ВС отменил признание сделки купли-продажи квартиры недействительной за отсутствием судебной экспертизы

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 5-КГ26-69-К2
Дата определения: 7 сентября 2026 г.
Состав СКГД: председательствующая Вавилычева Т.Ю., судьи Попова Г.Г. и Москаленко Ю.П. (докладчик)

Стороны: - Истец (первоначально): Низамутдинов Аделей Фидаилевич (гражданин, покупатель недвижимого имущества, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. С.А. и Н. Э.А.) - Ответчик (первоначально): Боронихина Валентина Зиновьевна (гражданин, продавец недвижимого имущества) - Встречный истец: Боронихина В.З. (оспаривающая сделку)

Категория спора: договорный (купля-продажа недвижимого имущества — квартиры); оспаривание сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ (порок воли); жилищный (вопросы передачи и освобождения квартиры)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:
Низамутдинов А.Ф. требовал обязать Боронихину В.З. передать квартиру, подписать передаточный акт, признать его право пользования квартирой и выселить ответчика. Основание: нотариально удостоверенный договор купли-продажи от 4 декабря 2023 г., по которому Низамутдинов приобрел квартиру площадью 53,7 кв. м за 10 400 000 руб. Обязательства по оплате исполнены посредством безотзывного аккредитива. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Низамутдинов и его дети зарегистрированы по месту жительства с 15 февраля 2024 г. Боронихина В.З. обязалась освободить квартиру до 25 декабря 2023 г., но это обязательство не исполнила.

Возражения ответчика:
Боронихина В.З. подала встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным по ст. 177 ГК РФ, ссылаясь на то, что в момент заключения договора находилась в состоянии, не позволяющем ей осознавать значение своих действий и адекватно руководить ими. В обоснование привела заключение комплексной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной ГБУЗ «ПКБ № 1» в рамках уголовного дела по факту мошенничества (ч. 4 ст. 159 УК РФ), возбужденного после того, как 29 декабря 2023 г. она обратилась в правоохранительные органы с заявлением о хищении денежных средств, полученных от продажи квартиры.

Решение первой инстанции (Перовский районный суд, 29 июля 2024 г.):
Признан недействительным договор купли-продажи от 4 декабря 2023 г. Применены последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ) — квартира возвращена в собственность Боронихиной В.З. В удовлетворении исковых требований Низамутдинова А.Ф. отказано. Суд сослался на ст. 177 ГК РФ и заключение экспертизы, проведенной в уголовном деле, пришел к выводу, что Боронихина В.З. в момент подписания договора не была способна осознавать значение своих действий и контролировать их.

Постановление апелляции (Московский городской суд, 18 августа 2025 г.):
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При рассмотрении апелляционной жалобы Низамутдинова А.Ф. было заявлено ходатайство о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы в отношении Боронихиной В.З., в чем судом апелляционной инстанции было отказано. Суд согласился с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Боронихиной В.З.

Постановление кассационного суда (Второй кассационный суд общей юрисдикции, 18 декабря 2025 г.):
Апелляционное определение отменено в части неприменения последствий недействительности сделки в виде обязания Боронихиной В.З. возвратить денежные средства в размере 10 400 000 руб. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части апелляционное определение оставлено без изменения.

Новое рассмотрение в апелляции (Московский городской суд, 9 апреля 2026 г.):
Решение суда первой инстанции в части неприменения последствий недействительности сделки отменено. Принято новое решение, которым с Боронихиной В.З. в пользу Низамутдинова А.Ф. взысканы денежные средства в размере 10 400 000 руб.

Кассационная жалоба в ВС РФ:
Представитель Низамутдинова А.Ф. (адвокат Свириденко С.А.) подал кассационную жалобу с просьбой отменить решение суда первой инстанции от 29 июля 2024 г., апелляционное определение от 18 августа 2025 г. и определение кассационного суда от 18 декабря 2025 г. как незаконные. По результатам изучения доводов жалобы судьей Вавилычевой Т.Ю. 15 мая 2026 г. дело было истребовано в ВС РФ, и определением от 13 июля 2026 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:
Спор возник между интересами добросовестного покупателя недвижимого имущества (Низамутдинова А.Ф.), полностью исполнившего свои обязательства по оплате и зарегистрировавшего право собственности, и интересами продавца (Боронихиной В.З.), оспаривающей сделку по основаниям порока воли (ст. 177 ГК РФ). Конфликт также касается надлежащего процессуального порядка доказывания способности лица понимать значение своих действий при совершении сделки.

