ВС отменил решение о признании недействительным свидетельства о праве на земельный участок без разрешения спора о границах

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-390-К4, Определение СКГД ВС РФ от 20 января 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Духно Вера Владимировна (гражданин) - Ответчик: Бокин Александр Николаевич (гражданин) - Третье лицо: Администрация Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Третье лицо: Председатель СНТ «БФО Мацеста-3» Землянухина Л.В. (представитель юридического лица)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о границах земельных участков, недействительности документов о праве на недвижимость, исправлении реестровых ошибок в ЕГРН.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Духно В.В. обратилась в суд с иском к Бокину А.Н. об: - установлении несоответствия внесённых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений; - признании недействительными документа, послужившего основанием для регистрации государственного кадастрового учета объектов недвижимости, и результатов межевания земельного участка; - установлении границ земельных участков.

Основание: при проведении кадастровых работ установлено несоответствие фактических границ земельного участка Духно В.В. (площадь 1046 кв.м, кадастровый номер не указан в открытой части) сведениям в ЕГРН, а также несоответствие сведений о строении Бокина А.Н., частично расположенном на её участке.

Возражения ответчика: Бокин А.Н. подал встречный иск к Духно В.В. и администрации Хостинского района о: - признании недействительным (ничтожным) свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, выданного Духно В.В. от 8 декабря 1992 г. № 211; - аннулировании записи о регистрации права собственности Духно В.В. на земельный участок площадью 1046 кв.м; - устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Доводы: Духно В.В. не являлась членом СНТ «БФО Мацеста-3», земельный участок ей не предоставлялся, постановление администрации от 8 декабря 1992 г. № 970 было принято в отношении иных лиц, свидетельство не соответствует требованиям законодательства спорного периода.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 13 марта 2024 г.): - Встречный иск Бокина А.Н. удовлетворён частично: признано недействительным свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения от 8 декабря 1992 г. № 211; признано недействительным межевание земельного участка Духно В.В.; аннулированы сведения в ЕГРН о границах и площади; аннулирована запись о регистрации права собственности Духно В.В.; земельный участок снят с кадастрового учета. - Исковое заявление Духно В.В. отклонено.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 15 августа 2024 г.): Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 26 ноября 2024 г.): Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Духно В.В. подала кассационную жалобу с просьбой отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ от 28 февраля 2025 г. в передаче жалобы отказано. Определением судьи ВС РФ от 6 июня 2025 г. восстановлен срок подачи жалобы. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 8 декабря 2025 г. определение от 28 февраля 2025 г. отменено, жалоба передана на рассмотрение в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между двумя собственниками смежных земельных участков в садоводческом товариществе. Фактические границы земельного участка Духно В.В. не соответствуют кадастровым границам, внесённым в ЕГРН. Строение Бокина А.Н. частично расположено на земельном участке Духно В.В. согласно фактическим границам. Конфликт интересов: Бокин А.Н. требует признания недействительным свидетельства о праве Духно В.В., чтобы исключить её из числа собственников и устранить пересечение границ; Духно В.В. требует установления правильных границ и исправления реестровых ошибок.

Категория проблемы: Материально-правовая (земельное право, право собственности, недействительность документов) и процессуально-правовая (надлежащее разрешение спора о границах, роль судебной экспертизы, преюдициальность судебных решений).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы о надлежащем разрешении межевого спора между смежными землепользователями, о соотношении между признанием недействительности документов о праве и установлением границ земельных участков, о применении норм о реестровых ошибках (ч. 3 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ), о преюдициальности судебных решений (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ), о правомерности игнорирования судебной экспертизы.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд удовлетворить встречный иск о признании недействительным свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения и аннулировании записи о регистрации права собственности, не разрешив при этом существующий спор о границах смежных земельных участков и размещении на них строений?

2. Обязан ли суд при разрешении межевого спора исследовать причины несоответствия фактических границ земельных участков кадастровым границам, установленные судебной экспертизой, и определить наличие реестровой ошибки в ЕГРН?

3. Может ли суд игнорировать преюдициальное значение вступившего в законную силу судебного решения, в котором установлено, что Духно В.В. является членом СНТ и собственником спорного земельного участка, при рассмотрении другого дела между теми же лицами?

