ВС РФ: собственник дома, унаследовавший его до 2001 года, имеет право на регистрацию земли без решения администрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ24-312-К4

Дата: 4 февраля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Горшков В.В., Киселёв А.П. - Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец: Алексеев Евгений Константинович (гражданин РФ, собственник доли жилого дома) - Ответчик 1: Администрация г. Сочи (орган публичной власти) - Ответчик 2: Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти) - Третье лицо: Руппель А.В. (гражданин, сособственник жилого дома на 40/100 доли)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; признание права собственности на земельный участок; административно-правовой элемент (отказ органов публичной власти в предоставлении земли в собственность).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Алексеев Е.К. обратился в суд с иском к администрации г. Сочи и администрации федеральной территории «Сириус» о признании за ним права собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, в котором ему принадлежит доля (60/100) в праве собственности на само здание. Истец исходил из того, что собственнику здания должно принадлежать право на получение в собственность находящегося под ним земельного участка.

Фактические обстоятельства

• 1993 г. — Трофан Т.Д. получила квартиру в частную собственность по договору приватизации жилья (№ 162 от 23 сентября 1993 г.)
• 3 апреля 2013 г. — смерть Трофан Т.Д.
• После 2013 г. — Алексеева М.Б. унаследовала квартиру
• 2 июня 2015 г. — решением Адлерского районного суда установлен юридический факт принадлежности квартиры Алексеевой М.Б.
• 28 июня 2016 г. — решением Адлерского районного суда признано право собственности Алексеевой М.Б. на 60/100 доли жилого дома, Руппель А.В. — на 40/100 доли
• 3 декабря 2019 г. — Алексеева М.Б. подарила Алексееву Е.К. свои доли (60/100) в праве собственности на жилой дом
• 3 июля 2017 г. и 7 октября 2019 г. — администрация г. Сочи и администрация Адлерского района отказали в предоставлении земельного участка в собственность
• 30 ноября 2021 г. — Хостинский отдел управления Росреестра отказал в государственной регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов и отсутствие заявления от Руппель А.В.

Решение суда первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи, решение от 29 мая 2023 г.: Отказано в удовлетворении иска. Суд исходил из того, что спорный земельный участок в установленном порядке не сформирован, органами местного самоуправления не предоставлялся, истец не обращался в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 декабря 2023 г.: Оставлено без изменения решение суда первой инстанции. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г.: Оставлены без изменения решение суда первой инстанции и апелляционное определение.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба Алексеева Е.К.: Поставлен вопрос об отмене всех судебных актов нижестоящих судов.

Определение судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 21 августа 2024 г.: Восстановлен срок подачи кассационной жалобы.

Определение судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 23 декабря 2024 г.: Кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом гражданина (собственника доли жилого дома) в получении права собственности на находящийся под домом земельный участок и позицией органов публичной власти, отказывающих в таком предоставлении со ссылкой на отсутствие надлежащего оформления земельного участка и необходимость обращения в уполномоченный орган.

Конфликт также касается толкования норм Земельного кодекса РФ и Федерального закона № 137-ФЗ о введении ЗК РФ в действие: имеет ли гражданин, унаследовавший право собственности на жилой дом (чьё право возникло до введения ЗК РФ в действие), право на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа и без обращения в администрацию.

Категория проблемы

Материально-правовая (толкование и применение норм земельного права) с элементами процессуально-правовой (полнота и всесторонность рассмотрения дела, обязанность суда по сбору доказательств).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального права при рассмотрении спора всеми нижестоящими судами, которые повлияли на исход дела и требовали кассационного пересмотра на уровне ВС РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли гражданин, являющийся собственником доли жилого дома, право собственности на которого возникло в результате наследования от лица, приобретшего это право до введения в действие Земельного кодекса РФ (1 января 2001 г.), право на регистрацию права собственности на находящийся под домом земельный участок без решения уполномоченного органа и без предварительного обращения в администрацию?

2. Может ли суд отказать в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок со ссылкой на то, что земельный участок не сформирован в установленном порядке, если этот участок имеет кадастровый номер и сведения о нём внесены в ЕГРН?

3. Является ли необращение истца в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка препятствием для судебного разрешения спора о признании права собственности на земельный участок?

4. Обязан ли суд при рассмотрении спора о праве собственности на земельный участок определить местоположение и границы земельного участка, даже если это требует назначения экспертизы?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что гражданин, унаследовавший право собственности на жилой дом от лица, приобретшего это право до введения в действие Земельного кодекса РФ, имеет право на регистрацию права собственности на находящийся под домом земельный участок без решения уполномоченного органа и без предварительного обращения в администрацию. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, формально рассмотрев спор и не исследовав ключевые обстоятельства, необходимые для правильного разрешения дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм земельного законодательства: исключительное право собственника здания

Согласно п. 1 ст. 3920 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данная норма устанавливает принцип связанности земли и здания: собственник здания имеет приоритетное право на приобретение земли под ним.

