ВС РФ ограничил взыскание арендной платы при нарушении права на выкуп земли

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 14-КГ26-3-К1, Определение СКГД ВС РФ от 30 июня 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Горшков В.В., Марьин А.Н. (докладчик)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Геленджик Краснодарского края (орган публичной власти, собственник и арендодатель земельного участка) - Ответчик: Берг Олег Викторович (индивидуальный предприниматель, арендатор земельного участка)

Категория спора: Договорный (аренда земельного участка); жилищно-земельный; административно-правовой (в части нарушения прав на выкуп земельного участка); налоговый (в части земельного налога)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация г. Геленджика предъявила иск к Бергу О.В. о взыскании: - задолженности по арендной плате за период с 1 июля 2023 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 363 391,90 руб.; - пени за период с 29 апреля 2023 г. по 2 мая 2024 г. в размере 892 688,25 руб.

Правовое основание: Договор аренды земельного участка, заключённый 16 октября 2017 г. по результатам аукциона. Земельный участок площадью 448 кв. м находится в муниципальной собственности. Ежегодный размер арендной платы установлен в размере 1 092 672 руб. Договор зарегистрирован в ЕГРН 18 июня 2019 г. сроком на 20 лет.

Возражения ответчика: Берг О.В. указывал, что администрация г. Геленджика уклонялась от продажи земельного участка без проведения торгов, несмотря на возведение на нём индивидуального жилого дома площадью 100 кв. м (право собственности зарегистрировано 1 июня 2018 г.). Данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г. Воронежа по административным делам (№ 2а-4184/2018, № 2а-4798/2019, № 2а-1208/2020, № 2а-947/2021, № 2а-5337/2022, № 2а-3953/2024). По мнению ответчика, выполнение администрацией требований закона о заключении договора купли-продажи повлекло бы освобождение арендатора от обязанности по уплате арендной платы.

История судебного разбирательства

Решение суда первой инстанции (Ленинский районный суд г. Воронежа, 23 января 2025 г.): - Иск удовлетворён в полном объёме - Взыскана задолженность по арендной плате и пени без снижения размеров - Суд исходил из того, что в административных делах признаны незаконными только конкретные решения администрации, но остальные основания для отказа в продаже не исследовались - Суд указал, что ответчик не предпринимал действий по реализации прав в порядке ст. 445 ГК РФ - Суд ссылался на п. 8.5 договора, предусматривающий обязанность внесения денежных средств в размере арендной платы за оставшийся срок аренды при продаже участка (в соответствии с п. 1 ст. 392 ЗК РФ)

Апелляционное определение (Воронежский областной суд, 27 мая 2025 г.): - Решение оставлено без изменения - Суд указал, что возведение объекта незавершённого капитального строительства либо объекта, не соответствующего функциональному назначению и виду разрешённого использования, не влечёт возникновения права на приобретение земельного участка в собственность в порядке п. 1 ст. 39 ЗК РФ - Суд отклонил довод о ничтожности п. 8.5 договора, указав, что администрация вправе устанавливать условие, предусматривающее получение прибыли посредством компенсационной выплаты

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции (22 октября 2025 г.): - Согласился с решением и апелляционным определением

Определение судьи ВС РФ Петрушкина В.А. (22 декабря 2025 г.): - Исполнение решения приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции

Передача в СКГД: - Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 26 мая 2026 г. кассационная жалоба Берга О.В. передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Арендодателя (администрация) — получение полной арендной платы в соответствии с договором аренды 2. Арендатора (Берг О.В.) — защита от взыскания арендной платы в условиях, когда администрация незаконно препятствовала реализации его исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без торгов

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм земельного и гражданского права) с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, мотивировка судебных решений).

