ВС отменил решение о сносе дома на арендованном участке: возведение без разрешения не нарушает договор

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-312-К4

Дата определения: 23 сентября 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Кротова М.В., Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (истец по кассации): Администрация муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края (орган публичной власти, арендодатель) - Ответчик (кассант): Самохвалова Наталья Викторовна (гражданин, арендатор земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с расторжением договора аренды земельного участка, признанием права собственности отсутствующим и сносом объекта недвижимости; пересекается с вопросами самовольной постройки и государственной регистрации прав на недвижимость.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с исками к Самохваловой Н.В. о: 1. Признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости (жилой дом с кадастровым номером, площадью 35,2 кв. м); 2. Аннулировании сведений в ЕГРН о данном объекте; 3. Возложении обязанности осуществить снос объекта; 4. Расторжении договора аренды земельного участка от 3 февраля 2022 г. (кадастровый номер участка не указан в открытой части определения); 5. Возложении обязанности возвратить земельный участок в первоначальном состоянии.

Правовое основание иска: Администрация ссылалась на существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в возведении ответчиком объекта недвижимости в отсутствие надлежащим образом оформленного разрешения на строительство, а также на то, что возведённый объект не отвечает признакам жилого дома.

Возражения ответчика

В определении не указаны конкретные возражения ответчика, однако из контекста следует, что ответчик оспаривала квалификацию её действий как существенного нарушения договора и оспаривала вывод о том, что объект не является жилым домом.

Решение первой инстанции (Приморский районный суд г. Новороссийска от 9 августа 2024 г.)

Резолюция: Исковые требования администрации удовлетворены в полном объёме.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции, исследовав доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь ст. 420, 450, 615, 619 ГК РФ и ст. 22, 42, 46 ЗК РФ, пришёл к выводу, что ответчик нарушила условия договора аренды, возведя объект без согласования и разрешения на строительство, причём объект не является жилым домом. На этом основании суд признал право собственности отсутствующим, аннулировал сведения в ЕГРН, обязал ответчика снести объект и вернуть участок в первоначальном состоянии.

Постановление апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд от 12 ноября 2024 г.)

Резолюция: Апелляционное определение оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Позиция: Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Постановление кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 13 февраля 2025 г.)

Резолюция: Определение оставило судебные постановления без изменения.

Позиция: Кассационный суд согласился с позицией судов первой и апелляционной инстанций.

Обращение в ВС РФ

Кассант: Самохвалова Наталья Викторовна подала кассационную жалобу на решение Приморского районного суда, апелляционное определение Краснодарского краевого суда и определение Четвёртого кассационного суда.

Доводы кассации: В определении не раскрыты конкретные доводы жалобы, однако из анализа позиции ВС РФ следует, что ответчик оспаривала: (1) наличие существенного нарушения договора аренды; (2) вывод о том, что объект не является жилым домом; (3) применение процедуры досудебного урегулирования спора; (4) правомерность признания права отсутствующим и аннулирования регистрации.

Определение судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 20 августа 2025 г.: Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Администрации (арендодателя): Защита публичного интереса в надлежащем использовании земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и обеспечение соответствия возведённых объектов установленным нормам и разрешённому использованию. - Ответчика (арендатора): Защита права собственности на возведённый объект и права на продолжение пользования земельным участком.

Конфликт также затрагивает столкновение между: - Формальным подходом нижестоящих судов (отсутствие разрешения на строительство и несоответствие объекта техническим нормам как основание для признания права отсутствующим); - Материально-правовым подходом ВС РФ (анализ существенности нарушения договора, применимость специальных норм о самовольной постройке, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, надлежащий порядок прекращения права собственности на объект незавершённого строительства).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Материально-правовые вопросы: квалификация действий арендатора как существенного нарушения договора аренды; применение норм о самовольной постройке; порядок прекращения права собственности на объект незавершённого строительства; соответствие условий договора закону. - Процессуально-правовые вопросы: соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора; надлежащий способ защиты (иск о признании права отсутствующим vs. иск о расторжении договора).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования норм ГК РФ и ЗК РФ, а также разъяснения судебной практики по применению норм о самовольной постройке, досудебном урегулировании споров о расторжении договора аренды и порядке прекращения права собственности на объекты незавершённого строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, без получения разрешения на строительство существенным нарушением договора аренды земельного участка?

2. Подлежит ли соблюдению досудебный порядок урегулирования спора (направление письменного предупреждения) при обращении арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка?

3. Является ли надлежащим способом защиты прав арендодателя иск о признании права собственности отсутствующим в отношении объекта недвижимости, возведённого на арендованном земельном участке, или следует применять специальные нормы о расторжении договора аренды и прекращении права собственности на объект незавершённого строительства?

4. Каков порядок прекращения права собственности на объект незавершённого строительства при расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов, признав их выводы ошибочными. ВС РФ установил, что возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство в соответствии с действующим законодательством и не влечёт нарушений прав арендодателя. Кроме того, при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, возведённый без нарушения публичного порядка, требования о возврате участка не подлежат удовлетворению без применения специального порядка прекращения права собственности на объект незавершённого строительства. Нижестоящие суды также нарушили процессуальные требования, не проверив соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды.

B. Развёрнутое обоснование

1. Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении договора аренды

Применённые нормы материального права: - Пункт 2 ст. 450 ГК РФ: договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной. - Пункт 2 ст. 452 ГК РФ: требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. - Ст. 619 ГК РФ: по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. - Ст. 46 ЗК РФ: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством. - Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Применённые нормы процессуального права: - Ст. 67 ГПК РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ: - Пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»: спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 ст. 452 ГК РФ). - Пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 ст. 452 ГК РФ.

