ВС: собственник дома может исправить реестровую ошибку участка через суд без решения администрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ24-408-К4

Дата: 4 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Марьина А.Н. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец: Котлярова Светлана Борисовна (гражданин РФ, наследница) - Ответчики: - Администрация муниципального образования г. Краснодар (орган публичной власти) - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; административно-правовой спор о возложении обязанности совершить действие (регистрация права собственности и установление границ земельного участка); спор о признании права собственности; спор об исправлении реестровой ошибки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Котлярова С.Б. обратилась в суд с исковым заявлением о: 1. Возложении обязанности на органы регистрации совершить действие — включить в ЕГРН сведения о ранее учтённом земельном участке; 2. Признании права собственности на земельный участок; 3. Установлении границ земельного участка.

Правовое основание: Истец полагала, что ей необоснованно отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости (земельном участке с кадастровым номером), принадлежащем ей на праве собственности. Отказ был получен 8 ноября 2021 г. по причине наличия в ЕГРН сведений о ранее учтённом земельном участке с аналогичным адресом, но с площадью 313 м² вместо фактической 616 м².

Решение суда первой инстанции

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 октября 2022 г.: Исковые требования Котляровой С.Б. удовлетворены.

Суд первой инстанции исходил из того, что в результате допущенной реестровой ошибки в размере площади земельного участка нарушены права истца на регистрацию права собственности в отношении используемого земельного участка. Суд признал, что у истца возникло право на защиту своих интересов путём исправления реестровой ошибки и внесения изменений в сведения ЕГРН.

Постановление апелляционной инстанции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 января 2024 г.: Решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд пришёл к выводу, что: - спорный земельный участок органами местного самоуправления Котляровой С.Б. и её правопредшественникам не предоставлялся; - ни истец, ни её наследодатель не обращались в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность; - истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Постановление кассационной инстанции

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 г.: Апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба Котляровой С.Б. оставлена без удовлетворения.

Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба Котляровой С.Б.: Поставлен вопрос об отмене апелляционного определения и определения кассационного суда, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Определение судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 20 января 2025 г.: Кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Истца (наследницы): защита права собственности на земельный участок, фактически используемый в течение многих лет, путём исправления реестровой ошибки в ЕГРН (ошибка в размере площади участка: 313 м² вместо фактических 616 м²); - Органов регистрации: отказ в регистрации на основании формального критерия — наличие в ЕГРН сведений о земельном участке с аналогичным адресом; - Нижестоящих судов: разногласие о надлежащем способе защиты права и о наличии оснований для регистрации.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая: - Материально-правовой аспект: применение норм Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) об исправлении реестровых ошибок и условиях регистрации прав на земельные участки; применение норм Земельного кодекса РФ о праве граждан на приобретение земельных участков, на которых расположены их жилые дома. - Процессуально-правовой аспект: выбор надлежащего способа защиты нарушенного права; распределение бремени доказывания; оценка доказательств (заключение кадастрового инженера, судебная землеустроительная экспертиза).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные апелляционным и кассационным судами, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра в СКГД ВС РФ в соответствии со ст. 390.14 ГПК РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли надлежащим способом защиты права истца исковое требование об исправлении реестровой ошибки в размере площади земельного участка в ЕГРН, если истец является собственником жилого дома, расположенного на этом участке, и фактически пользуется участком в течение многих лет?

2. Имеет ли право истец на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность, если право собственности на жилой дом возникло у её правопредшественников до введения в действие Земельного кодекса РФ и перешло к истцу в порядке наследования?

3. Должны ли нижестоящие суды учитывать обстоятельства возникновения реестровой ошибки и наличие документов, подтверждающих фактическое землепользование и границы участка, при разрешении спора об исправлении реестровой ошибки?

4. Какие требования предъявляются к обоснованности и законности судебного акта при отказе в иске, если суд не указывает надлежащий способ защиты нарушенного права?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что апелляционное определение и определение кассационного суда приняты с нарушением закона. Суд установил, что истец имеет право на защиту своих интересов путём исправления реестровой ошибки в ЕГРН, поскольку: 1. реестровая ошибка возникла при регистрации права собственности другого лица (Манина В.Г.); 2. истец является собственником жилого дома, расположенного на спорном участке, и имеет право на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа на основании норм Земельного кодекса РФ; 3. апелляционный суд не указал надлежащий способ защиты права и не дал оценку существенным обстоятельствам дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база исправления реестровых ошибок

Применённые нормы: - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: - Ч. 3 ст. 61 определяет понятие реестровой ошибки: ошибка, воспроизведённая в ЕГРН, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора в течение пяти рабочих дней либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. - П. 1 ст. 43 предусматривает, что государственный кадастровый учёт в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором в ЕГРН не соответствуют установленным требованиям, или в описании выявлена ошибка, указанная в ч. 3 ст. 61.

