ВС: право собственности на землю под домом возникает при регистрации участка, а не дома

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 89-КАД25-6-К7 от 24 октября 2025 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: - Председательствующий: Александров В.Н. - Судьи: Абакумова И.Д., Калинина Л.А.

Стороны: - Административный истец: Мадьяров Павел Чингизович (гражданин РФ) - Административные ответчики: Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Тюмени № 1 и Управление Федеральной налоговой службы по Тюменской области (органы публичной власти)

Категория спора: Глава 22 КАС РФ — оспаривание решений и действий (бездействия) органов публичной власти. Налоговый спор о признании незаконным решения налогового органа о привлечении к налоговой ответственности.

Судебная история: - Первая инстанция: Калининский районный суд г. Тюмени (решение от 13 августа 2024 г.) — отказ в удовлетворении требований - Апелляция: Судебная коллегия по административным делам Тюменского областного суда (определение от 9 декабря 2024 г.) — отмена решения суда первой инстанции, удовлетворение иска - Кассация: Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 26 марта 2025 г.) — отмена апелляционного определения, восстановление решения суда первой инстанции - Кассация в ВС РФ: Кассационная жалоба Мадьярова П.Ч.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Административный истец оспаривает решение налогового органа о привлечении его к налоговой ответственности и доначислении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже земельного участка и жилого дома в 2021 году.

Фактические обстоятельства

1. История владения имуществом: - Земельный участок площадью 0,13 га предоставлен семье Мадьяровых для ведения личного подсобного хозяйства на праве личного пользования (запись в похозяйственной книге от 1 января 1955 г.) - 17/33 доли жилого дома перешли к Мадьярову П.Ч. по договору дарения от его отца 21 марта 1997 г. (право собственности зарегистрировано 21 марта 1997 г., номер регистрации 7/23-12-12) - Государственный кадастровый учет земельного участка и государственная регистрация права общей долевой собственности на 17/33 долей осуществлены 15 мая 2019 г. - Апелляционным определением Тюменского областного суда от 21 июня 2021 г. за отцом признано право собственности на оставшиеся 16/33 доли

2. Реализация имущества: - В 2021 году Мадьяров П.Ч. реализовал жилой дом и земельный участок за 1 560 000 руб. - В налоговой декларации от 10 июля 2022 г. отразил налог, подлежащий уплате, равным нулю

3. Налоговая проверка и решение: - При камеральной проверке установлено занижение налоговой базы по НДФЛ за 2021 год и нарушение срока подачи декларации - Решением ИФНС России № 1 по г. Тюмени от 26 октября 2022 г. № 10700 (оставленным без изменения решением УФНС России по Тюменской области от 19 февраля 2024 г. № 0173) Мадьяров привлечен к налоговой ответственности:

   • За совершение налоговых правонарушений по п. 1 ст. 119 и п. 1 ст. 122 НК РФ
   • Штрафы: 1091,32 руб. и 1455,13 руб.
   • Доначисленный НДФЛ: 116 408 руб.
   • Пеня: 3 176 руб.

Позиции сторон

Административный истец (Мадьяров П.Ч.): - Налоговым органом ошибочно исчислен минимальный срок владения земельным участком - Срок владения следует исчислять с 21 марта 1997 г., когда он приобрел право собственности на 17/33 доли жилого дома по договору дарения - При таком расчете срок владения превышает три года, и доход должен быть освобожден от налогообложения

Налоговые органы: - Срок владения земельным участком исчислен с момента государственной регистрации права собственности — 15 мая 2019 г. - Земельный участок находился в собственности менее трех лет (с 15 мая 2019 г. по 30 августа 2021 г.) - Доход подлежит налогообложению

Решения судов

Суд первой инстанции (Калининский районный суд, 13 августа 2024 г.): - Отказал в удовлетворении требований - Исходил из того, что в 1997 году к Мадьярову перешло лишь право пользования земельным участком (17/33 доли), а право собственности возникло только с момента государственной регистрации 15 мая 2019 г.

