ВС РФ: собственники блокированной застройки вправе требовать признания права на земельный участок

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 4-КГ25-61-К1; Определение СКГД ВС РФ от 27 января 2026 г.

Состав коллегии: Председательствующий Асташов С.В., судьи Марьина А.Н. и Петрушкина В.А. (докладчик).

Стороны: - Истцы: Бармин Александр Александрович и Бармина Екатерина Александровна (граждане, собственники жилого помещения); - Ответчики: администрация городского округа Красногорск (орган публичной власти), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (орган публичной власти).

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности на земельный участок; жилищно-земельный спор.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов:

Бармин А.А. и Бармина Е.А. обратились в суд с иском о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером [не указан в открытой части]. Правовое основание: истцы являются собственниками жилого помещения (квартиры общей площадью 148,6 кв.м с кадастровым номером [не указан]) в доме блокированной застройки, расположенном на земельном участке, и претендуют на право долевой собственности на этот участок.

Фактические обстоятельства: - На земельном участке общей площадью 37 786 кв.м, принадлежащем ООО «Восход Девелопмент Красногорск» (застройщик), осуществлялось строительство жилого дома блокированной застройки. - Истцы приобрели квартиру на основании договора об участии в долевом строительстве от 2 декабря 2013 г. № 118-11-2013. - Жилой дом введён в эксплуатацию разрешением от 11 июля 2014 г. № RU50505000-37. - Исходный земельный участок был разделён на 36 новых участков, под каждым блоком блокированной застройки. - Истцы зарегистрировали право общей совместной собственности на квартиру (выписка из ЕГРН от 12 июля 2024 г.), но земельный участок не зарегистрирован. - Застройщик ООО «Восход Девелопмент Красногорск» признан несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2015 г.; конкурсное производство завершено определением от 31 мая 2016 г.; деятельность юридического лица прекращена 26 августа 2016 г. Земельный участок и дом не включались в конкурсную массу.

Решение суда первой инстанции (Красногорский городской суд, 24 января 2024 г.):

Иск удовлетворён. Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 8 ГК РФ, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и пп. 58, 62 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., установил, что право собственности на земельный участок возникло в силу закона, а истцы лишены возможности регистрации в связи с ликвидацией застройщика.

Апелляционное определение (Московский областной суд, 7 августа 2024 г.):

Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд, руководствуясь ст. 1, 35, 59 Земельного кодекса РФ, пришёл к выводу, что собственник жилого дома избрал ненадлежащий способ защиты и вправе обратиться с иском о признании права в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Кассационное определение (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 5 декабря 2024 г.):

Апелляционное определение оставлено без изменения.

Процедура в ВС РФ:

• Кассационная жалоба подана истцами.
• Определением судьи ВС РФ от 23 апреля 2025 г. отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании.
• Определением судьи ВС РФ от 21 августа 2025 г. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы.
• Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 24 декабря 2025 г. отменено определение от 23 апреля 2025 г., жалоба с делом передана в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами собственников жилых помещений в доме блокированной застройки (истцы) и публичными органами (ответчики), а также между двумя подходами к защите права собственности на земельный участок:

1. Первый подход (суд первой инстанции): право долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона для собственников блоков блокированной застройки, поскольку застройщик был собственником исходного участка и разделил его при продаже помещений. Надлежащий способ защиты — иск о признании права собственности.

2. Второй подход (апелляция и кассация): собственники жилых помещений должны приобретать право на земельный участок в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), а не через признание права, возникшего в силу закона.

Категория проблемы: Материально-правовая, с элементами жилищного и земельного права. Конфликт между толкованием норм о возникновении права собственности на земельный участок при строительстве блокированной застройки и применением правил о приобретательной давности.

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального права (ст. 390* ГПК РФ), которые повлияли на исход дела. Требуется единообразное толкование норм Федерального закона № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 г. о домах блокированной застройки и их соотношения с правилами о возникновении права собственности на земельный участок.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Возникает ли право долевой собственности на земельный участок в силу закона для собственников жилых помещений (блоков) в доме блокированной застройки, если застройщик был собственником исходного участка и разделил его при продаже помещений?

2. Является ли надлежащим способом защиты такого права иск о признании права собственности, или собственники должны приобретать право в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)?

3. Применяются ли правила о приобретательной давности к спорным правоотношениям, если прежний собственник земельного участка (застройщик) ликвидирован и создана правовая неопределённость в принадлежности участка?

4. Нарушается ли конституционный принцип равенства (ст. 19 ч. 1 Конституции РФ), если одни собственники блокированной застройки зарегистрировали право на земельный участок, а другие поставлены в неравное положение?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что собственники жилых помещений (блоков) в доме блокированной застройки обладают правом долевой собственности на земельный участок, возникшим в силу закона, и вправе защищать это право посредством иска о признании права собственности. Апелляционный и кассационный суды ошибочно применили правила о приобретательной давности, не учитывая специальное законодательство о домах блокированной застройки и конституционный принцип равенства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение дома блокированной застройки и возникновение права собственности на земельный участок в силу закона

Судебная коллегия указала, что согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ (далее — Закон № 476-ФЗ), статья 1 Градостроительного кодекса РФ дополнена пунктом 40, в силу которого домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции до вступления в силу Закона № 476-ФЗ), соответствующий признакам пункта 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Критически важное положение: согласно части 4.1 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках в качестве квартир в жилых домах блокированной застройки и зарегистрированы права на такие квартиры, право общей долевой собственности собственников таких квартир на земельный участок, занятый этим жилым домом блокированной застройки и образованный до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ, возникшее в силу закона в соответствии с жилищным законодательством, сохраняется.

