ВС: сделки с землей сельхозназначения без уведомления субъекта РФ ничтожны

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 35-КГ26-2-К2

Дата: 14 июля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Киселёва А.П., Назаренко Т.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Прокурор Старицкого района Тверской области (в интересах Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области) — орган публичной власти, действующий в защиту публичных интересов - Ответчики: - Аганян Оганес Францович (гражданин) - Березовский Михаил Иванович (гражданин) - Григорян Григор Аветисович (гражданин)

Категория спора: Гражданско-правовой спор о признании сделок недействительными (договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки); земельные отношения; специальное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Старицкого района Тверской области обратился в суд в интересах Тверской области с требованием о признании недействительными четырёх договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и применении последствий недействительности этих сделок.

Правовое основание исков: нарушение требований статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) о соблюдении преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации. Продавцы (Березовский М.И. и Аганян О.Ф.) не направили письменного уведомления Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о намерении реализовать земельные участки.

Фактические обстоятельства:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер не указан в открытой части) площадью 111 000 кв.м принадлежал на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) Березовскому М.И. и Аганяну О.Ф. На основании соглашения от 3 сентября 2015 г. он был разделён на два участка по 55 500 кв.м каждый. Один участок перешёл в собственность Березовского, другой — в собственность Аганяна.

Впоследствии Григорян Г.А. приобрёл эти участки посредством четырёх последовательных договоров купли-продажи долей: 1. Договор от 22 июня 2017 г. — приобретение 1/2 доли участка у Аганяна О.Ф. за 20 000 руб. 2. Договор от 14 декабря 2017 г. — приобретение 1/2 доли участка у Березовского М.И. (представленного Аганяном О.Ф. по доверенности) за 50 000 руб. 3. Договор от 14 декабря 2017 г. — приобретение 1/2 доли другого участка у Аганяна О.Ф. за 50 000 руб. 4. Договор от 2 сентября 2020 г. — приобретение оставшейся 1/2 доли участка у Березовского М.И. (представленного Аганяном О.Ф.) за 50 000 руб.

В результате Григорян Г.А. стал собственником обоих земельных участков. Извещений в Правительство Тверской области о намерении продать участки не поступало.

Решение суда первой инстанции (Старицкий районный суд, 4 февраля 2025 г.):

Исковые требования удовлетворены. Суд признал договоры купли-продажи взаимосвязанными сделками, направленными на достижение единой цели — продажу целого земельного участка в нарушение требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Суд применил последствия недействительности в виде двусторонней реституции, исходя из того, что трёхлетний срок исковой давности (ст. 181 ГК РФ) не истёк, поскольку прокурор узнал о сделках при проверке в августе 2024 г. и обратился в суд в ноябре 2024 г.

Постановление апелляции (Тверский областной суд, 3 апреля 2025 г.):

Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд согласился с выводом о взаимосвязанности сделок и нарушении преимущественного права, однако отказал в иске по двум основаниям:

1. Отсутствие материально-правового интереса: Суд указал, что Министерство не имеет охраняемого законом материально-правового интереса, поскольку передача участков из одной частной собственности в другую не восстанавливает права Тверской области. Суд предложил применить пункт 3 статьи 250 ГК РФ (преимущественное право при отчуждении доли в общей собственности).

2. Пропуск срока исковой давности: Учитывая даты совершения сделок (2017–2020 гг.) и функции Министерства по контролю за оборотом земель, государственный орган должен был узнать о сделках не позднее сентября 2020 г., поэтому трёхлетний срок исковой давности пропущен.

Постановление кассации (Второй кассационный суд общей юрисдикции, 23 сентября 2025 г.):

Апелляционное определение оставлено без изменения. Кассационный суд согласился с позицией апелляции.

Обращение в ВС РФ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области подало кассационную жалобу на апелляционное определение и определение кассационного суда как незаконные.

