ВС: арендная плата не взыскивается, если муниципалитет незаконно отказал в выкупе земли

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 14-КГ26-10-К1, Определение СКГД ВС РФ от 27 октября 2026 г.

Состав коллегии: Председательствующий Петрушкин В.А., судьи Асташов С.В. и Каминский Э.С.

Стороны: - Истец: администрация Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (орган публичной власти — муниципальное образование) - Ответчик: Комарова Светлана Валерьевна (гражданин, арендатор земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный со взысканием задолженности по арендной плате за муниципальный земельный участок; пересекается с административным правом (вопрос о законности отказа в предоставлении земли в собственность).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация требовала взыскания с Комаровой С.В. задолженности по арендной плате за земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части) за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 061 923 руб. 88 коп. и пеней за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. в размере 206 741 руб. 14 коп. Правовое основание: договор аренды земельного участка от 3 октября 2019 г., заключённый по результатам аукциона.

Возражения ответчика: Комарова С.В. возражала против взыскания, ссылаясь на то, что администрация незаконно отказала ей в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. По её доводам, этот незаконный отказ являлся основанием для того, чтобы арендная плата не подлежала начислению.

Решение первой инстанции (Ленинский районный суд г. Воронежа от 30 января 2025 г.): Исковые требования удовлетворены частично. Взысканы задолженность по арендной плате за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 061 923 руб. 88 коп. и пени за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. в размере 122 290 руб. 35 коп. Суд отклонил доводы Комаровой С.В., указав, что обязанность по заключению договора купли-продажи на администрацию судебным актом не возлагалась.

Постановление апелляции (Воронежский областной суд от 24 июня 2025 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Первый кассационный суд общей юрисдикции от 19 ноября 2025 г.): Кассационный суд также оставил решение и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Комарова С.В. подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, просив отменить принятые судебные акты как незаконные. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 6 июля 2026 г. истцу восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, определением от 24 сентября 2026 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Конфликт возник между двумя взаимосвязанными правовыми интересами:

1. Интерес администрации (арендодателя) — взыскание задолженности по арендной плате, возникшей в период действия договора аренды.

2. Интерес Комаровой С.В. (арендатора) — защита от взыскания арендной платы за период, когда администрация незаконно отказывала ей в реализации права на приобретение земельного участка в собственность (право, предусмотренное ст. 39 Земельного кодекса РФ).

Категория проблемы: Материально-правовая, с элементами административного права. Спор касается взаимодействия норм Земельного кодекса РФ (о правах арендаторов на выкуп земли), Гражданского кодекса РФ (об обязательствах по договору аренды) и принципов справедливости и добросовестности.

Причина передачи на коллегию: Нижестоящие суды не учли юридическое значение вступившего в законную силу административного решения (решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 мая 2022 г. по делу № 2а-2812/2022), которым признаны незаконными отказы администрации в предоставлении земли в собственность и возложена обязанность на администрацию повторно рассмотреть заявления Комаровой С.В. Это создало конфликт между взысканием арендной платы и защитой нарушенного права на выкуп.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежит ли взысканию арендная плата за период, когда администрация незаконно отказывала арендатору в реализации его права на приобретение земельного участка в собственности в соответствии со ст. 39 Земельного кодекса РФ?

2. Какова правовая судьба обязательства по уплате арендной платы в случае, если незаконный отказ администрации в выкупе земли был признан судом и администрация обязана повторно рассмотреть заявление арендатора?

3. Должны ли нижестоящие суды учитывать результаты повторного рассмотрения администрацией заявления арендатора о предоставлении земли в собственность при разрешении спора о взыскании арендной платы?