Апелляционная инстанция (Тюменский областной суд, 9 декабря 2024 г.): - Отменила решение суда первой инстанции - Удовлетворила административное исковое заявление - Применила принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости - Установила, что право собственности на дом зарегистрировано до введения в действие Земельного кодекса РФ, поэтому земельный участок под ним в силу закона считается предоставленным в собственность

Кассационная инстанция (Седьмой кассационный суд, 26 марта 2025 г.): - Отменила апелляционное определение - Оставила в силе решение суда первой инстанции

Кассация в ВС РФ (24 октября 2025 г.): - Оставила без изменения решение суда первой инстанции и кассационное определение - Отклонила кассационную жалобу Мадьярова П.Ч.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между двумя подходами к определению момента возникновения права собственности на земельный участок в целях налогообложения:

1. Материально-правовой аспект: Когда возникает право собственности на земельный участок, находящийся под жилым домом, если право собственности на дом было зарегистрировано до введения в действие Земельного кодекса РФ (2002 г.)? Применяется ли принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, или право собственности на земельный участок возникает только с момента его государственной регистрации?

2. Налогово-правовой аспект: Как исчислять минимальный предельный срок владения земельным участком для целей применения налогового вычета по НДФЛ (п. 17¹ ст. 217 НК РФ)? С момента фактического приобретения права собственности на дом (1997 г.) или с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (2019 г.)?

3. Процессуально-правовой аспект: Какое распределение бремени доказывания применяется в налоговых спорах? Кто должен доказывать момент возникновения права собственности — налогоплательщик или налоговый орган? Какова роль суда в активном исследовании доказательств при применении норм переходного законодательства о земле?

4. Конституционно-правовой аспект: Соответствует ли позиция налогового органа принципам законности, справедливости и защиты законных ожиданий налогоплательщика? Не нарушает ли она право собственности, гарантированное ст. 35 Конституции РФ?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Возникает ли право собственности на земельный участок, находящийся под жилым домом, в момент регистрации права собственности на дом (до введения в действие ЗК РФ) или только в момент государственной регистрации права собственности на сам земельный участок?

2. Применяется ли принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, при определении момента возникновения права собственности на земельный участок для целей налогообложения?

3. С какого момента следует исчислять минимальный предельный срок владения земельным участком для целей применения налогового вычета по п. 17¹ ст. 217 НК РФ: с момента приобретения права собственности на дом или с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок?

4. Правомерно ли налоговый орган исчислил срок владения земельным участком с 15 мая 2019 г., исходя из даты государственной регистрации, а не с 21 марта 1997 г., когда административный истец приобрел право собственности на дом?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отклонил доводы административного истца и подтвердил позицию налоговых органов. Суд исходил из того, что право собственности на земельный участок возникает в момент его государственной регистрации, а не в момент регистрации права собственности на дом. Государственная регистрация — это юридический акт, который признает и подтверждает возникновение права. Следовательно, минимальный предельный срок владения земельным участком исчисляется с момента государственной регистрации (15 мая 2019 г.), и земельный участок находился в собственности менее трех лет, что исключает применение налогового вычета.

B. Развёрнутое обоснование

1. Налоговое законодательство: условия освобождения от налогообложения

Верховный Суд применил нормы Налогового кодекса РФ:

• П. 17¹ ст. 217 и п. 2 ст. 217* НК РФ: Освобождаются от налогообложения доходы физических лиц от продажи объектов недвижимого имущества и долей в нем при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

• П. 3 ст. 217¹ НК РФ: Минимальный предельный срок владения составляет три года, в том числе если право собственности получено по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

Суд подчеркнул, что закон требует наличия права собственности в течение минимального срока. Это означает, что право собственности должно существовать фактически и юридически в течение всего периода.

2. Земельное законодательство: момент возникновения права собственности

Верховный Суд применил Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

• Абзацы 3, 4 п. 9¹ ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ: Граждане, к которым перешли права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность не требуется.

Критическое толкование: Верховный Суд установил, что указанная норма предусматривает для граждан возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок в упрощенном порядке, но не влечет возникновения права собственности. Она лишь указывает на права граждан зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Это ключевой момент: закон не предусматривает автоматического возникновения права собственности на земельный участок в момент регистрации права на дом. Право собственности возникает только при государственной регистрации самого земельного участка.

3. Законодательство о государственной регистрации: юридическая природа регистрации

Верховный Суд применил Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

• Ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прецессения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Суд подчеркнул, что регистрация — это не просто формальность, а юридический акт, который признает и подтверждает возникновение права. Следовательно, право собственности на земельный участок возникает в момент его государственной регистрации, а не ранее.

