ВС признал приватизацию единственного кинотеатра ничтожной сделкой

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А75-1140/2025; Определение СКЭС ВС РФ № 304-ЭС26-2085

Дата принятия: 28 июля 2026 г. (резолютивная часть объявлена 22 июля 2026 г.)

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Попов В.В. - Судьи: Завьялова Т.В., Тютин Д.В.

Участники: - Истец (истцы по кассации): Администрация города Нефтеюганска (в лице муниципального образования); Генеральная прокуратура РФ (через заместителя Генерального прокурора) — представлены в интересах публичного порядка - Ответчик: Индивидуальный предприниматель Шокин Сергей Владимирович (далее — ИП Шокин С.В., предприниматель) - Ответчик по первой инстанции: Департамент муниципального имущества Администрации города Нефтеюганска (далее — департамент) - Третьи лица (не заявляющие самостоятельных требований): АО «Тандер», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре (управление Росреестра), уполномоченный по защите прав предпринимателей в ХМАО-Югре

Категория спора: Корпоративно-имущественный спор о признании недействительной сделки приватизации муниципального имущества (объекта культурного назначения — кинотеатра) с элементами публичного интереса

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Департамент муниципального имущества Администрации города Нефтеюганска и ИП Шокин С.В. заключили договор аренды от 1 сентября 2006 г. № 250/06, по которому арендодатель предоставил арендатору нежилое здание общей площадью 883,6 кв. м (бывший кинотеатр «Юган», здание № 24) для выполнения капитального ремонта с дальнейшим использованием в целях размещения кинотеатра. Срок действия договора аренды: 1 сентября 2006 г. по 1 сентября 2021 г. На основании постановления администрации от 23 декабря 2020 г. № 2254-п «Об утверждении решений об условиях приватизации имущества муниципального образования город Нефтеюганск» стороны заключили договор купли-продажи от 1 января 2021 г. № 1, по которому здание № 24 (кадастровый номер 86:20:0000058:215), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000058:33, было отчуждено в собственность предпринимателя. Государственная регистрация перехода права собственности произведена управлением Росреестра 19 января 2021 г. До выбытия из муниципальной собственности здание использовалось органом местного самоуправления исключительно как объект культуры для размещения кинотеатра. Участок имел вид разрешённого использования «Под здание кинотеатра «Юган». После регистрации перехода права собственности предприниматель изменил вид разрешённого использования участка на «Объекты торговли», а затем на «Магазины», и передал здание в аренду. Прокурор в интересах администрации обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на нарушение требований статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (Закон о приватизации), и требовал применить последствия недействительности сделки.

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд ХМАО-Югры, решение от 14 июня 2025 г.): Суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу о пропуске срока исковой давности.

Апелляция (Восьмой арбитражный апелляционный суд, постановление от 19 августа 2025 г.): Суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск. Апелляционный суд признал срок исковой давности соблюдённым и, руководствуясь пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и пунктом 4 статьи 30 Закона о приватизации, исходил из того, что предприниматель в нарушение закона не использовал здание по целевому назначению (под кинотеатр) в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи, изменил вид разрешённого использования земельного участка, передав здание в аренду для размещения магазина, нарушив требование сохранять назначение социально-культурного объекта.

Кассация (Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановление от 18 декабря 2025 г.): Суд принял отказ департамента от кассационной жалобы, прекратил производство по его жалобе, отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции. Суд округа не согласился с выводом апелляционного суда о недействительности договора, отметив, что здание не относилось к сети муниципальных учреждений или унитарных предприятий и не являлось объектом культурного наследия. Суд указал, что приватизация социально-культурного объекта была возможна с сохранением ограничений о целевом использовании в течение 5 лет, и последствием несоблюдения срока является право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа, а не признание сделки недействительной.

Основание передачи в СКЭС: Кассационная жалоба Администрации города Нефтеюганска и кассационное представление заместителя Генерального прокурора РФ на решение первой инстанции и постановление суда округа. Определением судьи ВС РФ Попова В.В. от 11 июня 2026 г. жалоба и представление вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя подходами к правовым последствиям нарушения требований законодательства о приватизации муниципального имущества, в частности объектов социально-культурного назначения (кинотеатров).