Причина передачи на коллегию

Дело содержит вопрос о толковании и применении: - ст. 39 ЗК РФ (исключительное право на приобретение земельного участка в собственность) - ст. 65 ЗК РФ (платность использования земли) - принципа платности использования земли в контексте нарушения прав арендатора - соотношения между арендной платой и земельным налогом при нарушении права на выкуп - требований к мотивировке судебных решений (ст. 67, 195, 196, 198 ГПК РФ)

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежит ли взысканию арендная плата в полном объёме, если администрация (арендодатель и собственник земельного участка) незаконно препятствовала арендатору в реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без торгов?

2. Какой размер арендной платы должен быть взыскан при нарушении администрацией права арендатора на выкуп земельного участка — полный размер или ограниченный размером земельного налога?

3. Соответствуют ли требованиям ГПК РФ судебные постановления, в которых суд апелляционной инстанции сделал выводы об отсутствии права на приобретение земельного участка в собственность без приведения подтверждающих доказательств?

4. Является ли действительным условие договора аренды (п. 8.5), предусматривающее обязанность арендатора внести арендные платежи за оставшийся срок аренды в случае продажи земельного участка, если администрация незаконно препятствовала такой продаже?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что при нарушении органом местного самоуправления (арендодателем) права гражданина на получение арендуемого земельного участка в собственность без торгов арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы это право не было нарушено. Такой подход основан на принципе платности использования земли и необходимости недопущения извлечения выгоды из противоправного поведения арендодателя.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип платности использования земли и его содержание

Земельный кодекс РФ основывается на принципе платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

На основании статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются: - земельный налог (до введения налога на недвижимость) - арендная плата - иная плата, предусмотренная ЗК РФ (пункт 1 ст. 65)

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах (пункт 2 ст. 65 ЗК РФ).

2. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность

Статья 39 ЗК РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1 ст. 39 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка обязан: - осуществить подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды или договора безвозмездного пользования и их подписание (если не требуется образование участка или уточнение границ); - принять решение о предоставлении участка в собственность бесплатно или в постоянное пользование; - принять решение об отказе в предоставлении участка при наличии оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.

3. Правовая позиция ВС РФ о взыскании ранее уплаченной арендной платы при нарушении права на выкуп

Согласно пункту 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденному Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г., лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в силу закона, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Обоснование: В противном случае нарушение арендодателем права арендатора на приобретение имущества в собственность было бы для арендодателя более выгодным, чем реализация этого права.

4. Соотношение арендной платы и земельного налога при нарушении права на выкуп

Право на предоставление земельного участка в собственность не означает, что в случае его реализации пользование земельным участком являлось бы бесплатным.

Согласно главе 31 части второй Налогового кодекса РФ земельный налог относится к местным налогам. Плательщиками земельного налога в силу пункта 1 статьи 388 НК РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Ключевой вывод: Поскольку получатель арендной платы и земельного налога в данном случае совпадают (оба поступают администрации), то при нарушении органом местного самоуправления права гражданина на получение арендуемого участка в собственность арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы это право не было нарушено.

5. Закрепление позиции в актуальном обзоре судебной практики

Такой правовой подход закреплен в пункте 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утвержденном Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г.

6. Применение принципа платности в целях недопущения извлечения выгоды

В связи с неправомерными действиями администрации г. Геленджика, препятствующими арендатору в осуществлении исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без торгов (подтвержденными вступившими в законную силу судебными актами по административным делам), принцип платности использования земли в целях недопущения извлечения выгоды из такого поведения и ущемления прав Берга О.В. должен был быть реализован путем ограничения предельной величины арендной платы размером земельного налога, подлежавшего уплате в соответствующий период.

7. Недействительность условия договора о компенсационной выплате при нарушении права на выкуп

С учетом вышеизложенного нельзя согласиться с доводом суда первой инстанции о наличии в силу пункта 8.5 договора аренды земельного участка у ответчика обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме за оставшийся срок аренды в случае продажи ему арендуемого земельного участка. Такое условие не может быть применено, когда администрация незаконно препятствовала реализации права на выкуп.

