ВС отменил решение о выделе доли в земельном участке за неисследованием градостроительного регламента

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 32-КГ26-16-К1

Дата определения: 1 сентября 2026 г.

Состав СКГД: председательствующий Петрушкин В.А., судьи Киселев А.П. и Горшков В.В.

Стороны: - Истец: Шагин Вадим Вячеславович (гражданин) - Ответчик: Нашивочников Алексей Михайлович (гражданин) - Третье лицо: администрация муниципального образования «Город Саратов» (орган публичной власти)

Категория спора: жилищный (выдел доли в натуре в общем имуществе на земельный участок, установление границ земельных участков, прекращение права общей долевой собственности); земельный; наследственный (в части предыдущего разбирательства по делу № 2-9137/2016).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Шагин В.В. обратился с иском о выделении в натуре 428/1000 долей в праве общей собственности на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, общая площадь 507 кв.м, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для возведения жилого одноэтажного рубленного дома). Требовал установить границы земельного участка в соответствии с координатами судебной экспертизы (вариант № 3), произвести раздел по этому варианту, выделив в собственность истца участок площадью 239 кв.м, в собственность ответчика — 319 кв.м, прекратить право общей долевой собственности, взыскать судебные расходы (государственную пошлину 3000 руб.).

Возражения ответчика:

Нашивочников А.М. подал встречный иск, требуя исключить из ЕГРН сведения о долях сторон (у ответчика 572/1000, у истца 428/1000), определить порядок пользования земельным участком с учётом фактически сложившегося порядка пользования, взыскать судебные расходы (государственную пошлину 3000 руб.).

Решение первой инстанции (Ленинский районный суд г. Саратова от 30 апреля 2025 г. с учётом определения от 6 мая 2025 г. об исправлении описки):

Суд удовлетворил основной иск Шагина В.В.: выделены в натуре 428/1000 долей, установлены границы земельного участка по варианту 3 судебной экспертизы (по идеальным долям в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН), выделены участки площадью 239 кв.м (Шагину В.В.) и 319 кв.м (Нашивочникову А.М.), прекращено право общей долевой собственности. Взыскана компенсация за отступление от идеальных долей в размере 5642 руб. 49 коп. с Шагина В.В. в пользу Нашивочникова А.М., взысканы расходы по государственной пошлине (3000 руб. с Нашивочникова А.М. в пользу Шагина В.В.), расходы по проведению судебной экспертизы (12 000 руб. с Шагина В.В. в пользу ООО «Федерация независимых экспертиз», 45 000 руб. с Нашивочникова А.М. в пользу того же учреждения). Встречный иск Нашивочникова А.М. не удовлетворён. Суд исходил из того, что истец не имеет возможности осуществить кадастровый учёт в соответствии с требованиями земельного законодательства, отказ в выделе нарушал бы его права, доказательств иного порядка пользования на протяжении более 30 лет не представлено.

Постановление апелляции (Саратовский областной суд от 27 августа 2025 г.):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление КСОЮ (Первый кассационный суд общей юрисдикции от 28 января 2026 г.):

Определением кассационного суда судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Нашивочников А.М. подал кассационную жалобу, требуя отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 20 июля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между сособственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, по вопросу о возможности и порядке выдела доли в натуре. Конфликт лежит в плоскости соотношения:

1. Права собственника на выдел доли в натуре из земельного участка в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ);
2. Требований земельного законодательства об установлении границ земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом, включая предельные минимальные и максимальные размеры участков;
3. Новых правил о домах блокированной застройки, введённых Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ, которые изменили правовой режим таких домов и возможность раздела земельного участка;
4. Фактически сложившегося порядка пользования земельным участком между сособственниками.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм гражданского, земельного и градостроительного права) с процессуально-правовым аспектом (надлежащее исследование доказательств и применимого законодательства).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, требующие единообразного толкования и применения норм земельного и градостроительного права в контексте новых правил о домах блокированной застройки, а также вопросы о соотношении права собственника на выдел доли и требований градостроительного регламента.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Обязаны ли судебные инстанции при разрешении спора о выделе доли в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, проверять соответствие вновь образуемых земельных участков требованиям градостроительного регламента, включая наличие указания на соответствующий вид разрешённого использования и предельные минимальные размеры земельных участков?

