ВС отменил признание дома самовольной постройкой из-за ошибки судов в применении норм о разрешениях

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-304-К4

Дата: 23 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. (докладчик) и Кротов М.В.

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган публичной власти) - Ответчик: Серый Геннадий Валентинович (гражданин, собственник земельного участка и спорного объекта)

Категория спора: Жилищно-строительный (градостроительный) спор; признание постройки самовольной и её снос; применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация города-курорта Анапа требовала: 1. Признать двухэтажное капитальное здание с кадастровым номером (не указан в тексте) самовольной постройкой 2. Возложить на ответчика обязанность снести здание за свой счёт в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу 3. Взыскать судебную неустойку в размере 20 000 руб. ежедневно до фактического исполнения решения

Правовое основание: Отсутствие разрешения на строительство объекта коммерческого (гостиничного) назначения на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и гостиничного обслуживания.

Возражения ответчика:

Ответчик просил применить исковую давность (ст. 195 ГК РФ).

Решение первой инстанции (Анапский городской суд, 17 января 2023 г.):

Исковые требования удовлетворены частично: - Двухэтажное капитальное здание признано самовольной постройкой - На ответчика возложена обязанность снести здание в течение 30 дней - Взыскана судебная неустойка в размере 10 000 руб. ежедневно (в меньшем размере, чем требовалось) - В остальной части иск отклонён

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 15 июня 2023 г.):

Решение первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 12 октября 2023 г.):

Решение и апелляционное определение отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Новое рассмотрение в суде первой инстанции (3 апреля 2024 г.):

Решение повторило предыдущее решение от 17 января 2023 г. с теми же выводами о признании постройки самовольной и обязанности её сноса.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 6 августа 2024 г.):

Решение от 3 апреля 2024 г. оставлено без изменения.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 21 января 2025 г.):

Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Ответчик подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 20 августа 2025 г. жалоба с делом передана в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом органа публичной власти (администрации) в соблюдении градостроительного законодательства и правом собственника земельного участка на возведение зданий в соответствии с целевым назначением участка. Конфликт заключается в толковании требований к разрешительному порядку строительства объектов индивидуального жилищного строительства (в том числе гостевых домов) после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, который отменил обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, ст. 263 ГК РФ о правах собственника, ст. 40 ЗК РФ о правах собственника земельного участка) в сочетании с процессуально-правовой (надлежащее выяснение судом юридически значимых обстоятельств).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано в СКГД в связи с существенными нарушениями норм материального права при применении судами норм о самовольных постройках, а также в связи с необходимостью уточнения практики применения изменённых норм Градостроительного кодекса РФ о разрешительном порядке строительства объектов индивидуального жилищного строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Требуется ли получение разрешения на строительство для возведения объекта индивидуального жилищного строительства (гостевого дома) после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ?

2. Может ли объект быть признан самовольной постройкой исключительно на основании отсутствия разрешения на строительство, если такое разрешение не требуется по закону?

3. Обязан ли суд при рассмотрении дела о самовольной постройке выяснить устранимость допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, или суд вправе ограничиться констатацией факта отсутствия разрешения на строительство?

4. Какие юридически значимые обстоятельства должны быть выяснены судом при рассмотрении дела о признании постройки самовольной?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, применив требование о наличии разрешения на строительство без учёта изменений Градостроительного кодекса РФ, вступивших в силу с 3 августа 2018 г., которые исключили обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства. Суды не выяснили устранимость допущенных нарушений градостроительных норм и не рассмотрели возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, что противоречит разъяснениям Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база прав собственника на строительство

Верховный Суд РФ указал на следующие нормы материального права:

• Статья 263 ГК РФ (п. 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вывод СКГД: Право на строительство обусловлено соблюдением норм и правил, но не обязательно наличием разрешения на строительство, если такое разрешение не требуется по закону.

