ВС РФ: снос самовольной постройки — крайняя мера, суд обязан рассмотреть возможность приведения в соответствие

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-286-К4; Определение СКГД ВС РФ от 2 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец (истец по первоначальному иску): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти, муниципальное образование) - Ответчики: Булашов Евгений Анатольевич и Шевцова Ирина Михайловна (граждане, собственники земельного участка и объекта недвижимого имущества)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (градостроительное право); вещное право (признание самовольной постройки, снос объекта); спор о соответствии объекта недвижимого имущества установленным требованиям.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. Признании объекта капитального строительства (жилого дома) самовольной постройкой 2. Обязании ответчиков снести данный объект 3. Взыскании судебной неустойки в размере 20 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения

Правовое основание: Администрация ссылалась на то, что на земельном участке, принадлежащем ответчикам, без надлежащей разрешительной документации, требуемой Градостроительным кодексом РФ, возведён объект капитального строительства, который значится как нежилое здание и разделён на самостоятельные помещения.

Возражения ответчиков

Ответчики возражали против признания объекта самовольной постройкой, ссылаясь на то, что: - Объект возведён на основании надлежащей разрешительной документации (Уведомления о соответствии № 5751 от 28 октября 2020 г.) - Объект сохранил первоначальные индивидуализирующие характеристики, имевшие место на момент строительства - Произведённые впоследствии строительно-монтажные работы не затрагивали несущие конструкции и габаритные размеры здания

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 18 апреля 2023 г.)

Резолюция: В удовлетворении исковых требований отказано.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания объекта самовольной постройкой, поскольку объект сохранил первоначальные индивидуализирующие характеристики, имевшие место на момент строительства на основании разрешительной документации и постановки его на кадастровый учёт.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 27 июля 2023 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований администрации.

Ключевые мотивы: Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что объект недвижимости возведён с нарушением вида разрешённого использования земельного участка и с превышением коэффициента использования территории, в связи с чем отвечает признакам самовольной постройки и подлежит сносу.

Постановление КСОЮ (Четвёртый кассационный суд, 19 октября 2023 г.)

Резолюция: Апелляционное определение от 27 июля 2023 г. отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

Повторное рассмотрение в апелляции (Краснодарский краевой суд, 23 апреля 2024 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований администрации.

Содержание решения: - Объект капитального строительства признан самовольной постройкой - На ответчиков возложена обязанность по его сносу - Указано, что судебный акт является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учёте объектов и аннулирования регистрационных записей о праве собственности - Взыскана судебная неустойка в размере 20 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд, 21 ноября 2024 г.)

Резолюция: Апелляционное определение от 23 апреля 2024 г. оставлено без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Булашов Е.А. подал кассационную жалобу на апелляционное и кассационное постановления, ставя вопрос об их отмене как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 31 июля 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом муниципального образования (обеспечение соответствия объектов недвижимого имущества установленным градостроительным требованиям) и частным интересом собственников земельного участка (сохранение возведённого объекта, в отношении которого были выполнены определённые формальные процедуры).

Конкретный конфликт заключается в следующем: - Ответчики возвели объект на основании Уведомления о соответствии, полученного в установленном порядке, и объект был поставлен на кадастровый учёт как жилой дом - Впоследствии в результате судебного решения (от 23 декабря 2021 г.) объект был переквалифицирован как нежилое здание, а вид разрешённого использования земельного участка изменён с «индивидуального жилищного строительства» на «предпринимательство» - Позднее, в результате отмены этого решения и поворота его исполнения, объект вновь был переквалифицирован как жилой дом, а земельный участок — как предназначенный для индивидуального жилищного строительства - Апелляционный суд признал объект самовольной постройкой на основании нарушения вида разрешённого использования земельного участка и превышения коэффициента использования территории, не рассмотрев возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями без его сноса

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм вещного права, градостроительного права, земельного права) с элементами процессуально-правовой (надлежащее исследование доказательств, полнота мотивировки судебного акта).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения правовой позиции по вопросу о критериях признания объекта самовольной постройкой и применении принципа пропорциональности при определении мер ответственности (приведение в соответствие или снос), а также в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными нижестоящими судами.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Каковы критерии признания объекта капитального строительства самовольной постройкой в контексте изменения вида разрешённого использования земельного участка и переквалификации назначения объекта в процессе судебного разбирательства?

