ВС РФ: собственник дома может получить землю в собственность, даже если на участке есть другие постройки

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 127-КГ25-34-К4

Дата: 11 ноября 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П. (судья-докладчик), Марьин А.Н.

Стороны: - Истец: Солдатенков Александр Дмитриевич (гражданин РФ) - Ответчик: администрация г. Алушты Республики Крым (орган публичной власти)

Категория спора: жилищный (признание права собственности на земельный участок под жилым домом); смежно — земельные отношения, административное право

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Солдатенков А.Д. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 404 кв.м (кадастровый номер не указан в открытой части определения), находящийся в г. Алуште Республики Крым, с целевым назначением «индивидуальное жилищное строительство».

Правовое основание требования: истец ссылался на то, что: - он является собственником жилого дома общей площадью 818,3 кв.м (свидетельство о праве собственности от 3 марта 2014 г.); - жилой дом расположен на спорном земельном участке; - земельный участок предоставлен ему по договору аренды от 28 октября 2016 г.; - в силу п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, если на нём расположен жилой дом, право собственности на который возникло до 18 марта 2014 г.

Администрация г. Алушты неоднократно отказывала в предоставлении участка в собственность (постановления от 2 октября 2019 г., 20 февраля 2021 г., 1 февраля 2022 г.).

Решение первой инстанции

Алуштинский городской суд Республики Крым, решение от 29 декабря 2023 г.: иск удовлетворён.

Суд первой инстанции: - установил, что право собственности на жилой дом возникло у истца до 18 марта 2014 г.; - положил в основу решения заключение комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» от 15 ноября 2023 г., подтвердившей, что жилой дом расположен в границах спорного земельного участка и соответствует виду разрешённого использования; - применил нормы п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015; - признал за истцом право собственности на спорный земельный участок.

Апелляционное определение

Верховный Суд Республики Крым, апелляционное определение от 27 ноября 2024 г.: решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в иске.

Апелляционный суд указал, что: - судом первой инстанции не учтён факт нахождения на спорном земельном участке двух объектов недвижимости (домов блокированной застройки); - одна часть этих домов находится на другом земельном участке; - имеется спор о признании построек самовольными; - исковые требования являются преждевременными; - оснований для признания права собственности на данный участок в настоящее время не имеется.

Кассационное определение

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 26 февраля 2025 г.: апелляционное определение оставлено без изменения.

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда.

Обращение в ВС РФ

Солдатенков А.Д. подал кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, ставя вопрос об их отмене как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 29 сентября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - истца — приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен его жилой дом, на основании закона, предусматривающего право бесплатного приобретения земли при наличии на ней жилого дома, право собственности на который возникло до определённой даты; - администрации — отказать в предоставлении участка в собственность, ссылаясь на наличие на участке иных строений (домов блокированной застройки) и спор о признании их самовольными.

Категория проблемы

Материально-правовая — толкование и применение норм земельного законодательства (п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и принципов земельного права.

Процессуально-правовая — оценка доказательств (экспертное заключение), обоснованность судебных постановлений.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального права, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют унификации судебной практики применения земельного законодательства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли наличие на земельном участке жилого дома, право собственности на который возникло до 18 марта 2014 г., достаточным основанием для приобретения гражданином этого участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015?

2. Препятствует ли наличие на спорном земельном участке иных строений (в том числе по поводу которых возник спор о признании их самовольными) приобретению земельного участка в собственность?

3. Является ли спор о признании построек самовольными основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок, или эти споры разрешаются независимо друг от друга?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что нахождение на земельном участке жилого дома, право собственности на который у гражданина возникло до 18 марта 2014 г., является достаточным и самостоятельным основанием для приобретения им этого участка в собственность бесплатно. Наличие на участке иных строений, в том числе по поводу которых возник спор о признании их самовольными, не препятствует такому приобретению. Спор о самовольных постройках разрешается независимо и не влияет на право истца на земельный участок.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применённые нормы материального права

1.1. Земельный кодекс РФ

• П. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

• П. 1 ст. 35 ЗК РФ — при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

1.2. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

• П. 4 ст. 3 — гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло со дня введения в действие ЗК РФ.

1.3. Закон Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений»

• П. 7 ст. 18 — гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 18 марта 2014 г., либо после указанной даты при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до указанной даты.

Применение: СКГД указала, что истец удовлетворяет условиям п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015: - право собственности на жилой дом возникло у него до 18 марта 2014 г. (свидетельство от 3 марта 2014 г.); - жилой дом находится в границах спорного земельного участка (подтверждено экспертизой); - земельный участок находится в его фактическом пользовании (по договору аренды от 28 октября 2016 г.).