Позиция ВС РФ: Судебные инстанции не обеспечили проверку соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды. Это является существенным нарушением норм материального права, так как без соблюдения досудебного порядка суд не вправе рассматривать требование о расторжении договора по существу.

2. Квалификация возведения жилого дома без разрешения на строительство как существенного нарушения договора аренды

Применённые нормы материального права: - Подпункт 2 пункта 1 ст. 40 ЗК РФ: арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием. - Пункт 1 ст. 41 ЗК РФ: при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка должен соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. - Пункт 1 ст. 422 ГК РФ: условия договора подлежат оценке на предмет их соответствия закону. - Часть 13 ст. 51' Градостроительного кодекса РФ: возведение объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. - Часть 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: возведение объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство не является основанием для признания его самовольной постройкой. - Часть 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: возведение объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство не является основанием для признания его самовольной постройкой. - Часть 11 ст. 24 и часть 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости: до 1 марта 2031 г. возведение таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51' Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ: - Пункт 20 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведённая арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. - Пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44: возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Позиция ВС РФ: Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не требует в соответствии с действующим законодательством получения разрешения на строительство и не влечёт нарушений прав арендодателя. Кроме того, на момент заключения договора аренды (3 февраля 2022 г.) нормы градостроительного законодательства не предусматривали обязанности получения разрешения на строительство, в связи с чем условие договора аренды (пункт 4.1.13), требующее получения разрешения на строительство, подлежало оценке на предмет соответствия закону (пункт 1 ст. 422 ГК РФ). Таким образом, выводы судов о допущенных арендатором существенных нарушениях договора аренды следует признать ошибочными.

3. Надлежащий способ защиты прав арендодателя: иск о признании права отсутствующим vs. иск о расторжении договора

Применённые нормы материального права: - Ст. 450 ГК РФ: основания и порядок расторжения договора. - Ст. 450* ГК РФ: односторонний отказ от исполнения договора. - Ст. 619 ГК РФ: досрочное расторжение договора аренды.

Применённые обзоры судебной практики: - Пункт 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1, утверждённого Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г.: иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает право собственности.

Позиция ВС РФ: Поскольку судами установлено, что спорное строение является объектом недвижимости, оснований для удовлетворения требований о признании права отсутствующим не имелось. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть применён только тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством специальных исков. В данном случае администрация имела возможность защитить свои права посредством иска о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

4. Порядок прекращения права собственности на объект незавершённого строительства при расторжении договора аренды

Применённые нормы материального права: - Ст. 239¹ ГК РФ: прекращение права собственности на объект незавершённого строительства. - Пункт 1 ст. 239¹ ГК РФ: наличие объекта незавершённого строительства как недвижимой вещи на земельном участке, в отношении которого истёк срок договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, влечёт за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект — посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путём продажи с публичных торгов.

Позиция ВС РФ: Поскольку судебными инстанциями установлено, что возведённое здание является объектом незавершённого строительства, в случае расторжения договора аренды порядок прекращения права собственности на такой объект регламентирован ст. 239¹ ГК РФ. Требования уполномоченного органа о возврате земельного участка в связи с расторжением договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, возведённый без нарушения публичного порядка, не подлежали удовлетворению без применения специального порядка прекращения права собственности на объект незавершённого строительства.

5. Статус постройки при истечении срока договора аренды или его расторжении

Применённые нормы материального права: - Ст. 45 ЗК РФ: основания прекращения права собственности на земельный участок. - Ст. 46 ЗК РФ: основания прекращения аренды земельного участка. - Пункт 2 ст. 45 ЗК РФ: аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ: - Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Позиция ВС РФ: При истечении срока договора аренды или его расторжении постройка, возведённая в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, не является самовольной. Это означает, что объект, возведённый в соответствии с целевым назначением участка и разрешённым использованием, не может быть квалифицирован как самовольная постройка и не подлежит сносу на основании этого квалификационного признака.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Ошибка в квалификации действий арендатора как существенного нарушения договора аренды

Нижестоящие суды пришли к выводу, что возведение жилого дома без разрешения на строительство является существенным нарушением договора аренды. Однако ВС РФ установил, что в соответствии с действующим законодательством (часть 13 ст. 51' Градостроительного кодекса РФ, часть 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, часть 5 ст. 16 Федерального закона № 340-ФЗ) возведение объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство не является основанием для признания его самовольной постройкой и не влечёт нарушений прав арендодателя. Кроме того, на момент заключения договора аренды (3 февраля 2022 г.) нормы градостроительного законодательства не предусматривали обязанности получения разрешения на строительство, в связи с чем условие договора, требующее такого разрешения, подлежало оценке на предмет соответствия закону (пункт 1 ст. 422 ГК РФ).

Значимость нарушения: Это нарушение является существенным в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как оно повлияло на исход дела и привело к удовлетворению исковых требований, которые не должны были быть удовлетворены.

1. Ошибка в выборе способа защиты прав арендодателя

Нижестоящие суды удовлетворили требование о признании права собственности отсутствующим и аннулировании сведений в ЕГРН. Однако ВС РФ установил, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством специальных исков. В данном случае администрация имела возможность защитить свои права посредством иска о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ. Поскольку судами установлено, что спорное строение является объектом недвижимости, оснований для удовлетворения требований о признании права отсутствующим не имелось.

Значимость нарушения: Это нарушение является существенным, так как оно привело к применению ненадлежащего способа защиты и к необоснованному аннулированию регистрации права собственности.

1. **Ошибка