ВС РФ отменил решение по спору о самовольном строительстве из-за неправильного применения норм об аренде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 56-КГ25-21-К9

Дата: 24 февраля 2026 г.

Состав СКГД: председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Назаренко Т.Н. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истцы (органы публичной власти): администрация г. Владивостока, управление градостроительства администрации г. Владивостока, управление муниципальной собственности г. Владивостока - Ответчик (гражданин, индивидуальный предприниматель): Чернецов Артем Александрович

Категория спора: жилищно-строительный (самовольное строительство); административно-правовой (полномочия органов публичной власти); гражданско-правовой (договорные отношения аренды земельного участка)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Владивостока и её структурные подразделения обратились в суд с исками о: 1. признании самовольными постройками: двухэтажного нежилого строения (автомойки) площадью застройки 141 м² и металлической конструкции на фундаменте площадью застройки 90 м²; 2. возложении на ответчика обязанности по сносу (демонтажу) указанных строений и освобождению земельных участков с кадастровыми номерами в установленные сроки.

Истцы ссылались на отсутствие разрешений на строительство и самовольное возведение объектов на земельных участках, предоставленных в аренду на иные цели.

Возражения ответчика

Ответчик не оспаривал факт возведения строений, но возражал против их признания самовольными постройками, ссылаясь на: - наличие договоров аренды земельных участков; - надлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы (в том числе в 2023–2024 годах); - продолжение пользования участками после истечения сроков договоров при отсутствии возражений арендодателя.

Решение первой инстанции

Решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 16 сентября 2024 г.:

Исковые требования удовлетворены частично: - На ответчика возложена обязанность в течение трёх месяцев освободить земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учёт (государственная собственность не разграничена), от навеса площадью 5 м², являющегося частью двухэтажного строения. - В удовлетворении требований о признании самовольными постройками двухэтажного строения (автомойки) площадью 141 м² и металлической конструкции площадью 90 м², а также о возложении обязанности по их сносу отказано.

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Спорные объекты не являются объектами капитального строительства (недвижимого имущества) на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы; - К некапитальным объектам не применяются правила ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках; - Ответчик на законных основаниях пользуется земельными участками; договоры аренды от 1 октября 2012 г. продолжили своё действие на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ (возобновление договора при продолжении пользования имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя); - Отсутствуют доказательства нарушения градостроительных и строительных норм и правил; - Разрешённое использование земельных участков не исключает размещение данных объектов.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 11 декабря 2024 г.:

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2025 г.:

Решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

Администрация г. Владивостока подала кассационную жалобу в ВС РФ, ставя вопрос об отмене всех судебных актов нижестоящих судов.

Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 19 января 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Органов публичной власти (администрация города, управление градостроительства) в защите публичного интереса по пресечению самовольного строительства и освобождению земельных участков, находящихся в государственной собственности; - Индивидуального предпринимателя в сохранении возведённых им объектов и продолжении пользования земельными участками на основании договоров аренды.

Конфликт также касается толкования норм гражданского права о природе спорных объектов (являются ли они объектами недвижимого имущества или нет) и о правовых последствиях продолжения пользования имуществом после истечения срока договора аренды.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Применение ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка) к объектам, не являющимся объектами капитального строительства; - Толкование ст. 610, 621 ГК РФ (договор аренды на неопределённый срок); - Применение ст. 619 ГК РФ (основания прекращения договора аренды); - Процессуальное право на изменение (уточнение) исковых требований (ст. 39 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о самовольных постройках, о природе объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о правовых последствиях продолжения пользования имуществом после истечения срока договора аренды. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применимо ли положение ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке к объектам, которые на основании судебной экспертизы не являются объектами капитального строительства (недвижимого имущества)?

2. Правомерно ли суд первой инстанции отказал в принятии заявления об уточнении исковых требований, ссылаясь на изменение предмета и основания иска, когда истцы уточнили требования с учётом выводов судебной экспертизы о некапитальности объектов?

3. Какие нормы права подлежат применению при разрешении требований об освобождении земельных участков от объектов, не являющихся недвижимым имуществом?

4. Правильно ли нижестоящие суды применили ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ при оценке правомерности продолжения пользования земельными участками после истечения сроков договоров аренды?

5. Требуется ли дополнительная оценка признаков реконструкции основного строения или обособленности металлических конструкций при рассмотрении требований о демонтаже конструкций, размещённых на земельных участках, в отношении которых арендные отношения прекращены?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и не могут быть исправлены иначе, чем путём отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение. Ключевая позиция: суды неправильно применили нормы гражданского права о договоре аренды и о самовольной постройке, а также нарушили процессуальные права истца на изменение (уточнение) исковых требований.