Определением судьи ВС РФ от 25 декабря 2025 г. в передаче жалобы было отказано. Однако определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 8 июня 2026 г. это определение отменено, и жалоба передана на рассмотрение СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом государства (Тверской области) в соблюдении преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения и частными интересами граждан, приобретших эти участки. Конфликт заключается в толковании и применении норм специального земельного законодательства:

• Материально-правовой аспект: Является ли сделка, совершённая без соблюдения преимущественного права публично-правового образования, ничтожной или оспоримой? Может ли прокурор/государственный орган требовать признания такой сделки недействительной, если они не являются сторонами?

• Процессуально-правовой аспект: Имеет ли Министерство охраняемый законом материально-правовой интерес для предъявления иска о признании сделок недействительными? Применяется ли срок исковой давности и когда он начинает течь для лица, не являющегося стороной сделки?

Категория проблемы: Межотраслевая (земельное право, гражданское право, процессуальное право) с приоритетом защиты публичных интересов.

Причина передачи на коллегию:

Дело содержит вопросы о толковании норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о соотношении публичных и частных интересов, о применении правил о ничтожности сделок (ст. 168 ГК РФ) и сроков исковой давности (ст. 181 ГК РФ), требующие единообразного толкования и имеющие значение для судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли сделка по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, совершённая без соблюдения преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации (в нарушение пункта 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), ничтожной или оспоримой?

2. Может ли прокурор и государственный орган (Министерство), не являющиеся сторонами сделки, требовать признания такой сделки недействительной и применения последствий недействительности?

3. Имеет ли Министерство охраняемый законом материально-правовой интерес для предъявления иска о признании сделок недействительными, если в результате удовлетворения иска земельные участки перейдут из одной частной собственности в другую, а не в государственную собственность?

4. Когда начинает течь трёхлетний срок исковой давности (ст. 181 ГК РФ) для лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, в случае если это лицо не получало уведомления о намерении продать земельный участок?

5. Применимо ли правило пункта 3 статьи 250 ГК РФ (преимущественное право при отчуждении доли в общей собственности) к отношениям, регулируемым специальным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения и восстановил решение суда первой инстанции, признав договоры купли-продажи ничтожными. Суд установил, что сделка по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, совершённая в нарушение преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации (пункт 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), является ничтожной независимо от признания её таковой судом. Прокурор и Министерство имеют охраняемый законом интерес к признанию таких сделок недействительными, поскольку это соответствует публичным интересам в соблюдении баланса частных и публичных интересов, основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения и обеспечению продовольственной безопасности государства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа сделок, нарушающих требования закона: ничтожность как следствие посягательства на публичные интересы

Применённые нормы материального права:

• Статья 168 ГК РФ (пункты 1 и 2): По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (п. 1). Однако сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения (п. 2).

• Статья 166 ГК РФ (пункт 3): Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 390 ГПК РФ: Основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке — существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:
• Пункт 73: Сделка, нарушающая требования закона, по общему правилу является оспоримой. Ряд сделок отнесён к ничтожным. Также ничтожна сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (п. 74).
• Пункт 75: Под публичными интересами следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, оборону и безопасность государства, охрану окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Позиция ВС РФ:

Суд подчеркнул, что по общему правилу сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой. Однако ничтожной такая сделка является, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В данном случае сделка посягает на публичные интересы, поскольку нарушает явно выраженный запрет, установленный специальным законом.

2. Специальное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и преимущественное право публично-правовых образований

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
• Подпункт 3 пункта 3 статьи 1: Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
• Пункт 1 статьи 8: При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия для государственных или муниципальных нужд.
• Пункт 2 статьи 8: Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока для взаимного расчёта (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом.
• Пункт 3 статьи 8: Если субъект Российской Федерации откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести в течение 30 дней, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже по более низкой цене или с изменением существенных условий требуется новое извещение.
• Пункт 4 статьи 8: Сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Позиции Конституционного Суда РФ:

• Определение Конституционного Суда РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О: Суд отметил, что в целях развития основных принципов земельного законодательства закреплён приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве. В целях развития принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в статье 8 Закона преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и последствия его нарушения. Оспариваемые законоположения, будучи элементами правового механизма реализации и защиты предоставленного публично-правовым образованиям преимущественного права, сами по себе не нарушают конституционных прав.