Вывод СКГД: Исправление реестровой ошибки в размере площади земельного участка является надлежащим способом защиты права истца, поскольку ошибка возникла при регистрации права собственности другого лица и подлежит исправлению в судебном порядке.

2. Право на регистрацию земельного участка без решения уполномоченного органа

Применённые нормы: - Земельный кодекс РФ, п. 1 ст. 39.20: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: - П. 4 ст. 3: гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса либо после, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса. - П. 9 ст. 3: если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой участок считается предоставленным на праве собственности. Граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на здания, расположенные на таких участках, вправе зарегистрировать права собственности на земельные участки. Государственная регистрация прав осуществляется в соответствии со ст. 49 Закона о регистрации. Принятие решений о предоставлении таких участков в собственность граждан не требуется.

Вывод СКГД: Котлярова С.Б. имеет право на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа, поскольку: - право собственности на жилой дом возникло у её правопредшественника Котлярова В.Г. в 1964 году на основании односторонней сделки (дарения) от Котляровой А.В.; - Котлярова А.В. приобрела право собственности на домовладение в 1958 году, до введения в действие Земельного кодекса РФ; - право собственности на жилой дом перешло к Котляровой С.Б. в порядке наследования; - один из правопредшественников (Котляров В.Г.) обращался за оформлением права собственности на долю земельного участка.

3. Оценка доказательств и фактических обстоятельств

Применённые доказательства: - Заключение кадастрового инженера от 29 сентября 2021 г.: земельный участок при жилом доме обладает площадью 616 м², что не соответствует данным ЕГРН (313 м²). - Судебная землеустроительная экспертиза (определение Прикубанского районного суда от 5 апреля 2022 г.): эксперт установил, что: - границы земельного участка, установленные по межевому плану, соответствуют фактическому использованию; - пересечений границ исследуемого участка с границами объектов недвижимости, установленными в ЕГРН, не выявлено; - границы участка, определённые по межевому плану, смежные с участками, сведения о которых внесены в ЕГРН, соответствуют имеющимся в реестре данным; - местоположение границ согласовано в порядке ст. 39 Федерального закона от 4 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»; - расхождения в данных о длинах границ незначительны и не превышают 0,5 м (только по одной границе — 1 м); - общая площадь земельного участка составляет не менее 600 м², что подтверждается разными документами, выданными в период с 1957 по 2007 годы; - расхождение в данных о площади (303 м²) не превышает предельный минимальный размер земельного участка, установленный земельным законодательством.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции правильно оценил доказательства, установив наличие реестровой ошибки и фактическое землепользование истца в течение многих лет.

4. Требования к обоснованности и законности судебного акта

Применённая норма: - Ст. 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Вывод СКГД: Апелляционный суд допустил существенные нарушения, не соблюдая требования о законности и обоснованности судебного акта: - суд пришёл к выводу о ненадлежащем способе защиты права, но не указал, какой способ защиты является надлежащим; - суд не указал, как могут быть защищены права истца; - суд не учёл обстоятельства возникновения реестровой ошибки при регистрации права собственности Манина В.Г.; - суд не дал оценку факту обращения правопредшественника Котлярова В.Г. за оформлением права собственности на долю земельного участка.

Кассационный суд не исправил эти нарушения.

5. Принцип добросовестности и защита слабой стороны

Хотя СКГД не ссылается прямо на Постановления Пленумов ВС РФ, её позиция согласуется с принципом добросовестности и защиты прав собственников жилых домов, которые фактически пользуются земельными участками и имеют документальное подтверждение своих прав.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда

1. Существенное нарушение норм материального права: - Апелляционный суд неправильно применил нормы Земельного кодекса РФ (п. 4, 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ), не учитывая, что истец имеет право на регистрацию права собственности на земельный участок без решения уполномоченного органа, поскольку право собственности на жилой дом возникло у её правопредшественников до введения в действие Земельного кодекса и перешло в порядке наследования. - Апелляционный суд неправильно применил нормы Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости, не признав, что исправление реестровой ошибки в размере площади земельного участка является надлежащим способом защиты права истца.

2. Существенное нарушение норм процессуального права: - Апелляционный суд не соблюдал требование ст. 390.14 ГПК РФ об обоснованности судебного акта, отказав в иске без указания надлежащего способа защиты нарушенного права. - Апелляционный суд не дал оценку существенным обстоятельствам дела: возникновению реестровой ошибки при регистрации права собственности Манина В.Г., обращению правопредшественника Котлярова В.Г. за оформлением права собственности на долю земельного участка.

