ВС отменил отказ в иске об аннулировании записей о земельных участках, нарушивших требования градостроительного регламента

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-455-К4

Дата: 17 февраля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П. (докладчик), Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец: администрация Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: - межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (государственный орган) - Магу Роман Александрович (гражданин) - Одинцов Вячеслав Евгеньевич (гражданин) - Третье лицо: ПАО «Сбербанк» (кредитная организация, залогодержатель)

Категория спора: жилищно-земельный спор, административно-публичный (оспаривание действий органа государственной регистрации), с элементами защиты прав собственников и залогодержателя

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация Ейского городского поселения просила суд: 1. Признать действия (бездействие) Управления Росреестра незаконными 2. Аннулировать запись о регистрации в ЕГРН сведений об уточнённых границах и площади земельных участков (кадастровые номера не указаны в открытой части) 3. Снять объекты недвижимости с государственного кадастрового учёта 4. Понудить к восстановлению исходного земельного участка в ранее установленных границах 5. Восстановить запись в ЕГРН об исходном участке 6. Погасить записи о праве собственности Одинцова В.Е. и Магу Р.А. на образованные участки 7. Возложить на собственников обязанность обратиться в Росреестр для регистрации права на восстановленный участок

Правовое основание: нарушение земельного законодательства РФ — раздел земельного участка на участки, имеющие площадь менее предельных минимальных размеров, установленных градостроительным регламентом (Правилами землепользования и застройки).

Возражения ответчиков

Ответчики (в лице суда первой инстанции) возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на: - отсутствие нарушений прав администрации в результате раздела участка - отсутствие доказательств опасности использования участков для жизни, здоровья или окружающей среды - невозможность проверить фактическое соответствие местоположения участков территориальной зоне - нарушение прав собственников (Одинцова В.Е., Магу Р.А.) и залогодержателя (ПАО «Сбербанк»)

Требования третьего лица

ПАО «Сбербанк» обратился с самостоятельными требованиями о сохранении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке от 17 августа 2023 г. в случае восстановления исходного земельного участка.

Решение первой инстанции

Решение Ейского городского суда от 26 сентября 2024 г.: в удовлетворении исковых требований администрации и ПАО «Сбербанк» отказано.

Ключевые мотивы: суд исходил из отсутствия нарушений прав администрации и доказательств опасности использования участков; указал на невозможность проверки соответствия местоположения участков территориальной зоне; отметил, что восстановление исходного участка нарушит права собственников образованных участков и третьих лиц.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 февраля 2025 г.: решение первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 апреля 2025 г.: решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

Администрация Ейского городского поселения подала кассационную жалобу, просив отменить состоявшиеся судебные постановления как незаконные.

Определением судьи Петрушкина В.А. от 12 января 2026 г. кассационная жалоба с делом передана в судебное заседание СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом (соблюдение требований земельного и градостроительного законодательства при образовании земельных участков) и частными интересами собственников и залогодержателя.

Конкретно: земельный участок площадью 601 кв.м был разделён на два участка по 300 кв.м каждый, один из которых затем разделён ещё на два участка по 150 кв.м каждый. Согласно Правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения, для индивидуального жилищного строительства установлена минимальная площадь 300 кв.м, а при образовании новых участков — не менее 400 кв.м. Участки площадью 150 кв.м не соответствуют этим требованиям.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске, исходя из того, что: - нет доказательств опасности для жизни/здоровья или окружающей среды - восстановление исходного участка нарушит права собственников и залогодержателя - невозможно проверить соответствие местоположения участков территориальной зоне

Категория проблемы

Материально-правовая (земельное и градостроительное право) с элементами процессуально-правовой (надлежащая оценка доказательств и исследование обстоятельств).

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования требований земельного и градостроительного законодательства при образовании земельных участков.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какие требования должны соблюдаться при разделе земельного участка в отношении предельных минимальных размеров образуемых участков, установленных градостроительными регламентами?

2. Является ли нарушением требований земельного и градостроительного законодательства постановка на государственный кадастровый учёт земельных участков, площадь которых не соответствует предельным минимальным размерам, установленным Правилами землепользования и застройки?

3. Должны ли суды исследовать соответствие образованных земельных участков требованиям Правил землепользования и застройки при рассмотрении исков об аннулировании записей в ЕГРН и восстановлении исходного земельного участка?

