ВС РФ: член гаражного кооператива имеет право на землю несмотря на договор аренды третьего лица

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 19-КГ26-9-К5

Дата: 7 июля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П. (судья-докладчик), Назаренко Т.Н.

Стороны: - Истец: Отянов Александр Борисович (гражданин, собственник гаража, член гаражного кооператива) - Ответчик 1: Администрация г. Ставрополя (орган местного самоуправления) - Ответчик 2: Рубежанов Алексей Николаевич (гражданин, арендатор земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор (признание права собственности на земельный участок, расторжение договора аренды земельного участка, реализация прав члена гаражного кооператива)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Отянов А.Б. обратился в суд с иском (впоследствии уточнённым) к администрации г. Ставрополя и Рубежанову А.Н. с требованиями: 1. Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключённый между администрацией г. Ставрополя и Рубежановым А.Н. 2. Признать право собственности на земельный участок за истцом.

Правовое основание: Истец ссылался на то, что является собственником гаража № 437, построенного в 1994 году на территории гаражного кооператива, внёс паевой взнос в полном объёме. Земельный участок под строительство капитального гаража был предоставлен ему решением межведомственной комиссии Промышленного района г. Ставрополя от 10 сентября 1993 г. Истец обратился в администрацию г. Ставрополя с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно, но получил отказ, поскольку в ЕГРН содержались сведения об обременении в виде аренды в пользу Рубежанова А.П.

Возражения ответчика

Рубежанов А.Н. в письменных пояснениях указал, что в 1997 году на основании договора купли-продажи приобрёл в собственность гараж у третьего лица. Гаражу и земельному участку был присвоен определённый номер. Гараж № 437 (спорный) ему никогда не принадлежал, на земельном участке он никаких строительных работ не производил и участок не использовал. Ответчик согласился с исковыми требованиями, признав их законными и обоснованными.

Решение суда первой инстанции

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 августа 2024 г. (с учётом определения об исправлении описки от 7 октября 2024 г.): - Резолюция: Исковые требования удовлетворены. - Ключевые мотивы: Суд пришёл к выводу, что Отянов А.Б. предпринял все возможные меры в досудебном порядке для реализации своих законных прав на земельный участок, однако не может реализовать своё право на землю, поскольку в ЕГРН содержится информация об обременении в виде аренды в пользу Рубежанова А.П.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2024 г.: - Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. - Ключевые мотивы: - Спорный земельный участок предоставлен в аренду Рубежанову А.Н. на срок 49 лет. - Отянов А.Б. не является стороной по договору аренды и не может требовать его досрочного расторжения. - В соответствии с п. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов является тот факт, что участок предоставлен иному лицу на праве аренды. - Истец не обжаловал в установленном порядке отказ комитета от 13 сентября 2023 г., что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты нарушенного права.

Постановление КСОЮ

Определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 8 апреля 2025 г.: - Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения. - Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ

В кассационной жалобе Отянов А.Б. поставил вопрос об отмене определений судов апелляционной и кассационной инстанций как незаконных.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 10 октября 2025 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД. - Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 5 марта 2026 г. истцу восстановлен срок подачи кассационной жалобы. - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 29 мая 2026 г. определение судьи от 10 октября 2025 г. отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами собственника гаража (члена гаражного кооператива), имеющего право на приобретение земельного участка в собственность, и интересами администрации муниципального образования, которая зарегистрировала договор аренды земельного участка с третьим лицом на основании муниципального акта, не соответствующего фактическому положению дел.