B. Развёрнутое обоснование

1. Процессуальное право на изменение (уточнение) исковых требований

Норма права: ст. 39 ГПК РФ (ч. 1), ст. 12 ГК РФ

Позиция ВС РФ:

Суд первой инстанции неправомерно отказал в принятии заявления об уточнении исковых требований, ссылаясь на изменение предмета и основания иска. Однако:

• В соответствии со ст. 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав; иные способы могут быть установлены законом.
• В соответствии со ст. 39 ГПК РФ (ч. 1) истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
• Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если при принятии искового заявления суд придёт к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
• По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам; ссылка истца на не подлежащие применению нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требования.

Вывод: В данном случае истцы не изменяли предмет иска (освобождение земельных участков), а уточняли его основания с учётом выводов судебной экспертизы о некапитальности объектов и прекращения договоров аренды. Отказ в принятии уточнённых требований нарушил процессуальные права истца.

2. Применение норм о самовольной постройке к объектам, не являющимся недвижимым имуществом

Норма права: ст. 222 ГК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.

Позиция ВС РФ:

Согласно п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.), к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учётом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

На основании заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «ИНСТОР» от 6 февраля 2024 г. № 06-2024 установлено, что: - двухэтажное нежилое строение площадью 141 м² и металлическая конструкция площадью 90 м² не являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землёй; - их перемещение возможно без нанесения несоразмерного ущерба назначению, прочностным и эксплуатационным характеристикам; - металлические конструкции площадью 42 м² и 48 м² идентифицируются как два независимых объекта строительства с независимыми каркасами и фундаментными основаниями.

Вывод: Поскольку спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества, к ним не применяются правила ст. 222 ГК РФ. Суды должны были разрешить вопрос об освобождении земельных участков на основании иного законодательства, в том числе с учётом характеристик объектов и статуса земельных участков.

3. Применение норм о договоре аренды на неопределённый срок

Норма права: ст. 610 ГК РФ (п. 1, 2), ст. 621 ГК РФ (п. 2), ст. 619 ГК РФ

Позиция ВС РФ:

Нижестоящие суды применили не подлежащую применению норму права — ст. 619 ГК РФ (основания прекращения договора аренды по инициативе арендодателя) — вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ: если срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества — за три месяца).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Фактические обстоятельства: - Договоры аренды от 1 октября 2012 г. были заключены на срок до 25 сентября 2015 г. - После истечения этого срока ответчик продолжил пользоваться земельными участками с внесением арендной платы. - Управление муниципальной собственности г. Владивостока направило уведомления об отказе от договоров только 16 марта 2021 г. и 31 августа 2021 г. (т.е. спустя более 5 лет после истечения первоначального срока). - Согласно письму управления муниципальной собственности от 2 августа 2024 г., договоры аренды от 1 октября 2012 г. расторгнуты.

Вывод: Уведомлениями от 16 марта 2021 г. и 31 августа 2021 г. управление муниципальной собственности отказалось от договоров, в связи с чем договоры аренды в отношении земельных участков на момент обращения в суд прекращены. Суды должны были оценить правомерность возведения и нахождения строений на земельных участках с учётом того, что арендные отношения по этим участкам прекращены.

4. Необходимость дополнительной оценки признаков реконструкции и обособленности конструкций

Норма права: заключение судебной экспертизы, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Позиция ВС РФ:

При рассмотрении требований о демонтаже конструкций, размещённых на земельных участках с кадастровыми номерами, в отношении которых арендные отношения прекращены, необходимо с учётом заключения судебной экспертизы установить: - наличие признаков реконструкции основного строения; - обособленность таких металлических конструкций.

Согласно заключению экспертизы, металлические конструкции площадью 42 м² и 48 м² идентифицируются как два независимых объекта строительства с независимыми каркасами и фундаментными основаниями, при демонтаже одного из них второй может функционировать без ограничений.

Вывод: Суды не дали надлежащей оценки правомерности возведения и нахождения строений на земельных участках, в отношении которых арендные отношения прекращены.

5. Нарушение требований о законности и обоснованности судебного акта

Норма права: ст. 390.14 ГПК РФ (основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке)

Позиция ВС РФ:

Согласно ст. 390.14 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

В настоящем деле допущены следующие существенные нарушения: 1. Процессуальное нарушение: неправомерный отказ в принятии заявления об уточнении исковых требований; 2. Материально-правовое нарушение: неправильное применение ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ; 3. Материально-правовое нарушение: неправильное применение ст. 222 ГК РФ к объектам, не являющимся недвижимым имуществом; 4. Недостаточность оценки доказательств: отсутствие надлежащей оценки признаков реконструкции и обособленности конструкций.