4. Как должны быть сбалансированы публичный интерес (соблюдение земельного законодательства) и частные интересы собственников и залогодержателей при разрешении таких споров?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что при разделе земельного участка образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, включая соблюдение предельных минимальных и максимальных размеров, установленных градостроительными регламентами. Суды обязаны надлежащим образом исследовать и оценить доводы истца о нарушении этих требований, а не отказывать в иске на основании отсутствия доказательств опасности для жизни/здоровья или прав третьих лиц. Нарушения норм земельного и градостроительного законодательства при образовании земельных участков являются существенными и должны быть устранены путём восстановления исходного участка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативно-правовая база образования земельных участков

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ (пункт 1): земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ (пункт 1): при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ (пункт 3): целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2. Требования к размерам образуемых земельных участков

Статья 11.9 Земельного кодекса РФ (пункт 1): предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Статья 38 Градостроительного кодекса РФ (пункт 1 части 1): предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ (пункт 8) и статья 8 Градостроительного кодекса РФ (пункт 3 части 1): Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

3. Запрет на образование земельных участков, нарушающих требования законодательства

Статья 11.9 Земельного кодекса РФ (пункт 4): не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

4. Применение к фактическим обстоятельствам дела

СКГД установила, что согласно Правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения (решение Совета от 29 января 2013 г. № 52/4, в редакции от 25 декабря 2020 г. № 20/4): - спорные земельные участки расположены в территориальной зоне «Ж1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами» - для индивидуального жилищного строительства (код 2.1) установлена минимальная площадь 300 кв.м, при образовании новых земельных участков — не менее 400 кв.м - спорные земельные участки площадью 150 кв.м поставлены на государственный учёт с нарушением требований Правил землепользования и застройки

5. Процессуально-правовые нарушения нижестоящих судов

Статья 56 ГПК РФ (часть 2): каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статья 67 ГПК РФ (части 1–4): суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Статья 196 ГПК РФ (часть 1): суд должен исследовать обстоятельства дела.

Статья 198 ГПК РФ (часть 4): суд должен дать надлежащую оценку доводам сторон.

Вывод СКГД: суд первой инстанции в нарушение частей 2 статьи 56, частей 1–4 статьи 67, части 1 статьи 196 и части 4 статьи 198 ГПК РФ: - не дал надлежащую оценку доводам истца - не исследовал обстоятельства с учётом положений Правил землепользования и застройки - не рассмотрел вопрос о правомерности постановки земельных участков на кадастровый учёт - не оценил возможность использования земельных участков в соответствии с установленным видом разрешённого использования, учитывая их площадь

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибки нижестоящего суда не исправили.

6. Критика подхода нижестоящих судов

СКГД отвергла аргументы нижестоящих судов:

Аргумент о «доказательствах опасности»: суды требовали доказательств того, что использование участков опасно для жизни/здоровья или окружающей среды. Однако СКГД исходит из того, что нарушение требований земельного и градостроительного законодательства само по себе является существенным нарушением, независимо от наличия конкретных доказательств опасности. Публичный интерес в соблюдении установленных минимальных размеров земельных участков не требует дополнительного доказывания опасности.

Аргумент о «невозможности проверки соответствия местоположения»: суд первой инстанции указал, что провести проверку фактического соответствия местоположения участков относительно территориальной зоны не представляется возможным. СКГД не согласилась с этим выводом, указав, что суд должен был исследовать обстоятельства с учётом Правил землепользования и застройки.

Аргумент о «нарушении прав собственников и залогодержателя»: хотя СКГД признаёт, что восстановление исходного участка может затронуть права третьих лиц, это не является основанием для отказа в иске, если образование участков нарушило требования земельного законодательства. Вопрос о защите прав собственников и залогодержателя должен быть разрешён при новом рассмотрении дела с учётом всех обстоятельств.

7. Основания для отмены судебных постановлений

Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод СКГД: судами допущены существенные нарушения норм права, которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Ейский городской суд)

1. Нарушение статьи 56 ГПК РФ (часть 2): суд неправильно распределил бремя доказывания, требуя от истца (администрации) доказательств опасности использования участков для жизни/здоровья или окружающей среды. Однако истец доказал основной факт — несоответствие площади участков требованиям Правил землепользования и застройки. Это является достаточным основанием для удовлетворения иска.

2. Нарушение статьи 67 ГПК РФ (части 1–4): суд не провёл всестороннее, полное и объективное исследование доказательств. Суд не рассмотрел доказательства, подтверждающие нарушение требований Правил землепользования и застройки (решение Совета от 29 января 2013 г. № 52/4, представление прокуратуры от 16 августа 2023 г.).

3. Нарушение статьи 196 ГПК РФ (часть 1): суд не исследовал все обстоятельства дела, в частности: - соответствие образованных участков требованиям Правил землепользования и застройки - правомерность постановки участков на кадастровый учёт - возможность использования участков в соответствии с установленным видом разрешённого использования

4. Нарушение статьи 198 ГПК РФ (часть 4): суд не дал надлежащую оценку доводам истца о нарушении земельного и градостроительного законодательства.

5. Нарушение материального права (Земельный кодекс РФ, статьи 11.2, 11.4, 11.9; Градостроительный кодекс РФ, статьи 1, 8, 38): суд не применил требования земельного и градостроительного законодательства о предельных минимальных размерах земельных участков при разделе.