Категория проблемы: материально-правовая (применение ст. 177 ГК РФ, определение оснований недействительности сделки, порок воли) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, оценка доказательств).

Причина передачи на коллегию:
Дело передано на коллегию в связи с выявлением существенных нарушений норм материального и процессуального права нижестоящими судами, повлиявших на исход дела, а также необходимостью уточнения правовой позиции по вопросу о процедуре доказывания способности лица понимать значение своих действий при оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли обязательным назначение судебной психолого-психиатрической экспертизы при рассмотрении спора об оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ (порок воли)?

2. Может ли суд признать сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ исключительно на основании заключения экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, если предмет этой экспертизы не совпадает с предметом гражданского спора?

3. На ком лежит бремя доказывания способности лица понимать значение своих действий при совершении сделки, и какие процессуальные гарантии должны быть обеспечены при разрешении такого спора?

4. Какие нарушения норм материального и процессуального права допустили нижестоящие суды при рассмотрении данного дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права (ст. 177 ГК РФ) и допустили существенные нарушения норм процессуального права (ст. 56, 79 ГПК РФ), не назначив судебную психолого-психиатрическую экспертизу при рассмотрении спора об оспаривании сделки по основаниям порока воли. Заключение экспертизы, проведенной в уголовном деле, имело иной предмет и не могло служить надлежащим доказательством способности продавца понимать значение своих действий при совершении гражданско-правовой сделки. Вывод судов о недействительности договора купли-продажи является неправильным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

B. Развёрнутое обоснование

1. Понятие сделки и договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В п. 50 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменения или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

2. Основания недействительности сделок и порок воли по ст. 177 ГК РФ

Вопросы недействительности сделок регулирует параграф 2 главы 9 (статьи 166–181 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Согласно абзацу первому п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Из приведенных положений ст. 177 ГК РФ следует, что основание недействительности сделки связано с пороком воли, то есть сделка, совершенная гражданином, находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

3. Бремя доказывания и необходимость судебной экспертизы

Для признания сделки недействительной по правилам ст. 177 ГК РФ гражданину, оспаривающему сделку, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

По общему правилу для разрешения вопроса о способности лица при совершении юридически значимого действия (в данном случае сделки) понимать значение своих действий или руководить ими требуются специальные познания, которыми суд не обладает.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из положений приведенных норм материального права (ст. 153, пп. 1 и 2 ст. 166, п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 177 ГК РФ) и положений ст. 79 ГПК РФ, правом суда и в то же время его обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства (ст. 2 ГПК РФ), является назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях.

4. Активная роль суда в определении предмета доказывания

При этом суд в силу ч. 2 ст. 12 и ч. 2 ст. 56 ГПК РФ осуществляет общее руководство процессом, в том числе определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, а также выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, что является необходимым условием для правильного разрешения гражданских дел.

5. Различие предметов экспертизы в уголовном и гражданском деле

Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что заключение экспертизы, проведенной в отношении Боронихиной В.З. в рамках уголовного дела, имеет иной предмет. В уголовном деле экспертиза была направлена на установление: - была ли Боронихина В.З. способна понимать характер и значение совершенных в отношении ее противоправных действий (мошенничества); - ее способность правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать о них показания.

В гражданском деле предмет экспертизы должен быть иным — способность Боронихиной В.З. понимать значение своих действий или руководить ими при совершении сделки по купле-продаже спорной квартиры с Низамутдиновым А.Ф.

Заключение экспертизы, проведенной в уголовном деле, не содержит ответа на вопрос, поставленный в гражданском деле, и поэтому не может служить надлежащим доказательством.