Конфликт заключается в столкновении: 1. Материально-правовых норм: между правом члена гаражного кооператива на приобретение земельного участка в собственность (ст. 218 ГК РФ, ст. 39 ЗК РФ, п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ) и правом администрации на распоряжение муниципальным имуществом на основе муниципальных актов; 2. Принципов: между принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и принципом стабильности зарегистрированных прав; 3. Способов защиты: между исковым требованием о расторжении договора аренды и требованием об обжаловании отказа администрации в предварительном согласовании.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (надлежащий способ защиты права).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела. Суды неправильно применили нормы земельного и гражданского законодательства, регулирующие права членов гаражных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность, и неправильно оценили правовые последствия муниципального акта, не соответствующего фактическому положению дел.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли право член гаражного кооператива, полностью внёсший паевой взнос и являющийся собственником гаража, на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен гараж, несмотря на наличие зарегистрированного договора аренды этого участка с третьим лицом?

2. Может ли суд не применять муниципальный акт (постановление главы города), на основании которого был заключён договор аренды, если этот акт не соответствует фактическому положению дел (третье лицо не использовало земельный участок и не имело имущественных прав на гараж)?

3. Является ли надлежащим способом защиты права требование о расторжении договора аренды в исковом порядке, или истец должен был обжаловать отказ администрации в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность?

4. Применимо ли право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ к гражданину, земельный участок которого обременён договором аренды, заключённым на основе противоречащего закону муниципального акта?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что член гаражного кооператива, полностью внёсший паевой взнос и являющийся собственником гаража, имеет право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен гараж, в соответствии с законодательством о земле и кооперативах. Суд установил, что муниципальный акт, на основании которого был заключён договор аренды с третьим лицом, не соответствует фактическому положению дел и может не применяться судом независимо от его признания недействительным. Требование о расторжении договора аренды является надлежащим способом защиты нарушенного права и должно быть удовлетворено.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право члена гаражного кооператива на приобретение земельного участка в собственность

Применённые нормы материального права:

• Статья 218 ГК РФ (п. 4): «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». СКГД подчеркнула, что Отянов А.Б. полностью внёс паевой взнос и является членом гаражного кооператива с 1993 года, что подтверждается справкой от 12 июля 2023 г., выданной председателем кооператива.

• Статья 39 ЗК РФ (п. 1): Предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьёй кодекса или другим федеральным законом.

• Статья 1 ЗК РФ (п. 1, подп. 5): Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов направлен на обеспечение реализации прав собственников зданий и сооружений.

Вывод СКГД: Положения ст. 39 ЗК РФ направлены на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений. Отянов А.Б., являясь собственником гаража, имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

2. Право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с переходными положениями

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 37, пункт 2: До 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведённый до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:

• земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу, и гараж и (или) земельный участок распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива.

Вывод СКГД: Отянов А.Б. соответствует условиям п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ, поскольку: - земельный участок был предоставлен ему решением межведомственной комиссии Промышленного района от 10 сентября 1993 г.; - гараж является объектом капитального строительства, возведённым в 1994 году; - гараж распределён ему как члену гаражного кооператива; - он полностью внёс паевой взнос.

3. Применение противоречащего закону муниципального акта

Применённые нормы материального права:

• Статья 12 ГК РФ (абз. 13, п. 9): «При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным».

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Ссылка истца на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Фактические обстоятельства:

Договор аренды заключён с Рубежановым А.Н. на основании постановления главы г. Ставрополя от 14 апреля 1997 г. № 997 «О закреплении земельного участка в ГСК по фактическому пользованию Рубежанову А.Н.». Однако Рубежанов А.Н. пояснил суду, что гараж № 437 ему никогда не принадлежал, на земельном участке он никаких строительных работ не производил и участок не использовал. Из схемы ГСК следует, что местоположение гаражей не совпадает и они находятся на значительном удалении друг от друга.

Вывод СКГД: Исходя из того, что Рубежанов А.Н. не использовал земельный участок и не имел имущественных прав на спорный гараж, указанное постановление главы г. Ставрополя суд мог не применять независимо от признания этого акта недействительным. Муниципальный акт противоречит фактическому положению дел и не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

4. Надлежащий способ защиты права

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 196 ГПК РФ (ч. 1): Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Позиция апелляционного суда: Апелляционный суд указал, что истец не обжаловал в установленном порядке отказ комитета от 13 сентября 2023 г., что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты нарушенного права.

