ВС РФ: при продаже дома срок владения считается с регистрации объекта незавершённого строительства

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 43-КАД25-2-К6 от 17 сентября 2025 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: Председательствующий Александров В.Н., судьи Абакумова И.Д., Кузьмичев С.И.

Стороны: - Административный истец: Наговицын Максим Олегович (физическое лицо — налогоплательщик) - Административный ответчик: Управление Федеральной налоговой службы России по Удмуртской Республике (орган публичной власти)

Категория спора: Глава 22 КАС РФ (оспаривание решений и действий органов, наделённых публичными полномочиями)

Судебная история: - Первая инстанция: Октябрьский районный суд г. Ижевска, решение от 9 января 2024 г. — отказ в удовлетворении иска - Апелляция: Верховный Суд Удмуртской Республики, определение от 20 мая 2024 г. — отмена решения, удовлетворение иска - Кассация: Шестой кассационный суд общей юрисдикции, определение от 12 декабря 2024 г. — отмена апелляционного определения, восстановление решения первой инстанции - ВС РФ: Кассационное определение от 17 сентября 2025 г. — отмена решений первой и кассационной инстанций, восстановление апелляционного определения

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Наговицын М.О. оспаривает решение налогового органа № 4980 от 20 декабря 2022 г. и требование № 370 об уплате задолженности по НДФЛ, пени и штрафам в связи с продажей жилого дома в 2021 году.

Фактические обстоятельства

1. Приобретение объекта (2006 г.): По договору купли-продажи от 19 мая 2006 г. (заключённому родителями несовершеннолетнего Наговицына М.О.) приобретён объект незавершённого строительства. Право собственности зарегистрировано 30 мая 2006 г.

2. Завершение строительства (2010 г.): Жилой дом введён в эксплуатацию в 2010 году. Составлены технический паспорт (4 февраля 2010 г.) и кадастровый паспорт (8 февраля 2010 г.). Жилой дом поставлен на кадастровый учет 28 ноября 2011 г.

3. Регистрация права собственности на жилой дом (2021 г.): Право собственности Наговицына М.О. на жилой дом зарегистрировано 16 апреля 2021 г.

4. Продажа (2021 г.): Жилой дом продан 5 октября 2021 г. по договору купли-продажи. Доход от продажи составил определённую сумму.

Позиция налогового органа

Межрайонная инспекция ФНС № 12 установила, что реализованный объект находился в собственности Наговицына М.О. менее пяти лет (минимальный срок по ст. 217¹ НК РФ). За основу взята дата регистрации права собственности на жилой дом — 16 апреля 2021 г. (менее чем за пять лет до продажи 5 октября 2021 г.). На этом основании начислены: - Недоимка по НДФЛ за 2021 г. — 455 000 руб. - Пени — 18 670,17 руб. - Штрафы — 8531,25 руб. и 5687,50 руб.

Налоговый орган применил ст. 119 и ст. 122 НК РФ (налоговые правонарушения).

Позиция административного истца

Наговицын М.О. указывает, что суды формально исходили лишь из данных ЕГРН о регистрации от 16 апреля 2021 г., не учитывая: - Фактическое владение жилым домом с 2010 года (ввод в эксплуатацию) - Основания возникновения права собственности — приобретение объекта незавершённого строительства в 2006 году - Момент возникновения права — регистрация в 2006 году - Обстоятельства личного характера — в 2010 году административный истец был малолетним (7 лет) и не мог самостоятельно совершить регистрационные действия

Решение первой инстанции (Октябрьский районный суд, 9 января 2024 г.)

Суд отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что право собственности на объект как на вновь созданный возникло 16 апреля 2021 г. (момент государственной регистрации), что менее чем за пять лет до продажи. Налоговый орган имел правовые основания для начисления НДФЛ, пени и привлечения к ответственности.

Апелляционное определение (Верховный Суд Удмуртской Республики, 20 мая 2024 г.)

Суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, исходя из следующего: - Право собственности на незавершённый объект строительства, зарегистрированное 30 мая 2006 г., после окончания строительства трансформировалось в право собственности на жилой дом - Это выразилось в изменении физических характеристик, но не привело к появлению нового объекта недвижимости - Регистрация права собственности на жилой дом 16 апреля 2021 г. не означает возникновение нового права собственности - Иное означало бы прекращение права собственности на ранее зарегистрированный объект способом, не предусмотренным ст. 235 ГК РФ - Срок владения превысил минимальный, установленный ст. 217¹ НК РФ - Налоговый орган не имел оснований для начисления НДФЛ

Кассационное определение (Шестой кассационный суд, 12 декабря 2024 г.)

Суд отменил апелляционное определение и восстановил решение первой инстанции, не согласившись с выводом апелляционной инстанции о трансформации права собственности.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Наговицын М.О. обратился в ВС РФ, указав на формальный подход судов первой и кассационной инстанций, игнорирование фактического владения и обстоятельств личного характера.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Формальным подходом — буквальное применение даты государственной регистрации права собственности на жилой дом (16 апреля 2021 г.) как момента возникновения права собственности для целей налогообложения

2. Материально-правовым подходом — учёт фактического владения объектом с момента его приобретения (2006 г.) и введения в эксплуатацию (2010 г.), а также трансформации права собственности на незавершённый объект в право собственности на завершённый объект

3. Справедливостью и соразмерностью — налоговое бремя, возложенное на налогоплательщика, который в силу малолетнего возраста не мог самостоятельно совершить необходимые регистрационные действия

Проблема также касается толкования налогового законодательства (ст. 217¹ НК РФ о минимальном сроке владения) в контексте гражданско-правовых норм (ст. 131, 218, 219 ГК РФ о регистрации и возникновении права собственности) и процессуальных принципов (активная роль суда, полная оценка фактических обстоятельств, соразмерность).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Как определяется момент возникновения права собственности на жилой дом для целей применения минимального срока владения по ст. 217¹ НК РФ: по дате государственной регистрации права собственности на жилой дом (16 апреля 2021 г.) или по дате регистрации права собственности на объект незавершённого строительства (30 мая 2006 г.) с учётом трансформации этого права?

2. Влияет ли трансформация права собственности на незавершённый объект в право собственности на завершённый объект на определение срока владения для целей налогообложения?

3. Должны ли суды учитывать фактическое владение объектом и обстоятельства личного характера (малолетний возраст налогоплательщика в момент завершения строительства) при определении срока владения?

4. Соответствует ли формальное применение даты регистрации права собственности на жилой дом требованиям соразмерности и справедливости, установленным п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 21 от 28 июня 2022 г.?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ встал на позицию материально-правового подхода, отвергнув формальное применение даты регистрации права собственности на жилой дом. Суд признал, что право собственности на объект незавершённого строительства, зарегистрированное в 2006 году, трансформировалось в право собственности на жилой дом при его введении в эксплуатацию в 2010 году, и это не привело к возникновению нового объекта недвижимости. Следовательно, при определении срока владения для целей налогообложения необходимо учитывать дату первоначальной регистрации права собственности (30 мая 2006 г.), а не дату регистрации на жилой дом (16 апреля 2021 г.). Суд также подчеркнул, что органы публичной власти не должны обременять граждан обязанностями лишь для удовлетворения формальных требований, если решение может быть принято без их соблюдения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Гражданско-правовые основания трансформации права собственности

Верховный Суд РФ опирается на следующие нормы ГК РФ:

• Статья 131 ГК РФ (пункт 1): право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Однако регистрация — это не условие возникновения права, а условие его оформления.

• Статья 219 ГК РФ: право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако это правило применяется к вновь создаваемому имуществу, а не к трансформации существующего права.

• Статья 218 ГК РФ (часть 1): право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В рассматриваемом случае Наговицын М.О. приобрел право собственности на объект незавершённого строительства в 2006 году, а затем завершил его строительство.

Суд подчеркивает, что само по себе изменение некоторых физических характеристик не привело к возникновению нового объекта недвижимости. Объект был создан в 2010 году (введён в эксплуатацию), но право собственности на него возникло в 2006 году при приобретении объекта незавершённого строительства.

