ВС РФ: компенсация залоговому кредитору при передаче имущества фондам выплачивается в два этапа

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А41-107520/2017 (Арбитражный суд Московской области); Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС21-6942 (7)

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 8 декабря 2025 г.; полный текст изготовлен 22 декабря 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Разумов И.В. - Судьи: Букина И.А., Самуйлов С.В.

Стороны спора: - Истец (кассант): публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее — банк) — бывший залоговый кредитор - Ответчик (кассант): публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее — федеральный фонд) - Третье лицо: унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее — региональный фонд)

Категория спора: Банкротный обособленный спор (параграф 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»); спор о выплате первоначальной компенсации бывшему залоговому кредитору при передаче предмета залога фондам развития территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

24 декабря 2018 г. в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» (далее — общество) включены требования банка как обеспеченные залогом права аренды земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (договор об ипотеке от 17 октября 2011 г.).

2 апреля 2021 г. наблюдательным советом федерального фонда принято решение о финансировании строительства упомянутого жилого дома. 23 июля 2021 г. суд первой инстанции удовлетворил заявление регионального фонда о передаче ему прав застройщика и обязательств перед участниками строительства. 26 апреля 2021 г. федеральный фонд заключил с региональным фондом соглашение о финансировании для завершения строительства.

Впоследствии, 25 декабря 2023 г., наблюдательный совет федерального фонда принял решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства: вместо завершения строительства проблемного объекта выплатить им денежное возмещение. 5 апреля 2024 г. региональным и федеральным фондами заключено соглашение о передаче предмета залога федеральному фонду, который приступил к денежным расчетам с гражданами-участниками строительства.

11 марта 2023 г. банк направил в суд заявление об установлении первоначальной компенсации, предусмотренной абзацем 5 пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П, в сумме 114 414 330 рублей 86 копеек, требуя возложить обязанность по её выплате на региональный фонд.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Московской области (определение от 22 февраля 2024 г.): На региональный фонд возложена обязанность выплатить банку первоначальную компенсацию в сумме 98 069 426 рублей 45 копеек.

Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 3 февраля 2025 г.): Определение суда первой инстанции отменено; суд апелляционной инстанции перешел к разрешению спора по правилам судопроизводства в суде первой инстанции. На федеральный фонд возложена обязанность выплатить компенсацию в сумме 98 069 426 рублей 45 копеек. Суд исходил из того, что в итоге заложенное имущество приобрел федеральный фонд и поэтому именно он обязан выплатить компенсацию. Суд согласился, что спорные отношения урегулированы Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 282-ФЗ), но не применил положения этого Закона, касающиеся осуществления выплат залоговым кредиторам в два этапа.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 24 июня 2025 г.): Постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Основание передачи в коллегию

Федеральный фонд подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ с просьбой отменить постановления апелляционного и окружного судов. Определением судьи ВС РФ от 5 ноября 2025 г. кассационная жалоба передана на рассмотрение СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между интересами бывшего залогового кредитора (банка) на получение полной суммы компенсации и интересами публично-правовых фондов (федерального и регионального) на защиту прав граждан-участников долевого строительства при ограниченности финансовых ресурсов.

Суть проблемы: при передаче предмета залога (земельного участка и незавершенного строительством объекта) от регионального фонда федеральному фонду и последующем изменении способа восстановления прав граждан (с завершения строительства на денежное возмещение) возник вопрос о том, кто и в каком объеме обязан выплатить компенсацию бывшему залоговому кредитору — региональный фонд (первоначальный приобретатель) или федеральный фонд (конечный приобретатель предмета залога)?

Дело имеет принципиальное значение, поскольку:

1. Конфликт между публичной социальной функцией фондов и защитой имущественных прав кредиторов. Конституционный суд РФ в постановлении № 34-П указал на отсутствие необходимых правовых гарантий защиты залоговых кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей имущества фондам.

2. Новое правовое регулирование. Закон № 282-ФЗ (вступивший в силу 8 августа 2024 г.) установил двухэтапный механизм выплаты компенсации: гарантированную часть (10 % за счет собственных средств фондов) и негарантированную часть (за счет выручки от реализации имущества). Однако этот механизм применяется к объектам, переданным после вступления Закона в силу, а также содержит переходные положения (статья 5 Закона № 282-ФЗ) для объектов, переданных до вступления в силу.

3. Отсутствие нормативного регулирования при изменении способа восстановления прав. Действующее законодательство не содержит положений о порядке выплаты компенсации при изменении способа восстановления прав граждан (с завершения строительства на денежное возмещение), что создает неопределенность в определении обязанного лица и сроков платежа.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Кто является обязанным лицом по выплате первоначальной компенсации бывшему залоговому кредитору при передаче предмета залога от регионального фонда федеральному фонду и последующем изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства (с завершения строительства на денежное возмещение)?

2. В каком объеме и в какие сроки должна быть выплачена компенсация при применении переходных положений Закона № 282-ФЗ в ситуации, когда решение о защите прав граждан принималось до вступления Закона в силу, но изменение способа восстановления прав произошло после вступления Закона в силу?

