ВС РФ отменил признание недействительной сделки купли-продажи квартиры жертвой мошенничества

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 5-КГ25-174-К2

Дата: 16 декабря 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Москаленко Ю.П., судьи Марьина А.Н. и Юрьева И.М.

Участие прокурора: Генеральная прокуратура РФ (прокурор Русаков И.В.)

Стороны: - Истец (первоначальный): Долина Лариса Александровна (гражданин, собственник жилого помещения) - Ответчик (первоначальный): Лурье Полина Александровна (гражданин, индивидуальный предприниматель, зарегистрирована в качестве ИП) - Ответчики (встречный иск): Долина Ларисa Александровна, Долина Ангелина Анатольевна (дочь истца), Долина А.И. в лице законного представителя Долиной А.А. (несовершеннолетняя внучка)

Категория спора: Жилищно-имущественный спор, совмещающий элементы договорного права (купля-продажа недвижимости) и защиты прав потребителя/жертвы преступления; спор о признании сделок недействительными и выселении из жилого помещения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Иск Долиной Л.А.: Истец просила признать недействительными: - предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2024 г.; - договор купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 г. (стоимость 112 млн руб.).

Истец требовала прекращения права собственности Лурье П.А. и признания своего права собственности на квартиру.

Правовые основания (эволюция): - Первоначально: совершение сделок под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) — истец полагала, что действует под контролем правоохранительных органов и сделка не повлечет юридических последствий. - Дополнительно (6 февраля 2025 г.): совершение сделок гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ) — на фоне психического нарушения (расстройства адаптации).

Фактические обстоятельства: Долина Л.А. в апреле–июле 2024 г. подверглась мошеннической схеме: неустановленные лица, выдавая себя за сотрудников правоохранительных органов и Росфинмониторинга, под предлогом предотвращения мошенничества: - потребовали перевести денежные средства; - инструктировали продать квартиру; - оказывали психологическое давление и угрозы.

Следуя указаниям мошенников, Долина Л.А.: - передала денежные средства со своего счета и наличные деньги неизвестным лицам; - обратилась в агентство недвижимости Whitewill для продажи квартиры; - заключила предварительный договор (24 мая 2024 г.) и договор купли-продажи (20 июня 2024 г.) с Лурье П.А.; - получила 111 млн руб. из индивидуального банковского сейфа и передала их мошенникам.

3 августа 2024 г. Долина Л.А. обратилась в полицию. Возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

Встречный иск Лурье П.А.: Требовала прекращения права пользования квартирой Долиной Л.А., Долиной А.А. и Долиной А.И., снятия с регистрационного учета и выселения. Основание: Лурье П.А. — собственник по договору купли-продажи от 20 июня 2024 г. (переход права зарегистрирован 24 июня 2024 г.), но продавец и члены семьи не исполнили обязанность по снятию с регистрационного учета в установленный срок (21 день).

Судебные постановления

Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 марта 2025 г.: - Исковые требования Долиной Л.А. удовлетворены. - Предварительный договор и договор купли-продажи признаны недействительными по ст. 178 ГК РФ (заблуждение относительно природы сделок). - Право собственности Лурье П.А. прекращено, право собственности Долиной Л.А. признано. - Исковые требования Лурье П.А. отклонены. - Суд не применил двустороннюю реституцию, ссылаясь на то, что денежные средства получены мошенниками, а их размер подлежит установлению в уголовном деле.

Апелляционное определение Московского городского суда от 8 сентября 2025 г.: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 г.: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Кассационная жалоба: Представитель Лурье П.А. (Свириденко С.А.) обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушением требований закона.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Истца (Долиной Л.А.) — жертвы мошенничества, потерявшей квартиру и денежные средства в результате преступного воздействия третьих лиц; 2. Ответчика (Лурье П.А.) — добросовестного приобретателя недвижимости, которая заключила сделку в соответствии с законом, проверила документы, присутствовала при подписании договоров, но лишилась приобретенного имущества.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Толкование и применение норм о недействительности сделок (ст. 177, 178 ГК РФ); - Распределение бремени доказывания при оспаривании сделок; - Применение последствий недействительности (двусторонняя реституция, ст. 167 ГК РФ); - Роль заключений судебных экспертиз в гражданском процессе; - Баланс защиты жертвы преступления и добросовестного контрагента.

