ВС отменил запрет на использование жилого дома как гостевого без доказательства опасности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-104-К4

Дата: 8 июля 2025 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Горшков В.В., Киселев А.П. (докладчик)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования Темрюкский район (орган публичной власти) - Ответчик: Костина Лариса Александровна (гражданин, собственник земельного участка и объекта капитального строительства)

Категория спора: Жилищно-строительный спор, связанный с нарушением градостроительного регламента и видов разрешённого использования земельного участка; спор о запрете эксплуатации объекта капитального строительства

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация Темрюкского района требовала запретить эксплуатацию трёхэтажного объекта капитального строительства (индивидуального жилого дома площадью 526,4 кв.м) в качестве средства размещения для временного проживания отдыхающих граждан (гостевого семейного клуба «Янтарная сосна»).

Правовое основание: земельный участок (площадь 1523 кв.м) имеет вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (категория земель — земли населённых пунктов). Ответчик использовал объект в качестве гостиницы без: - изменения назначения здания с «жилое» на «нежилое»; - изменения наименования с «индивидуальный жилой дом» на «гостиница»; - изменения вида разрешённого использования земельного участка на «туристическое обслуживание» (или «гостиничное обслуживание»).

Истец ссылался также на то, что в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещена информация об услугах проживания с описанием номерного фонда, условий и стоимости, что свидетельствует о предпринимательской деятельности. Бюджет Фонталовского сельского поселения недополучил денежные средства от земельного налога.

Решение первой инстанции

Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 2 февраля 2024 г.:

Исковые требования удовлетворены. Суд запретил ответчику и иным лицам эксплуатировать объект капитального строительства в качестве средства размещения для временного проживания отдыхающих граждан до: - изменения назначения здания с «жилое» на «нежилое»; - изменения наименования с «индивидуальный жилой дом» на «гостиница»; - изменения вида разрешённого использования земельного участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «гостиничное обслуживание».

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Здание введено в эксплуатацию с нарушением порядка, предусмотренного статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, в отсутствие заключений уполномоченных государственных органов о соответствии объекта градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды, энергетической эффективности и иным обязательным нормам. - Эксплуатация объекта в качестве средства размещения граждан возможна только после оформления как нежилого с наименованием «дом отдыха» и изменения вида разрешённого использования на «туристическое обслуживание».

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 июня 2024 г.:

Оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2024 г.:

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

В кассационной жалобе Костина Л.А. поставила вопрос об отмене всех судебных актов, указав на существенные нарушения норм права, допущенные судами при рассмотрении дела. Представители ответчицы (Рождественская Н.А. и Штин К.Н.) поддержали доводы кассационной жалобы и просили судебные постановления отменить.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Конфликт возник между: 1. Публичным интересом (администрация муниципального образования) в соблюдении градостроительного регламента и видов разрешённого использования земельных участков, а также в пополнении бюджета за счёт земельного налога; 2. Частным интересом (собственник земельного участка и объекта) в использовании принадлежащего ему имущества, включая право на проживание в собственном доме и возможность извлечения доходов от сдачи помещений в аренду.

Судебная коллегия выявила противоречие между: - применением судами требований нормативных актов о гостиницах (как зданий общественного назначения) к гостевому дому (индивидуальному жилому дому); - игнорированием судами того факта, что в доме зарегистрированы и проживают ответчик и члены её семьи; - применением запрета на использование земельного участка и объекта только по мотиву нецелевого использования, без установления опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.

Категория проблемы

Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой): - Толкование и применение норм Градостроительного кодекса РФ (статьи 1, 36); - Толкование и применение норм Гражданского кодекса РФ (статьи 8, 12, 1065); - Соотношение понятий «гостиница» и «гостевой дом» в контексте требований нормативных актов; - Условия и основания для наложения запрета на использование земельных участков и объектов капитального строительства.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию ВС РФ в кассационном порядке в связи с наличием существенных нарушений норм материального права, допущенных судами всех инстанций, которые повлияли на исход дела и требовали единообразного толкования и применения норм Градостроительного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть наложен запрет на использование земельного участка и объекта капитального строительства только по мотиву их использования не по целевому назначению (нецелевого использования), без установления опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия?

2. Могут ли требования нормативных актов, установленные для зданий гостиниц (как зданий общественного назначения), применяться к гостевому дому, относящемуся к индивидуальным жилым домам, в которых проживают собственник и члены его семьи?

3. Является ли основанием для запрета деятельности по статье 1065 ГК РФ любое нарушение нормативных актов или только то, которое создаёт опасность причинения вреда?