Позиция ВС РФ:

Суд подчеркнул, что приведённые положения закона и разъяснения Конституционного Суда направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов, основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, обеспечение продовольственной безопасности государства. Сделка, совершённая без учёта преимущественного права покупки публично-правовыми образованиями земельных участков сельскохозяйственного назначения, в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 8) ничтожна независимо от признания её таковой судом.

3. Охраняемый законом интерес прокурора и государственного органа к признанию сделок недействительными

Применённые нормы материального права:

• Статья 166 ГК РФ (пункт 3): Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.

• Статья 168 ГК РФ (пункт 2): Сделка, посягающая на публичные интересы, ничтожна.

Позиция ВС РФ:

Суд отклонил вывод апелляционного суда об отсутствии у Министерства материально-правового интереса. Суд указал, что Министерство осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации в части реализации преимущественного права приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области. Охраняемый законом интерес состоит в защите публичных интересов, связанных с соблюдением баланса частных и публичных интересов, основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения и обеспечением продовольственной безопасности государства.

Суд отметил, что ссылка апелляционного суда на избрание ненадлежащего способа защиты (применение пункта 3 статьи 250 ГК РФ вместо признания сделок недействительными) сделана без учёта того, что правоотношения, связанные с куплей-продажей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы специальным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором не содержится такого правового последствия нарушения права преимущественной покупки, как перевод прав покупателя на иное лицо. Напротив, в нём указано на ничтожность такого договора купли-продажи, что делает невозможным перевод прав и обязанностей покупателя по ней.

4. Взаимосвязанные сделки как единое целое

Позиция ВС РФ:

Суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что четыре договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели — продажу всего изначального земельного участка сельскохозяйственного назначения ответчику Григоряну Г.А. в нарушение требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения о соблюдении преимущественного права покупки. Такая квалификация позволяет применить к ним единый режим ничтожности.

5. Сроки исковой давности для лиц, не являющихся сторонами ничтожной сделки

Применённые нормы материального права:

• Статья 181 ГК РФ (пункт 1): Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, пункт 101: Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий её недействительности установлен трёхлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала её исполнения.

Позиция ВС РФ:

Суд отклонил вывод апелляционного и кассационного судов о пропуске срока исковой давности. Суд указал, что прокурор и Министерство не являлись сторонами оспариваемых договоров и подчёркивали, что Березовский М.И. и Аганян О.Ф. не обращались в Правительство Тверской области с извещением о намерении продать земельные участки. Следовательно, истец не мог знать в 2017 и 2020 годах о нарушении интересов публично-правового образования заключёнными договорами купли-продажи.

Суд отметил, что Министерство осуществляет свою деятельность на основании Положения о Министерстве, утверждённого постановлением Правительства Тверской области от 18 октября 2011 г. № 73-пп. Согласно подпункту 29 пункта 8 этого положения Министерство осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В функции Министерства не входит контроль за оборотом земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что Министерство должно было узнать о сделках не позднее сентября 2020 г., не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Прокурор узнал о сделках при проведении проверки по заданию прокуратуры Тверской области от 8 августа 2024 г. и обратился в суд 8 ноября 2024 г., то есть в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Апелляционный суд (Тверский областной суд, 3 апреля 2025 г.)

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное толкование статьи 168 ГК РФ: Апелляционный суд исходил из того, что сделка, нарушающая требования закона, по общему правилу является оспоримой, и не учёл, что в данном случае сделка посягает на публичные интересы (соблюдение баланса частных и публичных интересов, основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, продовольственная безопасность государства), что делает её ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

2. Неправильное толкование пункта 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Апелляционный суд не учёл прямого указания закона на то, что сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Суд не применил разъяснения Конституционного Суда РФ о том, что преимущественное право публично-правовых образований и последствия его нарушения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов и обеспечение продовольственной безопасности государства.

