ВС отменил взыскание 6,5 млн рублей неустойки за недостатки квартиры из-за нарушений судами процесса

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: 77RS0032-02-2023-006332-48 (внутрисудебный номер); № 5-КГ25-135-К2 (номер определения ВС РФ)

Дата: 7 октября 2025 г.

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего Асташова С.В., судей Горшкова В.В., Петрушкина В.А. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец: Петрова Ольга Самуиловна (гражданин, потребитель) - Ответчик: АО «МСМ-Инвест» (юридическое лицо, продавец недвижимости)

Категория спора: Договорный (купля-продажа недвижимости) с элементами защиты прав потребителя; деликтный (компенсация морального вреда); административно-штрафной (штраф за нарушение прав потребителя)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Петрова О.С. обратилась в суд с исковым заявлением к АО «МСМ-Инвест» о взыскании: - стоимости устранения недостатков квартиры — 1 816 693 руб.; - неустойки за нарушение срока устранения недостатков — 135 399 799,34 руб.; - неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о выплате стоимости устранения недостатков — 94 016 477,88 руб.; - неустойки в размере 1% от стоимости квартиры со дня, следующего за днём вынесения решения, по день фактического исполнения обязательства; - компенсации морального вреда — 100 000 руб.; - штрафа в размере 50% от присуждённой суммы; - судебных расходов.

Правовое основание: Договор купли-продажи квартиры от 7 февраля 2022 г. (цена 40 177 982 руб.); акт о недостатках от 2 июня 2022 г.; претензия от 6 марта 2023 г. (копия в материалы дела не представлена). Истец ссылалась на нарушение продавцом обязательства по передаче квартиры надлежащего качества (недостатки монтажа оконных блоков, стёкол, отсутствие электрической разводки и иные дефекты).

Возражения ответчика

Ответчик возражал против заявленных требований, указывая: - монтаж электрической разводки, мытьё окон и радиаторов не входят в предчистовую отделку квартиры; - акт о недостатках от 2 июня 2022 г. не содержит указания на отсутствие электрической разводки; - акт выполненных работ составлен между ООО ТСК «ТСУ-99» (заказчик) и ИП Ковалевой А.А. (исполнитель), а не Петровой О.С., и объект в акте не указан; - подпись в акте о недостатках принадлежит неустановленному лицу, а не представителю ответчика.

Решение суда первой инстанции

Решение Черёмушкинского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2023 г.:

Иск удовлетворён частично. Взысканы: - денежные средства в счёт уменьшения цены договора — 1 816 693,03 руб.; - неустойка — 1 400 000 руб.; - штраф — 500 000 руб.; - компенсация морального вреда — 5 000 руб.; - расходы на оценку — 35 000 руб.; - возврат государственной пошлины — 5 743 руб.

Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что истцу продан товар ненадлежащего качества. На основании экспертизы (заключение эксперта от 6 октября 2023 г.) установлены недостатки монтажа оконных блоков (зазоры) и стёкол (царапины) стоимостью 1 687 662 руб. Суд соразмерно уменьшил покупную цену квартиры. Размер неустойки исчислен от стоимости устранения недостатков с применением ст. 333 ГК РФ (снижение неустойки). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановление апелляционной инстанции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2024 г.:

Решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства. Изменены взысканные суммы: - неустойка увеличена до 6 500 000 руб. (за период с 8 апреля 2022 г. по 10 марта 2023 г. — 3 500 000 руб.; за период с 26 марта 2023 г. по 14 ноября 2023 г. — 3 000 000 руб.); - штраф увеличен до 3 000 000 руб.; - государственная пошлина пересчитана.

Ключевые мотивы: Суд апелляции не согласился с выводом суда первой инстанции о размере неустойки и отказе в удовлетворении требования о взыскании неустойки на будущее время. Суд указал на необходимость исчисления размера неустойки исходя из цены товара (40 177 982 руб.), а не из стоимости устранения недостатков. Суд посчитал такой размер неустойки и штрафа соразмерным нарушению ответчиком обязательств. Неустойка на будущее время взыскана, отказано в её снижении на основании ст. 333 ГК РФ.

Постановление кассационной инстанции

Определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14 ноября 2024 г.:

Решение суда первой инстанции в неизменённой части и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

АО «МСМ-Инвест» подало кассационную жалобу с целью отмены названных судебных актов.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ от 29 апреля 2025 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД. - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 2 сентября 2025 г. данное определение судьи отменено, кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами потребителя (истца), требующего полного возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи недвижимости, и интересами продавца (ответчика), оспаривающего как наличие и объём недостатков, так и размер взысканной неустойки и штрафа.