3. Влияние на исход дела: - Эти нарушения непосредственно повлияли на исход дела, поскольку привели к отказу в удовлетворении исковых требований, которые должны были быть удовлетворены на основании применения надлежащих норм материального права.

Ошибки кассационного суда

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и не исправил допущенные нарушения, что является существенным нарушением норм процессуального права в соответствии со ст. 390.14 ГПК РФ.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 января 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для пересмотра с учётом позиции СКГД ВС РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт для судов при рассмотрении споров об исправлении реестровых ошибок в ЕГРН: - суды должны признавать исправление реестровой ошибки надлежащим способом защиты права собственника жилого дома на земельный участок; - суды должны учитывать обстоятельства возникновения реестровой ошибки и наличие документов, подтверждающих фактическое землепользование; - суды должны применять нормы Земельного кодекса РФ о праве граждан на регистрацию земельных участков без решения уполномоченного органа, если право собственности на жилой дом возникло до введения в действие Земельного кодекса и перешло в порядке наследования.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита прав: - Наследников жилых домов, которые фактически пользуются земельными участками и имеют право на регистрацию права собственности без решения уполномоченного органа; - Собственников жилых домов, которые могут защищать свои права путём исправления реестровых ошибок в ЕГРН; - Граждан, чьи права нарушены в результате ошибок при регистрации прав других лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение согласуется с позициями ВС РФ по следующим вопросам: - Право на регистрацию земельных участков: СКГД применила нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона № 137-ФЗ, которые предусматривают право граждан на регистрацию земельных участков без решения уполномоченного органа в определённых случаях. - Исправление реестровых ошибок: СКГД применила нормы Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости, которые предусматривают возможность исправления реестровых ошибок в судебном порядке. - Требования к обоснованности судебных актов: СКГД применила ст. 390.14 ГПК РФ, требующую, чтобы судебные акты были обоснованными и содержали указание на надлежащый способ защиты нарушенного права.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания: - На истца (собственника жилого дома): доказывание наличия права собственности на жилой дом, факта фактического пользования земельным участком, наличия реестровой ошибки в ЕГРН. - На органы регистрации: доказывание отсутствия оснований для исправления реестровой ошибки или регистрации права собственности.

Стандарт доказывания: - Суд должен требовать от органов регистрации обоснованного отказа в исправлении реестровой ошибки или регистрации права собственности. - Суд должен учитывать доказательства, подтверждающие фактическое землепользование (заключения кадастровых инженеров, судебные экспертизы, исторические документы). - Суд должен применять принцип разумности при оценке расхождений в данных о площади земельного участка.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих случаях: - Исправление реестровых ошибок в отношении других объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений), если ошибка возникла при регистрации прав других лиц и нарушает права собственника. - Регистрация прав на земельные участки в случаях, когда право собственности на расположенное на участке здание возникло до введения в действие Земельного кодекса и перешло в порядке наследования. - Защита прав собственников недвижимости от ошибок органов регистрации путём исправления реестровых ошибок в судебном порядке. - Споры о границах земельных участков, когда фактические границы не соответствуют сведениям в ЕГРН, но подтверждаются доказательствами (экспертизами, историческими документами).

6. Значение для развития судебной практики

Определение СКГД имеет важное значение для развития судебной практики по следующим направлениям: - Унификация подходов нижестоящих судов к исправлению реестровых ошибок в ЕГРН. - Защита прав наследников жилых домов на земельные участки. - Применение норм Земельного кодекса РФ о праве граждан на регистрацию земельных участков без решения уполномоченного органа. - Требования к обоснованности судебных актов при отказе в иске.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ24-408-К4 от 4 марта 2025 г. устанавливает важный правовой стандарт для защиты прав собственников жилых домов на земельные участки путём исправления реестровых ошибок в ЕГРН. Суд подчеркнул, что:

1. Исправление реестровой ошибки является надлежащим способом защиты права собственника жилого дома на земельный участок, если ошибка возникла при регистрации прав других лиц.

2. Граждане имеют право на регистрацию земельных участков без решения уполномоченного органа, если право собственности на жилой дом возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ и перешло в порядке наследования.

3. Нижестоящие суды должны соблюдать требования об обоснованности и законности судебных актов, указывая на надлежащый способ защиты нарушенного права и давая оценку существенным обстоятельствам дела.

Определение усиливает защиту прав наследников и собственников жилых домов, обеспечивая возможность исправления реестровых ошибок в судебном порядке и регистрации прав на земельные участки без решения уполномоченного органа в определённых законом случаях.