2. Льготный режим для граждан, унаследовавших жилые дома

П. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, при условии, что:

• право собственности на жилой дом возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ (1 января 2001 г.), либо
• право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ.

В данном деле оба условия соблюдены: - Трофан Т.Д. приобрела право собственности на квартиру в 1993 г. (до введения ЗК РФ) - Алексеев Е.К. получил право собственности на доли дома в порядке наследования (через Алексееву М.Б., унаследовавшую от Трофан Т.Д.)

3. Презумпция собственности при отсутствии указания вида права

П. 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ устанавливает, что если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности (за исключением случаев, когда земля не может быть в частной собственности).

Кроме того, если в акте, свидетельстве или другом документе не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности (за исключением установленных законом случаев).

4. Право на регистрацию без решения уполномоченного органа

П. 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ также предусматривает, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.

Ключевой момент: государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Это означает, что необращение истца в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка не является препятствием для регистрации права собственности.

5. Два необходимых условия для приобретения земельного участка

Верховный Суд РФ сформулировал, что действующий закон связывает возможность приобретения земельного участка в собственность на основании ст. 3920 ЗК РФ с двумя обстоятельствами:

1. Принадлежность заявителю права собственности на расположенные на данном земельном участке здания или сооружения
2. Возможность самого земельного участка находиться в частной собственности

Именно эти обстоятельства должны были быть исследованы и установлены либо опровергнуты судом для правильного разрешения спора.

6. Установленные судом факты, подтверждающие право истца

Суды установили, что: - Право собственности Алексеева Е.К. на доли жилого дома возникло на основании дарения от Алексеевой М.Б., которая унаследовала это право от Трофан Т.Д. - Трофан Т.Д. приобрела право собственности на жилое помещение в 1993 году (до введения ЗК РФ в действие) - Таким образом, у Трофан Т.Д. к моменту своей смерти в 2013 году возникло право на регистрацию за собой права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа - Данное право впоследствии перешло к Алексееву Е.К.

Вывод СКГД: суды данное обстоятельство во внимание не приняли, что является существенным нарушением норм материального права.

7. Отсутствие оснований для отказа в предоставлении земли в частную собственность

Материалы дела не содержат сведений о том, что испрашиваемый истцом земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Следовательно, второе условие (возможность земли быть в частной собственности) также соблюдено.

8. Критика вывода о несформированности земельного участка

Верховный Суд РФ указал, что вывод суда о том, что земельный участок, которому присвоен кадастровый номер и сведения о котором внесены в ЕГРН, не сформирован, не мотивирован.

Более того, если право на получение в собственность земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 3920 ЗК РФ, уже возникло, его реализация не может быть поставлена в зависимость от того, сформирован данный земельный участок или нет.

9. Обязанность суда определить местоположение и границы земельного участка

Поскольку определённые законодателем объекты (здания, сооружения) предполагаются связанными с землёй, в обязанности суда, на который возложена задача разрешить гражданско-правовой спор, входит определение: - местоположения предполагаемого для передачи в собственность лица земельного участка - границ этого земельного участка

Уклонение от исполнения данной обязанности свидетельствует о неполном и не всестороннем, а формальном рассмотрении дела.

10. Полномочия суда по сбору доказательств

Согласно ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, задачами гражданского судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Для выполнения этих задач и установления конкретных обстоятельств спора суду предоставлены полномочия по сбору доказательств, в число которых входит право назначить экспертизу в случае, если в процессе рассмотрения дела возникнут вопросы, требующие специальных знаний.

При рассмотрении настоящего дела суд от исполнения возложенных на него законом обязанностей уклонился, формально рассмотрев спор.

11. Правовое значение необращения в администрацию

Верховный Суд РФ прямо указал, что необращение Алексеева Е.К. в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка правового значения для разрешения спора не имеет.

Это вытекает из того, что закон (п. 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ) не требует принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность — достаточно регистрации права в соответствии со ст. 49 Федерального закона № 218-ФЗ.

12. Существенность нарушений

Судебная коллегия констатировала, что при постановлении решения судом первой инстанции не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта. Допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми в смысле ст. 3901 ГПК РФ, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Адлерский районный суд)

1. Неправильное толкование норм земельного законодательства. Суд не применил положения п. 4 и п. 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, которые предоставляют право на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа.

2. Формальное рассмотрение спора. Суд не исследовал ключевое обстоятельство: возникло ли у Трофан Т.Д. (первоначального собственника дома) право на регистрацию права собственности на земельный участок. Это обстоятельство было установлено судом, но не учтено при разрешении спора.