3. Неправильное определение охраняемого законом интереса: Апелляционный суд пришёл к выводу об отсутствии у Министерства материально-правового интереса, исходя из того, что передача участков из одной частной собственности в другую не восстанавливает права Тверской области. Однако суд не учёл, что охраняемый законом интерес состоит в защите публичных интересов, а не в приобретении земельных участков в государственную собственность. Статья 166 ГК РФ (пункт 3) предусматривает, что требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.

4. Неправильное применение пункта 3 статьи 250 ГК РФ: Апелляционный суд предложил применить правило о преимущественном праве при отчуждении доли в общей собственности, не учитывая, что правоотношения, связанные с куплей-продажей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы специальным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором предусмотрена ничтожность сделки, а не перевод прав покупателя на иное лицо.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Неправильное применение сроков исковой давности: Апелляционный суд пришёл к выводу о пропуске срока исковой давности, исходя из того, что Министерство должно было узнать о сделках не позднее сентября 2020 г. на основании своих функций по контролю за оборотом земельных участков. Однако суд не учёл, что в функции Министерства не входит контроль за оборотом земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а только осуществление полномочий субъекта Российской Федерации в части реализации преимущественного права приобретения земельного участка. Прокурор узнал о сделках при проведении проверки в августе 2024 г. и обратился в суд в ноябре 2024 г., то есть в пределах трёхлетнего срока исковой давности, установленного статьёй 181 ГК РФ.

Кассационный суд (Второй кассационный суд общей юрисдикции, 23 сентября 2025 г.)

Кассационный суд согласился с позицией апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения, воспроизведя все вышеуказанные ошибки.

Характер ошибок в смысле статей 387, 390 ГПК РФ:

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 390 ГПК РФ). Нарушения касаются толкования и применения норм материального права (ст. 168 ГК РФ, пункт 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и процессуального права (применение сроков исковой давности в соответствии со статьёй 181 ГК РФ).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 3 апреля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 сентября 2025 г. отменены.

Решение суда первой инстанции (Старицкий районный суд, 4 февраля 2025 г.) оставлено в силе.

Последствия:

Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения признаны ничтожными. К ним применены последствия недействительности в виде двусторонней реституции. Земельные участки подлежат возврату в собственность Березовского М.И. и Аганяна О.Ф., а денежные средства, полученные ими от Григоряна Г.А., подлежат возврату.

Дело не направлено на новое рассмотрение, поскольку все имеющие значение для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции, а судами апелляционной и кассационной инстанций допущена ошибка в толковании и применении норм права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает единообразный подход к квалификации сделок, нарушающих преимущественное право публично-правовых образований на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нижестоящие суды должны признавать такие сделки ничтожными в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), а не оспоримыми. Это существенно меняет правовые последствия: ничтожная сделка не требует судебного признания её недействительной для применения последствий недействительности, хотя суд может быть привлечён для разрешения споров о применении этих последствий.

Суды должны учитывать, что требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом, включая прокурора и государственные органы, осуществляющие полномочия субъекта Российской Федерации в части реализации преимущественного права.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичных интересов и государства (Тверской области) в лице её органов и прокуратуры. Определение подтверждает право прокурора и государственных органов требовать признания сделок, нарушающих преимущественное право публично-правовых образований, недействительными и применения последствий недействительности, даже если они не являются сторонами сделок.

Одновременно определение защищает интересы добросовестных приобретателей земельных участков, поскольку оно подтверждает, что сделки, совершённые без соблюдения требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ничтожны и не создают прав собственности, что обеспечивает стабильность оборота земель сельскохозяйственного назначения.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, о том, что сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы, является ничтожной. Определение также опирается на позицию Конституционного Суда РФ (Определение от 28 июня 2022 г. № 1560-О) о том, что преимущественное право публично-правовых образований на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения направлено на соблюдение баланса частных и публичных интересов и обеспечение продовольственной безопасности государства.