4. Должны ли суды при рассмотрении дела о запрете использования объекта капитального строительства учитывать, что в жилом доме зарегистрированы и проживают собственник и члены его семьи?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что судами первой, апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Суды ошибочно наложили запрет на использование земельного участка и объекта капитального строительства только по мотиву нецелевого использования, без установления опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия. Кроме того, суды неправомерно применили требования нормативных актов о гостиницах к гостевому дому и не учли, что в доме проживают собственник и члены его семьи.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовое регулирование запрета на использование земельных участков и объектов капитального строительства

Применённые нормы материального права:

• Статья 36, часть 8 Градостроительного кодекса РФ: земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные размеры и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

• Статья 36, часть 10 Градостроительного кодекса РФ: в случае, если использование определённых земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

• Статья 1, пункт 9 Градостроительного кодекса РФ: определение понятия «градостроительный регламент» как устанавливаемых в пределах границ территориальной зоны видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров и параметров.

Вывод Верховного Суда: в силу закона запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен только в исключительном случае — если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

2. Основания для запрета деятельности по гражданскому законодательству

Применённые нормы материального права:

• Статья 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

• Статья 12 ГК РФ: защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

• Статья 1065, пункт 1 ГК РФ: опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Вывод Верховного Суда: основанием для запрета деятельности по статье 1065 ГК РФ является не любое нарушение нормативных актов, а лишь то, которое создаёт опасность причинения вреда.

3. Различие между гостиницей и гостевым домом в контексте нормативных требований

Применённые нормы материального права и нормативные акты:

• Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», статья 1: гостиница — тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством РФ.

• Положение о классификации средств размещения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1951, пункт 5: гостиница относится к типу средств размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединённых одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя.

• Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2020 г. № 922/пр «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования. СП 257.1325800.2020», пункт 4.2: гостиницы размещают в отдельно стоящем здании; в помещениях общественных и многофункциональных зданий; в отдельных секциях смежных с секциями жилых многоквартирных зданий; во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях общественного назначения (в нежилых помещениях) в цокольном и на первом-третьем этажах жилых многоквартирных зданий.

• Пункты 5.1–5.2 СП 257.1325800.2020: размещение гостиниц должно соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ, СП 42.13330.2016, генеральным планам и проектам планировки и застройки территорий населённых пунктов. В составе земельного участка гостиниц предусматривают стоянку легковых автомобилей и автобусов, велопарковку, хозяйственную зону, досуговые площадки, спортивные и физкультурно-оздоровительные площадки, детские игровые площадки, внутренние проезды и пешеходные тротуары.

Вывод Верховного Суда: при использовании объекта индивидуального жилищного строительства в качестве гостевого дома для временного размещения гостей к нему не могут предъявляться требования, установленные нормативными актами для зданий (помещений) гостиниц. Требования нормативных актов, устанавливающие требования к гостиницам, судами ошибочно применены к гостевому дому, относящемуся к индивидуальным жилым домам.

4. Учёт факта проживания собственника и членов его семьи в объекте

Применённые нормы материального права:

• Статья 12 ГК РФ: при защите гражданских прав суды должны учитывать все обстоятельства дела.

Вывод Верховного Суда: при рассмотрении дела и удовлетворении исковых требований о запрете использования объекта капитального строительства не было учтено, что в жилом доме зарегистрированы и проживают ответчик и члены её семьи. Это обстоятельство имеет существенное значение для оценки правомерности наложения запрета на использование объекта.

5. Классификация видов разрешённого использования земельных участков

Применённые нормы материального права и нормативные акты:

• Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № 11/0412 — Классификатор видов разрешённого использования земельных участков: размещение туристических гостиниц/домов отдыха, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, предусмотрено видом разрешённого использования «туристическое обслуживание».

• Правила землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района: вид разрешённого использования «туристическое обслуживание» отнесён к основным видам и параметрам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, вследствие чего для его установления необходимо обращение собственника земельного участка в управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в существующий вид разрешённого использования.

Значение для дела: Верховный Суд признал, что классификация видов разрешённого использования земельных участков является важным инструментом градостроительного регулирования, однако нарушение этого требования само по себе не является основанием для запрета использования объекта, если такое использование не создаёт опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Нарушение статей 36 (части 8 и 10) Градостроительного кодекса РФ:

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций наложили запрет на использование земельного участка и объекта капитального строительства только по мотиву нецелевого использования (использования не в соответствии с видом разрешённого использования), без установления того, что такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно закону, запрет может быть наложен только в исключительном случае — при наличии опасности. Суды не установили и не обсудили наличие такой опасности.

Существенность нарушения: Это нарушение повлияло на исход дела, так как привело к полному удовлетворению исковых требований администрации, хотя правовое основание для такого решения отсутствовало.