2. Применённые нормы процессуального права

ГПК РФ, ст. 390.14 — основания для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке: существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Применение: СКГД установила, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права: - неправильно применили нормы земельного законодательства; - не соблюдали требования о законности и обоснованности судебного постановления; - отменили правильное по существу решение суда первой инстанции без опровержения установленных им обстоятельств и без каких-либо правовых оснований.

3. Ключевые аргументы СКГД

3.1. Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции надлежащим образом

• Право собственности на жилой дом возникло у истца до 18 марта 2014 г. (свидетельство от 3 марта 2014 г.).
• Жилой дом расположен в границах спорного земельного участка — установлено при рассмотрении дела в суде первой инстанции и подтверждено заключением эксперта АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» от 15 ноября 2023 г.
• Земельный участок находится в фактическом пользовании истца (договор аренды от 28 октября 2016 г.).

3.2. Нахождение на участке жилого дома — достаточное основание для приобретения участка

СКГД прямо указала: «Нахождение на спорном участке жилого дома, право собственности на который у истца возникло до 18 марта 2014 г., является достаточным основанием для приобретения им в собственность этого участка».

3.3. Наличие иных строений не препятствует приобретению участка

СКГД установила принципиальное разграничение: - Наличие на участке иных строений, в том числе по поводу которых возник спор о признании их самовольными, само по себе препятствием для приобретения в собственность этого участка не является. - Приобретение земельного участка в собственность, в свою очередь, не препятствует разрешению спора о признании самовольными построек, возведённых без получения необходимых разрешений и согласований и/или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3.4. Независимость споров о самовольных постройках

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно связали право истца на земельный участок с наличием спора о самовольных постройках. СКГД указала, что эти споры разрешаются независимо друг от друга.

3.5. Экспертное заключение подтверждает соответствие требованиям

Из заключения эксперта АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» от 15 ноября 2023 г. следует: - жилой дом расположен в границах исследуемого земельного участка; - находится в хорошем техническом состоянии; - не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; - не препятствует пользованию имуществом третьих лиц на смежных участках; - не нарушает охраняемые законом интересы третьих лиц; - расположение объекта соответствует виду разрешённого использования (индивидуальное жилищное строительство); - удовлетворяет требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым.

3.6. Административные судебные постановления подтверждают право истца

СКГД отметила, что право истца подтверждается вступившими в силу судебными постановлениями по административным делам о признании незаконными отказов администрации предоставить спорный земельный участок в собственность бесплатно, а также отменой аналогичного постановления администрации по протесту прокурора (постановление администрации от 31 марта 2022 г. отменило постановление от 1 февраля 2022 г.).

4. Оценка ошибок апелляционного и кассационного судов

СКГД указала, что суд апелляционной инстанции: - отменил правильное по существу решение суда первой инстанции; - не опровергнул установленные судом первой инстанции обстоятельства; - без каких-либо правовых оснований принял противоположное решение по делу; - неправильно применил нормы права; - не соблюдал требования о законности и обоснованности судебного постановления.

Кассационный суд не исправил эти ошибки.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное толкование п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно истолковали норму, предусматривающую право бесплатного приобретения земельного участка, как требующую отсутствия на участке иных строений. Закон не содержит такого условия. Условиями являются: - нахождение участка в фактическом пользовании гражданина; - наличие на участке жилого дома; - возникновение права собственности на дом до 18 марта 2014 г. (или после этой даты при наследовании от лица, чьё право возникло до этой даты).

2. Игнорирование принципа единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)

Суды не учли, что жилой дом, право собственности на который возникло до 18 марта 2014 г., прочно связан с земельным участком, и приобретение участка в собственность логически следует из наличия на нём такого дома.

3. Смешение самостоятельных правовых вопросов

Суды апелляционной и кассационной инстанций связали право истца на земельный участок с наличием спора о самовольных постройках, хотя эти вопросы разрешаются независимо. Наличие спора о самовольных постройках не может служить основанием для отказа в признании права собственности на участок, если истец удовлетворяет условиям закона.

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Нарушение требований ст. 390.14 ГПК РФ об обоснованности судебного постановления

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, не опровергнув установленные им обстоятельства и без каких-либо правовых оснований. Это нарушает требование о том, что судебное постановление должно быть обоснованным.

2. Игнорирование экспертного заключения

Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли заключение эксперта АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» от 15 ноября 2023 г., которое подтверждало, что жилой дом расположен в границах спорного земельного участка и соответствует виду разрешённого использования.

3. Нарушение требований о законности судебного постановления

Суды апелляционной и кассационной инстанций не применили надлежащие нормы материального права (п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Влияние на исход дела

Эти нарушения повлияли на исход дела, так как привели к отмене правильного по существу решения суда первой инстанции и принятию решения об отказе в иске, что нарушило права истца на приобретение земельного участка в собственность.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27 ноября 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2025 г.

