ВС РФ: сервитут сохраняется при смене собственника обремененного имущества

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 18-КГ25-450-К4

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-450-К4

Дата: 16 декабря 2025 г.

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Состав: Председательствующий Назаренко Т.Н., судьи Горохова Б.А. и Жубрина М.А.

Стороны: - Заявитель (истец по первоначальному делу): Шиндин Алексей Владимирович (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Ответчик: Глибкович Наталья Евгеньевна (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Третье лицо: Белова Галина Львовна (гражданин, собственник недвижимого имущества, правопреемница Буханько В.А.) - Представитель Шиндина А.В.: Яценко Вячеслав Анатольевич

Категория спора: Жилищный спор, связанный с установлением и сохранением сервитута на недвижимое имущество; процессуальное правопреемство в гражданском судопроизводстве.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и правовое основание

Первоначально Буханько Валентина Алексеевна обратилась в суд с исками к Глибкович Наталье Евгеньевне о признании договора недействительным, определении порядка пользования земельным участком, устранении препятствий в пользовании помещением и земельным участком. Глибкович Н.Е. подала встречный иск о признании договора купли-продажи в части недействительным.

Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 17 декабря 2010 г. между сторонами было утверждено мировое соглашение, по условиям которого Буханько В.А. предоставляла Глибкович Н.Е. право ограниченного пользования (сервитут) подсобным помещением первого этажа № 1 площадью 40,2 кв. м в жилом доме литера «Е». Сервитут был установлен как постоянный, необходимый для осуществления проезда на земельный участок, на котором находится жилой дом литера «А», принадлежащий Глибкович Н.Е., а также для пользования коммуникациями, предназначенными для эксплуатации этого дома. За сервитут Глибкович Н.Е. уплачивала единовременную денежную компенсацию в размере 500 000 рублей.

Решение первой инстанции

Производство по делу было прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

Постановление апелляции (первое)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 апреля 2022 г. в удовлетворении исковых требований Беловой Г.Л. (которая стала собственником дома литера «Е» после покупки его у Буханько В.А. 20 марта 2017 г.) к Глибкович Н.Е. о прекращении сервитута и об определении порядка пользования земельным участком было отказано. Запись об обременении жилого дома литера «Е» частным сервитутом была внесена в ЕГРН 28 марта 2017 г.

Замена стороны в производстве

Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 24 января 2023 г. была произведена замена выбывшей стороны Буханько В.А. на её правопреемника Белову Г.Л.

Новое правопреемство и решение первой инстанции

По договору купли-продажи от 9 апреля 2024 г. Глибкович Н.Е. продала жилой дом литера «А» Шиндину А.В. В пункте 20 договора содержалось указание на то, что жилой дом литера «Е» обременен частным сервитутом, установленным в соответствии с мировым соглашением от 17 декабря 2010 г.

Шиндин А.В. обратился с заявлением о процессуальном правопреемстве, просив суд произвести замену Глибкович Н.Е. на него в качестве стороны по делу.

Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 января 2025 г. заявление Шиндина А.В. было удовлетворено. Суд первой инстанции указал, что установленный сервитут является постоянным, переход права собственности на строение литера «Е» к другому лицу не влечет за собой прекращение сервитута.

Апелляционное определение (отмена решения первой инстанции)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. определение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении заявления Шиндина А.В. отказано. Суд апелляционной инстанции сослался на то, что условиями мирового соглашения не предусмотрен переход права ограниченного пользования (сервитута) при переходе права собственности на объект недвижимости, для обеспечения права пользования которым был установлен сервитут; соглашение об установлении сервитута между Беловой Г.Л. и Шиндиным А.В. не заключалось.

Кассационное определение

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2025 г. апелляционное определение было оставлено без изменения. Кассационный суд согласился с выводами апелляционной инстанции, указав, что нуждаемость в установлении сервитута определяется индивидуальными потребностями лица, в пользу которого такой сервитут установлен, кроме того, Шиндин А.В. не лишен возможности разрешить вопрос об установлении сервитута в том числе при наличии спора в судебном порядке.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Представитель Шиндина А.В. — Яценко В.А. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как вынесенных с нарушением требований закона.

