ВС РФ: реестровую ошибку в границах участков можно исправить даже при споре о границах

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-315-К4

Дата: 16 сентября 2025 г.

Судебная коллегия: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Состав: председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Истцы (гражданане): - Пильгуев Максим Викторович - Пильгуева Нина Александровна - Резник Константин Петрович - Усачев Андрей Витальевич - Усачев Алексей Витальевич - Абедова Джамили Шукириевна - Абуладзе Билал Нодариевич - Абуладзе Подари Алиосманович

Ответчики (граждане): - Чадьярова Антонина Степановна - Турищева Тупи Адамовна - Юрьева Марина Владимировна - Инглисов Хусейн Алиевич - Абуладзе Дурсун Ибрагимович

Категория спора: жилищно-земельный (исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов

Истцы обратились в суд с иском об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о местоположении границ земельных участков. Конкретно истцы просили:

1. Исключить из государственного кадастра недвижимости существующие сведения о местоположении границ земельных участков ответчиков (с указанными кадастровыми номерами);
2. Внести сведения о местоположении границ земельных участков в соответствии с каталогом координат характерных (поворотных) точек границ;
3. Считать границы определённых земельных участков ответчиков неустановленными, их площадь — декларированной;
4. Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения в регистрационные учёты путём исключения сведений о границах земельных участков из ЕГРН в связи с нарушениями при проведении кадастровых работ;
5. Указать, что решение является основанием для внесения изменений в сведения о земельных участках.

Правовое основание: нарушение процедуры определения границ при проведении кадастровых работ, что привело к наложению земельных участков истцов на участки ответчиков.

Возражения ответчиков

Ответчики возражали против исков, ссылаясь на то, что: - между сторонами возник спор о границах земельных участков; - истцы избрали ненадлежащий способ защиты права; - требования истцов фактически направлены на прекращение прав ответчиков в отношении их участков; - полное аннулирование границ без установления новых приведёт к неопределённости в правоотношениях.

Решение первой инстанции

Белореченский районный суд Краснодарского края, 30 июня 2020 г.: в удовлетворении иска отказано.

Апелляционное определение

Краснодарский краевой суд, 4 февраля 2021 г.: решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (первое)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 16 ноября 2021 г.: решение Белореченского районного суда и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решение при новом рассмотрении

Белореченский районный суд Краснодарского края, 22 декабря 2023 г.: уточнённые исковые требования удовлетворены.

Апелляционное определение (второе)

Краснодарский краевой суд, 18 июля 2024 г.: решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационное определение (второе)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 19 ноября 2024 г.: апелляционное определение оставлено без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Резник К.П. подал кассационную жалобу на апелляционное определение от 18 июля 2024 г. и кассационное определение от 19 ноября 2024 г., ставя вопрос об отмене этих определений как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 9 июня 2025 г. истцу восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, определением от 11 августа 2025 г. жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между собственниками и арендаторами земельных участков по вопросу о наличии реестровой ошибки в ЕГРН. Истцы утверждали, что земельные участки ответчиков поставлены на кадастровый учёт с ошибками в определении их местоположения, что привело к наложению (вклиниванию) границ участков истцов на границы участков ответчиков. Ответчики возражали, ссылаясь на наличие спора о границах и ненадлежащий способ защиты.

Конфликт интересов: - Интерес истцов: установление правильного местоположения их земельных участков в соответствии с первоначальными правоустанавливающими документами и фактическим положением на местности; - Интерес ответчиков: сохранение зарегистрированных в ЕГРН границ их земельных участков; - Публичный интерес: обеспечение достоверности и полноты сведений в ЕГРН.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (вопрос о надлежащем способе защиты права).

Основной материально-правовой вопрос касается толкования и применения норм Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ в части исправления реестровых ошибок и уточнения границ земельных участков.

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют отмены обжалуемых постановлений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд исправить реестровую ошибку в местоположении границ земельных участков в случае, когда фактическое местоположение участков истцов не соответствует сведениям в ЕГРН и первоначальных правоустанавливающих документах, но между сторонами возник спор о границах?

2. Является ли наличие спора о границах земельных участков безусловным препятствием для исправления реестровой ошибки, или суд должен установить соответствие фактического местоположения участков сведениям в документах, определявших их границы при образовании?

3. Какие обстоятельства суд должен установить при рассмотрении исков об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков, образованных путём выдела из земель сельскохозяйственного назначения?

4. Должен ли суд апелляционной инстанции оценить выводы судебной экспертизы о несоответствии фактических границ земельных участков сведениям в первичных документах и ЕГРН, а также рассмотреть предложенный экспертом вариант исправления реестровой ошибки?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при рассмотрении дела. Коллегия исходит из того, что исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков возможно и при наличии спора о границах, если суд установит, что фактическое местоположение участков истцов соответствует сведениям в документах, определявших их границы при образовании, а несоответствие в ЕГРН является результатом ошибок при проведении кадастровых работ. Суд апелляционной инстанции был обязан провести полный анализ процедуры образования земельных участков и оценить предложенный экспертом вариант исправления ошибки, чего он не сделал.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативное определение земельного участка и его характеристик

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики, позволяющие определить объект в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ и других действий.

Часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что местоположение границ земельного участка определяется посредством определения координат характерных точек таких границ (точек изменения описания границ и деления их на части).

2. Правовое регулирование реестровой ошибки

Часть 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ определяет реестровую ошибку как ошибку, воспроизведённую в ЕГРН и содержащуюся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшую вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка в документах, направленных органом регистрации прав иными лицами и органами.

Согласно этой же норме реестровая ошибка подлежит исправлению: - по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок; - либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Важное ограничение: исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

3. Позиция Пленума Верховного Суда РФ о реестровой ошибке

Пункт 56 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» устанавливает, что суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Критическое замечание СКГД: Верховный Суд указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили это положение, абсолютизировав требование об отсутствии спора, не различая спор о праве собственности от спора о границах земельного участка.

4. Правовое регулирование образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает процедуру выдела земельного участка в счёт земельной доли:

• Пункт 1: участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса РФ и Федеральному закону;

• Пункт 2: земельный участок образуется путём выдела на основании решения общего собрания участников долевой собственности или в порядке, установленном пунктами 4–6;

• Пункт 3: земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания, если этим решением утверждены проект межевания, перечень собственников и размер их долей. При соответствии проекту межевания дополнительное согласование не требуется;

• Пункт 4: если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания;

• Пункт 6: размер и местоположение границ выделяемого участка должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьёй 13.1;

• Пункт 16: в результате кадастровых работ площадь выделяемого участка может отличаться от площади в проекте межевания не более чем на 10 % вследствие невозможности установления границ в точном соответствии с проектом.

Статья 13.1 Закона № 101-ФЗ регламентирует подготовку, утверждение и согласование проекта межевания, включая: - обеспечение правообладателям возможности ознакомиться с проектом (не менее 30 дней); - обязательное согласование с участниками долевой собственности; - рассмотрение споров о размере и местоположении границ в суде (пункт 15).

5. Правовое регулирование уточнения границ земельных участков

Часть 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из: - сведений в документе, подтверждающем право на земельный участок, или - при отсутствии такого документа — из сведений в документах, определявших местоположение границ при образовании участка.

Важное правило: в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более.

При уточнении границ допускается изменение площади участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

6. Процессуальное правило о доказывании

Часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

7. Основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке

Статья 390.14 ГПК РФ устанавливает, что основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

8. Фактические выводы суда первой инстанции и экспертные заключения

Суд первой инстанции при новом рассмотрении установил:

1. Собственники и арендаторы участков: детально определены лица, имеющие права на каждый земельный участок;

2. Дата постановки на кадастровый учёт: участки истцов поставлены на учёт в 2010–2017 гг., участки ответчиков — в 2012–2017 гг.;

3. Наличие наложений: установлено, что земельные участки ответчика Юрьевой М.В. вклиниваются в земельный участок Резника К.П., земельные участки других ответчиков накладываются на участки истцов;

4. Результаты первой экспертизы: установлено несоответствие фактического расположения участков данным ЕГРН; причиной названо некорректное определение координат поворотных точек как при постановке на кадастровый учёт, так и неверная установка межевых знаков;

5. Результаты дополнительной экспертизы от 27 июня 2023 г.: эксперт установил: - для большинства участков истцов фактические границы полностью или частично не соответствуют сведениям в ЕГРН и первоначальных правоустанавливающих документах; - для участков ответчиков границы по ЕГРН полностью или частично соответствуют документам; - причина расхождений: разница в использованных системах координат (система 1963 года при образовании участков истцов и система 2017 года при образовании участков ответчиков); - эксперт предложил вариант исправления реестровой ошибки с сохранением конфигурации и площади участков.

9. Ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций

Суд апелляционной инстанции ошибочно:

1. Исходил из того, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты права, требуя аннулирования границ без установления новых;

2. Указал, что полное аннулирование границ приведёт к неопределённости в правоотношениях;

3. Заключил, что факт наложения фактических границ участков истцов на границы участков ответчиков сам по себе не свидетельствует о реестровой ошибке;

4. Утверждал, что между сторонами возник спор о праве на недвижимое имущество (а не о границах), что исключает возможность исправления реестровой ошибки;

5. Не провел анализ процедуры образования земельных участков в соответствии с Законом № 101-ФЗ;

6. Не оценил предложенный экспертом вариант исправления ошибки с сохранением конфигурации и площади участков;

7. Не учел различие в системах координат, использованных при образовании участков истцов и ответчиков;

8. Не применил правило части 2 статьи 56 ГПК РФ о праве суда выносить на обсуждение обстоятельства, на которые стороны не ссылались.