2. Применение правил о передаче земельного участка при продаже недвижимости

Судебная коллегия применила пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Суд установил, что застройщик (ООО «Восход Девелопмент Красногорск») являлся собственником исходного земельного участка общей площадью 37 786 кв.м. При продаже помещений в жилом доме блокированной застройки застройщик обеспечил раздел исходного участка с формированием земельных участков под каждым жилым домом, права на которые перешли к собственникам строений. Таким образом, механизм передачи земельного участка сработал в соответствии с законом.

3. Применение Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

Судебная коллегия ссылалась на пункт 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Суд первой инстанции правильно применил этот пункт, установив, что истцы, являясь собственниками жилого помещения и владея земельным участком, вправе обратиться с иском о признании права собственности на участок.

4. Конституционный принцип равенства и недопустимость дискриминации

Судебная коллегия ссылалась на определение Конституционного Суда РФ от 6 декабря 2001 г. № 255-О, в котором отмечено, что в силу статьи 19 (часть 1) Конституции РФ при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении.

Коллегия установила, что из материалов дела следует: другие собственники жилых домов блокированной застройки в установленном порядке зарегистрировали право собственности на земельные участки, занятые жилыми домами. В нарушение конституционного принципа собственники одного жилого помещения поставлены в неравное положение по отношению к таким же собственникам домов, которые зарегистрировали права собственности на земельные участки, принадлежащие застройщику.

5. Неприменимость правил о приобретательной давности

Судебная коллегия признала ошибочным вывод апелляционного и кассационного судов о том, что собственники жилых домов блокированной застройки вправе приобрести право на земельный участок в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Ключевой аргумент: с учетом установленных по делу обстоятельств правила статьи 234 ГК РФ к спорным правоотношениям не применяются. Причина: право возникло в силу закона (в соответствии с жилищным законодательством и Законом № 476-ФЗ), а не в результате владения. Приобретательная давность предназначена для случаев, когда лицо добросовестно владеет чужим имуществом в течение установленного срока; здесь же право собственников на земельный участок возникло автоматически при разделе участка застройщиком.

6. Правовая неопределённость и отсутствие оснований для отказа в иске

Судебная коллегия подчеркнула, что поскольку прежний собственник земельного участка (застройщик) ликвидирован, что создает правовую неопределенность в принадлежности спорного участка, оснований для отказа в иске не имелось. Отказ в иске оставил бы собственников жилых помещений без защиты и создал бы невозможность регистрации их прав.

7. Правильное применение норм материального права судом первой инстанции

Судебная коллегия пришла к выводу, что при разрешении спора судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства и правильно применены нормы материального права (ст. 8 ГК РФ, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, пп. 58, 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), в то время как судами апелляционной и кассационной инстанций допущена ошибка в толковании и применении норм материального права.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Апелляционный суд (Московский областной суд, 7 августа 2024 г.)

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное толкование Закона № 476-ФЗ и жилищного законодательства. Апелляционный суд не учел, что здание относится к домам блокированной застройки, и что право долевой собственности у собственников таких квартир на земельный участок возникло в силу закона (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 476-ФЗ). Суд игнорировал специальное законодательство, регулирующее правовой статус домов блокированной застройки.

2. Неправильное применение ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность). Апелляционный суд ошибочно предложил истцам приобретать право на земельный участок в порядке приобретательной давности. Однако правила о приобретательной давности не применяются, когда право возникает в силу закона. Коллегия прямо указала: «с учетом установленных по делу обстоятельств правила статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются».

3. Неправильное определение надлежащего способа защиты. Апелляционный суд пришел к выводу, что собственники жилых домов избрали ненадлежащий способ защиты. Однако согласно п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, иск о признании права собственности является надлежащим способом защиты для лиц, считающих себя собственниками находящегося в их владении имущества.

4. Игнорирование конституционного принципа равенства. Апелляционный суд не учел, что его решение ставит истцов в неравное положение по сравнению с другими собственниками блокированной застройки, которые зарегистрировали права на земельные участки. Это нарушает ст. 19 ч. 1 Конституции РФ.

Кассационный суд (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 5 декабря 2024 г.)

Существенные нарушения норм материального права:

Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, тем самым воспроизведя все ошибки апелляционного суда:

1. Не учел специальное законодательство о домах блокированной застройки (Закон № 476-ФЗ).
2. Неправильно применил правила о приобретательной давности.
3. Не признал надлежащим способом защиты иск о признании права собственности.
4. Нарушил конституционный принцип равенства.