Конфликт затрагивает следующие аспекты:

1. Материально-правовой аспект: Надлежащее применение норм ГК РФ (ст. 475, 556, 557) о правах покупателя при передаче недвижимости ненадлежащего качества и норм Закона о защите прав потребителей (ст. 18, 20, 22, 23) о сроках устранения недостатков и размере неустойки.

2. Процессуально-правовой аспект: Надлежащее установление судом фактических обстоятельств дела (состав и объём недостатков, условия договора, наличие и содержание претензии, подпись в акте о недостатках), проверка и оценка доказательств, соблюдение принципа состязательности.

3. Межотраслевой аспект: Взаимодействие норм гражданского права (договор купли-продажи) и специального законодательства о защите прав потребителей.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая с элементами межотраслевого регулирования.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют пересмотра судебных актов в кассационном порядке (ст. 390 ГПК РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Надлежащим ли образом суды установили фактические обстоятельства дела, в частности: состав и объём недостатков квартиры, условия договора купли-продажи относительно качества передаваемого объекта, наличие и содержание претензии, подлинность подписи в акте о недостатках, входит ли монтаж электрической разводки в предчистовую отделку квартиры?

2. Соответствует ли применённое судами исчисление размера неустойки требованиям ст. 23 Закона о защите прав потребителей и ст. 333 ГК РФ?

3. Надлежащим ли образом суды определили начало периода начисления неустойки (с 8 апреля 2022 г.) при наличии претензии от 6 марта 2023 г.?

4. Обоснованы ли выводы суда апелляции о соразмерности неустойки в размере 6 500 000 руб. и штрафа в размере 3 000 000 руб.?

5. Соблюдены ли судами принципы состязательности и надлежащей мотивировки судебных актов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и не могут быть исправлены иначе, чем путём отмены состоявшихся судебных актов. Суды не надлежащим образом установили фактические обстоятельства дела, не проверили и не оценили возражения ответчика, не обосновали размер взысканной неустойки и штрафа, нарушив принцип состязательности и требования к мотивировке судебных актов.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к постановлению законного и обоснованного судебного решения

Нормативная база: - Ч. 2 ст. 56 ГПК РФ: суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. - Ст. 2, 195, 196, 198 ГПК РФ: общие требования к судебному разбирательству и решению. - Пп. 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»: для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон спора, определить закон, который эти правоотношения регулирует, установить все значимые обстоятельства, подтвердив их исследованными доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта и сформулировать решение по спору в его резолютивной части, чтобы оно было исполнимым.

Вывод СКГД: Постановленные судебные акты не отвечают указанным критериям.

2. Применимое материальное право: купля-продажа недвижимости ненадлежащего качества

Нормативная база:

Ст. 557 ГК РФ: В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

П. 1 ст. 475 ГК РФ: Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

П. 2 ст. 475 ГК РФ: В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

П. 2 ст. 556 ГК РФ: Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Вывод СКГД: Для правильного разрешения спора суду надлежало установить, в каком состоянии по условиям договора квартира должна была быть передана продавцом покупателю, и на основании этого при установлении заявленных истцом недостатков определить, нарушены ли обществом обязательства по передаче покупателю объекта недвижимости.

3. Критические пробелы в установлении фактических обстоятельств

Проблема 1: Условия договора о качестве и составе работ

Ответчик возражал, что монтаж электрической разводки, мытьё окон и радиаторов не входят в предчистовую отделку квартиры. Эти доводы судом не были проверены и оценены применительно к положениям договора купли-продажи от 7 февраля 2022 г.

Проблема 2: Подлинность и содержание акта о недостатках

Ответчик обращал внимание суда на то, что: - акт о недостатках от 2 июня 2022 г. не содержит указания на отсутствие электрической разводки с выводами для ламп и розеток; - представленный акт выполненных работ составлен между ООО ТСК «ТСУ-99» (заказчик) и ИП Ковалевой А.А. (исполнитель), а не Петровой О.С.; - объект, на котором выполнены данные работы, в акте не указан; - подпись в акте о недостатках принадлежит неустановленному лицу.

Эти доводы ответчика судом проверены не были, чем фактически нарушен принцип состязательности сторон.

Вывод СКГД: Нарушение принципа состязательности является существенным нарушением процессуального права.