Вывод СКГД: Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что Отянов А.Б. не является стороной по договору аренды и не может требовать его досрочного расторжения, сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Обжалование отказа комитета не приведёт к восстановлению нарушенного права, поскольку при наличии действующего договора аренды земельный участок не может быть предоставлен иному лицу. Требование о расторжении договора аренды является надлежащим способом защиты права, поскольку оно направлено на устранение препятствия к реализации права на приобретение земельного участка в собственность.

5. Существенные нарушения норм материального права

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 390 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Вывод СКГД: Судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение норм земельного законодательства, регулирующих права членов гаражных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность.

2. Неправильное применение норм ГК РФ о применении противоречащих закону актов государственных органов.

3. Неправильная оценка надлежащего способа защиты права.

4. Гражданский спор судом апелляционной инстанции не разрешён, что свидетельствует о незаконности постановленного им определения.

5. Кассационный суд общей юрисдикции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения закона не устранил.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции

1. Неправильное применение ст. 39 ЗК РФ и п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ: - Суд апелляционной инстанции сосредоточился на наличии договора аренды и ссылался на п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ об основаниях для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. - Однако суд не учёл, что п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ предоставляет гражданину право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно независимо от наличия договора аренды, если земельный участок находится в его фактическом пользовании и на нём расположен принадлежащий ему гараж. - Суд не применил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ).

2. Неправильная оценка надлежащего способа защиты права: - Суд апелляционной инстанции указал, что истец не обжаловал отказ комитета в установленном порядке, что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты права. - Однако суд не учёл, что обжалование отказа не приведёт к восстановлению нарушенного права, поскольку при наличии действующего договора аренды земельный участок не может быть предоставлен иному лицу. - Требование о расторжении договора аренды является надлежащим способом защиты права, поскольку оно направлено на устранение препятствия к реализации права на приобретение земельного участка в собственности.

3. Неправильное применение норм о применении противоречащих закону актов: - Суд апелляционной инстанции не учёл, что муниципальный акт (постановление главы города от 14 апреля 1997 г. № 997) не соответствует фактическому положению дел, поскольку Рубежанов А.Н. не использовал земельный участок и не имел имущественных прав на спорный гараж. - В соответствии со ст. 12 ГК РФ (абз. 13, п. 9) суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным.

4. Неразрешение гражданского спора: - СКГД указала, что гражданский спор судом апелляционной инстанции не разрешён, что свидетельствует о незаконности постановленного им определения. - Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска, не рассмотрев по существу право истца на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с законодательством.

Ошибки суда кассационной инстанции

1. Неустранение нарушений закона: - Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции и оставил апелляционное определение без изменения. - Суд кассационной инстанции не устранил допущенные судом апелляционной инстанции существенные нарушения норм материального права.

2. Отсутствие анализа применимого законодательства: - Суд кассационной инстанции не провёл анализ применимости п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ к рассматриваемому делу. - Суд не рассмотрел вопрос о применении противоречащего закону муниципального акта.

Классификация нарушений в соответствии со ст. 387, 390 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку:

1. Нарушения норм материального права: - Неправильное применение ст. 39 ЗК РФ, ст. 218 ГК РФ, п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ. - Неправильное применение ст. 12 ГК РФ о применении противоречащих закону актов.

2. Влияние на исход дела: - Нарушения повлияли на исход дела, поскольку привели к отказу в удовлетворении исковых требований истца, которые должны были быть удовлетворены в соответствии с законодательством.

3. Невозможность восстановления и защиты нарушенных прав: - Без устранения нарушений невозможны восстановление и защита нарушенного права истца на приобретение земельного участка в собственность.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 8 апреля 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Ставропольский краевой суд).