2. Оставлено в силе: - решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 29 декабря 2023 г. об удовлетворении иска Солдатенкова А.Д. о признании за ним права собственности на спорный земельный участок.

Дело не направлено на новое рассмотрение, так как все необходимые обстоятельства установлены судом первой инстанции, нормы материального права применены правильно, и не допущено существенных нарушений норм процессуального права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт применения п. 7 ст. 18 Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015 и аналогичных норм федерального законодательства (п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ). Суды общей юрисдикции должны:

• Признавать право гражданина на бесплатное приобретение земельного участка, если он удовлетворяет условиям закона (фактическое пользование, наличие жилого дома, возникновение права собственности на дом до установленной даты), независимо от наличия на участке иных строений.

• Разграничивать споры о праве собственности на земельный участок и споры о признании построек самовольными, разрешая их независимо друг от друга.

• Не использовать наличие спора о самовольных постройках как основание для отказа в признании права собственности на земельный участок.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита прав граждан-собственников жилых домов, возникших до 18 марта 2014 г. (или унаследованных после этой даты от лиц, чьё право возникло до этой даты), на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены их дома.

Определение СКГД ограничивает возможности органов публичной власти отказывать в предоставлении земельных участков в собственность на основании наличия на участке иных строений или споров о самовольных постройках.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение развивает и конкретизирует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), а также норму п. 1 ст. 35 ЗК РФ о переходе права на использование земельного участка при переходе права собственности на здание, сооружение.

Определение также подтверждает, что нормы земельного законодательства о бесплатном приобретении земельных участков должны толковаться в пользу граждан, имеющих на этих участках жилые дома, право собственности на которые возникло до установленной даты.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• На истца возлагается бремя доказывания:
• наличия у него права собственности на жилой дом;
• даты возникновения этого права (до 18 марта 2014 г.);
• нахождения жилого дома в границах спорного земельного участка;

• фактического пользования земельным участком.

• На ответчика (орган публичной власти) возлагается бремя доказывания:

• наличия правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (если такие основания предусмотрены законом);
• того, что истец не удовлетворяет условиям закона.

Стандарт доказывания: Определение СКГД указывает, что экспертное заключение о нахождении жилого дома в границах земельного участка и соответствии его виду разрешённого использования является надлежащим доказательством, подтверждающим право истца на приобретение участка в собственность.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима к:

• Аналогичным нормам федерального законодательства (п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ о введении в действие ЗК РФ), предусматривающим право бесплатного приобретения земельных участков гражданами, имеющими на них жилые дома.

• Законодательству других субъектов РФ, содержащему аналогичные нормы о бесплатном приобретении земельных участков.

• Спорам о признании права собственности на земельные участки, когда истец ссылается на наличие на участке объектов недвижимости, право собственности на которые возникло до установленной даты.

• Спорам о самовольных постройках, когда они рассматриваются одновременно со спорами о праве собственности на земельные участки — суды должны разрешать эти споры независимо друг от друга.

6. Значение для защиты прав потребителей и граждан

Определение СКГД усиливает защиту прав граждан как слабой стороны в отношениях с органами публичной власти. Органы власти не могут произвольно отказывать в предоставлении земельных участков в собственность, ссылаясь на наличие на участке иных строений или споров о самовольных постройках, если гражданин удовлетворяет условиям закона.

7. Практические рекомендации для адвокатов

При защите интересов граждан, претендующих на бесплатное приобретение земельных участков:

• Собирать доказательства наличия права собственности на жилой дом (свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН) и даты возникновения этого права.

• Заказывать судебные экспертизы (строительно-технические, землеустроительные) для подтверждения нахождения жилого дома в границах спорного земельного участка и соответствия виду разрешённого использования.

• Ссылаться на административные судебные постановления о признании незаконными отказов органов власти в предоставлении земельных участков в собственность.

• Возражать против доводов об отсутствии оснований для признания права собственности на основании наличия на участке иных строений или споров о самовольных постройках, ссылаясь на позицию СКГД.

• Требовать разрешения спора о праве собственности на земельный участок независимо от спора о самовольных постройках.

Заключение

Определение СКГД ВС РФ № 127-КГ25-34-К4 от 11 ноября 2025 г. устанавливает чёткий и благоприятный для граждан-собственников жилых домов стандарт применения норм земельного законодательства о бесплатном приобретении земельных участков. Определение подтверждает, что наличие на участке жилого дома, право собственности на который возникло до установленной даты, является достаточным и самостоятельным основанием для приобретения участ