Первый подход (позиция суда первой инстанции и суда округа): нарушение условий целевого использования приватизированного имущества в течение установленного срока (5 лет) не влечёт недействительность самой сделки приватизации; вместо этого органу местного самоуправления предоставляется право обратиться в суд с иском об изъятии имущества посредством выкупа для муниципальных нужд. Сделка остаётся действительной, но может быть расторгнута в будущем.

Второй подход (позиция апелляционного суда и СКЭС): сделка купли-продажи, заключённая в нарушение законодательного запрета на приватизацию единственного кинотеатра в населённом пункте (статья 17 Федерального закона от 22 августа 1996 г. № 126-ФЗ «О государственной поддержке кинематографии в Российской Федерации»), посягает на публичные интересы и права неопределённого круга лиц (жителей города), и поэтому должна быть признана ничтожной сделкой с применением последствий недействительности по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Принципиальное значение: Дело имеет значение для унификации судебной практики по вопросам о правовых последствиях нарушения законодательства о приватизации объектов культурного и социального назначения, а также о применении норм о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы, в контексте приватизационных отношений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли договор купли-продажи муниципального имущества (кинотеатра), заключённый в нарушение законодательного запрета на приватизацию единственной организации кинематографии в населённом пункте, ничтожной сделкой по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ?

2. Влечёт ли нарушение требований о целевом использовании приватизированного социально-культурного объекта в течение установленного срока недействительность самой сделки приватизации или только право органа местного самоуправления на изъятие имущества посредством выкупа?

3. Применяются ли к отношениям приватизации муниципального имущества нормы Федерального закона от 22 августа 1996 г. № 126-ФЗ «О государственной поддержке кинематографии в Российской Федерации», устанавливающие запрет на приватизацию единственной организации кинематографии в данном населённом пункте, и как эти нормы взаимодействуют с общими правилами о недействительности сделок?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Договор купли-продажи муниципального имущества (кинотеатра), заключённый в нарушение законодательного запрета на приватизацию единственной организации кинематографии в населённом пункте, является ничтожной сделкой по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ, поскольку такая сделка посягает на публичные интересы и права неопределённого круга лиц (жителей города). Последствия недействительности сделки применяются в полном объёме: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре — возместить его стоимость.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база недействительности сделок и её применение к приватизационным отношениям

СКЭС исходит из того, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1 и 2 статьи 167 ГК РФ).

2. Критерий ничтожности сделки, посягающей на публичные интересы

Суд применил правило пункта 2 статьи 168 ГК РФ: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

СКЭС подчеркнула, что в данном случае имеются все признаки ничтожности по пункту 2 статьи 168 ГК РФ: - нарушение требований закона (законодательный запрет на приватизацию); - посягательство на публичные интересы (сохранение и развитие кинематографии как культурного явления); - нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (жителей города Нефтеюганска, неопределённого круга лиц).

3. Специальное законодательство о приватизации и его взаимодействие с общими нормами о недействительности

СКЭС указала, что отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом урегулированы Законом о приватизации (статья 3 Закона о приватизации).

Пунктом 3 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизации не подлежит имущество, отнесённое федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, Закон о приватизации содержит отсылку к федеральным законам, устанавливающим запреты на приватизацию определённых категорий имущества.

4. Федеральный закон о государственной поддержке кинематографии как специальный запрет на приватизацию

СКЭС установила, что согласно преамбуле Федерального закона от 22 августа 1996 г. № 126-ФЗ «О государственной поддержке кинематографии в Российской Федерации» (далее — Закон о кинематографии) этот закон определяет основные направления деятельности государства по сохранению и развитию кинематографии и устанавливает порядок государственной поддержки кинематографии.

Одной из мер, направленных на сохранение и развитие кинематографии, является законодательное установление определённых ограничений приватизации организаций кинематографии, к которым относятся, в том числе и кинотеатры.