6. Существенность допущенных нарушений процессуального права

Нарушения норм процессуального права, регламентирующих процесс доказывания и оценки доказательств (ст. 56, 67 и 329 ГПК РФ), являются существенными, так как сами по себе могут привести к неправильному разрешению дела.

7. Ошибки нижестоящих судов

Суды первой и апелляционной инстанций: - неправильно применили нормы материального права (п. 1 ст. 177 ГК РФ); - нарушили нормы процессуального права (ст. 56, 79 ГПК РФ); - не поставили на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной психиатрической экспертизы в отношении Боронихиной В.З., оспаривающей сделку; - не предложили Боронихиной В.З. проведение такой экспертизы, несмотря на то, что бремя доказывания названного юридически значимого обстоятельства лежит именно на ней; - неоднократно отказывали Низамутдинову А.Ф. в удовлетворении его ходатайств о проведении по делу экспертизы в отношении Боронихиной В.З.; - по своему усмотрению, без привлечения соответствующих специалистов в области медицины, лишь со ссылкой на заключение амбулаторной первичной судебной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, пришли к выводу о том, что Боронихина В.З. при заключении договора находилась в таком состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

8. Ошибка кассационного суда

Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя по кассационной жалобе Низамутдинова А.Ф. законность судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций, допущенные ими нарушения норм материального права и норм процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования ст. 379.6 и ч. 1–3 ст. 379 ГПК РФ.

9. Ссылка на Тематический обзор ВС РФ

При новом рассмотрении дела суду следует учесть правовую позицию, изложенную в п. 3 Тематического обзора ВС РФ № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения», утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026:

«Наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания. При этом заключение эксперта оценивается судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации».

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение ст. 177 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций признали сделку недействительной по основаниям порока воли, не установив надлежащим образом (посредством судебной экспертизы) способность продавца понимать значение своих действий в момент совершения сделки. Это нарушение является существенным, так как порок воли — это материально-правовое основание недействительности, требующее доказывания специальными средствами.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Нарушение ст. 79 ГПК РФ. Суды не назначили судебную психолого-психиатрическую экспертизу, хотя для разрешения вопроса о способности лица понимать значение своих действий требуются специальные познания в области психиатрии и психологии, которыми суд не обладает.

2. Нарушение ст. 56 ГПК РФ (распределение бремени доказывания). Суды не обеспечили надлежащего распределения бремени доказывания. Боронихина В.З., оспаривающая сделку по ст. 177 ГК РФ, должна была доказать наличие порока воли. Суды не предложили ей провести экспертизу, а вместо этого приняли за основу заключение экспертизы, проведенной в уголовном деле с иным предметом.

3. Нарушение ст. 67 ГПК РФ (оценка доказательств). Суды неправильно оценили доказательства, приняв за основу заключение экспертизы, предмет которой не совпадал с предметом гражданского спора. Экспертиза в уголовном деле была направлена на установление способности потерпевшей понимать характер и значение совершенных в отношении ее противоправных действий (мошенничества), а не на установление способности продавца понимать значение своих действий при совершении сделки купли-продажи.

4. Нарушение ст. 12 ГПК РФ (активная роль суда). Суды не выполнили свою обязанность по активному управлению процессом, не вынесли на обсуждение сторон вопрос о назначении экспертизы, не предложили Боронихиной В.З. провести такую экспертизу, несмотря на то, что это было необходимо для надлежащего разрешения спора.

5. Отказ в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы. Суды первой и апелляционной инстанций неоднократно отказывали Низамутдинову А.Ф. в удовлетворении его ходатайств о проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы, не приводя надлежащих оснований для такого отказа.

Почему эти нарушения существенны:

Согласно ст. 390.14 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Допущенные нарушения повлияли на исход дела: суды признали сделку недействительной и отказали в удовлетворении исковых требований Низамутдинова А.Ф., основываясь на неправильной оценке доказательств и без надлежащего установления юридически значимого обстоятельства (способности продавца понимать значение своих действий). Без устранения этих нарушений невозможна защита нарушенных прав Низамутдинова А.Ф. и его несовершеннолетних детей.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД:

Отменены: - решение Перовского районного суда г. Москвы от 29 июля 2024 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 августа 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 декабря 2025 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 9 апреля 2026 г.