4. Фактические обстоятельства дела

Суд установил следующую последовательность событий:

• 21 марта 1997 г.: Мадьяров П.Ч. приобрел право собственности на 17/33 доли жилого дома по договору дарения (регистрация права собственности на дом)
• 15 мая 2019 г.: Государственная регистрация права общей долевой собственности на 17/33 долей земельного участка
• 30 августа 2021 г.: Реализация жилого дома и земельного участка

Вывод суда: Право общей долевой собственности на долю в размере 17/33 возникло у Мадьярова П.Ч. с момента государственной регистрации, то есть 15 мая 2019 г. Земельный участок находился в его собственности менее минимального предельного срока владения — с 15 мая 2019 г. по 30 августа 2021 г. (менее 3 лет). Следовательно, доход от продажи земельного участка не подпадает под действие п. 17¹ ст. 217 НК РФ и подлежит налогообложению.

5. Отклонение доводов административного истца

Верховный Суд прямо указал, что доводы Мадьярова П.Ч. являются ошибочными. Суд не согласился с применением принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, который использовала апелляционная инстанция. Суд исходил из того, что:

• Право собственности на дом (1997 г.) и право собственности на земельный участок (2019 г.) — это разные права, возникающие в разные моменты времени
• Для целей налогообложения имеет значение момент возникновения права собственности именно на земельный участок, а не на дом
• Государственная регистрация земельного участка — это юридический акт, который признает и подтверждает возникновение права собственности на земельный участок

6. Процессуальные аспекты

Хотя Верховный Суд не развивал подробно процессуальные вопросы, из определения следует, что:

• Суд применил активную роль при исследовании доказательств (ст. 14 КАС РФ), анализируя нормативные акты о земле и регистрации
• Бремя доказывания распределено в соответствии с ст. 62 КАС РФ: административный истец должен доказать, что его требования соответствуют закону
• Суд оценил доказательства (справку БТИ, решения судов, документы о регистрации) в соответствии со ст. 84 КАС РФ

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Калининский районный суд)

Положительный аспект: Суд первой инстанции правильно применил норму о том, что право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации, а не с момента регистрации права на дом.

Недостаток: Суд не развил подробное обоснование применения норм земельного и регистрационного законодательства, ограничившись кратким указанием на то, что в 1997 году перешло право пользования, а право собственности возникло в 2019 году.

Ошибки апелляционной инстанции (Тюменский областной суд)

Критическая ошибка: Апелляционный суд применил принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, и пришел к выводу, что право собственности на земельный участок возникло в момент регистрации права на дом (1997 г.).

Неверное толкование материального закона: Суд неправильно истолковал Федеральный закон № 137-ФЗ. Закон предусматривает возможность (право) граждан зарегистрировать право собственности на земельный участок, но не предусматривает автоматического возникновения права собственности. Право собственности возникает только при государственной регистрации.

Игнорирование норм о государственной регистрации: Апелляционный суд не учел, что государственная регистрация — это юридический акт, который признает и подтверждает возникновение права. Без регистрации право собственности на земельный участок не возникает.

Неправильное применение принципа единства: Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости может применяться в гражданском праве при определении судьбы имущества при наследовании или дарении, но не может переносить момент возникновения права собственности на земельный участок на момент регистрации права на дом для целей налогообложения.

Ошибки кассационной инстанции (Седьмой кассационный суд)

Положительный аспект: Кассационный суд правильно отменил апелляционное определение и восстановил решение суда первой инстанции.

Недостаток: Кассационное определение не содержит подробного обоснования отмены апелляционного определения, что затруднило понимание правовой позиции.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Верховного Суда РФ:

1. Решение Калининского районного суда г. Тюмени от 13 августа 2024 г. оставлено без изменения
2. Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 марта 2025 г. оставлено без изменения
3. Кассационная жалоба Мадьярова Павла Чингизовича оставлена без удовлетворения

Практический результат: - Решение налоговых органов о привлечении Мадьярова П.Ч. к налоговой ответственности и доначислении НДФЛ в размере 116 408 руб. остается в силе - Штрафы в размере 1091,32 руб. и 1455,13 руб., а также пеня в размере 3 176 руб. остаются в силе - Административный истец не получил судебную защиту

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий налоговых органов при контроле за налогообложением доходов от продажи недвижимого имущества

Определение Верховного Суда устанавливает четкий стандарт: для целей применения налогового вычета по п. 17¹ ст. 217 НК РФ минимальный предельный срок владения земельным участком исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на сам земельный участок, а не с момента регистрации права на дом, расположенный на нем. Это усиливает позицию налоговых органов при проверке налогоплательщиков и снижает риск необоснованного применения налогового вычета.