4. Как соотносятся принцип справедливости и запрет на обогащение органа публичной власти за счёт собственного правонарушения с взысканием арендной платы в полном размере, определённом по результатам торгов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не учтя, что незаконный отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность является основанием для освобождения арендатора от взыскания арендной платы за период оспаривания этого отказа. Суд установил, что арендная плата не может быть взыскана в полном размере, определённом по результатам торгов, если арендатор принимал все меры для восстановления нарушенного права на выкуп земли, и что иной подход позволил бы органу публичной власти извлекать выгоду из собственного правонарушения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база права арендатора на выкуп земельного участка

Верховный Суд РФ указал, что согласно ст. 39 Земельного кодекса РФ (пункт 1) граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение такого участка в собственность или в аренду. Данная норма направлена на обеспечение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ) и на защиту прав собственников зданий и сооружений.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов регламентирован пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, согласно которому уполномоченный орган в срок не более двадцати дней рассматривает заявление, проверяет наличие оснований и совершает одно из трёх действий: подготавливает договоры купли-продажи или аренды, принимает решение о предоставлении в собственность или пользование, либо принимает решение об отказе с указанием всех оснований.

2. Позиция Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) о возврате арендной платы при незаконном отказе в выкупе

Суд сослался на пункт 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г., в котором разъяснено:

• Лицо, имеющее право на выкуп арендуемого имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
• Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права.
• Если арендная плата ещё не была внесена, то она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом.
• В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора было бы для органа более выгодным, чем реализация этого права.

3. Применение позиции к фактам дела

Верховный Суд установил, что: - Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 мая 2022 г. по административному делу № 2а-2812/2022 решения администрации от 18 октября 2021 г. № 2847 и от 25 ноября 2021 г. № 3304 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными. - На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявления Комаровой С.В. от 24 сентября и 27 октября 2021 г. в связи с наличием правовых оснований для предоставления ей земельного участка в собственность (ст. 39 ЗК РФ). - Нижестоящие суды не учли результаты повторного рассмотрения администрацией указанных заявлений при разрешении спора о взыскании арендной платы.

Суд подчеркнул, что Комарова С.В. принимала все меры для восстановления нарушенного права на выкуп земельного участка, переданного в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем по общему правилу не допускается взыскание с неё арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе.

4. Принцип недопустимости обогащения органа публичной власти за счёт собственного правонарушения

Верховный Суд указал, что иной правовой подход позволял бы уполномоченному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе земельного участка при отсутствии законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость нести большие расходы за пользование имуществом. Это противоречит принципам справедливости и добросовестности.

5. Специфика взыскания арендных платежей, определённых по результатам торгов

Верховный Суд отметил, что согласно пункту 2 статьи 39.7 и пункту 20 статьи 39 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона. По результатам аукциона от 23 августа 2019 г. Комарова С.В. предложила наибольший размер арендной платы (471 820 руб. 97 коп.).

Однако суд установил принципиальное ограничение: использование арендатором земельного участка меньше срока, установленного договором, заключённым на торгах, не может служить основанием для возврата суммы ежегодной арендной платы в размере, определённом по результатам торгов, чем обеспечивается баланс интересов третьих лиц и соблюдение принципов конкуренции.

Однако это ограничение не применимо к ситуации, когда арендатор не использовал участок вообще или использовал его ограниченно именно потому, что администрация незаконно отказывала ему в выкупе.

6. Новая позиция Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)

Верховный Суд сослался на пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утверждённого Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г., в котором разъяснено: в случае незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный участок в собственность гражданина арендная плата с гражданина за этот участок не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог.

Это означает, что арендная плата подлежит ограничению размером земельного налога, который гражданин должен был бы платить, если бы участок был в его собственности.

7. Применённые нормы процессуального права

Верховный Суд применил статью 390 ГПК РФ, которая устанавливает основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке: существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.

Суд также руководствовался статьями 390.14–390.16 ГПК РФ при принятии решения об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение.

8. Применённые нормы материального права

• Статьи 1, 65 Земельного кодекса РФ — принципы земельного права
• Статьи 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ — об исполнении обязательств, договоре аренды и его прекращении
• Статья 67 ГПК РФ — оценка доказательств судом

9. Применённое постановление Пленума ВАС РФ

Суд сослался на пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что обязательства по договору аренды прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Верховный Суд выявил следующие существенные нарушения норм материального права:

1. Игнорирование вступившего в законную силу административного решения. Суд первой инстанции, апелляция и кассация не приняли во внимание решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 мая 2022 г., которым признаны незаконными отказы администрации в предоставлении земли в собственность. Это нарушило принцип взаимосвязи судебных актов и игнорировало юридическое значение вступившего в законную силу решения.