Кассационный суд не устранил допущенные апелляционным судом нарушения норм права.

10. Правильный подход СКГД

Верховный Суд указал, что:

1. Установление соответствия фактического местоположения земельных участков истцов сведениям в документах, определявших их границы при образовании, является юридически значимым при разрешении спора;

2. Земельные участки истцов своего местоположения с момента образования не меняли, нарезались из общего земельного массива без промежутков между наделами, что подтверждается показаниями смежных землепользователей;

3. Судебная экспертиза установила полное и частичное несоответствие фактических площадей, размеров границ и координат поворотных точек земельных участков сведениям в документах, определявших их границы при образовании, что привело к реестровой ошибке;

4. Суду апелляционной инстанции надлежало: - установить соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка; - с учётом выводов судебной экспертизы дать оценку возможности приведения границ участков в соответствие по предложенному экспертом варианту; - устранить имеющиеся противоречия между сведениями ЕГРН и фактическим положением участков.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение пункта 56 Постановления Пленума ВС РФ № 10

Ошибка: Суд апелляционной инстанции абсолютизировал требование об отсутствии спора о праве на недвижимое имущество, содержащееся в пункте 56 Постановления Пленума, и распространил его на любой спор о границах земельного участка.

Почему это существенно: Пленум говорит об отсутствии спора о праве собственности, а не о границах. Спор о границах может быть разрешён судом путём установления соответствия фактического местоположения участков документам, определявшим их границы при образовании. Абсолютный запрет на исправление реестровой ошибки при наличии спора о границах противоречит смыслу Закона № 218-ФЗ и Закона № 101-ФЗ.

2. Неправильное толкование требований истцов

Ошибка: Суд апелляционной инстанции указал, что истцы требуют аннулирования границ участков ответчиков без установления новых границ, что приведёт к неопределённости в правоотношениях.

Почему это существенно: Истцы просили исправить реестровую ошибку путём внесения сведений о местоположении границ в соответствии с каталогом координат характерных точек, предложенным экспертом. Это не аннулирование без установления новых границ, а исправление ошибки с сохранением конфигурации и площади участков. Суд неправильно интерпретировал исковые требования.

3. Неправильное применение правила о наложении границ

Ошибка: Суд апелляционной инстанции указал, что факт наложения фактических границ участков истцов на границы участков ответчиков сам по себе не свидетельствует о реестровой ошибке.

Почему это существенно: Судебная экспертиза установила, что наложение произошло вследствие ошибок при проведении кадастровых работ (некорректное определение координат поворотных точек, неверная установка межевых знаков, разница в системах координат). Это прямое свидетельство реестровой ошибки, а не просто факт наложения.

4. Неправильное применение правила о соответствии фактических границ документам

Ошибка: Суд апелляционной инстанции указал, что выводы эксперта о наличии реестровых ошибок обоснованы исключительно тем обстоятельством, что границы участков не соответствуют их местоположению в первоначальных правоустанавливающих документах и ЕГРН, и это не является основанием для исправления ошибки.

Почему это существенно: Согласно части 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ при уточнении границ их местоположение определяется исходя из сведений в документах, определявших местоположение границ при образовании участка. Несоответствие фактических границ этим документам — это прямое основание для уточнения границ и исправления реестровой ошибки.

Существенные нарушения норм процессуального права

5. Неправильное распределение бремени доказывания

Ошибка: Суд апелляционной инстанции указал, что истцы не представили соответствующих правоустанавливающих документов, обосновывающих их требования о сохранении фактических границ.

Почему это существенно: Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд сам определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, и выносит их на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. Суд должен был установить соответствие фактических границ участков истцов первоначальным правоустанавливающим документам, что было сделано судом первой инстанции и подтверждено экспертизой.

6. Неправильная оценка судебной экспертизы

Ошибка: Суд апелляционной инстанции не провел анализ выводов дополнительной судебной экспертизы от 27 июня 2023 г., в которой эксперт установил несоответствие фактических границ участков истцов сведениям в ЕГРН и первоначальных документах, а также предложил вариант исправления ошибки.

Почему это существенно: Судебная экспертиза — это основное доказательство в деле. Суд апелляционной инстанции был обязан оценить её выводы и либо согласиться с ними, либо дать мотивированное объяснение причинам несогласия. Молчаливое игнорирование выводов экспертизы нарушает правила оценки доказательств.

7. Неправильное применение правила об отсутствии спора о праве

Ошибка: Суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами возник спор о праве собственности на земельные участки, что исключает возможность исправления реестровой ошибки.

Почему это существенно: Спор идёт не о праве собственности (права истцов и ответчиков на их участки не оспариваются), а о границах этих участков. Пункт 56 Постановления Пленума ВС РФ № 10 гов