2. Определение самовольной постройки и её признаки

Верховный Суд РФ применил норму статьи 222 ГК РФ (абз. 1 п. 1), которая определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо
• возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ключевое уточнение: Разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вывод СКГД: Отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для признания постройки самовольной, если на дату возведения постройки такое разрешение не требовалось по закону.

3. Изменения в Градостроительном кодексе РФ от 3 августа 2018 г.

Верховный Суд РФ подробно проанализировал изменения, внесённые Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ:

• Часть 2 статьи 51 ГК РФ: Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьёй.

• Пункт 1 части 17 статьи 51 ГК РФ: Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

• Часть 15 статьи 55 ГК РФ: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

• Пункт 1¹ части 17 статьи 51 ГК РФ: Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.

Вывод СКГД: С вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство; вместо этого требуется направление уведомления о планируемом строительстве.

4. Ошибка судов нижестоящих инстанций в применении норм права

Верховный Суд РФ указал, что суд первой инстанции сослался на отсутствие разрешения на строительство в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, но не учёл, что:

• Спорный объект относится к индивидуальным жилым домам (гостевой дом)
• Для таких объектов разрешение на строительство не требуется
• Вывод суда о необходимости получения разрешения сделан без учёта приведённых норм права

Вывод СКГД: Суды нижестоящих инстанций допустили существенное нарушение норм материального права, применив требование о наличии разрешения на строительство, которое не требуется по закону.

5. Требование о выяснении устранимости нарушений

Верховный Суд РФ применил Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», пункт 30 которого разъясняет:

«Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.»

Вывод СКГД: Суд обязан выяснить: - Существенность допущенных нарушений градостроительных норм и правил и их последствий - Устранимость выявленных нарушений без сноса самой постройки - Возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями

6. Анализ судебных экспертиз

Верховный Суд РФ обратил внимание на выводы судебных строительно-технических экспертиз:

Заключение от 30 сентября 2022 г.: - Двухэтажное капитальное здание соответствует нормам Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду как на момент его возведения (2015 год), так и на момент проведения экспертного осмотра - Строение соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства - Строение не создаёт угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде - Выявленные нарушения выражаются в несоблюдении требований местных нормативов градостроительного проектирования в виде отступов от границ смежных земельных участков (т.е. нарушения устранимы)

Заключение дополнительной экспертизы от 29 февраля 2024 г.: - Объект не соответствует техническим характеристикам и функциональному назначению, указанным в Декларации об объекте недвижимости от 30 августа 2016 г. - Привести двухэтажное здание в соответствие при сохранении его фактического использования как объекта гостиничного обслуживания невозможно - Однако при условии приведения фактического использования объекта в соответствие с видом (наименование) объекта, указанным в декларации об объекте от 30 августа 2016 г. (здание вспомогательного использования), спорный объект будет соответствовать параметрам, указанным в декларации

Вывод СКГД: Судебные экспертизы предложили возможные варианты устранения нарушений без сноса постройки, но суды не рассмотрели эти варианты.

7. Применение норм о признании права собственности на самовольную постройку

Верховный Суд РФ указал на статью 222 ГК РФ (п. 3), которая предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

Вывод СКГД: Суды не рассмотрели возможность применения этой нормы, хотя судебные экспертизы подтвердили, что постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и может быть приведена в соответствие с установленными требованиями.

8. Процессуально-правовые нарушения

Верховный Суд РФ указал на нарушение норм Гражданского процессуального кодекса РФ, в частности на нарушение обязанности суда выяснить все юридически значимые обстоятельства дела. Суд первой инстанции:

• Не выяснил существенность допущенных нарушений градостроительных норм и правил и их последствий
• Не поставил на обсуждение вопрос об устранимости выявленных нарушений без сноса самой постройки
• Не рассмотрел предложенные судебными экспертизами варианты устранения нарушений