2. Стандарт толкования переходного законодательства о земле

Определение устанавливает важный стандарт толкования Федерального закона № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ. Суд четко разграничил: - Право граждан зарегистрировать право собственности на земельный участок (предусмотрено законом) - Возникновение права собственности на земельный участок (происходит только при государственной регистрации)

Это толкование имеет значение для всех случаев, когда граждане владели домами до введения в действие ЗК РФ и впоследствии регистрировали право собственности на земельные участки.

3. Роль государственной регистрации как юридического акта

Определение подтверждает, что государственная регистрация — это не просто формальность, а юридический акт, который признает и подтверждает возникновение права. Это имеет значение для: - Определения момента возникновения прав и обязанностей - Исчисления сроков владения имуществом - Применения налоговых льгот и вычетов - Определения момента возникновения налоговых обязательств

4. Отклонение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости в налоговых спорах

Определение показывает, что принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, который может применяться в гражданском праве, не может быть использован для переноса момента возникновения права собственности на земельный участок на момент регистрации права на дом для целей налогообложения. Каждое право возникает в свой момент времени и должно учитываться отдельно.

5. Связь с конституционными гарантиями

Хотя Верховный Суд не ссылался на Конституцию РФ, определение имеет значение для: - Права собственности (ст. 35 Конституции РФ): Суд подтвердил, что право собственности на земельный участок возникает в момент государственной регистрации, что соответствует принципу законности - Права на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ): Суд рассмотрел требования административного истца по существу, хотя и отклонил их - Принципа законности: Суд исходил из буквального толкования закона о государственной регистрации

6. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция Верховного Суда имеет значение для:

А) Налоговых споров: - Определение момента возникновения налоговых обязательств при продаже недвижимого имущества - Применение налоговых вычетов и льгот - Исчисление сроков владения имуществом для целей налогообложения - Контроль налоговых органов за правильностью исчисления налогов

Б) Земельных споров: - Определение момента возникновения права собственности на земельные участки - Применение норм переходного законодательства о земле - Регистрация прав на земельные участки в упрощенном порядке - Соотношение прав на дом и земельный участок

В) Споров о государственной регистрации: - Значение государственной регистрации как юридического акта - Момент возникновения прав и обязанностей при регистрации - Исчисление сроков с момента регистрации

Г) Споров о защите прав собственности: - Определение момента возникновения права собственности - Защита прав собственников при регистрации имущества - Соотношение фактического владения и юридического права собственности

7. Значение для налогоплательщиков

Определение показывает, что налогоплательщики, которые владели домами до введения в действие ЗК РФ и впоследствии регистрировали право собственности на земельные участки, должны учитывать момент государственной регистрации земельного участка при исчислении минимального предельного срока владения для целей применения налогового вычета. Это может привести к необходимости уплаты налога на доходы физических лиц при продаже земельного участка, если срок владения менее трех лет с момента регистрации.

8. Методологическое значение

Определение демонстрирует методологический подход Верховного Суда к толкованию норм: - Буквальное толкование: Суд исходил из буквального смысла норм о государственной регистрации - Системное толкование: Суд рассматривал нормы в системе (налоговое законодательство, земельное законодательство, законодательство о регистрации) - Историческое толкование: Суд учитывал переходный период введения в действие ЗК РФ - Телеологическое толкование: Суд исходил из целей налогового законодательства (обложение доходов от продажи имущества, находившегося в собственности менее трех лет)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кассационное определение Верховного Суда РФ № 89-КАД25-6-К7 от 24 октября 2025 г. устанавливает четкую правовую позицию по вопросу о моменте возникновения права собственности на земельный участок для целей налогообложения. Суд исходил из того, что право собственности на земельный участок возникает в момент его государственной регистрации, а не в момент регистрации права на дом, расположенный на нем. Это толкование основано на буквальном смысле норм о государственной регистрации и соответствует принципам законности и справедливости в