Определением судьи ВС РФ Москаленко Ю.П. от 24 ноября 2025 г. кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта заключается в столкновении двух подходов к пониманию природы сервитута и его судьбы при переходе права собственности на обремененное имущество:

Позиция апелляционного и кассационного судов: Сервитут, установленный в мировом соглашении между конкретными лицами (Буханько В.А. и Глибкович Н.Е.), не переходит автоматически к новому собственнику обремененного имущества (Беловой Г.Л., а затем Шиндину А.В.) без заключения нового соглашения об установлении сервитута. Нуждаемость в сервитуте определяется индивидуальными потребностями конкретного лица.
Позиция суда первой инстанции и ВС РФ: Сервитут как вещное право, установленный в отношении недвижимого имущества, сохраняется при переходе права собственности на это имущество независимо от смены собственника. Сервитут следует судьбе объекта недвижимого имущества, для использования которого он был установлен.

Категория проблемы: Материально-правовая (природа сервитута как вещного права, его сохранение при переходе собственности) и процессуально-правовая (допустимость процессуального правопреемства в отношении вещных прав).

Причина передачи на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального права, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования норм ГК РФ о сервитутах.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Является ли сервитут, установленный в мировом соглашении как постоянный и необходимый для использования определенного недвижимого имущества, вещным правом, которое сохраняется при переходе права собственности на обремененное имущество к другому лицу?
Допускается ли процессуальное правопреемство в отношении вещного права (сервитута) при переходе права собственности на недвижимое имущество, для использования которого был установлен сервитут?
Может ли новый собственник недвижимого имущества, для обеспечения использования которого был установлен сервитут, заменить в процессе первоначального собственника в качестве стороны по делу о сохранении или прекращении этого сервитута?
Нарушают ли судебные акты апелляционной и кассационной инстанций требования закона о проверке оснований для отмены судебных постановлений, установленные ст. 379₆ и ст. 379₇ ГПК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что сервитут как вещное право сохраняется при переходе права собственности на обремененное имущество к другому лицу, если иное не установлено законом. Сервитут следует судьбе объекта недвижимого имущества, для использования которого он был установлен. Поскольку сервитут в данном деле был установлен как постоянный и необходимый для обеспечения использования жилого дома литера «А», он должен сохраняться при переходе права собственности на этот дом к новому собственнику (Шиндину А.В.), что является основанием для процессуального правопреемства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа сервитута как вещного права

Согласно статье 216 ГК РФ, сервитут наряду с правом собственности является вещным правом. Вещное право устанавливается в отношении земельного участка (здания, сооружения и другого недвижимого имущества) и сохраняется при переходе права собственности на него.

Суд подчеркивает, что сервитут как вещное право следует судьбе объекта недвижимого имущества, для использования которого он был установлен, если иное не установлено (ст. 216 ГК РФ).

2. Правила установления и сохранения сервитута

Статья 274 ГК РФ предусматривает, что собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пункт 1 статьи 275 ГК РФ прямо предусматривает: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено данным кодексом.

Это правило имеет принципиальное значение: оно означает, что сервитут не является личным правом, привязанным к конкретному собственнику обремененного имущества, а является вещным правом, следующим за имуществом.

3. Применение правил о сервитутах к зданиям и сооружениям

Статья 277 ГК РФ распространяет правила о сервитутах (ст. 274–276 ГК РФ) на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В данном деле сервитут был установлен в отношении подсобного помещения первого этажа в жилом доме литера «Е», что подпадает под действие статьи 277 ГК РФ.

4. Основания для прекращения сервитута

Статья 276 ГК РФ предусматривает, что сервитут может быть прекращен: - ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (п. 1); - в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (п. 2).

Пункт 6 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г., устанавливает: если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

В данном деле суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска Беловой Г.Л. (собственника обремененного имущества) о прекращении сервитута. Это означает, что оснований для прекращения сервитута не имелось.