8. Нарушения процессуального права нижестоящими судами

Суд апелляционной инстанции, делая выводы об отсутствии у Берга О.В. права на приобретение земельного участка в собственности без проведения торгов по причине того, что ответчиком на земельном участке возведен объект, не соответствующий установленным законом критериям, нарушил требования: - части 4 статьи 67 ГПК РФ (полнота и всесторонность исследования доказательств) - части 2 статьи 195 ГПК РФ (содержание решения) - части 1 статьи 196 ГПК РФ (описание обстоятельств дела) - части 4 статьи 198 ГПК РФ (мотивировка решения)

Конкретное нарушение: В судебном постановлении не приведены подтверждающие доказательства для выводов об отсутствии права на выкуп.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции

1. Материально-правовая ошибка: Суд взыскал арендную плату в полном объеме без учета нарушения истцом (администрацией) права ответчика на получение земельного участка в собственность. Суд не применил правовую позицию, закрепленную в п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), о том, что при нарушении права на выкуп арендная плата подлежит ограничению.

2. Игнорирование принципа платности земли: Суд не реализовал принцип платности использования земли в целях недопущения извлечения выгоды из противоправного поведения администрации.

3. Неправильное применение п. 8.5 договора: Суд применил условие договора о компенсационной выплате за оставшийся срок аренды, не учитывая, что администрация незаконно препятствовала реализации права на выкуп.

4. Неправильное толкование ст. 445 ГК РФ: Суд указал, что ответчик не предпринимал действий по реализации прав в порядке ст. 445 ГК РФ, но это не может служить основанием для взыскания полной арендной платы, когда администрация сама препятствовала такой реализации.

Ошибки апелляционного суда

1. Процессуально-правовая ошибка (существенная): Суд сделал вывод об отсутствии права на приобретение земельного участка в собственности без торгов, не приведя подтверждающих доказательств. Это нарушает требования ч. 4 ст. 67, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

2. Материально-правовая ошибка: Суд не учел, что возведение объекта, не соответствующего функциональному назначению, не является основанием для отказа в выкупе, если администрация сама препятствовала реализации этого права.

3. Неправильное применение п. 1 ст. 39 ЗК РФ: Суд ошибочно применил критерии соответствия объекта функциональному назначению, не учитывая, что администрация незаконно препятствовала выкупу.

Ошибки кассационного суда

Первый кассационный суд согласился с ошибками нижестоящих судов и не исправил их.

Характер нарушений

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку: - повлияли на исход дела (взыскана полная арендная плата вместо ограниченной размером земельного налога) - без их устранения невозможна защита нарушенных прав Берга О.В. - нарушены как нормы материального права (ст. 39, 65 ЗК РФ, принцип платности земли), так и нормы процессуального права (требования к мотивировке решений)

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 23 января 2025 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 27 мая 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2025 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Ленинский районный суд г. Воронежа)

3. Правовая база: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт рассмотрения споров об арендной плате в случае нарушения арендодателем права арендатора на выкуп земельного участка. Суды должны:

• Ограничивать размер взыскиваемой арендной платы размером земельного налога, если администрация незаконно препятствовала реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственности без торгов
• Тщательно исследовать доказательства наличия или отсутствия оснований для отказа в выкупе (в соответствии с ст. 39.16 ЗК РФ)
• Приводить подтверждающие доказательства для каждого вывода о наличии или отсутствии права на выкуп
• Не применять условия договора о компенсационных выплатах, когда администрация сама препятствовала реализации права на выкуп

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита арендатора (слабой стороны в отношениях с органом публичной власти):

• Арендатор получает право требовать ограничения арендной платы размером земельного налога при нарушении администрацией его исключительного права на выкуп
• Арендатор защищен от извлечения администрацией выгоды из своего противоправного поведения
• Арендатор получает гарантию, что условия договора о компенсационных выплатах не будут применены, когда администрация препятствовала выкупу