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в связи с существенными нарушениями норм материального права при применении ст. 178 ГК РФ, которые повлияли на исход дела и затрагивают принципиальные вопросы толкования законодательства о недействительности сделок, роли добросовестности контрагента и стабильности гражданского оборота.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть признана недействительной по ст. 178 ГК РФ сделка купли-продажи недвижимости, совершенная под влиянием заблуждения относительно мотивов и правовых последствий сделки, если заблуждение было сформировано третьими лицами при совершении преступления?

2. Какова роль добросовестности (объективной и субъективной) контрагента при оспаривании сделки по мотивам заблуждения в соответствии с пунктом 5 ст. 178 ГК РФ?

3. Может ли суд отказать в применении двусторонней реституции при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ, если все условия для применения этого последствия соблюдены?

4. Какие требования предъявляются к доказыванию способности лица понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ), и может ли заключение судебной экспертизы, проведенной в уголовном деле, подменять экспертизу в гражданском процессе?

5. Как должны быть сбалансированы интересы жертвы преступления и добросовестного приобретателя при разрешении споров о признании сделок недействительными?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и пришел к выводу, что сделки купли-продажи не могут быть признаны недействительными по ст. 178 ГК РФ, поскольку заблуждение Долиной Л.А. касалось мотивов сделки (целей, которые она преследовала) и ее правовых последствий, что исключается пунктом 3 ст. 178 ГК РФ. Кроме того, при наличии добросовестного поведения контрагента (Лурье П.А.) оспаривание сделки по мотивам заблуждения по общему правилу недопустимо. Суд также указал, что обстоятельства, предусмотренные ст. 177 ГК РФ, не были надлежащим образом доказаны в гражданском процессе, поскольку истец не заявила ходатайство о проведении судебной экспертизы в гражданском деле.

B. Развёрнутое обоснование

1. Понятие сделки и волеизъявления как ключевого элемента

Применённые нормы: - Ст. 153 ГК РФ (определение сделки); - Пункт 50 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Позиция СКГД: Сделкой является волеизъявление (внешнее проявление воли), а не истинная воля лица (внутренняя, субъективная сторона). Вопросы об истинной воле, ее отличии от волеизъявления и свободном характере формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания сделки недействительной (недееспособность, заблуждение, обман, насилие, угроза и т.д.).

Значение: Этот подход устанавливает, что для квалификации действия как сделки достаточно внешнего проявления воли, а пороки воли рассматриваются отдельно и требуют специального доказывания.

2. Система оспоримости и ничтожности сделок; роль добросовестности контрагента

Применённые нормы: - Ст. 166 ГК РФ (основания недействительности); - Пункт 2 ст. 181 ГК РФ (сроки исковой давности); - Пункт 2 ст. 179 ГК РФ (обман третьим лицом); - Пункт 4 ст. 178, пункт 2 ст. 171, пункт 2 ст. 172 ГК РФ (возможность сохранения сделки).

Позиция СКГД: Большинство пороков воли являются основанием не ничтожности, а оспоримости сделок, то есть их можно оспаривать только ограниченным кругом лиц в течение ограниченного срока исковой давности. В определенных случаях возможность оспаривания связана с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки — контрагент должен был знать или должен был знать о порочности (например, при обмане третьим лицом по ст. 179 ГК РФ).

Значение: Суд подчеркивает, что законодатель сознательно предусмотрел механизм защиты добросовестного контрагента, требуя оценки его поведения при оспаривании сделок.