Направление дела:
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции — Перовский районный суд г. Москвы в ином составе суда.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт рассмотрения споров об оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ (порок воли). Нижестоящие суды должны: - назначать судебную психолого-психиатрическую экспертизу при наличии спора о способности лица понимать значение своих действий; - не ограничиваться заключениями экспертиз, проведенных в других производствах (уголовном, административном) с иным предметом; - активно управлять процессом, предлагая сторонам проведение экспертизы; - надлежащим образом распределять бремя доказывания, возлагая на оспаривающего сделку обязанность доказать наличие порока воли.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту добросовестного покупателя недвижимого имущества, который полностью исполнил свои обязательства по оплате и зарегистрировал право собственности. Суды не могут признавать такие сделки недействительными на основе неполного доказывания порока воли. Одновременно определение защищает интересы несовершеннолетних детей Низамутдинова А.Ф., которые были зарегистрированы в спорной квартире и лишены жилого помещения в результате неправильного судебного решения.

Определение также защищает интересы продавца, гарантируя ему право на справедливое судебное разбирательство с надлежащим доказыванием его психического состояния посредством судебной экспертизы, а не на основе субъективной оценки судом.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение развивает позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 50), которое разъясняет понятие сделки и необходимость надлежащего доказывания оснований ее недействительности.

Определение согласуется с принципом активной роли суда в гражданском судопроизводстве, закрепленным в ст. 12 ГПК РФ, и с требованиями ст. 79 ГПК РФ о назначении экспертизы при возникновении вопросов, требующих специальных знаний.

Определение ссылается на Тематический обзор ВС РФ № 12/2026 от 1 июля 2026 г., который содержит специальную позицию по вопросу о доказывании психического расстройства при оспаривании сделок по отчуждению недвижимого имущества.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Бремя доказывания: лежит на лице, оспаривающем сделку по ст. 177 ГК РФ (в данном случае на Боронихиной В.З.);

• Средство доказывания: способность лица понимать значение своих действий или руководить ими устанавливается исключительно на основании заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания;

• Оценка доказательств: заключение эксперта оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ (оценка всех доказательств по внутреннему убеждению судьи, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении доказательств в их совокупности);

• Недопустимость подмены: суд не может заменять судебную экспертизу, проведенную в гражданском деле, заключением экспертизы, проведенной в уголовном деле с иным предметом.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Оспаривание других сделок по ст. 177 ГК РФ (не только купля-продажа недвижимости): дарение, завещание, заключение договора подряда, аренды и т.д.;

• Оспаривание сделок по ст. 176 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным): также требует судебной экспертизы для установления психического состояния;

• Семейные споры (оспаривание брачного договора, соглашения об алиментах): если возникает вопрос о способности одной из сторон понимать значение своих действий;

• Трудовые споры: при оспаривании трудового договора по основаниям порока воли;

• Наследственные споры: при оспаривании завещания по ст. 177 ГК РФ.

6. Защита принципов добросовестности и разумности

Определение защищает принцип добросовестности в гражданском обороте, гарантируя, что сделки, совершенные с надлежащим оформлением (нотариальное удостоверение) и регистрацией (ЕГРН), не могут быть признаны недействительными на основе неполного доказывания. Одновременно определение защищает принцип разумности, требуя от суда активного управления процессом и назначения экспертизы для установления юридически значимых обстоятельств.

7. Баланс интересов сторон

Определение достигает баланса интересов: - интересы добросовестного покупателя, полностью исполнившего свои обязательства, защищены требованием надлежащего доказывания порока воли; - интересы продавца, оспаривающего сделку, защищены гарантией справедливого судебного разбирательства с привлечением экспертов; - интересы несовершеннолетних детей защищены восстановлением их права на жилое помещение.

Объём: 3 847 слов