ВС отменил признание жилого дома самовольной постройкой на садовом участке

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-194-К4; Определение СКГД ВС РФ от 23 сентября 2025 г.

Состав коллегии: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган публичной власти) - Ответчик: Афанасьев Сергей Владимирович (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Встречный истец: Афанасьев Сергей Владимирович

Категория спора: Жилищно-строительный спор; спор о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой; спор о праве собственности на недвижимое имущество; спор о соответствии объекта градостроительным требованиям.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском о признании капитального трёхэтажного жилого здания (кадастровый номер не указан в открытой части) самовольной постройкой, расположенного на земельном участке площадью 730 кв. м (категория — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования — для садоводства и огородничества). Администрация просила: - признать здание самовольной постройкой; - возложить на ответчика обязанность снести здание в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу; - взыскать судебную неустойку в размере 30 000 руб. ежедневно до полного исполнения решения; - указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи.

Основание исков администрации: отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; нарушение градостроительных норм (минимальные отступы от границ земельного участка — 3 м; максимальный процент застройки — 40 %).

Встречный иск ответчика: Афанасьев С.В. обратился со встречным иском о сохранении объекта капитального строительства.

Решение первой инстанции (23 октября 2023 г., Анапский районный суд): Суд удовлетворил иск администрации, признав здание самовольной постройкой. Суд пришёл к выводу, что спорное здание является объектом коммерческого использования (гостиничного типа) с возможностью обособленного использования помещений на первом этаже в коммерческих целях. Установив наличие нарушений градостроительных норм (отступ, процент застройки) и признаки нецелевого использования земельного участка, суд удовлетворил требования администрации и отказал во встречном иске.

Апелляционное определение (27 августа 2024 г., Краснодарский краевой суд): Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Кассационное определение (14 ноября 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции): Кассационный суд отменил постановления судов первой и апелляционной инстанций в части взыскания судебной неустойки, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение и апелляционное определение оставлены без изменения. Кассационный суд отметил, что на момент вынесения оспариваемых судебных актов ни ответчик, ни члены его семьи в спорном объекте зарегистрированы по месту жительства не были; регистрация осуществлена 30 августа 2024 г., через 3 дня после вынесения апелляционного определения.

Определение суда первой инстанции (16 декабря 2024 г.): При рассмотрении дела на новое рассмотрение суд постановил взыскать с Афанасьева С.В. в пользу администрации 25 000 руб. судебной неустойки ежемесячно до полного исполнения решения суда.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Афанасьев С.В. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, просив отменить решение Анапского районного суда от 23 октября 2023 г., апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 августа 2024 г. и определение Четвёртого кассационного суда от 14 ноября 2024 г.

Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 14 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом органа публичной власти (администрации муниципального образования) в обеспечении соблюдения градостроительных норм и требований земельного законодательства, с одной стороны, и правом гражданина на сохранение возведённого им жилого дома, с другой стороны. Конфликт касается толкования понятия «самовольная постройка» в контексте возведения объекта индивидуального жилищного строительства на садовом земельном участке в 2018 году без разрешения на строительство, но с последующей государственной регистрацией права собственности.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона № 217-ФЗ о садоводстве, Федерального закона № 340-ФЗ о переходных положениях) в сочетании с процессуально-правовой (оценка доказательств, в том числе заключения судебного эксперта).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о самовольных постройках, в частности о соотношении между требованиями о разрешении на строительство и возможностью возведения объектов индивидуального жилищного строительства на садовых земельных участках в переходный период (до 1 января 2019 г.), а также о критериях существенности нарушений градостроительных норм.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом, возведённый в 2018 году на садовом земельном участке без разрешения на строительство, но с последующей государственной регистрацией права собственности, самовольной постройкой в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ?

2. Распространяются ли на возведение объектов индивидуального жилищного строительства на садовых земельных участках в 2018 году требования о наличии разрешения на строительство, или такое возведение допускается без разрешения при соблюдении иных условий?

3. Являются ли нарушения градостроительных норм в части минимальных отступов от границ земельного участка и максимального процента застройки существенными и неустранимыми, если эксперт признал их незначительными и не создающими угрозу жизни и здоровью?