2. Кадастровое законодательство и регистрация

Верховный Суд РФ ссылается на Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

• Пункт 3 статьи 1: государственный кадастровый учёт — это внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи.

• Часть 8 статьи 41: сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта.

• Статья 22: с заявлением о государственном кадастровом учёте должен быть представлен технический план здания, сооружения или объекта незавершённого строительства.

• Часть 4 статьи 14: при осуществлении кадастрового учёта выдаётся кадастровый паспорт, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.

Вывод суда: кадастровый учёт и регистрация права собственности на жилой дом в 2021 году — это оформительские действия, а не возникновение нового права собственности. Материалами дела подтверждается, что объект недвижимости был создан в 2010 году, а право собственности на него возникло в 2006 году.

3. Позиция Пленума Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (пункт 38):

«Возведённое здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находилось».

Это означает, что объект недвижимости существует как таковой независимо от регистрации права собственности. Регистрация — это оформление уже существующего права, а не его возникновение.

Также ВС РФ ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 28 июня 2022 г. № 21 (пункт 17) «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 КАС РФ»:

«Законность оспариваемых решений, действий (бездействия) органов и лиц, наделённых публичными полномочиями, нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. Органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделённым публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учёту требований соразмерности (пропорциональности)».

4. Налоговое законодательство и минимальный срок владения

Верховный Суд РФ ссылается на статью 217¹ НК РФ (часть 2 и пункт 4):

• Часть 2: доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

• Пункт 4: по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Вывод суда: при определении срока нахождения имущества в собственности необходимо учитывать, что в 2006 году зарегистрировано право собственности Наговицына М.О. на объект незавершённого строительства. В 2010 году дом введён в эксплуатацию, в 2011 году поставлен на кадастровый учёт. Факт регистрации права собственности на жилой дом в 2021 году не может свидетельствовать о нахождении объекта недвижимости в собственности менее установленного законом минимального срока.

5. Учёт обстоятельств личного характера

Верховный Суд РФ учитывает, что в силу части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Однако в силу малолетнего возраста административный истец не имел возможности самостоятельно осуществить регистрационные действия либо повлиять на их совершение его законными представителями. Эти действия совершены им по достижении дееспособного возраста.

Это обстоятельство имеет значение для оценки справедливости налогового бремени и соответствия принципам соразмерности.

6. Процессуальные основания (активная роль суда и полная оценка фактических обстоятельств)

Верховный Суд РФ указывает, что суды первой и кассационной инстанций приведённые нормы процессуального права и фактические обстоятельства, подтверждённые материалами дела, не учли.

Согласно статье 14 КАС РФ (активная роль суда) и пункту 1 части 9 статьи 226 КАС РФ (требование к полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств), суд должен был: - Учесть фактическое владение объектом с 2006 года - Оценить трансформацию права собственности на незавершённый объект в право собственности на завершённый объект - Рассмотреть обстоятельства личного характера (малолетний возраст налогоплательщика) - Проверить соответствие налогового решения требованиям соразмерности

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Октябрьский районный суд)

1. Неверное толкование гражданского законодательства: Суд исходил из того, что право собственности на объект как на вновь созданный возникло 16 апреля 2021 г. (момент государственной регистрации на жилой дом). Однако суд не учёл, что право собственности на объект незавершённого строительства возникло в 2006 году и трансформировалось в право собственности на жилой дом при его введении в эксплуатацию в 2010 году.

2. Игнорирование фактического владения: Суд не учёл, что Наговицын М.О. фактически владел объектом с 2006 года (с момента приобретения объекта незавершённого строительства).

3. Формальный подход к регистрации: Суд рассматривал регистрацию права собственности на жилой дом в 2021 году как возникновение нового права собственности, а не как оформление уже существующего права.

4. Нарушение активной роли суда (ст. 14 КАС РФ): Суд не провёл полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, не учёл обстоятельства личного характера (малолетний возраст налогоплательщика в 2010 году).

5. Игнорирование соразмерности: Суд не проверил, соответствует ли налоговое решение требованиям соразмерности и справедливости.

