ВС РФ: приватизация земли под домом не зависит от даты оформления жилья

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

По делу о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 11-КГ25-3-К6

Дата вынесения: 23 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В., Петрушкина В.А. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истцы: Сибагатуллина Алсу Амировна, Сибагатуллин Марселя Магьсумовича (граждане РФ, собственники жилого помещения) - Ответчики: МКУ «Администрация Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (орган публичной власти), Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; признание права собственности на земельный участок в порядке приватизации; административно-правовой элемент (отказ органа власти в предоставлении земельного участка)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов

Сибагатуллина А.А. и Сибагатуллин М.М. обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на земельный участок в порядке приватизации. Истцы ссылались на следующие обстоятельства:

23 августа 1999 г. Сибагатуллину М.Р. (отцу семейства) выдан ордер на право занятия жилого помещения жилой площадью 35 м² на основании постановления главы администрации Высокогорского района от 9 августа 1999 г. № 654;
13 сентября 2007 г. между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района и истцами заключён договор на передачу жилого помещения в собственность граждан, по которому истцы приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли) жилое помещение;
жилое помещение признано решением Советского районного суда от 31 августа 2020 г. блоком в жилом доме блокированной застройки;
земельный участок, находящийся под жилым помещением, не был предоставлен в порядке приватизации, хотя жилое помещение было приватизировано;
истцы обращались в администрацию района с заявлением о предоставлении земельного участка, в удовлетворении которого было отказано письмом от 28 июля 2023 г. с обоснованием, что право собственности на дом возникло в 2007 году, то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Возражения ответчика

Органы власти возражали против требований истцов, ссылаясь на то, что право собственности на жилое помещение оформлено в 2007 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ, и что пользование земельным участком с 1999 года не порождает право на его предоставление в собственность бесплатно.

Решение суда первой инстанции

Решение Советского районного суда г. Казани от 17 мая 2024 г.: В удовлетворении требований Сибагатуллиной А.А. и Сибагатуллина М.М. отказано. Суд исходил из того, что оснований для признания за истцами права собственности на спорный земельный участок не установлено, поскольку право собственности истцов на квартиру оформлено в 2007 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ. Пользование земельным участком с 1999 года не порождает у истцов право на его предоставление в собственность бесплатно.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 сентября 2024 г.: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2025 г.: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

В кассационной жалобе истцы поставили вопрос об отмене названных судебных актов. Определением судьи ВС РФ Киселёва А.П. от 13 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами граждан, приватизировавших жилое помещение в 2007 году, и органов публичной власти, отказывающих в предоставлении земельного участка, находящегося под этим жилым помещением. Конфликт заключается в толковании и применении переходных положений Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ).

Нижестоящие суды применили формальный подход, связав возможность приватизации земельного участка исключительно с датой оформления права собственности на жилое помещение (2007 г.), игнорируя при этом: - фактическое использование земельного участка семьёй с 1999 года (с момента выдачи ордера); - переходные положения Закона № 137-ФЗ, предусматривающие специальные механизмы приватизации земельных участков под жилыми домами; - положения пункта 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ о признании земельных участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ, предоставленными на праве собственности; - положения статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ (введённой в действие с 1 июля 2022 г.) о праве граждан на предоставление земельного участка под жилым домом, возведённым до 14 мая 1998 г.

Категория проблемы

Материально-правовая проблема с элементами процессуально-правовой (нарушение требований ст. 67 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебного акта).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью единообразного толкования и применения переходных положений Земельного кодекса РФ и Закона № 137-ФЗ, а также для устранения существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных всеми тремя инстанциями.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Может ли гражданин, использующий жилой дом для постоянного проживания с момента выдачи ордера (до введения в действие ЗК РФ), приватизировать земельный участок под этим домом, если право собственности на само жилое помещение было оформлено после введения в действие ЗК РФ?
Применяются ли к таким случаям переходные положения Закона № 137-ФЗ, в частности пункт 9.1 статьи 3 и статья 3.8, предусматривающие специальные механизмы приватизации земельных участков под жилыми домами, возведёнными до 14 мая 1998 г.?
Обязаны ли суды при разрешении споров о приватизации земельных участков дать оценку всем обстоятельствам, включая фактическое использование земельного участка, наличие документов о предоставлении земельного участка до введения в действие ЗК РФ, и положения о соседях, получивших земельные участки в аналогичных ситуациях?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что при разрешении споров о приватизации земельных участков под жилыми домами необходимо применять переходные положения Закона № 137-ФЗ, в частности пункт 9.1 статьи 3 и статью 3.8, которые предусматривают специальные механизмы приватизации земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ. Формальный подход, основанный исключительно на дате оформления права собственности на жилое помещение, является неправильным и не соответствует закону. Суды обязаны дать полную оценку всем обстоятельствам дела, включая фактическое использование земельного участка и наличие документов о его предоставлении.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение переходных положений Закона № 137-ФЗ о приватизации земельных участков