2. Неправильное применение норм Земельного кодекса РФ. Суды не учли, что право арендатора на выкуп земельного участка (ст. 39 ЗК РФ) является исключительным правом, защищаемым законом, и что незаконный отказ в его реализации влияет на обязанность по уплате арендной платы.

3. Отсутствие учёта позиции Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019). Нижестоящие суды не применили разъяснение о том, что при незаконном отказе в выкупе арендная плата не подлежит взысканию за период оспаривания этого отказа.

4. Нарушение принципа справедливости и запрета на обогащение. Суды позволили администрации извлекать выгоду из собственного правонарушения (незаконного отказа в выкупе), взыскивая полную арендную плату, что противоречит принципам добросовестности и справедливости.

5. Неучёт результатов повторного рассмотрения заявления. Суды не выяснили и не учли, какие результаты получило повторное рассмотрение администрацией заявлений Комаровой С.В. о предоставлении земли в собственность, что является необходимым для правильного разрешения спора.

Эти нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможна защита нарушенных прав Комаровой С.В.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 января 2025 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 24 июня 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2025 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Ленинский районный суд г. Воронежа).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт рассмотрения споров о взыскании арендной платы в случае, когда арендатор оспаривает незаконный отказ органа публичной власти в предоставлении земельного участка в собственность. Суды должны:

• Учитывать вступившие в законную силу административные решения, признавшие отказ незаконным;
• Выяснять результаты повторного рассмотрения администрацией заявления арендатора;
• Применять правило о том, что арендная плата не подлежит взысканию за период оспаривания незаконного отказа;
• Ограничивать размер взыскиваемой арендной платы размером земельного налога (согласно Обзору № 4 (2025)).

2. Защита какой стороны усиливается

Защита усиливается в отношении арендаторов — граждан и юридических лиц, которые имеют право на выкуп земельного участка в соответствии со ст. 39 ЗК РФ и которые оспаривают незаконный отказ органа публичной власти в реализации этого права. Определение защищает их от взыскания полной арендной платы в период, когда они активно добиваются восстановления нарушенного права.

Одновременно определение ограничивает права органов публичной власти (муниципальных образований) на взыскание арендной платы в полном размере, определённом по результатам торгов, если они сами нарушили право арендатора на выкуп.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и конкретизирует позицию Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) о возврате арендной платы при незаконном отказе в выкупе. Оно также согласуется с принципами, сформулированными в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. о прекращении обязательств по договору аренды при переходе права собственности.

Определение вводит новый стандарт, сформулированный в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2025): арендная плата не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог. Это означает, что ВС РФ установил максимальный предел взыскания арендной платы при незаконном отказе в выкупе.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что бремя доказывания законности отказа в предоставлении земли в собственность лежит на органе публичной власти (администрации). Если администрация не может доказать наличие законных оснований для отказа, и суд признаёт отказ незаконным, то администрация не может взыскивать полную арендную плату за период оспаривания этого отказа.

Кроме того, определение устанавливает, что суд должен выяснить результаты повторного рассмотрения администрацией заявления арендатора — это является необходимым доказательством для правильного разрешения спора о размере взыскиваемой арендной платы.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция, сформулированная в определении, может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры об аренде иного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если арендатор имеет право на выкуп этого имущества и орган публичной власти незаконно отказал в его реализации.

• Споры о взыскании платежей за пользование имуществом, когда собственник нарушил право пользователя на приобретение этого имущества в собственность.

• Административные споры о признании незаконными решений органов публичной власти, которые влияют на гражданско-правовые обязательства (например, обязанность по уплате арендной платы).

• Споры о защите прав собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков, на которых расположены эти объекты, в соответствии со ст. 39 ЗК РФ.

Определение также подтверждает принцип, согласно которому орган публичной власти не может извлекать выгоду из собственного правонарушения, что имеет широкое применение в практике защиты прав граждан и юридических лиц от действий государства и муниципальных образований.