3. Толкование ст. 178 ГК РФ: существенность заблуждения и исключение заблуждения относительно мотивов и правовых последствий

Применённые нормы: - Ст. 178 ГК РФ (заблуждение); - Определения Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. № 751-О и от 28 февраля 2019 г. № 338-О.

Позиция СКГД:

Пункт 1 ст. 178 ГК РФ: Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 ст. 178 ГК РФ: Приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагается существенным (например, природа сделки, качество товара, личность контрагента).

Пункт 3 ст. 178 ГК РФ: Заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) не считается основанием для признания сделки недействительной.

Применение к делу: Суд установил, что Долина Л.А. заблуждалась относительно: - Мотивов сделки — она полагала, что заключает договор для пресечения мошеннических действий, а не для реального отчуждения квартиры; - Правовых последствий — она верила, что сделка будет впоследствии аннулирована и право собственности ей вернется.

Оба эти вида заблуждения исключены пунктом 3 ст. 178 ГК РФ и не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Дополнительный аргумент: Суд отметил, что из материалов дела (исковое заявление, протоколы допроса) прямо следует, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи и наступления соответствующих правовых последствий, которые, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы. Это подтверждает, что воля на совершение сделки была, но мотивы были искажены.

Значение: Суд четко разграничивает заблуждение относительно природы сделки (что может быть основанием для признания ее недействительной) и заблуждение относительно мотивов (что исключается законом). Это критически важно для стабильности гражданского оборота.

4. Стандарт понимания природы сделки купли-продажи недвижимости

Применённые нормы: - Ст. 1 ГК РФ (основные начала гражданского законодательства); - Ст. 153 ГК РФ.

Позиция СКГД: Суд не должен понижать стандарт понимания природы сделки купли-продажи недвижимости с учетом субъективного критерия. Сущность и порождаемые гражданско-правовые последствия (переход права собственности на недвижимое имущество) являются общеизвестными.

Истец (Долина Л.А.) была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и на протяжении жизни заключала множество договоров и контрактов. Любое лицо с аналогичным уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.

Принцип ответственности: Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует из смысла ст. 1 ГК РФ (основные начала гражданского законодательства).

Значение: Суд устанавливает объективный стандарт, не допускающий снижения требований к пониманию природы сделки на основе субъективных факторов (психическое состояние, внушаемость и т.д.), если речь идет о сделке, природа которой общеизвестна.

5. Роль добросовестности контрагента: пункт 5 ст. 178 ГК РФ

Применённые нормы: - Пункт 5 ст. 178 ГК РФ (распознаваемость заблуждения и поведение другой стороны).

Позиция СКГД: Согласно пункту 5 ст. 178 ГК РФ, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Это положение имеет существенное значение для применения ст. 178 ГК РФ, которое нельзя недооценивать. Оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки и осуществить инвестиции. Признание сделки недействительной подрывает доверие к сделке и нормальную практику рыночного контрактирования.

Ключевой вывод: Исходя из положений ст. 178 ГК РФ и основных начал гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) контрагента по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.

Толкование слова "может": Указание в норме на право, а не обязанность суда принять во внимание наличие возможности у добросовестного контрагента распознать заблуждение, призвано предоставить суду возможность учета особенных обстоятельств (обоюдная ошибка, невиновное введение в заблуждение непосредственно действиями контрагента и т.д.).

Применение к делу: При рассмотрении дела недобросовестного поведения Лурье П.А. судами установлено не было. Напротив, свидетели подтвердили, что: - Лурье П.А. лично общалась с Долиной Л.А. при подписании договоров; - проверила документы на квартиру; - обсуждала условия сделки и сроки освобождения квартиры; - расчеты происходили через индивидуальный банковский сейф по просьбе истца; - Долина Л.А. действиями и словами подтвердила свое осознанное и добровольное намерение продать жилое помещение; - регистрация Лурье П.А. в качестве ИП произошла в апреле 2024 г. и была связана с налоговыми целями, а не с подготовкой к мошенничеству.