2. Применяются ли новые правила о домах блокированной застройки, введённые Законом № 476-ФЗ, к домам, возведённым до 1 марта 2022 г., и вправе ли собственники таких домов требовать раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии в ЕГРН сведений о блоках в качестве жилых помещений?

3. Может ли суд определить границы земельных участков по идеальным долям в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН без предварительной проверки соответствия этих участков градостроительному регламенту и предельным размерам, установленным для соответствующего вида разрешённого использования?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал жалобу подлежащей удовлетворению и установил, что судебные инстанции допустили существенные нарушения норм материального права при разрешении спора о выделе доли в натуре. Суды не провели надлежащую проверку соответствия вновь образуемых земельных участков требованиям градостроительного регламента, включая наличие указания на вид разрешённого использования «блокированная жилая застройка» и предельные минимальные размеры участков. Кроме того, суды не исследовали Правила землепользования и застройки муниципального образования, что является необходимым условием для разрешения спора о выделе земельного участка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим домов блокированной застройки и применение Закона № 476-ФЗ

Верховный Суд указал, что в соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (введённым Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ) домом блокированной застройки является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

До принятия Закона № 476-ФЗ жилым домом блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более трёх, состоящие из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проёмов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Классификаторы видов разрешённого использования земельных участков, утверждённые приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412, разграничивают виды разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) и «блокированная жилая застройка» (код 2.3).

2. Применение Закона № 476-ФЗ к домам, возведённым до 1 марта 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 476-ФЗ блок, соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, со дня вступления в силу этого закона признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ в случае, если созданный до дня вступления в силу этого закона жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков, решение суда может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. Отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования, а также утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела земельного участка.

Верховный Суд подчеркнул, что поскольку в споре участвуют все собственники жилого дома, возведённого до 1 марта 2022 г., который соответствует признакам дома блокированной застройки, установленным в пунктах 3.1–3.3 свода правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», такие лица вправе требовать раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии сведений в ЕГРН о блоках в качестве жилых помещений в домах блокированной застройки.

3. Требования к соответствию вновь образуемых земельных участков градостроительному регламенту

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом РФ. В пункте 7 статьи 1 содержится понятие территориальных зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Порядок установления территориальных зон регулируется статьями 34, 35 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

По общему правилу пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Верховный Суд указал, что при выделе вновь образуемые земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешённое использование, должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков.

4. Обязанность судов проверить соответствие земельных участков градостроительному регламенту

Верховный Суд установил, что при разрешении спора судебные инстанции не обеспечили проверку того обстоятельства, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, а также не исследовали Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждённые решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 г. № 54-397.

Таким образом, для решения вопроса о возможности выдела земельных участков судебным инстанциям надлежало проверить: - сведения о наличии в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования; - наличие утверждённых предельных минимальных размеров земельных участков, образуемых с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (код 2.3).

Это не было сделано судебными инстанциями.

5. Применённые нормы земельного права

В соответствии с пунктом 1 статьи 115 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Суд первой инстанции руководствовался статьями 12, 252, 247 Гражданского кодекса РФ, статьями 1, 11, 115 Земельного кодекса РФ, статьями 1, 3, 22, 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

6. Фактические обстоятельства дела

Верховный Суд отметил, что из технического заключения ООО «Саратовским БТИ» от 7 августа 2023 г. следует, что жилой дом расположен в границах земельного участка, состоит из двух жилых блокированных домов, каждый из которых эксплуатируется автономно, что соответствует характеристикам блокированного жилого дома.

Из экспертного заключения от 16 ноября 2016 г. № 130 по делу № 2-9137/2016 установлено, что конструктивно части дома связаны друг с другом, имеются отдельные входы в части дома со стороны улицы, инженерные системы имеют разделение и индивидуальные приборы учета, внутренние границы долей для пользования земельным участком обозначены на местности, что свидетельствует о сложившемся порядке пользования.

Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы от 6 марта 2025 г. № 017/2025 фактическая площадь участка составляет 558 кв.м. По идеальным долям в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН площадь участка Шагина В.В. составляет 239 кв.м, площадь участка Нашивочникова А.М. — 319 кв.м.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Верховный Суд РФ выявил следующие существенные нарушения норм материального права, допущенные судебными инстанциями:

1. Неисследование градостроительного регламента и Правил землепользования и застройки. Судебные инстанции не проверили, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, не исследовали Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов». Это нарушает требования пункта 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ о том, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков.

2. Отсутствие проверки соответствия вновь образуемых земельных участков предельным размерам. Суды не проверили наличие в градостроительном регламенте указания на вид разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (код 2.3) и наличие утверждённых предельных минимальных размеров земельных участков для этого вида использования. Это нарушает требование пункта 1 статьи 115 Земельного кодекса РФ о том, что при выделе земельные участки должны образовываться в соответствии с требованиями земельного законодательства.

3. Неправильное применение части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ. Суды не учли, что согласно этой норме отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования и утверждённых предельных размеров земельных участков не является препятствием для раздела земельного участка в случае, если в споре участвуют все собственники жилого дома блокированной застройки, возведённого до 1 марта 2022 г. Однако суды всё равно должны были проверить эти обстоятельства для надлежащего разрешения спора.

4. Недостаточное исследование фактически сложившегося порядка пользования. Хотя суды отказали в удовлетворении встречного иска об определении порядка пользования земельным участком с учётом фактически сложившегося порядка, они не провели полного анализа доказательств, свидетельствующих о таком порядке (в частности, экспертного заключения от 16 ноября 2016 г., которое указывало на наличие сложившегося порядка пользования).

Эти нарушения являются существенными в смысле статьи 390 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав сторон.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ:

Отменила: - решение Ленинского районного суда г. Саратова от 30 апреля 2025 г. с учётом определения этого же суда от 6 мая 2025 г. об исправлении описки; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 августа 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28 января 2026 г.

Направила дело: на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Ленинский районный суд г. Саратова).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает обязательный стандарт для судов при разрешении споров о выделе доли в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Суды должны:

• проверять, в какой территориальной зоне расположен земельный участок;
• исследовать Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования;
• проверять наличие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования;
• проверять наличие утверждённых предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков для соответствующего вида использования;
• обеспечивать соответствие вновь образуемых земельных участков этим требованиям.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников домов блокированной застройки, возведённых до 1 марта 2022 г., на раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Согласно части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования и утверждённых предельных размеров земельных участков не является препятствием для такого раздела.

Вместе с тем, определение защищает и интересы ответчика, требуя от судов надлежащего исследования всех обстоятельств дела, включая фактически сложившийся порядок пользования земельным участком.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает позицию Верховного Суда РФ по применению Закона № 476-ФЗ о домах блокированной застройки. Оно согласуется с принципом добросовестности и разумности, закреплённым в статье 1 ГК РФ, и принципом защиты прав собственников недвижимого имущества.

Определение также подчёркивает значение градостроительного регламента как инструмента регулирования правового режима земельных участков, что соответствует позиции ВС РФ по применению Градостроительного кодекса РФ.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что бремя проверки соответствия вновь образуемых земельных участков требованиям градостроительного регламента лежит на судах, а не на сторонах. Суды обязаны самостоятельно исследовать Правила землепользования и застройки и градостроительный регламент, даже если стороны не представили соответствующие доказательства.

Вместе с тем, определение указывает, что согласно части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешённого использования и утверждённых предельных размеров земельных участков не является препятствием для раздела земельного участка в случае, если в споре участвуют все собственники жилого дома блокированной застройки, возведённого до 1 марта 2022 г.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция Верховного Суда РФ применима к следующим категориям споров:

• споры о выделе доли в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, независимо от вида разрешённого использования земельного участка;
• споры о разделе земельного участка между собственниками домов блокированной застройки, возведённых до 1 марта 2022 г.;
• споры о соответствии вновь образуемых земельных участков требованиям градостроительного регламента;
• споры о порядке пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Определение подчёркивает необходимость комплексного применения норм гражданского, земельного и градостроительного права при разрешении споров о выделе доли в натуре из земельного участка.