Характер существенности нарушений (в смысле ст. 390* ГПК РФ)

Нарушения являются существенными, поскольку: - Повлияли на исход дела (истцы были лишены защиты своего права собственности); - Без устранения невозможна защита нарушенных прав истцов; - Создали правовую неопределённость в принадлежности земельного участка; - Нарушили конституционный принцип равенства перед законом.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 27 января 2026 г.:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 августа 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 декабря 2024 г.

2. Оставлено в силе: - Решение Красногорского городского суда Московской области от 24 января 2024 г. об удовлетворении иска Бармина А.А. и Барминой Е.А. о признании права собственности на земельный участок.

Дело не направлено на новое рассмотрение. Решение суда первой инстанции восстановлено в полной силе и подлежит исполнению.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный для всех судов общей юрисдикции стандарт рассмотрения споров о признании права собственности на земельные участки, занятые домами блокированной застройки:

• Суды должны признавать право долевой собственности собственников блоков на земельный участок, возникшее в силу закона, в соответствии с ч. 4.1 ст. 16 Закона № 476-ФЗ и жилищным законодательством.
• Иск о признании права собственности является надлежащим способом защиты такого права (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).
• Правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) не применяются, когда право возникает в силу закона.
• Конституционный принцип равенства (ст. 19 ч. 1 Конституции РФ) требует единообразного подхода ко всем собственникам блокированной застройки.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников жилых помещений (блоков) в домах блокированной застройки, особенно в ситуациях, когда: - Застройщик ликвидирован или банкротен; - Земельный участок не зарегистрирован на имя собственников помещений; - Создана правовая неопределённость в принадлежности участка.

Определение защищает слабую сторону (собственника жилого помещения) от произвола застройщика и от необходимости ждать истечения сроков приобретательной давности (15 лет по ст. 234 ГК РФ).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. (пп. 58, 62) — основной источник правовой позиции о надлежащем способе защиты права собственности через иск о признании права.

Определение КС РФ от 6 декабря 2001 г. № 255-О — конституционный принцип равенства перед законом, применённый к спорным правоотношениям.

Федеральный закон № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 г. — специальное законодательство о домах блокированной застройки, которое СКГД впервые в полной мере применила к спорам о земельных участках.

Определение развивает и конкретизирует позицию Пленума ВС РФ в контексте специального законодательства о блокированной застройке.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение не меняет стандарт доказывания, но уточняет распределение бремени доказывания:

• Истец (собственник жилого помещения) должен доказать:
• Факт регистрации права собственности на жилое помещение (блок);
• Факт разделения земельного участка застройщиком при продаже помещений;

• Факт того, что здание является домом блокированной застройки (в смысле ст. 1 п. 40 Градостроительного кодекса РФ).

• Ответчик (публичный орган) должен доказать (если возражает):

• Что право на земельный участок зарегистрировано за иным лицом;
• Что не применяется ч. 4.1 ст. 16 Закона № 476-ФЗ.

Однако в данном деле суд первой инстанции установил все необходимые факты, и апелляция/кассация не оспаривали фактические выводы, а только неправильно применили закон.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии к следующим категориям споров:

А. Жилищно-земельные споры: - Признание права собственности на земельные участки под многоквартирными домами, когда застройщик ликвидирован; - Признание права собственности на земельные участки под иными видами жилых зданий, построенными на основе договоров долевого участия; - Споры о разделе земельного участка между собственниками помещений в многоквартирном доме.

Б. Вещно-правовые споры: - Иски о признании права собственности на недвижимое имущество, когда право возникло в силу закона, но не зарегистрировано; - Споры о защите права собственности, когда прежний собственник ликвидирован и создана правовая неопределённость.

В. Принцип равенства: - Споры, где истец ставится в неравное положение по сравнению с другими лицами, находящимися в аналогичной ситуации; - Применение конституционного принципа равенства (ст. 19 ч. 1 Конституции РФ) как основания для отмены судебных решений.

Г. Приобретательная давность: - Определение границ применения ст. 234 ГК РФ: правила о приобретательной давности не применяются, когда право возникает в силу закона, а не в результате добросовестного владения.

6. Значение для адвокатской практики

Для истцов (собственников жилых помещений): - Иск о признании права собственности на земельный участок является надлежащим способом защиты; - Не требуется ждать истечения 15-летнего срока приобретательной давности; - Конституционный принцип равенства может быть использован как дополнительный аргумент.

Для ответчиков (публичных органов): - Необходимо проверять, применяется ли ч. 4.1 ст. 16 Закона № 476-ФЗ; - Возражения, основанные на приобретательной давности, будут отклонены, если право возникло в силу закона; - Равенство перед законом требует единообразного подхода ко всем собственникам блокированной застройки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 27 января 2026 г. по делу № 4-КГ25-61-К1 устанавливает важную правовую позицию о защите прав собственников жилых помещений в домах блокированной застройки. Коллегия признала, что право долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона (в соответствии с Законом № 476-ФЗ и жилищным законодательством) и может быть защищено посредством