2. Нарушение статьи 1065 ГК РФ (пункт 1):

Суды применили статью 1065 ГК РФ как основание для запрета деятельности, исходя из того, что ответчик нарушил нормативные акты (не изменил вид разрешённого использования земельного участка). Однако согласно закону, основанием для запрета деятельности является не любое нарушение нормативных актов, а лишь то, которое создаёт опасность причинения вреда.

Суды не установили наличие опасности причинения вреда.

Существенность нарушения: Это нарушение повлияло на выбор способа защиты права, применённого судами.

3. Неправомерное применение требований нормативных актов о гостиницах к гостевому дому:

Суды исходили из того, что объект должен соответствовать требованиям, установленным статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ и нормативными актами для зданий гостиниц (наличие заключений уполномоченных государственных органов о соответствии объекта градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды, энергетической эффективности и т.д.).

Однако Верховный Суд указал, что при использовании объекта индивидуального жилищного строительства в качестве гостевого дома для временного размещения гостей к нему не могут предъявляться требования, установленные нормативными актами для зданий (помещений) гостиниц. Требования нормативных актов о гостиницах применяются к зданиям общественного назначения, а не к индивидуальным жилым домам.

Существенность нарушения: Это нарушение повлияло на обоснование судами необходимости запрета на использование объекта.

4. Неучёт факта проживания собственника и членов его семьи в объекте:

Суды при рассмотрении дела и удовлетворении исковых требований о запрете использования объекта капитального строительства не учли, что в жилом доме зарегистрированы и проживают ответчик и члены её семьи. Это обстоятельство имеет существенное значение для оценки пропорциональности и справедливости наложения запрета на использование объекта.

Существенность нарушения: Это нарушение повлияло на справедливость решения и соблюдение принципа пропорциональности при защите прав.

Процессуально-правовые аспекты

Хотя Верховный Суд не выделил отдельно процессуально-правовые нарушения, можно отметить, что суды не провели надлежащего анализа доказательств, подтверждающих наличие опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия, что требовалось в соответствии со статьями 36 (части 8 и 10) Градостроительного кодекса РФ.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ:

1. Отменены: - Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 2 февраля 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 июня 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд первой инстанции (Темрюкский районный суд Краснодарского края) для рассмотрения по существу с учётом позиции Верховного Суда РФ.

Правовое основание: статьи 390.14–390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (кассационное производство).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение Верховного Суда РФ устанавливает чёткий стандарт для судов при рассмотрении дел о запрете использования земельных участков и объектов капитального строительства:

• Запрет может быть наложен только при наличии опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия, а не только по мотиву нецелевого использования.
• Суды должны проводить тщательный анализ наличия такой опасности и не могут ограничиваться констатацией факта нарушения градостроительного регламента.
• Требования нормативных актов о гостиницах не применяются к гостевым домам, относящимся к индивидуальным жилым домам.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников земельных участков и объектов капитального строительства, в частности:

• Собственники получают гарантию, что запрет на использование их имущества может быть наложен только в исключительных случаях, при наличии реальной опасности.
• Собственники, проживающие в объектах, получают дополнительную защиту, так как суды должны учитывать факт проживания при принятии решений о запрете использования.
• Собственники получают защиту от неправомерного применения требований нормативных актов, предназначенных для других типов зданий.

Вместе с тем, определение не исключает возможность защиты публичных интересов (соблюдение градостроительного регламента, охрана окружающей среды и т.д.), но требует, чтобы такая защита осуществлялась в соответствии с законом и с учётом всех обстоятельств дела.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет позицию Верховного Суда РФ по следующим вопросам:

• Толкование статей 36 Градостроительного кодекса РФ: Верховный Суд подтверждает, что запрет на использование земельных участков и объектов капитального строительства — это исключительная мера, допустимая только при наличии опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.

• Применение статьи 1065 ГК РФ: Верховный Суд уточняет, что основанием для запрета деятельности является не любое нарушение нормативных актов, а лишь то, которое создаёт опасность причинения вреда. Это согласуется с общими принципами гражданского права о защите прав и интересов.

• Принцип пропорциональности: Определение подтверждает необходимость соблюдения принципа пропорциональности при защите прав, в том числе при наложении запретов на использование имущества.

4. Стандарт доказывания / распределение бремени доказывания

Определение устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Бремя доказывания опасности лежит на истце (в данном случае на администрации муниципального образования), требующем наложения запрета на использование земельного участка или объекта капитального строительства.

• Суды должны требовать конкретных доказательств наличия опасности для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия, а не ограничиваться общими ссылками на нарушение градостроительного регламента.

• Факт нецелевого использования земельного участка или объекта капитального строительства сам по себе не является достаточным основанием для налож