Значение: Суд подчеркивает, что при добросовестном поведении контрагента оспаривание сделки по мотивам заблуждения недопустимо, даже если заблуждение было существенным.

6. Сравнение с защитой при обмане третьим лицом (ст. 179 ГК РФ)

Применённые нормы: - Абзац третий пункта 2 ст. 179 ГК РФ (обман третьим лицом).

Позиция СКГД: При разрешении споров об оспаривании сделок, совершенных гражданином под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты, чем предоставлено законом контрагенту при оспаривании договора по мотивам обмана, было бы неверным.

Согласно ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане.

Таким образом, даже при обмане третьим лицом закон требует оценки поведения контрагента. При заблуждении, сформированном третьими лицами, требование к добросовестности контрагента должно быть не менее строгим.

Значение: Суд устанавливает параллель между двумя нормами и подчеркивает, что защита добросовестного контрагента должна быть одинаковой независимо от того, идет ли речь о заблуждении или обмане, сформированном третьими лицами.

7. Недопустимость отказа в применении двусторонней реституции

Применённые нормы: - Ст. 167 ГК РФ (последствия недействительности сделки); - Ст. 178 ГК РФ.

Позиция СКГД: В силу положений ст. 167 ГК РФ является недопустимым, даже при наличии всех условий, позволяющих истцу оспорить сделку как совершенную под влиянием существенного заблуждения, неприменение судом двусторонней реституции (если стороны успели осуществить взаимные предоставления).

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки только в строго определенных законом случаях. Удовлетворение иска в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ не относится к таким случаям.

Применение к делу: Суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции, ссылаясь на то, что денежные средства получены мошенниками. Однако это обстоятельство не предусмотрено законом как основание для отказа в применении реституции. Суд должен был применить двусторонний возврат, а вопрос о возмещении убытков от преступления — это отдельный вопрос, подлежащий разрешению в уголовном деле или в отдельном гражданском иске к виновным лицам.

Значение: Суд четко разграничивает последствия недействительности сделки (двусторонняя реституция) и ответственность за преступление (возмещение убытков от хищения). Первое должно применяться в любом случае признания сделки недействительной, если для этого есть основания.

8. Статья 177 ГК РФ: недееспособность в момент совершения сделки

Применённые нормы: - Ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими); - Ст. 56 ГПК РФ (распределение бремени доказывания); - Ст. 79 ГПК РФ (назначение судебной экспертизы); - Части 2 ст. 67, часть 3 ст. 86 ГПК РФ (оценка доказательств); - Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»; - Часть 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ (состязательность и равноправие сторон).

Позиция СКГД:

Бремя доказывания: Для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ необходимо доказать, что в момент совершения сделки гражданин находился в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца в соответствии со ст. 56 ГПК РФ.

Роль судебной экспертизы: Для разрешения вопроса о фактической способности лица в определенный момент понимать значение своих действий и руководить ими требуются специальные познания, которыми суд не располагает. Согласно ст. 79 ГПК РФ, суд обязан назначить и провести судебную экспертизу с привлечением экспертов в соответствующих областях.

Оценка заключения эксперта: Однако в силу частей 2 ст. 67 и части 3 ст. 86 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Даже заключение судебной экспертизы не является исключительным и обязательным средством доказывания — оно подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу (пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23).

Процессуальные гарантии: Назначение экспертизы не может рассматриваться обособленно от принципа состязательности и равноправия сторон (часть 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ). Суд разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях несовершения процессуальных действий, оказывает содействие в реализации прав, но сохраняет независимость, объективность и беспристрастность (часть 2 ст. 12 ГПК РФ).

Ответственность сторон: Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами и при неисполнении своих процессуальных обязанностей нести соответствующие последствия (части 1 и 2 ст. 35 ГПК РФ).

Применение к делу: Суд первой инстанции надлежащим образом исполнил свои об