3. Может ли бывший залоговый кредитор требовать выплаты полной суммы компенсации до истечения трехлетнего срока, установленного для реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Выплата компенсации бывшему залоговому кредитору при передаче предмета залога фондам и изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства должна осуществляться в два этапа в соответствии с переходными положениями Закона № 282-ФЗ: гарантированная часть (10 % компенсации) выплачивается за счет собственных средств федерального фонда в течение пяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу, а негарантированная часть (оставшиеся 90 %) выплачивается за счет выручки от реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства в течение трех лет со дня передачи этих объектов федеральному фонду. При применении аналогии закона обязанным лицом по выплате негарантированной части является федеральный фонд (как конечный приобретатель источника выплат), а не региональный фонд.

B. Развёрнутое обоснование

1. Публичная социальная функция фондов и конституционные гарантии

Суд установил, что федеральный фонд и фонды субъектов Российской Федерации призваны выполнять, в первую очередь, публичную социальную функцию, в том числе осуществлять защиту прав граждан-участников долевого строительства (статьи 3, 4, 9.1, часть 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; статья 21.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Финансирование мер поддержки, включая завершение строительства и выплату возмещения гражданам, осуществляется с использованием государственного имущества. Реализуя эти меры, фонды вынужденно вторгаются в сферу имущественных интересов бывших залоговых кредиторов, совершая операции с предметом залога.

Конституционный Суд РФ в постановлении № 34-П указал на отсутствие в законодательстве о банкротстве необходимых правовых гарантий защиты залоговых кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка и объекта незавершенного строительства федеральному фонду или фонду субъекта Российской Федерации. Во исполнение пункта 4 постановления № 34-П был принят Закон № 282-ФЗ.

2. Двухэтапный механизм выплаты компенсации по Закону № 282-ФЗ

Суд выделил два режима правового регулирования:

Для объектов, переданных после вступления Закона № 282-ФЗ в силу (пункт 6 статьи 201.10, пункт 27 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в редакции Закона № 282-ФЗ): выплаты бывшим залоговым кредиторам осуществляются единовременно и в относительно короткий срок.

Для объектов, переданных до вступления Закона № 282-ФЗ в силу (статья 5 Закона № 282-ФЗ — переходные положения): установлены специальные правила, учитывающие, что решение о защите прав граждан-участников строительства принималось в рамках ранее действовавшего правового регулирования без учета необходимости проведения расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, то есть эти расходы не учитывались фондами при принятии решений и не закладывались в их финансовые планы.

3. Структура переходных положений: гарантированная и негарантированная части компенсации

Суд детально разобрал источники выплаты компенсации, установленные статьей 5 Закона № 282-ФЗ:

Гарантированная часть компенсации (10 %): - Рассчитывается по правилам частей 4, 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ - Выплачивается за счет собственных средств федерального или регионального фондов - Сроки: в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора (пункт 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ)

Негарантированная часть компенсации (оставшиеся 90 %):

Выплачивается за счет одного из двух альтернативных источников в зависимости от способа восстановления прав граждан:

Вариант А (при завершении строительства — подпункт «а» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ): - Источник: средства, вырученные от реализации свободных жилых и нежилых помещений в полученных фондами объектах - Вычеты: расходы, связанные с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией - Пределы: в пределах положительной разности (если выручка меньше расходов, выплата не производится) - Сроки: не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта

Вариант Б (при денежном возмещении гражданам — подпункт «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ): - Источник: средства, вырученные от продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта - Вычеты: расходы, связанные с реализацией, содержанием и охраной реализуемого имущества - Пределы: в пределах положительной разности - Сроки: в течение трех лет со дня заключения договора о передаче объекта федеральному фонду

4. Правило о погашении требования при недостаточности средств

Суд подчеркнул, что в силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, если федеральный фонд или фонд субъекта Российской Федерации произвел неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона № 282-ФЗ). Это означает, что кредитор не может требовать выплаты недостающей суммы из других источников.

5. Приоритет завершения строительства и право на изменение способа восстановления прав

Суд установил иерархию способов восстановления прав граждан: несмотря на закрепление в Законе двух альтернативных способов восстановления прав граждан-участников долевого строительства, с точки зрения их защиты наиболее эффективным является передача этим гражданам жилых помещений в натуре. Поэтому даже при наличии сложностей, которые на начальной стадии выбора способа поддержки граждан представляются преодолимыми, следует максимально использовать механизм финансирования мероприятий по завершению строительства.

Однако суд признал право фондов на изменение способа восстановления прав: выявленная впоследствии невозможность проведения мероприятий по завершению строительства устраняется посредством наделения федерального фонда правом принять решение об изменении способа восстановления прав граждан: вместо завершения строительства осуществить выплату денежного возмещения (пункт 3.4 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).

Само по себе изменение способа восстановления прав граждан не свидетельствует о недобросовестности или неразумности федерального и регионального фондов, если их действия не вышли за пределы обычного делового риска.

6. Применение аналогии закона для определения обязанного лица

Суд применил аналогию закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) для разрешения ситуации, не урегулированной прямо законом.