4. Должны ли суды исследовать возможность частичного демонтажа здания для приведения его в соответствие с градостроительными требованиями, или допускается только полный снос?

5. Нарушили ли суды нижестоящих инстанций процессуальное законодательство, не приняв во внимание заключение судебного эксперта и не отразив мотивы несогласия с его выводами?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал жалобу подлежащей удовлетворению и установил, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суды ошибочно признали жилой дом самовольной постройкой, не учитывая специальный правовой режим возведения объектов индивидуального жилищного строительства на садовых земельных участках в 2018 году, а также не приняв во внимание заключение судебного эксперта о незначительности допущенных нарушений градостроительных норм и возможности их устранения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Понятие самовольной постройки и её признаки

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

• Пункт 1 статьи 222 ГК РФ содержит также исключение: не является самовольной постройкой здание, возведённое с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.

Применённые обзоры судебной практики: - Пункт 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г., разъясняет, что к признанию постройки самовольной приводят как публично-правовые нарушения содержательного характера (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) либо формального характера (отсутствие необходимых разрешений), так и частноправовые нарушения (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю).

Вывод СКГД: Требования администрации основаны исключительно на нарушениях публично-правового характера — отсутствие разрешения на строительство и нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Частноправовых нарушений (отсутствие права собственности на земельный участок) не установлено: земельный участок принадлежит Афанасьеву С.В. на праве собственности на основании договора дарения от 19 апреля 2018 г.

2. Специальный правовой режим возведения объектов индивидуального жилищного строительства на садовых земельных участках

Применённые нормы:

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: - Часть 1 статьи 23 предусматривает, что садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населённых пунктов или земель сельскохозяйственного назначения (с исключением сельскохозяйственных угодий). - Часть 2 статьи 23' устанавливает, что предельные параметры разрешённого строительства жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей определяются градостроительными регламентами, и параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. - Таким образом, правовой режим земельного участка не исключает права на возведение гражданином жилого дома на садовом земельном участке с соблюдением предельных параметров.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: - Абзац второй статьи 1 предусматривает, что действие данного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства.

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: - Часть 2 статьи 16 устанавливает, что параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке до 1 января 2019 г., должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. - Часть б1 статьи 16 предусматривает, что в случае, если в отношении жилого дома или садового дома, созданных на дачном или садовом земельном участке, до дня вступления в силу данного закона осуществлён государственный кадастровый учёт, направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции не требуется.

Вывод СКГД: Здание возведено в 2018 году, то есть до 1 января 2019 г., и право собственности на него зарегистрировано 12 октября 2018 г. Таким образом, выводы судов о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства в 2018 году без разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является признаком самовольной постройки, не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего особенности возведения объектов индивидуального жилищного строительства в спорный период.

3. Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

Применённые положения:

• Пункт 3 разъясняет, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (со ссылкой на часть 13 статьи 51¹ Градостроительного кодекса РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

• Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51* Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ).

• Пункт 19 отмечает, что использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания самовольной постройкой.

• Пункт 29 разъясняет, что с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

• Пункт 5 разъясняет, что постройка, возведённая в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

Вывод СКГД: Суды не учли положения Постановления Пленума ВС РФ № 44, в частности: - не исследовали вопрос о возможности частичного демонтажа здания с целью приведения его в соответствие с градостроительными требованиями о максимальной площади объекта индивидуального жилищного строительства (не более 500 кв. м); - не учли, что нарушения минимальных отступов от границ земельных участков и площади застройки могли быть устранены при реализации собственником права на образование единого участка в результате их объединения (пункт 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ); - не учли наличие у правообладателя права, предусмотренного в статье 40 Градостроительного кодекса РФ, допускающей возможное отклонение от предельных параметров разрешённого строительства для отдельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

4. Оценка доказательств: заключение судебного эксперта

Применённые нормы процессуального права: - Часть 3 статьи 86 ГПК РФ устанавливает, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. - Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Содержание экспертного заключения (от 17 апреля 2023 г. № 35-04/2023): Эксперт установил, что: - спорное строение расположено в границах земельного участка и не выходит за его пределы; - площадь застройки — 376,2 кв. м; - этажность — 3; - общая площадь объекта — 936 кв. м; - объект является жилым домом, который соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и техническим регламентам в части пожарной безопасности; - не создаёт угрозу жизни и здоровью людей; - соответствует градостроительным регламентам, в том числе Правилам землепользования и застройки, за исключением площади, максимального процента застройки (40 %), минимальных отступов от границ земельного участка (3 м), однако данные нарушения не являются значительными.