5. Процессуальное правопреемство как следствие материального правопреемства

Часть 1 статьи 44 ГПК РФ предусматривает: в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Ключевой вывод ВС РФ: Правопреемство в материальном правоотношении является основанием для процессуального правопреемства.

В данном деле Шиндин А.В. стал собственником жилого дома литера «А» по договору купли-продажи от 9 апреля 2024 г. Вместе с правом собственности на этот дом к нему перешло вещное право (сервитут), установленное для обеспечения использования этого дома. Следовательно, произошло материальное правопреемство, которое является основанием для процессуального правопреемства.

6. Анализ конкретных обстоятельств дела

Суд установил следующие существенные обстоятельства:

Сервитут был установлен ввиду невозможности использования жилого дома литера «А» и необходимых для его эксплуатации коммуникаций без обременения жилого дома литера «Е» для проезда на земельный участок, на котором расположен жилой дом литера «А**.
Материалы дела не содержат указаний на какие-либо иные обстоятельства, свидетельствующие о появившейся с момента установления сервитута возможности доступа к земельному участку с расположенным на нем жилым домом литера «А» без использования части помещения первого этажа № 1 дома литера «Е**, принадлежащего Беловой Г.Л.
С заявлением о прекращении сервитута собственник жилого дома литера «А» не обращался.
В заключенном между Глибкович Н.Е. и Шиндиным А.В. договоре купли-продажи жилого дома литера «А» содержалось указание об обременении дома литера «Е» сервитутом.

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что: 1. Основания для установления сервитута не отпали; 2. Сервитут остается необходимым для использования жилого дома литера «А»; 3. Новый собственник (Шиндин А.В.) был осведомлен об обременении при покупке имущества; 4. Сервитут должен сохраняться и переходить к новому собственнику.

7. Критика позиции апелляционного и кассационного судов

Суд ВС РФ отвергает аргумент апелляционного суда о том, что условиями мирового соглашения не предусмотрен переход права ограниченного пользования при переходе права собственности на объект недвижимости. Это противоречит прямому указанию закона (ст. 275 ГК РФ) о том, что сервитут сохраняется при переходе прав на обремененное имущество.

Суд также отвергает аргумент кассационного суда о том, что нуждаемость в установлении сервитута определяется индивидуальными потребностями лица. Это неправильно: если сервитут установлен как постоянный и необходимый для использования определенного имущества, он сохраняется независимо от индивидуальных потребностей конкретного собственника. Нуждаемость определяется объективными обстоятельствами (невозможностью доступа без сервитута), а не субъективными предпочтениями.

8. Процессуальные нарушения

Статьи 379₆ и 379₇ ГПК РФ устанавливают требования к проверке судебных постановлений в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции обязан выявить и устранить нарушения норм права, допущенные судом апелляционной инстанции.

В данном деле суд кассационной инстанции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права не выявил и не устранил, тем самым не выполнив требования закона.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда

Неправильное толкование статьи 275 ГК РФ. Апелляционный суд исходил из того, что сервитут не переходит к новому собственнику обремененного имущества, если в мировом соглашении об этом не сказано. Это противоречит прямому указанию закона: сервитут сохраняется при переходе прав на обремененное имущество, если иное не предусмотрено кодексом.
Игнорирование вещно-правовой природы сервитута. Апелляционный суд рассматривал сервитут как личное право, привязанное к конкретным лицам (Буханько В.А. и Глибкович Н.Е.), а не как вещное право, следующее за имуществом.
Неправильное применение правил о процессуальном правопреемстве. Апелляционный суд не признал, что материальное правопреемство (переход права собственности на дом литера «А» к Шиндину А.В.) является основанием для процессуального правопреемства.
Существенное нарушение норм материального права (ст. 216, 274–277 ГК РФ), которое повлияло на исход дела в смысле ст. 390 ГПК РФ.