Правовое основание: Статьи 390, 390.14, 390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткий стандарт рассмотрения споров о правах членов гаражных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность. Нижестоящие суды должны:

• Применять принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при рассмотрении споров о правах собственников гаражей на приобретение земельных участков.

• Не применять противоречащие закону муниципальные акты, если они не соответствуют фактическому положению дел, независимо от признания этих актов недействительным.

• Признавать надлежащим способом защиты права требование о расторжении договора аренды, если это требование направлено на устранение препятствия к реализации права на приобретение земельного участка в собственность.

• Рассматривать по существу право истца на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ, даже если земельный участок обременён договором аренды.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита прав:

• Членов гаражных кооперативов, полностью внёсших паевой взнос и являющихся собственниками гаражей, на приобретение земельных участков в собственность.

• Собственников зданий и сооружений в целом, поскольку определение подтверждает их исключительное право на приобретение земельных участков в собственность в соответствии со ст. 39 ЗК РФ.

• Граждан, использующих гаражи, возведённые до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, которые имеют право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в части применения противоречащих закону актов государственных органов и органов местного самоуправления.

Определение также согласуется с принципами, установленными в Постановлении Пленума ВС РФ от 16 октября 2003 г. № 15 «О применении судами общей юрисдикции открытого законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности и иными вещными правами» (в части применения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов).

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Распределение бремени доказывания:

• На истце (члене гаражного кооператива): Доказывание того, что:
• Он полностью внёс паевой взнос в гаражный кооператив.
• Он является собственником гаража.
• Земельный участок был предоставлен ему или гаражному кооперативу в соответствии с законодательством.

• Гараж является объектом капитального строительства, возведённым до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

• На ответчике (администрации муниципального образования): Доказывание того, что:

• Муниципальный акт, на основании которого был заключён договор аренды, соответствует фактическому положению дел.
• Арендатор фактически использует земельный участок и имеет имущественные права на гараж.

Стандарт доказывания: Суд применяет стандарт доказывания, основанный на принципе добросовестности и разумности. Если муниципальный акт не соответствует фактическому положению дел, суд может не применять этот акт независимо от признания его недействительным.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о правах членов жилищно-строительных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность.

• Споры о правах членов дачных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность.

• Споры о правах членов иных потребительских кооперативов на приобретение земельных участков в собственность.

• Споры о применении противоречащих закону актов государственных органов и органов местного самоуправления в других сферах гражданского права (например, в сфере защиты прав потребителей, трудового права, семейного права).

• Споры о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте других вещных прав (например, при разрешении споров о праве собственности на здания и сооружения).

6. Дополнительные аспекты практического значения

Временной аспект: Определение СКГД имеет особое значение в связи с тем, что право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 37 Закона № 137-ФЗ действует до 1 сентября 2026 г. Это означает, что суды должны рассматривать такие споры с учётом срочности реализации этого права.

Принцип добросовестности: Определение СКГД подчёркивает значение принципа добросовестности при применении норм земельного и гражданского законодательства. Суды должны учитывать, что муниципальный акт, не соответствующий фактическому положению дел, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований добросовестного собственника гаража.

Защита слабой стороны: Определение СКГД усиливает защиту прав членов гаражных кооперативов, которые часто являются слабой стороной в спорах с администрацией муниципальных образований. Суды должны применять нормы земельного и гражданского законодательства таким образом, чтобы обеспечить реализацию прав этих граждан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 19-КГ26-9-К5 от 7 июля 2026 г. имеет важное практическое и доктринальное значение для развития судебной практики по спорам о правах членов гаражных кооперативов на приобретение земельных участков в собственность. Определение устанавливает чёткий стандарт применения норм земельного и гражданского законодательства, подтверждает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и усиливает защиту прав собственников гаражей и иных зданий и сооружений на приобретение земельных участков в собственность. Определение также развивает позицию о применении противоречащих закону актов государственных органов и органов местного самоуправления, что имеет значение для защиты гражданских прав в различных сферах.