4. Применимое специальное законодательство: Закон о защите прав потребителей

Нормативная база:

П. 1 ст. 20 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»: Если срок устранения недостатков товара не определён в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учётом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Ст. 22 Закона о защите прав потребителей: Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причинённых потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Ст. 23 Закона о защите прав потребителей (п. 1): За нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Ст. 23 Закона о защите прав потребителей (определение цены товара): Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом, в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Ст. 23 Закона о защите прав потребителей (п. 2): В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные ст. 20-22 данного закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные ст. 18 этого закона.

П. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей: Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки; потребовать замены на такой же товар другой марки с соответствующим перерасчётом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причинённых ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные данным законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

5. Критические ошибки в исчислении неустойки и определении периода её начисления

Проблема 1: Начало периода начисления неустойки

Судебными инстанциями установлено, что претензия направлена 6 марта 2023 г. (претензия в материалах дела отсутствует). Суд взыскал неустойку за период с 8 апреля 2022 г. по 10 марта 2023 г. за нарушение сроков устранения недостатков при наличии акта о недостатках, составленного истцом.

Однако Петрова О.С. ссылалась на подпись в акте неустановленного лица как на подпись представителя ответчика. Суд апелляционной инстанции обстоятельствам составления акта о недостатках никакого значения не придал, несмотря на то, что именно по этому акту он исчислял срок для устранения недостатков и определял начало периода начисления неустойки.

При этом суд, определяя начало периода за который взыскана неустойка с 8 апреля 2022 г., не дал оценки тому обстоятельству, что претензия направлена со слов истца в адрес ответчика 6 марта 2023 г.

Вывод СКГД: Суд не обосновал логику определения начала периода начисления неустойки, не установив надлежащим образом момент, когда требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом.

Проблема 2: Отсутствие обоснования размера неустойки и штрафа

Указывая на соразмерность неустойки в общей сумме 6,5 миллионов рублей и штрафа в размере 3 миллионов рублей, суд апелляционной инстанции не привёл никакого обоснования этим выводам.

Вывод СКГД: Отсутствие обоснования размера неустойки и штрафа является существенным нарушением требований к мотивировке судебного акта.

6. Применимое материальное право: неустойка и её снижение

Нормативная база:

П. 1 ст. 330 ГК РФ: Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ст. 333 ГК РФ: Суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Вывод СКГД: Суд апелляции отказал в снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, однако не обосновал, почему неустойка в размере 6,5 миллионов рублей (при цене квартиры 40 177 982 руб. и стоимости устранения недостатков 1 816 693 руб.) не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

7. Процессуальные нормы о проверке и оценке доказательств

Нормативная база:

Ч. 2 ст. 56 ГПК РФ: Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вывод СКГД: Суды не надлежащим образом выполнили свою обязанность по определению значимых для дела обстоятельств и проверке возражений ответчика.

8. Принцип состязательности

Нормативная база:

Принцип состязательности предполагает, что суд должен предоставить сторонам возможность представить свои доводы и доказательства, а также возможность возражать против доводов и доказательств другой стороны.

Вывод СКГД: Суды нарушили принцип состязательности, не проверив и не оценив возражения ответчика относительно условий договора, содержания акта о недостатках, подлинности подписи и объекта выполненных работ.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение ст. 475, 556, 557 ГК РФ: Суды не установили надлежащим образом, в каком состоянии по условиям договора квартира должна была быть передана, и не определили, нарушены ли обязательства продавца по передаче объекта надлежащего качества. Суды не проверили возражение ответчика о том, что монтаж электрической разводки, мытьё окон и радиаторов не входят в предчистовую отделку.

2. Неправильное применение ст. 23 Закона о защите прав потребителей: Суды не надлежащим образом определили момент, когда требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом, и, соответственно, начало периода начисления неустойки. Суды не учли, что претензия направлена 6 марта 2023 г., а период начисления неустойки определён с 8 апреля 2022 г., что логически несогласуемо.

3. Неправильное применение ст. 333 ГК РФ: Суд апелляции отказал в снижении неустойки, не обосновав, почему неустойка в размере 6,5 миллионов рублей не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (при цене квартиры 40 177 982 руб. и стоимости устранения недостатков 1 816 693 руб. неустойка составляет более 16% от цены квартиры и более 357% от стоимости устранения недостатков).

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ: Суды не надлежащим образом определили значимые для дела обстоятельства и не вынесли на обсуждение возражения ответчика относительно условий договора, содержания акта о недостатках, подлинности подписи и объекта выполненных работ.

2. Нарушение принципа состязательности: Суды не предоставили ответчику возможность надлежащим образом возражать против доводов истца, не проверив и не оценив его возражения.

3. **Нарушение требований к мотивиров