СКГД указала, что Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены (пункт 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

С 1 июля 2022 г. введена в действие статья 3.8 Закона № 137-ФЗ, которая определяет, что предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, отвечающие требованиям пункта 2 названной статьи, осуществляется в порядке, установленном данной статьёй и главой V.1 Земельного кодекса РФ, положения которой применяются в части, не противоречащей этой статье.

2. Право на предоставление земельного участка под жилым домом, возведённым до 14 мая 1998 г.

В соответствии с пункт 2 статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ до 1 марта 2031 г. гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.

Таким образом, законодатель прямо указал на необходимость применения при предоставлении гражданам земельных участков положений главы V.1 Земельного кодекса РФ, не противоречащих статьи 3.8 указанного закона.

3. Право наследников на предоставление земельного участка

В соответствии с пункт 14 статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ в порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в пункте 2 настоящей статьи.

4. Признание земельных участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ, предоставленными на праве собственности

В силу пункта 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

5. Право граждан, к которым перешли права собственности на здания, на регистрацию прав собственности на земельные участки

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьёй 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

6. Два обстоятельства, связывающие возможность приобретения земельного участка в собственность

Действующий закон связывает возможность приобретения земельного участка в собственность на основании статьи 39 Земельного кодекса РФ с двумя обстоятельствами: - принадлежностью заявителю права собственности на расположенные на данном земельном участке здания или сооружения; - возможностью самого земельного участка находиться в частной собственности.

7. Установленные судом обстоятельства, требующие оценки

Судом установлено, что: - семьей Сибагатуллина М.Р. жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, использовался для постоянного проживания с 23 августа 1999 г.; - согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25 июля 2013 г. правообладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования указан Сибагатуллин М.Р.; - в материалах инвентарного дела от 1996 г. Госкомзема Республики Татарстан имеется декларация о факте использования Сибагатуллиным Магсумом земельного участка; - из архивных выписок администрации Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района от 31 июня 2024 г. следует, что в 1993 году Сибагатуллин М.Р. значился в списках лиц на оформление земельных участков в собственность; - соседу истцов — собственнику смежного жилого помещения дома блокированной застройки был предоставлен земельный участок, являющийся частью общего земельного участка под данным объектом, с последующим оформлением на него право собственности.

8. Нарушение требований ст. 67 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебного акта

В нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ указанным обстоятельствам с учётом приведённых выше положений законодательства судом какой-либо оценки не дано. Статья 67 ГПК РФ требует, чтобы судебный акт был законным и обоснованным, то есть основан на полной и всесторонней оценке доказательств.

9. Существенность допущенных нарушений

В настоящем случае судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Советский районный суд г. Казани)

Неправильное применение материального права: Суд применил формальный подход, связав возможность приватизации земельного участка исключительно с датой оформления права собственности на жилое помещение (2007 г.), игнорируя переходные положения Закона № 137-ФЗ, которые предусматривают специальные механизмы приватизации земельных участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ.
Нарушение требований ст. 67 ГПК РФ: Суд не дал оценку следующим обстоятельствам: - фактическому использованию земельного участка семьёй с 1999 года (с момента выдачи ордера); - кадастровой выписке о земельном участке, в которой правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования указан Сибагатуллин М.Р.; - материалам инвентарного дела от 1996 г. с декларацией о факте использования земельного участка; - архивным выпискам, свидетельствующим о том, что Сибагатуллин М.Р. в 1993 году значился в списках лиц на оформление земельных участков в собственность; - факту предоставления земельного участка соседу истцов в аналогичной ситуации.
Неправильное толкование пункта 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ: Суд не применил положение о том, что земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным на праве собственности.
Неправильное толкование статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ: Суд не применил положение о праве граждан на предоставление земельного участка под жилым домом, возведённым до 14 мая 1998 г., и праве наследников на предоставление такого земельного участка.

