ВС отменил взыскание за землю: суды не исследовали договор аренды

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 44-КГ25-11-К7

Дата: 11 ноября 2025 г.

Внутрисудебный номер: 59RS0005-01-2022-007004-44

Состав СКГД: председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Киселёв А.П. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец: Департамент земельных отношений администрации г. Перми (орган публичной власти) - Ответчик: Кочева Ольга Владимировна (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: гражданско-правовой спор о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами; земельно-правовой спор

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Кочевой О.В. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Истец указывал, что ответчик является собственником четырёх объектов недвижимости (ветеринарная лечебница, конюшня, два склада) с кадастровыми номерами, расположенных на земельном участке, на который ответчик не имеет оформленных прав собственности. Ответчик пользуется земельным участком без внесения денежных средств за пользование им, в связи с чем на её стороне возникло неосновательное обогащение.

Возражения ответчика:

Кочева О.В. указывала, что в связи с приобретением объектов недвижимости к ней перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежнему собственнику. Ответчик утверждала, что договор аренды земельного участка был заключён с АООТ «Пермские моторы» на основании постановления администрации г. Перми от 6 июня 1996 г. № 1057 и с тех пор не был прекращён, являясь действующим. Размер арендной платы должен определяться из расчёта 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

Решение первой инстанции (28 марта 2024 г.):

Индустриальный районный суд г. Перми удовлетворил иск частично. Суд исходил из того, что на территории земельного участка, права в отношении которого не оформлены, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности. За пользование земельным участком Кочева О.В. оплату не производила, следовательно, возникло неосновательное обогащение. Суд пришёл к выводу о пропуске срока исковой давности за период с 1 сентября по 15 декабря 2019 г., отказав в удовлетворении требований в данной части. Расчёт суммы неосновательного обогащения осуществлён исходя из площади земельного участка и в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 г. № 604-ПК (4 % от кадастровой стоимости). Суд определил размер неосновательного обогащения за пользование участком исходя из площади здания по периметру (фактически занимаемой зданием площади).

Апелляционное определение (18 июля 2024 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения. В постановленном судебном акте указано, что из сведений департамента земельных отношений администрации г. Перми, изложенных в письменных возражениях на апелляционную жалобу, следует, что договор аренды земельного участка на основании постановления администрации г. Перми от 5 апреля 1995 г. № 653 с АО «Пермские моторы» заключён не был.

Определение кассационной инстанции (15 января 2025 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции оставила решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Определение о судебных расходах (22 мая 2025 г.):

Индустриальный районный суд г. Перми определением от 22 мая 2025 г. в пользу Кочевой О.В. взыскал судебные расходы.

Кассационная жалоба в ВС РФ:

Кочева О.В. подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене решения суда первой инстанции, апелляционного определения и определения суда кассационной инстанции. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 7 октября 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами публичного собственника (органа публичной власти, управляющего земельными ресурсами) и собственником зданий, расположённых на земельном участке, права на который не оформлены. Конфликт заключается в определении правовой природы отношений между сторонами: является ли использование земельного участка ответчиком неосновательным обогащением или это следствие переходящего с объектами недвижимости права пользования на основе ранее заключённого договора аренды. Дополнительный конфликт касается применимого размера арендной платы (2 % или 4 % от кадастровой стоимости).

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм о неосновательном обогащении, земельном праве, праве собственности) и процессуально-правовая (надлежащее исследование доказательств, установление фактических обстоятельств, проверка полномочий истца).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами всех инстанций и не исправленных при рассмотрении в апелляции и кассации. Эти нарушения повлияли на исход дела и требовали вмешательства высшей судебной инстанции.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Были ли соблюдены требования о законности и обоснованности судебного решения при отсутствии надлежащего исследования судом фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора (наличие или отсутствие договора аренды земельного участка с предыдущими собственниками зданий)?

2. Правомерно ли суд первой инстанции применил норму о неосновательном обогащении без установления того, какие права в отношении земельного участка существовали у предыдущих собственников нежилых зданий и были ли ими заключены договоры аренды?

3. Надлежащим ли образом суды оценили доказательства (объяснения сторон) в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами в соответствии со ст. 67 ГПК РФ?

4. Проверили ли суды наличие у истца (департамента земельных отношений администрации г. Перми) полномочий по взиманию арендной платы за пользование спорным земельным участком?

5. Надлежащим ли образом суды исследовали вопрос о применимом размере арендной платы (2 % или 4 % от кадастровой стоимости) в зависимости от правовой природы отношений между сторонами?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда приняты с нарушением норм действующего законодательства и не могут быть признаны законными и обоснованными. Суды не исследовали существенные для разрешения спора обстоятельства, не проверили полномочия истца и не надлежащим образом оценили доказательства, в связи с чем судебные акты подлежат отмене и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Нормативная база: - Ст. 2 ГПК РФ (задачи гражданского судопроизводства) - Ст. 195 ГПК РФ (решение должно быть законным и обоснованным) - Ст. 198 ч. 4 ГПК РФ (требования к мотивировочной части решения) - Ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ (доказательства и их оценка) - Ст. 1 ч. 1, ст. 11 ч. 3 ГПК РФ (применение норм материального права)

Позиция ВС РФ:

Судебная коллегия ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (п. 3 и п. 2), согласно которому решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, который эти правоотношения регулирует; - установить все значимые обстоятельства; - изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта.