Ошибки кассационного суда (Шестой кассационный суд)

1. Отмена обоснованного апелляционного определения: Кассационный суд отменил апелляционное определение, которое правильно применило принцип трансформации права собственности.

2. Неверное толкование налогового законодательства: Кассационный суд не согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что срок владения следует считать с 2006 года.

3. Игнорирование позиции Пленума ВС РФ: Кассационный суд не учёл Постановление Пленума ВС РФ № 21 от 28 июня 2022 г., которое запрещает органам публичной власти обременять граждан обязанностями лишь для удовлетворения формальных требований.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Отменить: - Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 9 января 2024 г. - Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2024 г.

2. Оставить в силе: - Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 мая 2024 г., которое удовлетворило административный иск Наговицына М.О.

Практический результат: Решение налогового органа № 4980 от 20 декабря 2022 г. и требование № 370 об уплате задолженности по НДФЛ, пени и штрафам признаны незаконными. Налоговый орган обязан отменить эти решения и требования.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий граждан в отношениях с налоговыми органами

Определение устанавливает, что налоговые органы не могут применять формальный подход к определению срока владения недвижимым имуществом, игнорируя фактическое владение и трансформацию права собственности. Это усиливает защиту налогоплательщиков от необоснованного налогового бремени.

Применение: При оспаривании налоговых решений о взыскании НДФЛ при продаже недвижимого имущества налогоплательщики могут ссылаться на фактическое владение объектом, даже если регистрация права собственности произошла позже.

2. Стандарт мотивированности и полноты оценки фактических обстоятельств

Верховный Суд РФ подчеркивает, что органы публичной власти (в том числе налоговые органы) обязаны проводить полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств при принятии решений. Формальное применение правовых норм недопустимо.

Применение: Суды должны проверять, провёл ли налоговый орган полную оценку фактических обстоятельств, в том числе: - Фактического владения объектом - Оснований возникновения права собственности - Момента возникновения права собственности - Обстоятельств личного характера (возраст, дееспособность налогоплательщика)

3. Трансформация права собственности как правовой институт

Определение развивает доктрину трансформации права собственности на незавершённый объект строительства в право собственности на завершённый объект. Это право не прекращается и не возникает заново, а трансформируется при изменении физических характеристик объекта.

Применение: При определении срока владения недвижимым имуществом для целей налогообложения (ст. 217¹ НК РФ) необходимо учитывать дату первоначальной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, а не дату регистрации на завершённый объект.

4. Соразмерность и справедливость в налоговых отношениях

Верховный Суд РФ применяет принцип соразмерности (пропорциональности) к налоговым отношениям, ссылаясь на Постановление Пленума ВС РФ № 21 от 28 июня 2022 г. Налоговое бремя должно быть соразмерно способности налогоплательщика его нести и обстоятельствам, в которых он находился.

Применение: При оспаривании налоговых решений суды должны проверять, соответствует ли налоговое бремя требованиям соразмерности, особенно если налогоплательщик находился в затруднительных обстоятельствах (например, был малолетним в момент возникновения права собственности).

5. Активная роль суда в публично-правовых спорах

Определение подчеркивает, что суды в административных делах (гл. 22 КАС РФ) должны активно участвовать в установлении фактических обстоятельств и проверке законности решений органов публичной власти. Суды не должны ограничиваться позициями сторон, а должны проводить полную и всестороннюю оценку доказательств.

Применение: При рассмотрении административных исков об оспаривании налоговых решений суды должны: - Истребовать дополнительные доказательства (выписки из ЕГРН, технические паспорта, кадастровые паспорта) - Оценивать доказательства по внутреннему убеждению (ст. 84 КАС РФ) - Проверять полноту оценки фактических обстоятельств налоговым органом

6. Связь с конституционными гарантиями

Определение связано с конституционными гарантиями: - Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ) — суды должны обеспечивать эффективную защиту прав граждан от незаконных действий органов публичной власти - Законность (ст. 15 Конституции РФ) — органы публичной власти должны действовать в соответствии с законом, а не формально применять правовые нормы - Равенство перед законом (ст. 19 Конституции РФ) — налогоплательщики должны находиться в равных условиях при определении налогового бремени

7. Применение в смеж