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд)

Апелляционный суд не исправил ошибки нижестоящего суда, оставив решение без изменения. Это означает, что апелляционный суд также не провёл надлежащее исследование обстоятельств дела и не применил требования земельного и градостроительного законодательства.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд также не исправил ошибки нижестоящих судов, оставив решение и апелляционное определение без изменения. Это свидетельствует о системном нарушении норм материального и процессуального права во всех инстанциях.

Существенность нарушений

Все указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, так как: - они повлияли на исход дела (суды отказали в иске, хотя должны были его удовлетворить) - они затрагивают публичный интерес в соблюдении земельного и градостроительного законодательства - без их устранения невозможна защита нарушенных прав администрации и охраняемых законом публичных интересов

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Отменить: - решение Ейского городского суда Краснодарского края от 26 сентября 2024 г. - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 февраля 2025 г. - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 апреля 2025 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Ейский городской суд Краснодарского края).

Правовое основание: статьи 390.14, 390.15, 390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение устанавливает чёткий стандарт для рассмотрения исков об аннулировании записей в ЕГРН и восстановлении исходных земельных участков:

• Суды обязаны исследовать соответствие образованных земельных участков требованиям Правил землепользования и застройки, установленным органами местного самоуправления.
• Суды не вправе требовать от истца (администрации) дополнительных доказательств опасности использования участков для жизни/здоровья или окружающей среды, если доказано нарушение требований земельного и градостроительного законодательства.
• Суды должны применять требования статей 11.2, 11.4, 11.9 Земельного кодекса РФ и статей 1, 8, 38 Градостроительного кодекса РФ при разрешении таких споров.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита: - Администрации (органов местного самоуправления) как публичного субъекта, заинтересованного в соблюдении земельного и градостроительного законодательства на своей территории. - Публичного интереса в целом, так как суды теперь обязаны исследовать соответствие образованных участков установленным требованиям.

Ограничивается защита: - Собственников образованных земельных участков, которые приобрели участки, не соответствующие требованиям законодательства. - Залогодержателей, чьи интересы могут быть затронуты при восстановлении исходного участка.

Однако СКГД не исключает возможности защиты прав этих лиц при новом рассмотрении дела, если будут найдены иные основания или способы защиты.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Данное определение развивает позицию ВС РФ о приоритете публичного интереса в соблюдении земельного и градостроительного законодательства. Это согласуется с:

• Постановлениями Пленума ВС РФ о необходимости надлежащего исследования обстоятельств дела и оценки доказательств (хотя конкретные номера постановлений в определении не указаны).
• Принципом добросовестности в гражданском праве: собственники и залогодержатели не могут полагаться на защиту своих прав, если эти права основаны на нарушении земельного законодательства.
• Принципом разумности: требования Правил землепользования и застройки о минимальных размерах участков установлены разумно и в целях обеспечения надлежащего использования земель.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение изменяет стандарт доказывания в таких спорах:

Было (позиция нижестоящих судов): - Истец (администрация) должен доказать не только нарушение требований земельного законодательства, но и опасность использования участков для жизни/здоровья или окружающей среды. - Бремя доказывания лежало на истце полностью.

Стало (позиция СКГД): - Истец должен доказать только нарушение требований земельного и градостроительного законодательства (несоответствие площади участков установленным минимальным размерам). - Этого достаточно для удовлетворения иска об аннулировании записей в ЕГРН и восстановлении исходного участка. - Ответчики и третьи лица могут возражать, ссылаясь на защиту своих прав, но это не является основанием для отказа в иске, если нарушение доказано.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

А. Земельные споры: - Споры об объединении земельных участков, если объединённый участок превышает максимальные размеры, установленные Правилами землепользования и застройки. - Споры о перераспределении земельных участков, если перераспределённые участки не соответствуют установленным требованиям. - Споры о выделе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если выделенный участок не соответствует требованиям.

Б. Градостроительные споры: - Споры о соответствии объектов капитального строительства предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки. - Споры о нарушении требований градостроительного законодательства при строительстве или реконструкции объектов.

В. Административные споры: - Споры об оспаривании действий (бездействия) органов государственной регистрации и кадастрового учёта, если эти действия нарушают требования земельного и градостроительного законодательства.

Г. Процессуальные вопросы: - Применение требований статей 56, 67, 196, 198 ГПК РФ при исследовании и оценке доказательств в спорах, затрагивающих публичные интересы. - Необходимость надлежащего исследования обстоятельств дела, даже если стороны не возражают против определённых фактов.

6. Значение для практики органов местного самоуправления

Определение имеет важное значение для органов местного самоуправления, так как:

• Подтверждает их право и обязанность контролировать соответствие образованных земельных участков требованиям Правил землепользования и застройки.
• Предоставляет им судебный механизм для защиты публичного интереса в соблюдении земельного законодательства.
• Указывает на необходимость взаимодействия с органами Росреестра и прокуратурой при выявлении нарушений земельного законодательства.

7. Значение для практики органов Росреестра

Определение также имеет значение для органов Росреестра:

• Указывает на необходимость проверки соответствия образованных земельных участков требованиям Правил землепользования и застройки при