2. Исследование фактических обстоятельств, имеющих существенное значение

Нормативная база: - Ст. 148 ГПК РФ (задачи подготовки дела к судебному разбирательству) - Ст. 36 Земельного кодекса РФ (права собственников зданий на приватизацию или аренду земельных участков) - Ст. 20 Земельного кодекса РФ (лица, которым земельный участок на праве постоянного пользования предоставляться не может) - П. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (обязанность приобрести земельный участок в собственность или аренду) - П. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 г. № 604-ПК (размер арендной платы 4 % от кадастровой стоимости)

Позиция ВС РФ:

Судебная коллегия установила, что суд первой инстанции не исследовал критически важный для разрешения спора вопрос: какие права в отношении земельного участка существовали у предыдущих собственников нежилых зданий, были ли ими заключены договоры аренды, чем обуславливается применение 2 % или 4 % от кадастровой стоимости земельного участка при расчёте суммы за использование данного земельного участка.

Суд первой инстанции истребовал первичные документы (договор аренды 1996 г. на земельный участок и сопутствующие ему документы, иные договоры аренды на спорный земельный участок и приложения), однако названные документы не были представлены в материалы дела и сведения о причинах их непредоставления отсутствуют.

Кроме того, предыдущим собственником нежилых зданий являлась Беляева А.И., а не АО «Пермские моторы». Заключался ли договор аренды земельного участка с Беляевой А.И., суды не исследовали.

3. Надлежащая оценка доказательств

Нормативная база: - Ст. 67 ГПК РФ (оценка доказательств)

Позиция ВС РФ:

Хотя объяснения стороны и являются доказательством, они должны быть оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами. В настоящем случае суд апелляционной инстанции указал в постановленном им судебном акте, что из сведений департамента земельных отношений администрации г. Перми, изложенных в письменных возражениях на апелляционную жалобу, следует, что договор аренды земельного участка на основании постановления администрации г. Перми от 5 апреля 1995 г. № 653 с АО «Пермские моторы» заключён не был. Однако ответчик указывала, что договор аренды был заключён на основании постановления администрации г. Перми от 6 июня 1996 г. № 1057, и указанные возражения суды не проверили.

Таким образом, суды не провели надлежащую оценку противоречивых доказательств в совокупности.

4. Проверка полномочий истца

Нормативная база: - Ст. 148 ГПК РФ (определение состава лиц, участвующих в деле, и проверка наличия у истца права обратиться с исковыми требованиями)

Позиция ВС РФ:

Судебная коллегия отметила, что при определении состава лиц, участвующих в деле, суду надлежит удостовериться в наличии у истца права обратиться с заявленными им исковыми требованиями. Сведений о том, на каком основании департамент земельных отношений администрации г. Перми наделён полномочиями по взиманию арендной платы за пользование земельным участком, материалы дела не содержат, и суд данный вопрос не проверял.

5. Применение норм о неосновательном обогащении

Нормативная база: - Ст. 196, 200 ГК РФ (неосновательное обогащение и сроки исковой давности)

Позиция ВС РФ:

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, сберегла за счёт другого лица, во владении которого находится земельный участок, денежные средства, которые должна была уплатить за пользование земельным участком, не принадлежащим ей. Однако эта квалификация была произведена без надлежащего исследования того, существовали ли правовые основания для пользования земельным участком (договор аренды, переходящий с объектами недвижимости).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального и процессуального права:

1. Нарушение требований к обоснованности решения (ст. 195, 198 ч. 4 ГПК РФ): - Суд первой инстанции не установил все значимые обстоятельства дела, в частности не исследовал, какие права в отношении земельного участка существовали у предыдущих собственников зданий и были ли ими заключены договоры аренды. - Суд не изложил в мотивировочной части решения обоснование своих выводов относительно применимого размера арендной платы (2 % или 4 %).

2. Нарушение требований к подготовке дела (ст. 148 ГПК РФ): - Суд не уточнил фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. - Суд не определил надлежащим образом закон, который следует применять при разрешении дела. - Суд не установил правоотношения сторон.

3. Нарушение требований к оценке доказательств (ст. 67 ГПК РФ): - Суд апелляционной инстанции основал свой вывод на письменных возражениях истца, не проверив противоречивые доказательства в совокупности. - Суды не оценили объяснения ответчика о наличии договора аренды от 6 июня 1996 г. в совокупности с иными доказательствами.

4. Нарушение требований к проверке полномочий истца (ст. 148 ГПК РФ): - Суд не проверил, на каком основании департамент земельных отношений администрации г. Перми наделён полномочиями по взиманию арендной платы за пользование спорным земельным участком.

5. Нарушение норм материального права: - Суд применил норму о неосновательном обогащении (ст. 196, 200 ГК РФ) без надлежащего исследования того, существовали ли правовые основания для пользования земельным участком. - Суд не применил надлежащим образом нормы Земельного кодекса РФ (ст. 36) и Федерального закона № 137-ФЗ (п. 2 ст. 3) о правах собственников зданий и порядке приобретения земельных участков.