В частности, абзацем вторым статьи 17 Закона о кинематографии определено, что не подлежит приватизации организация кинематографии, осуществляющая показ фильмов и являющаяся единственной организацией кинематографии в данном населённом пункте.

5. Установление фактических обстоятельств: единственность кинотеатра и его назначение

СКЭС подтвердила выводы апелляционного суда о том, что спорный кинотеатр «Юган» являлся единственной киноплощадкой в городе Нефтеюганске и на момент совершения спорной сделки использовался в соответствии с назначением — для показа населению кинопродукции.

Суд также отметил, что до выбытия спорного имущества из муниципальной собственности города Нефтеюганска здание № 24 использовалось органом местного самоуправления для размещения кинотеатра, исключительно как объект культуры, предназначенный для обслуживания жителей города Нефтеюганска, и что участок № 33 в период нахождения в муниципальной собственности имел вид разрешённого использования «Под здание кинотеатра «Юган».

6. Нарушение законодательного запрета и посягательство на публичные интересы

СКЭС пришла к выводу, что заключив договор купли-продажи, его стороны допустили нарушение законодательного запрета, что повлекло нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц — жителей города Нефтеюганска.

Суд подчеркнула, что при указанных обстоятельствах договор купли-продажи подлежал признанию недействительной сделкой по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

7. Критика позиции судов первой инстанции и суда округа

СКЭС указала, что отказывая в иске, суды первой инстанции и округа не учитывали особенности правового регулирования вопросов приватизации организаций кинематографии и не применили нормы права, подлежащие применению в рассматриваемом случае.

Суд отметила, что суд округа, хотя и признал здание объектом социально-культурного назначения, неправильно применил правовые последствия нарушения условий целевого использования. Суд округа указал, что последствием несоблюдения срока целевого использования выступает право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа объекта для муниципальных нужд, а не признание сделки недействительной. Однако СКЭС не согласилась с этим подходом, поскольку он не учитывает наличие прямого законодательного запрета на приватизацию единственного кинотеатра.

8. Согласие с выводом апелляционного суда

СКЭС отметила, что суд апелляционной инстанции, несмотря на неприменение положений Закона о кинематографии, правомерно руководствовался пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и признал договор купли-продажи недействительной сделкой с применением последствий её недействительности, поэтому Судебная коллегия полагает возможным согласиться с итоговым выводом суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Спор разрешён на основе применения пункта 2 статьи 168 ГК РФ о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы. Критерием является наличие трёх условий: 1. нарушение требований закона (статья 17 Закона о кинематографии, запрещающая приватизацию единственной организации кинематографии в населённом пункте); 2. посягательство на публичные интересы (сохранение и развитие кинематографии); 3. нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (жителей города).

Процедурные указания

СКЭС не дала специальных указаний нижестоящим судам или органам, поскольку дело было разрешено по существу на уровне кассационного пересмотра. Однако из определения следует, что:

1. Договор купли-продажи признаётся недействительным с момента его совершения (1 января 2021 г.) по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

2. Применяются полные последствия недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В данном случае: - предприниматель обязан возвратить департаменту нежилое здание № 24; - департамент обязан возвратить предпринимателю денежные средства в размере 23 119 906,78 руб., уплаченные за объект недвижимого имущества.

3. Государственная регистрация перехода права собственности, произведённая управлением Росреестра 19 января 2021 г., подлежит отмене как следствие признания сделки недействительной.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 июня 2025 г. отменить.

2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 декабря 2025 г. по делу № А75-1140/2025 отменить.

3. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2025 г. по тому же делу оставить в силе.

Вступление в законную силу: Определение вступает в законную силу со дня его вынесения (28 июля 2026 г.) и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трёхмесячный срок.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет переход от формального подхода (признание сделки действительной с возможностью последующего изъятия имущества) к субстанциальному подходу (признание сделки ничтожной с момента совершения). Это означает, что суды должны анализировать не только процедурные аспекты приватизации, но и материальное содержание сделки, её соответствие публичным интересам и специальному законодательству.