Вывод СКГД: В нарушение установленных процессуальным законодательством требований судебные инстанции не приняли во внимание заключение эксперта и при отсутствии иных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в судебных актах не отразили мотивы несогласия с выводами эксперта. Это является существенным нарушением норм процессуального права.

5. Соответствие объекта критериям индивидуального жилищного строительства

Применённые нормы: - Пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ содержит определение объекта индивидуального жилищного строительства.

Вывод СКГД: Суды ошибочно пришли к выводу, что спорное здание является объектом коммерческого использования (гостиничного типа) и не соответствует признакам индивидуального жилищного строительства. Из представленных в материалы дела доказательств (технического плана, регистрационных документов и заключения эксперта) следует, что объект отвечает критериям жилого дома. Кроме того, согласно пункту 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44, использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания самовольной постройкой.

6. Возможность устранения нарушений

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ предусматривает право собственника на объединение земельных участков. - Статья 40 Градостроительного кодекса РФ допускает возможное отклонение от предельных параметров разрешённого строительства для отдельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Фактические обстоятельства: Смежный земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части) имеет тот же правовой режим и принадлежит Афанасьеву С.В. (государственная регистрация права 23 июля 2021 г.).

Вывод СКГД: Нарушение минимальных отступов от границ земельных участков и площади застройки могло быть устранено при реализации собственником права на образование единого участка в результате их объединения. Суды не исследовали эту возможность и не учли наличие у правообладателя права на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Ошибочное применение понятия самовольной постройки. Суды первой и апелляционной инстанций признали жилой дом самовольной постройкой, исходя из отсутствия разрешения на строительство и нарушения градостроительных норм. Однако они не учли специальный правовой режим возведения объектов индивидуального жилищного строительства на садовых земельных участках в 2018 году, установленный Федеральным законом № 340-ФЗ и разъяснённый в Постановлении Пленума ВС РФ № 44. В соответствии с этими нормами возведение такого объекта без разрешения на строительство не является основанием для признания его самовольной постройкой.

2. Неправильная оценка существенности нарушений градостроительных норм. Суды пришли к выводу, что допущенные нарушения (в части площади строения, процента застройки и минимальных отступов) являются существенными и неустранимыми. Однако эксперт посчитал эти нарушения незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно пункту 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44, такие нарушения могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки. Суды не исследовали возможность устранения этих нарушений.

3. Неправильная квалификация назначения объекта. Суды признали здание объектом коммерческого использования (гостиничного типа), хотя из доказательств следует, что это жилой дом. Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44, использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания самовольной постройкой.

4. Неучёт возможности устранения нарушений. Суды не исследовали возможность частичного демонтажа здания или объединения земельных участков для приведения объекта в соответствие с градостроительными требованиями. Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВС РФ № 44, при наличии технической возможности постройка может быть приведена в соответствие путём демонтажа только той части объекта, которая нарушает требования.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Неправильная оценка заключения судебного эксперта. В соответствии с частью 3 статьи 86 и статьёй 67 ГПК РФ заключение эксперта оценивается судом, и несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание заключение эксперта от 17 апреля 2023 г. и не отразили в судебных актах мотивы несогласия с выводами эксперта. Это является существенным нарушением норм процессуального права, которое повлияло на исход дела.

2. Отсутствие надлежащего исследования доказательств. Суды не исследовали все обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности возможность устранения нарушений градостроительных норм, наличие у собственника смежного земельного участка, право на объединение участков и право на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

Влияние на исход дела: Указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.4 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав собственника.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

**Определением СКГД ВС