Эти нарушения не исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

1. Суд первой инстанции (Первомайский районный суд г. Владивостока)

Ошибка 1: Неправомерный отказ в принятии уточнённых исковых требований

• Нарушенная норма: ст. 39 ГПК РФ (ч. 1), ст. 12 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.
• Суть ошибки: Суд отказал в принятии заявления об уточнении исковых требований, ссылаясь на изменение предмета и основания иска. Однако истцы не изменяли предмет иска (освобождение земельных участков), а уточняли его основания с учётом выводов судебной экспертизы о некапитальности объектов и прекращении договоров аренды.
• Значимость: Существенное нарушение процессуального права, препятствующее надлежащему рассмотрению дела по существу.

Ошибка 2: Неправильное применение ст. 619 ГК РФ вместо п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ

• Нарушенная норма: ст. 610 ГК РФ (п. 2), ст. 621 ГК РФ (п. 2), ст. 619 ГК РФ
• Суть ошибки: Суд исходил из того, что договоры аренды продолжили своё действие на неопределённый срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, и применил ст. 619 ГК РФ для оценки оснований прекращения договора. Однако управление муниципальной собственности уже отказалось от договоров уведомлениями от 16 марта 2021 г. и 31 августа 2021 г., в связи с чем договоры прекращены. Суд должен был применить п. 2 ст. 610 ГК РФ (право на отказ от договора на неопределённый срок с предупреждением за три месяца) и оценить правомерность отказа.
• Значимость: Существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела.

Ошибка 3: Неправильное применение ст. 222 ГК РФ к объектам, не являющимся недвижимым имуществом

• Нарушенная норма: ст. 222 ГК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.)
• Суть ошибки: Суд исходил из того, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества (на основании судебной экспертизы), и поэтому к ним не применяются правила ст. 222 ГК РФ. Однако суд не указал, на основании каких норм права следует разрешить вопрос об освобождении земельных участков от этих объектов.
• Значимость: Существенное нарушение норм материального права, связанное с неправильным определением применимого законодательства.

Ошибка 4: Недостаточная оценка доказательств

• Нарушенная норма: ст. 67 ГПК РФ (оценка доказательств), п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством
• Суть ошибки: Суд не дал надлежащей оценки признаков реконструкции основного строения и обособленности металлических конструкций при рассмотрении требований о демонтаже конструкций, размещённых на земельных участках, в отношении которых арендные отношения прекращены.
• Значимость: Существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на полноту рассмотрения дела.

2. Апелляционный суд (судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда)

• Ошибка: Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения, не исправив допущенные нарушения норм материального и процессуального права.
• Значимость: Апелляционный суд не выполнил свою функцию по проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

3. Кассационный суд (судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции)

• Ошибка: Кассационный суд оставил решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения, не исправив существенные нарушения норм материального и процессуального права.
• Значимость: Кассационный суд не выполнил свою функцию по проверке законности судебных постановлений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 16 сентября 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 11 декабря 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: в суд первой инстанции (Первомайский районный суд г. Владивостока)

Правовое основание: статьи 390–390.14 ГПК РФ

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает чёткие ориентиры для судов общей юрисдикции при рассмотрении дел о самовольном строительстве:

• Дифференциация объектов: суды должны различать объекты капитального строительства (недвижимое имущество), к которым применяется ст. 222 ГК РФ, и объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, к которым эта норма не применяется.
• Применение иного законодательства: для объектов, не являющихся недвижимым имуществом, вопрос об освобождении земельного участка разрешается с учётом их характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения (в том числе законодательства об аренде, о защите прав собственника земельного участка и т.д.).
• Правильное применение норм о договоре аренды: суды должны различать основания прекращения договора аренды в зависимости от того, заключён ли договор на определённый или неопределённый срок, и правильно применять ст. 610, 621 ГК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение ВС РФ усиливает защиту интересов органов публичной власти (администрации города, управления градостроительства) в следующих аспектах:

• Суды должны надлежащим образом рассмотреть требования об освобождении земельных участков, находящихся в государственной собственности, от объектов, не являющихся недвижимым имуществом, на основании иного законодательства.
• Суды должны оценить правомерность возведения и нахождения строений на земельных участках с учётом статуса земельных участков и характеристик объектов.
• Суды должны надлежащим образом применять нормы о договоре аренды при оценке прав и обязанностей стор