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Развитие позиции п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019): - Обзор предусматривал право на взыскание ранее уплаченной арендной платы при нарушении права на выкуп - Настоящее определение развивает эту позицию, устанавливая, что арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога

Закрепление в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2025): - Позиция СКГД закреплена в п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утвержденном Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г. - Это свидетельствует о высокой значимости позиции и её обязательности для всех судов

Применение принципов добросовестности и справедливости: - Определение реализует принцип добросовестности, не допуская извлечения выгоды из противоправного поведения - Применяется принцип справедливости в отношениях между гражданином и органом публичной власти

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Изменение распределения бремени доказывания:

• На администрацию (арендодателя) возлагается бремя доказывания того, что она не препятствовала реализации права на выкуп и что имелись законные основания для отказа в выкупе (в соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ)
• На арендатора возлагается бремя доказывания факта нарушения администрацией его права на выкуп (путем ссылки на вступившие в законную силу судебные акты по административным делам)

Стандарт мотивировки судебных решений: - Суды обязаны приводить подтверждающие доказательства для каждого вывода о наличии или отсутствии оснований для отказа в выкупе - Суды не могут ограничиваться ссылкой на отсутствие исследования оснований в административных делах

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих случаях:

А. Аренда иного имущества (не земельных участков): - При нарушении арендодателем права арендатора на выкуп иного имущества (зданий, сооружений, движимого имущества) арендная плата может быть ограничена размером платежа, соответствующего налогу на имущество или иному платежу, который нес бы собственник

Б. Иные формы платы за использование имущества: - При нарушении права на выкуп земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, плата за использование может быть ограничена размером земельного налога - При нарушении права на выкуп земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, применяется аналогичный подход

В. Защита прав потребителей и работников: - Позиция может быть применена при нарушении прав потребителей на приобретение имущества в собственность (например, при нарушении права на выкуп квартиры в ипотеке) - Позиция может быть применена при нарушении прав работников на приобретение имущества (например, при нарушении права на выкуп жилого помещения, предоставленного работодателем)

Г. Защита от извлечения выгоды из противоправного поведения: - Позиция применяется в более широком контексте защиты от извлечения выгоды из противоправного поведения (принцип, закрепленный в ст. 1 ГК РФ) - Может быть применена при нарушении иных прав, связанных с платежами за использование имущества

6. Значение для земельного права и публичного управления

Укрепление защиты прав граждан на земельные участки: - Определение усиливает защиту граждан, имеющих право на выкуп земельных участков, от противоправного поведения органов публичной власти - Создает стимулы для органов публичной власти соблюдать требования ЗК РФ о предоставлении земельных участков в собственность

Применение принципа платности земли: - Определение демонстрирует, что принцип платности земли не означает, что администрация может взимать плату в любом размере, если она нарушает права граждан - Плата должна быть соразмерна фактическому использованию земли и не должна служить инструментом извлечения выгоды из противоправного поведения

Баланс интересов администрации и граждан: - Определение устанавливает баланс между интересом администрации в получении платежей за использование земли и интересом гражданина в защите от противоправного поведения администрации - Администрация сохраняет право на получение платежей в размере земельного налога, но теряет право на получение дополнительной прибыли в виде разницы между арендной платой и земельным налогом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 30 июня 2026 г. по делу № 14-КГ26-3-К1 устанавливает принципиально важную позицию о том, что при нарушении администрацией (органом публичной власти) исключительного права арендатора на приобретение земельного участка в собственности без торгов арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате в соответствующий период.

Эта позиция основана на: - Принципе платности использования земли (ст. 1, 65 ЗК РФ) - Исключительном праве на выкуп земельного участка (ст. 39 ЗК РФ) - Правовой позиции ВС РФ о недопущении извлечения выгоды из нарушения прав (п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019)) - Принципах добросовестности и справедливости

Определение имеет высокое практическое значение для защиты прав граждан в земельных спорах и закреплено в актуальном Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2025).