Ошибки кассационного суда

Неправильное толкование понятия "нуждаемость в сервитуте". Кассационный суд указал, что нуждаемость определяется индивидуальными потребностями лица. Это неправильно: нуждаемость определяется объективными обстоятельствами (невозможностью доступа к имуществу без сервитута), а не субъективными предпочтениями конкретного собственника.
Отсутствие проверки нарушений норм права, допущенных апелляционным судом. Кассационный суд согласился с выводами апелляционной инстанции, не проведя самостоятельного анализа применимых норм материального права.
Нарушение требований ст. 379₆ и 379₇ ГПК РФ. Кассационный суд не выявил и не устранил существенные нарушения норм права, допущенные апелляционным судом.
Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 379₆, 379₇ ГПК РФ), которое повлияло на исход дела.

Характер нарушений

Нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку: - они касаются применения норм материального права (ст. 216, 274–277 ГК РФ), которые имеют принципиальное значение для разрешения спора; - они повлияли на исход дела (суд отказал в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве, хотя оно должно было быть удовлетворено); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Шиндина А.В. (его права на сохранение сервитута, необходимого для использования приобретенного им имущества).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ:

Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. - Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2025 г.
Оставлено в силе: - Определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 января 2025 г. (об удовлетворении заявления Шиндина А.В. о процессуальном правопреемстве)

Дело не направляется на новое рассмотрение, поскольку определение первой инстанции полностью соответствует закону и подлежит оставлению в силе.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение устанавливает обязательный стандарт толкования норм о сервитутах для всех судов общей юрисдикции:

Сервитут как вещное право сохраняется при переходе права собственности на обремененное имущество независимо от смены собственника.
Сервитут не требует переоформления или заключения нового соглашения при переходе права собственности на имущество, для использования которого он был установлен.
Суды должны применять ст. 275 ГК РФ буквально: сервитут сохраняется, если иное не предусмотрено кодексом.

Это исключает произвольное толкование условий мировых соглашений об установлении сервитутов в целях отрицания их действия при смене собственников.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников недвижимого имущества, для использования которого установлены сервитуты (в данном деле — Шиндина А.В., собственника жилого дома литера «А»):

Гарантируется сохранение необходимых сервитутов при покупке имущества.
Исключается возможность лишения собственника сервитута в результате смены собственника обремененного имущества.
Защищается право на использование имущества в соответствии с его назначением (в данном деле — право на проезд и доступ к коммуникациям).

Одновременно это создает определенные ограничения для собственников обремененного имущества (в данном деле — Беловой Г.Л., собственницы дома литера «Е»), которые не могут избавиться от сервитута путем смены собственника имущества, для использования которого он установлен.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение согласуется с:

Обзором судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденным Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г. (пункт 6), который указывает на возможность обращения в суд как собственника обремененного имущества, так и собственника имущества, для использования которого установлен сервитут, с требованием о прекращении сервитута.
Принципами толкования норм ГК РФ о вещных правах, согласно которым вещные права следуют за имуществом и не зависят от смены собственника.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает следующий стандарт доказывания:

Бремя доказывания отпадения оснований для сервитута лежит на лице, требующем его прекращения (в данном деле — на Беловой Г.Л.).
Лицо, требующее прекращения сервитута, должно доказать, что появилась возможность использования имущества без сервитута или что имущество не может использоваться в соответствии с целевым назначением из-за сервитута.
В данном деле апелляционный суд отказал в удовлетворении иска о прекращении сервитута, что означает, что Белова Г.Л. не доказала отпадение оснований для сервитута.

Это распределение бремени защищает интересы собственников имущества, для использования которого установлены сервитуты, и исключает возможность произвольного прекращения сервитутов.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ может быть применена по аналогии к:

Другим вещным правам (залог, ипотека, право хозяйственного ведения, право оперативного управления), которые также сохраняются при переходе права собственности на имущество.
Сервитутам на земельные участки, установленным для обеспечения использования других земельных участков или зданий.
Сервитутам на здания и сооружения, установленным для обеспечения