельскохозяйственной продукции, размещения гаража и иных вспомогательных сооружений и/или содержания сельскохозяйственных животных.

Позиция ВС РФ:

Суд критиковал вывод нижестоящих судов о том, что договор купли-продажи земельного участка является недействительным только потому, что на участке возведено вспомогательное сооружение (хозблок), а не жилой дом. Суд указал:

• Паремузян А.А. имел право на приобретение земельного участка в собственность как собственник здания (хозблока), расположенного на этом участке, в соответствии с п. 1 ст. 39 ЗК РФ.
• Закон не содержит характеристик зданий и сооружений, которые ограничивали бы это право размерами возводимых строений и их соотношением с размерами земельного участка.
• Разрешённое использование участка («для ведения личного подсобного хозяйства») не запрещает возведение только вспомогательных сооружений без жилого дома.
• Вывод судов о признании договора купли-продажи недействительным не обоснован.

6. Процессуальные нарушения: требования к исковому заявлению прокурора

Нормативная база: - Часть 1 ст. 45 ГПК РФ: прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. - Часть 3 ст. 131 ГПК РФ: в исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределённого круга лиц, должно быть указано, в чём конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

Позиция ВС РФ:

Суд выявил существенное процессуальное нарушение:

• Прокурор не указал в исковом заявлении, в чьих именно интересах он действует (в интересах муниципального образования, неопределённого круга лиц или иных лиц).
• Суд первой инстанции не прояснил этот вопрос.
• Решением суда земельный участок возвращён в собственность муниципального образования, являющегося ответчиком по делу и не настаивавшего на удовлетворении исковых требований.
• Обязанности распорядиться находящимся в собственности конкретным земельным участком путём предоставления его другим лицам на муниципальный орган законом не возложена (ст. 209 ГК РФ).
• Суд не определил, каким образом, какие именно и чьи права будут восстановлены.

7. Недостаточная проверка возражений ответчика

Позиция ВС РФ:

Суд отметил, что не были проверены и не получили оценку возражения ответчика относительно того, что ранее с аналогичным иском к Паремузяну А.А. уже обращалась администрация МО Северский район (являвшаяся изначально собственником земельного участка), однако впоследствии от исковых требований отказалась, о чём имеется вступивший в законную силу судебный акт. Это обстоятельство имело существенное значение для разрешения спора.

8. Отсутствие доказательств противоправных действий администрации

Позиция ВС РФ:

Суд указал, что:

• Факт того, что Паремузяном А.А. (в чьих интересах действовала законный представитель) в администрацию была предоставлена ложная информация, судами не устанавливался, и прокурор в исковом заявлении на это не ссылался.
• Администрацией МО Северский район оснований для отказа в предоставлении земельного участка по договору аренды на льготных основаниях не было установлено ни при заключении договоров, ни в последующем.
• Никаких проверок по факту противоправных действий со стороны сотрудников администрации не проводилось, к административной или уголовной ответственности никто не привлекался.
• Эти обстоятельства судебными инстанциями оставлены без внимания и оценки в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, что нельзя признать правильным.

9. Надлежащее проведение административных процедур

Позиция ВС РФ:

Суд установил, что необходимые проверки и административные процедуры, включая проверку наличия у Паремузяна А.А. как у инвалида права на получение земельного участка на льготных основаниях, предшествовавшие заключению спорных договоров, проведены администрацией надлежащим образом и в установленном порядке. Доказательств иного в материалах дела не имеется, и сомнений у администрации в законности и обоснованности своих действий не вызвали.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Ошибочное применение критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий - Нижестоящие суды ошибочно применили критерий нуждаемости в улучшении жилищных условий (из жилищного законодательства) к сделке, заключённой на основании Закона о социальной защите инвалидов. - Это нарушило ст. 17 Федерального закона № 181-ФЗ и подп. 14 п. 2 ст. 39 ЗК РФ, которые не предусматривают такого условия для предоставления земельного участка инвалиду.

2. Неправомерное признание договора аренды ничтожной сделкой - Суды не установили наличие явно выраженного запрета закона, нарушенного при заключении договора аренды. - Договор был заключён в соответствии с федеральным законодательством (подп. 14 п. 2 ст. 39 ЗК РФ). - Это нарушило ст. 168 ГК РФ и пп. 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25.

3. Неправомерное признание договора купли-продажи недействительным - Суды ошибочно сделали вывод о том, что договор купли-продажи может быть признан недействительным только потому, что на участке возведено вспомогательное сооружение, а не жилой дом. - Это нарушило п. 1 ст. 39 ЗК РФ, которая предоставляет право на приобретение земельного участка собственнику здания или сооружения, расположенного на этом участке, без ограничения по типу сооружения. - Это нарушило пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и классификатор разрешённых видов использования, предусматривающий возможность размещения вспомогательных сооружений на участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Нарушение требований к исковому заявлению прокурора (ч. 3 ст. 131 ГПК РФ) - Прокурор не указал в исковом заявлении, в чьих именно интересах он действует. - Суд первой инстанции не прояснил этот вопрос. - Это нарушило требование о конкретизации интересов, подлежащих защите.

2. Отсутствие охраняемого законом интереса (ст. 166 ГК РФ) - Суд не определил, какие конкретные права третьих лиц нарушены сделкой. - Муниципальное образование (ответчик) не настаивало на удовлетворении исковых требований. - Не определено, каким образом и чьи права будут восстановлены.

3. Нарушение требований к оценке доказательств (ст. 67 ГПК РФ) - Суды не проверили и не получили оценку обстоятельств, касающихся:

   • Проведения администрацией необходимых проверок и административных процедур.
   • Наличия или отсутствия нуждаемости Паремузяна А.А. в улучшении жилищных условий.
   • Предоставления ложной информации администрации.
   • Противоправных действий сотрудников администрации.
   • Это нарушило требование о полноте и всесторонности рассмотрения дела.

4. Недостаточная проверка возражений ответчика - Суды не проверили и не оценили возражение ответчика о том, что администрация ранее отказалась от аналогичного иска, о чём имеется вступивший в законную силу судебный акт. - Это обстоятельство имело существенное значение для разрешения спора.

Характер нарушений в смысле ст. 390 ГПК РФ:

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как: - Повлияли на исход дела (привели к удовлетворению иска прокурора). - Без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Паремузяна А.А. (