Суд установил, что действующее законодательство не содержит положений о порядке выплаты бывшим залоговым кредиторам компенсации при изменении способа восстановления прав граждан. При этом на переходный период названная компенсация в негарантированной части прямо привязана к конкретным объектам, за счет реализации которых осуществляется её выплата.

Коль скоро при отказе от завершения строительства и переходе федерального фонда к процедуре денежного возмещения в пользу граждан именно федеральный фонд становится приобретателем источника выплат (земельного участка и незавершенного строительством объекта), данная часть компенсации по аналогии закона выплачивается бывшими залоговыми кредиторами этим фондом по правилам подпункта «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, то есть за счет выручки от их продажи, уменьшенной на расходы по реализации, содержанию и охране реализуемого имущества, в течение трех лет со дня передачи упомянутых объектов федеральному фонду.

7. Применение к конкретному делу: сроки и объем выплаты

Суд применил установленные правила к фактическим обстоятельствам дела:

• Дата передачи объектов федеральному фонду: 5 апреля 2024 г.
• Трехлетний срок для реализации: еще не истек на момент рассмотрения дела
• Вывод: В настоящее время банк вправе получить лишь гарантированную часть компенсации, перечисляемую за счет собственных средств федерального фонда

Поскольку за взысканием негарантированной части компенсации банк обратился в суд до наступления срока платежа, в этой части в иске следовало отказать. Это не лишает банк права на обращение в суд с новым иском после истечения трехлетнего срока.

8. Нарушение норм права и необходимость нового рассмотрения

Суд констатировал, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов федерального фонда. На основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа следует отменить, обособленный спор — направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Критерий определения объема и сроков выплаты компенсации: применение двухэтапного механизма, установленного переходными положениями Закона № 282-ФЗ (статья 5), с учетом момента передачи предмета залога федеральному фонду и трехлетнего срока для реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении спора суду надлежит установить сумму причитающейся банку гарантированной части компенсации (10 % от полной суммы компенсации, рассчитанной по правилам частей 4, 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

Распределение обязанностей

1. Федеральный фонд обязан выплатить гарантированную часть компенсации в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска (пункт 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

2. Федеральный фонд обязан выплатить негарантированную часть компенсации за счет выручки от реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства в течение трех лет со дня передачи этих объектов (5 апреля 2024 г.) в соответствии с подпункт «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ.

3. Банк вправе требовать выплаты негарантированной части компенсации только после истечения трехлетнего срока (то есть не ранее 5 апреля 2027 г.), если федеральный фонд не произведет полный расчет в течение этого периода.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании статей 291.11–291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

О П Р Е Д Е Л И Л А:

1. Отменить: - Определение Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2024 г. - Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2025 г. - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2025 г.

2. Направить на новое рассмотрение: Обособленный спор в Арбитражный суд Московской области.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального подхода к субстанциальному

Суд отошел от формального подхода нижестоящих инстанций, которые механически следили за цепочкой передачи имущества (региональный фонд → федеральный фонд) и на этом основании определяли обязанное лицо. Верховный суд применил субстанциальный подход, учитывающий:

• Публичную социальную функцию фондов как основной критерий их деятельности
• Баланс интересов между защитой прав граждан-участников строительства и защитой имущественных прав залоговых кредиторов
• Экономическую реальность: кто фактически становится приобретателем источника выплат (земельного участка и объекта незавершенного строительства)

2. Гармонизация с конституционными гарантиями и новым законодательством

Определение обеспечивает гармонизацию между:

• Постановлением КС РФ № 34-П (о необходимости правовых гарантий защиты залоговых кредиторов)
• Законом № 282-ФЗ (новое правовое регулирование, вступившее в силу 8 августа 2024 г.)
• Федеральным законом № 218-ФЗ (о публично-правовой компании «Фонд развития территорий»)
• Федеральным законом № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве)

Суд показал, что новое законодательство не отменяет защиту залоговых кредиторов, а переструктурирует её, учитывая ограниченность финансовых ресурсов фондов и приоритет защиты прав граждан-участников строительства.

3. Последствия для участников процедуры

Для федерального фонда: - Четкое определение обязанности выплатить гарантированную часть компенсации в течение пяти дней - Ограничение обязанности по выплате негарантированной части размером выручки от реализации имущества (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона № 282-ФЗ: требование считается погашенным при недостаточности средств) - Трехлетний срок для реализации имущества и расчетов с кредиторами

Для регионального фонда: - Освобождение от обязанности выплатить полную компенсацию, поскольку предмет залога передан федеральному фонду - Обязанность выплатить только гарантированную часть (если она была возложена на региональный фонд судом первой инстанции) или отсутствие такой обязанности (если суд первой инстанции при новом рассмотрении правильно применит Закон № 282-ФЗ)

Для банка (залогового кредитора): - Право на получение гарантированной части компенсации (10 %) в течение пяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу - Отсроченное право на получение негарантированной части (90 %) в течение трех лет со дня передачи имущества федеральному фонду - Право на обращение в суд с новым иском после истечения трехлетнего срока, если федеральный фонд не произведет полный расчет - Риск того, что негарантированная часть не будет выплачена в полном объеме, если