Вывод СКГД: Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибки нижестоящего суда не исправили, что является существенным нарушением норм процессуального права в смысле ст. 390 ГПК РФ.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение требования о разрешении на строительство - Суды применили требование о наличии разрешения на строительство, не учитывая, что Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ исключил обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства - Это нарушение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (части 2, 17) и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (часть 15) - Нарушение существенно, так как повлияло на исход дела: суды признали постройку самовольной исключительно на основании отсутствия разрешения на строительство

2. Неправильное применение норм о самовольной постройке - Суды не учли, что самовольной постройкой может быть признана только постройка, возведённая без получения необходимых в силу закона разрешений - Если разрешение не требуется по закону, отсутствие такого разрешения не может быть основанием для признания постройки самовольной - Это нарушение норм ст. 222 ГК РФ (абз. 1 п. 1)

3. Неправильное применение принципа добросовестности и разумности - Суды не учли, что собственник земельного участка имеет право возводить здания в соответствии с целевым назначением участка и его разрешённым использованием (ст. 40 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ) - Земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства и гостиничного обслуживания, что соответствует назначению спорного объекта

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Невыяснение юридически значимых обстоятельств - Суды не выяснили существенность допущенных нарушений градостроительных норм и правил и их последствий - Суды не поставили на обсуждение вопрос об устранимости выявленных нарушений без сноса самой постройки - Это нарушение обязанности суда выяснить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела (ст. 12 ГПК РФ)

2. Неправильное применение Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 - Суды не выполнили требование пункта 30 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, которое обязывает суд выносить на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил - Это нарушение норм процессуального права, так как суды не следовали разъяснениям Пленума ВС РФ

3. Неправильная оценка доказательств - Суды не надлежащим образом оценили заключения судебных строительно-технических экспертиз, которые предложили возможные варианты устранения нарушений без сноса постройки - Это нарушение норм ст. 67 ГПК РФ (оценка доказательств)

Влияние на исход дела:

Все указанные нарушения существенны в смысле ст. 390 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела: - Суды признали постройку самовольной и обязали её снести, хотя при надлежащем применении норм права и выяснении всех юридически значимых обстоятельств постройка могла бы быть либо признана законной (если бы суды рассмотрели возможность применения ст. 222 ГК РФ п. 3), либо приведена в соответствие с установленными требованиями без сноса

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 3 апреля 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 августа 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Анапский городской суд Краснодарского края)

3. Правовая база решения: Статьи 390.14, 390.15, 390 ГПК РФ

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ имеет существенное значение для практики нижестоящих судов при рассмотрении дел о самовольных постройках:

• Уточнение требований к разрешительному порядку: Суды должны учитывать изменения в Градостроительном кодексе РФ, вступившие в силу с 3 августа 2018 г., которые исключили обязанность получения разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства. Отсутствие такого разрешения не может быть основанием для признания постройки самовольной.

• Обязательное выяснение устранимости нарушений: Суды обязаны выяснить устранимость допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, независимо от того, какие требования заявлены истцом (снос или приведение в соответствие).

• Надлежащая оценка судебных экспертиз: Суды должны надлежащим образом оценивать заключения судебных строительно-технических экспертиз, которые часто предлагают варианты устранения нарушений без сноса постройки.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственника земельного участка и строения:

• Собственник получает возможность оспорить признание постройки самовольной, если разрешение на строительство не требовалось по закону
• Собственник получает возможность привести постройку в соответствие с установленными требованиями вместо её сноса, если нарушения устранимы
• Собственник получает возможность сохранить свою собственность, если постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права других лиц

Ограничивается возможность органов публичной власти требовать сноса постройки:

• Органы публичной власти не могут требовать сноса постройки исключительно на основании отсутствия разрешения на строительство, если такое разрешение не требуется по закону
• Органы публичной власти должны доказать, что постройка нарушает установленные требования и что эти нарушения не могут быть устранены без сноса постройки

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД ВС РФ развивает и уточняет позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в частности:

• Пункт 30 Постановления Пленума: Суд должен выносить на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил

• Пункт 3 статьи 222 ГК РФ: Суд может признать право собственности на самовольную постройку