4. Правомерно ли признание недействительным свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, если в ранее вступившем в законную силу решении суда установлено, что свидетельство содержит план земельного участка и доказательств подложности не представлено?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, удовлетворив встречный иск о признании недействительным свидетельства о праве и аннулировании записи о регистрации права собственности Духно В.В., не разрешив при этом существующий спор о границах смежных земельных участков и размещении на них строений. Суды не исследовали причины несоответствия фактических границ кадастровым границам, установленные судебной экспертизой, и не учли преюдициальное значение ранее вступивших в законную силу судебных решений, в которых установлена принадлежность Духно В.В. права собственности на спорный участок.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение норм о реестровых ошибках и порядке их исправления

Судебная коллегия указала на положения части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым воспроизведённая в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, либо ошибка, содержащаяся в документах, направленных в орган регистрации прав иными лицами и органами (реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Вывод СКГД: При разрешении спора судебные инстанции должны были обеспечить проверку сведений об объекте недвижимости, установить наличие ошибки в сведениях ЕГРН, которая могла возникнуть в связи с неправильным определением координат одного из объектов.

2. Назначение и роль судебной экспертизы при разрешении межевых споров

Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В настоящем деле судом были назначены две судебные экспертизы:

• Судебная землеустроительная экспертиза ООО «ГеоМаркер» от 20 сентября 2022 г. № 2022-07/14-Э установила, что:
• фактические границы земельного участка Духно В.В. не соответствуют его кадастровым границам, внесённым в ЕГРН;

• фактическое местоположение строения Бокина А.Н. не соответствует сведениям в ЕГРН и его фактическому расположению, указанному в техническом плане.

• Судебная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза ООО «Эксперт Консалтинг» от 30 ноября 2023 г. № 984-11-23 установила, что:

• фактические границы земельного участка Духно В.В. не соответствуют сведениям в публичном реестре и пересекают границы земельного участка Бокина А.Н.;
• фактические границы смежного земельного участка Бокина А.Н. также не соответствуют его кадастровым границам;
• фактическое расположение строения Бокина А.Н. не соответствует границам здания, внесённым в ЕГРН;
• границы строения Бокина А.Н. накладываются на кадастровые границы земельного участка Духно В.В., а границы строения Духно В.В. имеют наложения на земельный участок Бокина А.Н.

Вывод СКГД: С целью разрешения неопределённости по исследованию смежных земельных участков и расположенных на них строений необходимо было исследовать причины несоответствия фактических границ земельных участков кадастровым границам и, как следствие, правомерность размещения строения Бокина А.Н., координаты характерных точек которого и площадь застройки не соответствуют сведениям в ЕГРН.

3. Назначение установления границ земельного участка и межевого спора

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г., при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.

Установление границ земельного участка позволяет провести его отличительную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создаёт для заинтересованных лиц определённость при использовании смежных земельных участков.

Вывод СКГД: Судебные инстанции, удовлетворяя встречные требования о признании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения недействительным, не разрешили спор, возникший между смежными землепользователями, тем самым допустили правовую неопределённость, возникшую между участниками гражданского оборота.

4. Преюдициальное значение вступивших в законную силу судебных решений

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

СКГД указала на два ранее вступивших в законную силу судебных решения:

• Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 11 мая 2023 г. по делу о признании отсутствующим права собственности Духно В.В. на земельный участок установило, что:
• Духно В.В. был выдан акт на право пожизненного наследуемого владения садовым земельным участком площадью 970 кв.м (свидетельство от 8 декабря 1992 г. № 211);
• указанное свидетельство содержит план земельного участка;
• доказательств, подтверждающих подложность свидетельства, не представлено;

• в удовлетворении исковых заявлений отказано.

• Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 7 июля 2022 г. по делу об устранении препятствий в пользовании земельным участком установило, что:

• Духно В.В. является собственником земельного участка;
• участок имеет учтённые границы;
• в границах участка расположены жилой дом, навес и другие строения;
• участок имеет пересечение с границами земельного участка Бокина А.Н.

Вывод СКГД: Выводы судов о недействительности свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения и аннулировании записи о регистрации права собственности Духно В.В. следует признать ошибочными, так как они противоречат преюдициальным установлениям ранее вступивших в законную силу судебных решений.

5. Статус Духно В.В. как члена садоводческого товарищества

Спорный земельный участок находится в границах земельного участка, предоставленного СНТ «БФО Мацеста-3» в Хостинском районе для садоводства. Согласно списку членов СНТ «БФО Мацеста-3», утвержденному 1 января 1997 г. главой администрации Хостинского района г. Сочи и председателем районного общества садоводов и огородников, Духно В.В. является членом садоводческого товарищества.

Вывод СКГД: Судебные инстанции не исследовали правильность формирования земельного участка Бокина А.Н. (с кадастровым номером, не указанным в открытой части) за счёт земель общего пользования, предназначенных для обеспечения потребностей всех членов в проходе и проезде в пределах территории товарищества.