Ошибки суда апелляционной инстанции (Верховный Суд Республики Татарстан)

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, не исправив допущенные им нарушения норм материального и процессуального права. Суд не провел самостоятельный анализ применимого законодательства и не дал оценку обстоятельствам, установленным судом первой инстанции.

Ошибки кассационного суда (Шестой кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд оставил без изменения решение суда первой инстанции и апелляционное определение, не исправив существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд не провел анализ применимого законодательства и не дал оценку обстоятельствам дела.

Характер нарушений в смысле ст. 390 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку: - они касаются применения норм материального права (Закона № 137-ФЗ, ЗК РФ); - они касаются применения норм процессуального права (ст. 67 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебного акта); - они повлияли на исход дела (суды отказали в удовлетворении исковых требований); - без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав истцов.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

Отменены: - Решение Советского районного суда г. Казани от 17 мая 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 сентября 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2025 г.
Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Советский районный суд г. Казани) для рассмотрения по существу с учётом позиции СКГД ВС РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для нижестоящих судов при разрешении споров о приватизации земельных участков под жилыми домами. Суды должны:

Применять переходные положения Закона № 137-ФЗ при разрешении споров о приватизации земельных участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ, независимо от даты оформления права собственности на жилое помещение;
Дать полную оценку всем обстоятельствам дела, включая:
фактическое использование земельного участка;
наличие документов о предоставлении земельного участка до введения в действие ЗК РФ (ордеры, кадастровые выписки, декларации, архивные выписки);
положения о соседях, получивших земельные участки в аналогичных ситуациях;
Соблюдать требования ст. 67 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебного акта, давая мотивированную оценку всем обстоятельствам, имеющим значение для дела;
Применять пункт 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, согласно которому земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным на праве собственности;
Применять статью 3.8 Закона № 137-ФЗ, предусматривающую право граждан на предоставление земельного участка под жилым домом, возведённым до 14 мая 1998 г., и право наследников на предоставление такого земельного участка.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение СКГД ВС РФ усиливает защиту прав граждан-собственников жилых помещений, которые:

использовали жилой дом для постоянного проживания до введения в действие ЗК РФ (с момента выдачи ордера);
приватизировали жилое помещение после введения в действие ЗК РФ;
обращались в органы власти с требованием о предоставлении земельного участка и получили отказ;
являются наследниками граждан, использовавших жилой дом для постоянного проживания до введения в действие ЗК РФ.

Определение устанавливает, что органы публичной власти не могут отказать в предоставлении земельного участка исключительно на основании того, что право собственности на жилое помещение было оформлено после введения в действие ЗК РФ. Органы власти обязаны применять переходные положения Закона № 137-ФЗ и предоставлять земельные участки в соответствии с этими положениями.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД ВС РФ развивает и уточняет позицию ВС РФ по применению переходных положений Закона № 137-ФЗ. Определение подчёркивает необходимость применения пункта 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ (введённой в действие с 1 июля 2022 г.) при разрешении споров о приватизации земельных участков.

Определение также подчёркивает необходимость соблюдения требований ст. 67 ГПК РФ о полноте и обоснованности судебного акта, что является общим принципом судебной деятельности, применяемым ВС РФ при контроле над деятельностью нижестоящих судов.

4. Стандарт доказывания / распределение бремени

Определение СКГД ВС РФ устанавливает следующий стандарт доказывания:

Истец (гражданин, требующий предоставления земельного участка) должен доказать:
что жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, был возведён до 14 мая 1998 г.;
что он использует жилой дом для постоянного проживания;
что жилой дом расположен в границах населенного пункта;
что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
что земельный участок не был предоставлен истцу ранее;
что истец имеет право собственности на жилой дом (или является наследником гражданина, имевшего право собственности на жилой дом).
Ответчик (орган публичной власти) должен доказать:
что земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность в соответствии с федеральным законом;
что жилой дом не был возведён до 14 мая 1998 г.;
что жилой дом не расположен в границах населенного пункта;
что земельный участок не находится в государственной или муниципальной собственности;
что земельный участок был предоставлен истцу ранее.

Определение также устанавливает, что **органы публичной власти не могут отказать в предоставлении земельного участка исключительно на основании