Определение согласуется с принципом, установленным в статье 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о преимущественном праве субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Изменение стандарта доказывания:

Определение устанавливает, что для признания сделки ничтожной в силу нарушения преимущественного права публично-правовых образований не требуется доказывание наличия охраняемого законом материально-правового интереса в смысле, предложенном апелляционным судом. Охраняемый законом интерес состоит в защите публичных интересов, связанных с соблюдением баланса частных и публичных интересов, основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения и обеспечением продовольственной безопасности государства.

Распределение бремени доказывания:

Истец (прокурор, государственный орган) должен доказать: 1. Что сделка касается земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; 2. Что сделка совершена без соблюдения требований пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (отсутствие письменного уведомления о намерении продать земельный участок); 3. Что истец узнал о начале исполнения сделки в пределах трёхлетнего срока исковой давности (для лиц, не являющихся сторонами сделки).

Ответчик может возражать, доказывая: 1. Что сделка не касается земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; 2. Что было соблюдено требование о письменном уведомлении; 3. Что истец узнал о начале исполнения сделки более чем три года назад (или более чем десять лет назад в абсолютном выражении).

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии к другим случаям, когда закон предусматривает преимущественное право публично-правовых образований на приобретение имущества:

• Земельные отношения: Преимущественное право муниципального образования при продаже земельного участка (в соответствии с законом субъекта Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

• Лесные отношения: Преимущественное право при продаже лесных участков (если такое право предусмотрено лесным законодательством).

• Водные отношения: Преимущественное право при продаже водных объектов (если такое право предусмотрено водным законодательством).

• Иные случаи: Любые случаи, когда закон предусматривает преимущественное право публично-правовых образований на приобретение имущества, и сделка совершена в нарушение этого права.

В таких случаях суды должны применять аналогичный подход: квалифицировать сделку как ничтожную, посягающую на публичные интересы, и допускать предъявление требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности прокурором и государственными органами, осуществляющими полномочия публично-правовых образований.

6. Значение для земельного права и защиты публичных интересов

Определение имеет важное значение для развития земельного права и защиты публичных интересов в области оборота земель сельскохозяйственного назначения. Оно подтверждает, что преимущественное право публично-правовых образований на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения — это не просто право, которое может быть реализовано или не реализовано, а обязательное условие для действительности сделки. Нарушение этого условия делает сделку ничтожной независимо от воли сторон и от признания её таковой судом.

Это особенно важно в контексте обеспечения продовольственной безопасности государства и охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, как указано в Определении Конституционного Суда РФ.

7. Значение для процессуального права

Определение уточняет применение сроков исковой давности для лиц, не являющихся сторонами ничтожной сделки. Суды должны учитывать, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, а не со дня совершения сделки или регистрации прав. Это особенно важно для прокурора и государственных органов, которые могут узнать о нарушении преимущественного права не в момент совершения сделки, а позднее, при проведении проверок или в результате обращения граждан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД от 14 июля 2026 г. № 35-КГ26-2-К2 устанавливает чёткую позицию по вопросу о квалификации сделок, нарушающих преимущественное право публично-правовых образований на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Суд подтвердил, что такие сделки являются ничтожными в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и посягают на публичные интересы, связанные с соблюдением баланса частных и публичных интересов, основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения и обеспечением продовольственной безопасности государства.

Определение имеет важное значение для практики нижестоящих судов, поскольку оно устанавливает единообразный подход к применению норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и защите публичных интересов. Оно также уточняет применение правил о сроках исковой давности для лиц, не являющихся сторонами ничтожной сделки, и подтверждает право прокурора и государственных органов требовать признания таких сделок недействительными и применения последствий недействительности.