6. Существенность допущенных нарушений

Согласно статье 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод СКГД: Судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Нарушение норм о реестровых ошибках (ч. 3 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ): - Суды не исследовали наличие реестровой ошибки в ЕГРН, возникшей вследствие неправильного определения координат земельных участков. - Суды не применили механизм исправления реестровой ошибки, предусмотренный законом. - Вместо исправления ошибки суды пошли по пути признания недействительным документа о праве, что привело к прекращению зарегистрированного права собственности.

2. Нарушение норм о недействительности документов о праве: - Суды признали недействительным свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, несмотря на то, что в ранее вступившем в законную силу решении суда установлено, что свидетельство содержит план земельного участка и доказательств подложности не представлено. - Суды не учли преюдициальное значение ранее вступивших в законную силу судебных решений (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).

3. Нарушение норм о праве собственности на земельный участок: - Суды аннулировали запись о регистрации права собственности Духно В.В., несмотря на то, что в ранее вступившем в законную силу решении суда установлено, что Духно В.В. является собственником спорного земельного участка. - Суды не учли статус Духно В.В. как члена садоводческого товарищества, подтверждённый списком членов, утвержденным администрацией.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Ненадлежащее разрешение межевого спора: - Суды удовлетворили встречный иск о признании недействительным свидетельства и аннулировании записи о регистрации права, не разрешив при этом существующий спор о границах смежных земельных участков и размещении на них строений. - Суды допустили правовую неопределённость, возникшую между участниками гражданского оборота.

2. Игнорирование результатов судебной экспертизы: - Суды не исследовали причины несоответствия фактических границ земельных участков кадастровым границам, установленные двумя судебными экспертизами. - Суды не определили наличие реестровой ошибки в ЕГРН на основе экспертных заключений. - Суды не исследовали правомерность размещения строения Бокина А.Н., координаты характерных точек которого и площадь застройки не соответствуют сведениям в ЕГРН.

3. Нарушение принципа преюдициальности (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ): - Суды не учли обязательное значение обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными решениями по ранее рассмотренным делам между теми же лицами. - Суды переоценили встречный иск Бокина А.Н., не учитывая преюдициальные установления в пользу Духно В.В.

Все указанные нарушения повлияли на исход дела и являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Духно В.В. на земельный участок.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 390.14–390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

1. Отменить: - Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 марта 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 августа 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2024 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт разрешения межевых споров между смежными землепользователями в судах общей юрисдикции:

• Суды должны комплексно разрешать спор о границах земельных участков, а не ограничиваться удовлетворением встречного иска о признании недействительным документов о праве без установления правильных границ.
• Суды обязаны исследовать причины несоответствия фактических границ кадастровым границам, установленные судебной экспертизой, и определить наличие реестровой ошибки в ЕГРН.
• Суды должны применять механизм исправления реестровых ошибок, предусмотренный частью 3 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ, вместо признания недействительным документов о праве, если исправление ошибки не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция Духно В.В. (собственника земельного участка) усиливается:

• Её право собственности на земельный участок защищено преюдициальным значением ранее вступивших в законную силу судебных решений.
• Её статус члена садоводческого товарищества подтверждён официальным списком членов.
• Её требование об установлении правильных границ земельного участка получает приоритет перед встречным иском о признании недействительным документов о праве.
• Суд при новом рассмотрении должен исследовать, не был ли земельный участок Бокина А.Н. сформирован за счёт земель общего пользования товарищества.

Позиция Бокина А.Н. (собственника смежного участка) ослабляется:

• Его встречный иск о признании недействительным свидетельства о праве Духно В.В. не может быть удовлетворён без разрешения спора о границах.
• Его требование об аннулировании записи о регистрации права собственности Духно В.В. противоречит преюдициальным установлениям ранее вступивших в законную силу судебных решений.
• Правомерность размещения его строения на земельном участке Духно В.В. должна быть исследована судом при новом рассмотрении.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию, сформулированную в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), согласно которому при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.

Определение также подтверждает применение части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о преюдициальном значении вступивших в законную силу судебных решений, что является фундаментальным принципом гражданского процесса.

Определение впервые в практике СКГД детально рассматривает применение части 3 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ о реестровых ошибках и порядке их исправления, устанавливая, что суды должны исследовать наличие реестровой ошибки и применять механизм её исправления вместо признания недействительным документов о праве.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение СКГД устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Бремя доказывания недействительности документа о праве лежит на стороне, требующей признания документа недействительным (в данном случае на Бокине А.Н.).
• Доказательства подложности документа должны быть представлены в суд и исследованы судом. Если таких доказательств не представлено (как установлено в ранее вступившем в законную силу решении суда), то документ не может быть признан недействительным.
• Судебная экспертиза является обязательным средством доказывания при разрешении межевых спо