3. Необоснованный вывод о несформированности земельного участка. Суд указал, что земельный участок не сформирован в установленном порядке, однако этот вывод не мотивирован. Земельный участок имеет кадастровый номер и внесён в ЕГРН, что свидетельствует о его формировании.

4. Неправильное применение условия обращения в администрацию. Суд поставил в зависимость реализацию права на получение земельного участка от необращения истца в администрацию, хотя закон не требует такого обращения и принятия решения администрацией.

5. Неполнота исследования доказательств. Суд не назначил экспертизу для определения местоположения и границ земельного участка, хотя это было необходимо для полного и всестороннего рассмотрения дела.

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд)

1. Некритическое восприятие выводов суда первой инстанции. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, не проведя самостоятельного анализа применённых норм земельного законодательства.

2. Отсутствие переоценки доказательств. Апелляционный суд не переоценил доказательства, в частности, не обратил внимание на то, что право Трофан Т.Д. на регистрацию права собственности на земельный участок возникло до её смерти и перешло к наследникам.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Неправильное применение стандарта кассационного пересмотра. Кассационный суд не выявил существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела.

2. Формальный подход к проверке законности судебных актов. Кассационный суд не провёл анализ применения норм земельного законодательства и не обратил внимание на несоответствие выводов нижестоящих судов положениям Федерального закона № 137-ФЗ.

Характер нарушений в смысле ст. 3901 ГПК РФ

Все допущенные нарушения являются существенными нарушениями норм материального права, которые: - повлияли на исход дела (привели к отказу в удовлетворении иска, который должен был быть удовлетворён) - без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца (права собственности на земельный участок)

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 29 мая 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 декабря 2023 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: в суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи)

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение устанавливает обязательный стандарт для судов при рассмотрении споров о праве собственности на земельные участки, находящиеся под жилыми домами:

• Суды должны проверять наличие обоих условий, предусмотренных ст. 3920 ЗК РФ и п. 4, 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ:
• принадлежность истцу права собственности на здание/сооружение

• возможность земельного участка быть в частной собственности

• Суды не должны требовать от истца обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, если применяются льготные условия Федерального закона № 137-ФЗ

• Суды должны активно исследовать обстоятельства, касающиеся времени возникновения права собственности на здание (до или после введения ЗК РФ в действие) и способа передачи этого права (наследование, дарение и т.д.)

• Суды не должны отказывать в удовлетворении иска со ссылкой на несформированность земельного участка, если этот участок имеет кадастровый номер и внесён в ЕГРН

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита граждан — собственников жилых домов, в частности:

• Граждане, унаследовавшие жилые дома от лиц, приобретших право собственности до введения ЗК РФ в действие, получают гарантию на бесплатное получение в собственность земельных участков под этими домами без необходимости обращения в администрацию и без проведения торгов

• Граждане, получившие жилые дома по дарению от наследников также получают защиту, поскольку право на регистрацию земельного участка переходит к ним вместе с правом собственности на дом

• Защита от произвольного отказа администрации в предоставлении земельного участка: администрация не может отказать в регистрации права собственности на земельный участок, если соблюдены условия Федерального закона № 137-ФЗ

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позицию ВС РФ по применению Федерального закона № 137-ФЗ, который является переходным законом, обеспечивающим защиту прав граждан, приобретших жилые дома до введения ЗК РФ в действие.

Позиция соответствует принципам: - Защиты слабой стороны (граждане против органов публичной власти) - Добросовестности (граждане, добросовестно владевшие домами, должны получить защиту) - Разумности (закон предусматривает льготный режим для граждан, унаследовавших дома)

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• На истце лежит бремя доказывания:
• принадлежности ему права собственности на здание/сооружение

• того, что право собственности на здание возникло до введения ЗК РФ в действие (либо перешло к нему в порядке наследования от лица, приобретшего право до введения ЗК РФ)

• На ответчике (администрации) лежит бремя доказывания:

• того, что земельный участок не может предоставляться в частную собственность (если это предусмотрено федеральным законом)
• других обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности

Стандарт доказывания: обычный гражданско-правовой стандарт (преобладание доказательств), однако суд должен активно участвовать в сборе доказательств, включая назначение экспертизы при необходимости.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция может быть применена по аналогии в следующих случаях:

• Споры о праве собственности на земельные участки под другими зданиями и сооружениями (не только жилыми домами), если право собственности на здание возникло до введения ЗК РФ в действие

• Споры о регистрации прав собственности на земельные участки, когда применяются льготные условия Федерального закона № 137-ФЗ

• Споры между собственниками долей в праве собственности на здание и администрацией о предоставлении земельного участка в собственность (в данном случае суд должен определить, имеют ли право на регистрацию все сособственники или только те, чьё право возникло в результате наследования)

• **Споры о