Характер нарушений:

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов. Нарушения не были исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, что делает их непреодолимыми и требующими отмены судебных постановлений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Индустриального районного суда г. Перми от 28 марта 2024 г. - Определение Индустриального районного суда г. Перми от 7 мая 2024 г. об исправлении арифметической ошибки - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2025 г. - Определение Индустриального районного суда г. Перми от 22 мая 2025 г. о взыскании судебных расходов

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд первой инстанции (Индустриальный районный суд г. Перми)

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает строгие стандарты для судов при рассмотрении споров о неосновательном обогащении, связанных с использованием земельных участков:

• Суды обязаны исследовать все существенные для разрешения спора обстоятельства, в частности наличие или отсутствие договоров аренды, переходящих с объектами недвижимости.
• Суды должны надлежащим образом истребовать и оценивать первичные документы (договоры, постановления администрации), а не ограничиваться письменными возражениями сторон.
• При противоречивых доказательствах суды обязаны оценивать их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, а не выбирать доказательства, благоприятные одной из сторон.
• Суды должны проверять полномочия истца, в частности органов публичной власти, на взыскание платежей.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственника недвижимого имущества (ответчика Кочевой О.В.) путём:

• Требования надлежащего исследования её возражений о наличии договора аренды, переходящего с объектами недвижимости.
• Установления обязанности суда проверить полномочия органа публичной власти на взыскание платежей.
• Предотвращения необоснованного применения норм о неосновательном обогащении без надлежащего исследования правовых оснований использования имущества.

Одновременно определение защищает интересы органов публичной власти, требуя от них надлежащего обоснования своих полномочий и требований.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение опирается на:

• Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» — фундаментальный акт, устанавливающий требования к законности и обоснованности судебных решений.
• Нормы ГПК РФ о подготовке дела (ст. 148) — требование уточнения фактических обстоятельств и определения применимого закона.
• Нормы Земельного кодекса РФ (ст. 36) и Федерального закона № 137-ФЗ — правовой режим земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие гражданам.

Определение развивает практику применения норм о неосновательном обогащении в контексте земельных отношений, подчёркивая необходимость исследования правовых оснований использования имущества.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает следующие стандарты доказывания:

• Бремя доказывания полномочий: на истце (органе публичной власти) лежит бремя доказывания того, что он наделён полномочиями по взиманию платежей за использование земельного участка.
• Бремя доказывания наличия договора аренды: на ответчике лежит бремя доказывания наличия договора аренды, переходящего с объектами недвижимости, однако суд обязан надлежащим образом исследовать и оценивать такие доказательства.
• Комплексная оценка доказательств: суд не может ограничиваться письменными возражениями одной из сторон, а должен истребовать и оценивать первичные документы в совокупности.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима по аналогии в следующих сферах:

а) Споры о неосновательном обогащении в целом: - При взыскании платежей за использование имущества суды должны исследовать наличие правовых оснований такого использования. - Суды должны проверять полномочия истца на взыскание платежей.

б) Земельные споры: - При разрешении споров о правах на земельные участки суды должны исследовать историю правоотношений между сторонами, включая наличие договоров, переходящих с объектами недвижимости. - Суды должны надлежащим образом применять нормы Земельного кодекса РФ и специальные федеральные законы о земле.

в) Споры с участием органов публичной власти: - При рассмотрении исков, поданных органами публичной власти, суды должны проверять наличие у них полномочий на предъявление требований. - Суды должны требовать от органов публичной власти надлежащего обоснования своих требований нормативными актами.

г) Процессуальные стандарты: - Определение подтверждает обязательность надлежащой подготовки дела к судебному разбирательству в соответствии со ст. 148 ГПК РФ. - Определение подчёркивает необходимость комплексной оценки доказательств в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. - Определение требует от судов мотивировки своих выводов в соответствии со ст. 198 ч. 4 ГПК РФ.

6. Значение для развития судебной практики

Определение имеет важное значение для развития судебной практики в следующих аспектах:

• Усиление требований к обоснованности решений: определение подчёркивает, что суды не могут ограничиваться поверхностным исследованием фактических обстоятельств, а должны устанавливать все значимые обстоятельства дела.
• Защита от необоснованных исков органов публичной власти: определение требует от судов проверки полномочий органов публичной власти, что предотвращает необоснованные взыскания.
• Защита прав собственников недвижимого имущества: определение требует надлежащего исследования прав собственников на использование земельных участков, на которых расположены их здания.
• Развитие стандартов оценки доказательств: определение подчёркивает необходимость комплексной оценки доказательств, а не выбора доказательств, благоприятных одной из сторон.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 44-КГ25-11-К7 от 11 ноября 2025 г. является важным прецедентом, устанавливающим строгие стандарты для судов при рассмотрении споров о неосновательном обогащении, связанных с использованием земельных участков. Определение подчёркивает необходимость надлежащего исследования всех существенных для разрешения спора обстоятельств, проверки полномочий истца, комплексной оценки доказательств и надлежащей мотивировки судебных решений. Пози