2. Гармонизация с нормами о ничтожности сделок и специальным законодательством

СКЭС установила иерархию норм: общие правила о недействительности сделок (статья 168 ГК РФ) применяются в сочетании со специальным законодательством (Закон о приватизации, Закон о кинематографии). Специальные запреты на приватизацию определённых категорий имущества (в данном случае — единственного кинотеатра в населённом пункте) рассматриваются как основание для применения правила о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы.

3. Последствия для органов местного самоуправления и приватизационных процедур

Определение имеет существенные последствия для органов местного самоуправления:

• Органы местного самоуправления не могут приватизировать имущество, в отношении которого федеральные законы устанавливают запреты на приватизацию, даже если такое имущество формально включено в программу приватизации.

• Нарушение таких запретов влечёт ничтожность сделки приватизации, а не просто право на последующее изъятие имущества.

• Органы местного самоуправления несут риск того, что сделка приватизации может быть оспорена в суде и признана недействительной, если она нарушает специальное законодательство.

4. Последствия для приватизационных управляющих и кредиторов

• Приватизационные управляющие должны тщательно проверять соответствие приватизируемого имущества требованиям специального законодательства перед заключением договоров купли-продажи.

• Кредиторы и иные третьи лица, имеющие интерес в сохранении публичных функций имущества, могут оспорить сделку приватизации в суде, если она нарушает специальное законодательство.

5. Анти-абузивные оговорки суда

СКЭС не установила явных анти-абузивных оговорок, однако из определения следует, что:

• Добросовестность сторон сделки не является основанием для отказа в признании сделки недействительной, если сделка нарушает законодательный запрет и посягает на публичные интересы.

• Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, не считается действовавшим добросовестно (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

6. Сферы применения позиции за пределами приватизации кинотеатров

Позиция СКЭС имеет широкое применение за пределами конкретного дела:

• К приватизации иных объектов культурного и социального назначения, в отношении которых федеральные законы устанавливают запреты или ограничения (музеи, библиотеки, учреждения здравоохранения и т.д.).

• К сделкам, нарушающим требования законодательства об охране объектов культурного наследия, если такие сделки посягают на публичные интересы.

• К сделкам, нарушающим требования законодательства об охране окружающей среды, если они посягают на публичные интересы и права неопределённого круга лиц.

• К корпоративным сделкам, нарушающим требования законодательства о защите конкуренции или о государственном контроле над стратегическими объектами, если они посягают на публичные интересы.

7. Значение для практики применения пункта 2 статьи 168 ГК РФ

Определение СКЭС уточняет применение пункта 2 статьи 168 ГК РФ путём:

• Расширения понимания "публичных интересов" — суд рассматривает сохранение и развитие кинематографии как публичный интерес, нарушение которого влечёт ничтожность сделки.

• Признания "неопределённого круга лиц" (жителей города) в качестве субъектов, чьи права и охраняемые законом интересы нарушаются сделкой.

• Установления связи между специальным законодательством и общими нормами о недействительности сделок — специальные запреты на приватизацию рассматриваются как основание для применения правила о ничтожности.

8. Доктринальное значение

Определение имеет значение для развития доктрины гражданского права в части:

• Теории ничтожности сделок — суд демонстрирует, что ничтожность может быть основана не только на нарушении формальных требований, но и на нарушении материальных запретов, установленных специальным законодательством.

• Взаимодействия общих и специальных норм — суд показывает, как специальное законодательство (о приватизации, о кинематографии) взаимодействует с общими нормами гражданского права (о недействительности сделок).

• Защиты публичных интересов в гражданском праве — определение подтверждает, что гражданское право может использоваться для защиты публичных интересов через механизм признания сделок недействительными.

Заключение: Определение СКЭС № 304-ЭС26-2085 представляет собой важный прецедент в практике применения норм о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы. Суд установил, что приватизация имущества, в отношении которого федеральные законы устанавливают запреты, влечёт ничтожность сделки независимо от добросовестности сторон и наличия последующих возможностей для изъятия имущества. Это определение имеет значение для унификации судебной практики по вопросам приватизации объектов культурного и социального назначения, а также для развития доктрины о защите публичных интересов в гражданском праве.