2. Должен ли суд, установив факт возведения самовольной постройки, обязательно выносить решение о её сносе, или суд вправе применить принцип пропорциональности и определить возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями без его полного сноса?

3. Какие обстоятельства суд должен установить и оценить при определении меры гражданско-правовой ответственности за самовольную постройку: существенность нарушения, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушение прав третьих лиц, возможность приведения в соответствие?

4. Является ли существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил превышение коэффициента использования территории, если объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц и может быть приведён в соответствие путём объединения земельных участков?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Суд, установивший факт возведения самовольной постройки, обязан определить меру гражданско-правовой ответственности с учётом принципа пропорциональности: либо привести строение в соответствие с требованиями закона, либо снести его в полном объёме, если первое невозможно. Апелляционный суд нарушил эту обязанность, не рассмотрев возможность сохранения объекта путём приведения его в соответствие с установленными требованиями.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база признания объекта самовольной постройкой

Применённые нормы материального права:

• Земельный кодекс РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40: Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Гражданский кодекс РФ, пункт 1 статьи 263: Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

• Гражданский кодекс РФ, абзац первый пункта 1 статьи 222: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Критическое значение: Последний критерий означает, что для признания постройки самовольной необходимо, чтобы нарушенные требования были действующими как на дату начала возведения, так и на дату выявления. Изменение требований в процессе строительства или после его завершения требует особого анализа.

2. Принцип пропорциональности и соразмерности ответственности

Применённое Постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», абзац второй пункта 25:

«Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.»

Развитие позиции: Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

3. Алгоритм судебного разрешения спора о самовольной постройке

Позиция ВС РФ (пункт 29 Постановления Пленума № 44):

«По общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.»

Обязательный порядок действий суда:

Для правильного разрешения спора суду, установившему факт возведения самовольной постройки, надлежит:

1. Определить установленные законом параметры, которым должен соответствовать объект на данном земельном участке с учётом его вида разрешённого использования
2. Установить, соответствует ли возведённое строение данным параметрам
3. Если не соответствует, определить, возможно ли привести его в состояние соответствия (путём реконструкции, объединения земельных участков, иных мер)
4. Лишь в случае, если приведение в соответствие невозможно, вынести решение о сносе в полном объёме

4. Оценка конкретных обстоятельств дела

Установленные судом первой инстанции факты (не оспоренные в определении):

• Собственники земельного участка получили в Департаменте архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи «Уведомление о соответствии» № 5751 от 28 октября 2020 г., необходимое для строительства объекта
• Объект возведён на земельном участке с видом разрешённого использования, который позволял строительство спорного объекта
• Параметры (технические характеристики) объекта соответствовали разрешённым для данного объекта, установленным в уведомлении № 5751 от 28 октября 2020 г.
• Объект поставлен на государственный кадастровый учёт в порядке, предусмотренном законом
• Произведённые строительно-монтажные работы не затрагивали несущие конструкции и габаритные размеры здания
• Такие работы не являлись реконструкцией и не требовали получения специального разрешения

Выводы судебной строительной экспертизы:

• Объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан
• Не препятствует гражданам в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями
• Возведён вне мест обременения (ливнёвок и коммуникаций)
• Не относится к категории многоквартирных жилых домов
• Соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям
• Соответствует требованиям, предъявляемым к строениям в сейсмических районах
• Для приведения в соответствие показателя коэффициента использования территории необходимо произвести объединение земельных участков (обратное действие разделу)

Критическая оценка ВС РФ:

Апелляционный суд не учёл эти обстоятельства и не оценил возможность сохранения объекта путём приведения его в соответствие с установленными требованиями. Суд апелляционной инстанции не разрешил вопрос о возможности сохранения спорного строения с учётом приведения его в соответствие с установленными требованиями.

5. Существенность нарушения

Позиция ВС РФ:

Превышение коэффициента использования территории, при условии что: - Объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан - Не нарушает права и интересы третьих лиц - Может быть приведён в соответствие путём объединения земельных участков

может быть признано несущественным нарушением, не препятствующим возможности сохранения постройки.

6. Процессуальные нарушения

Применённые нормы ГПК РФ:

• Статья 390.14 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Допущенные нарушения:

Апелляционный суд не соблюдал требования о законности и обоснованности судебного акта: - Не провёл полный анализ установленных судом первой инстанции фактов - Не оценил выводы судебной экспертизы о возможности приведения объекта в соответствие - Не применил принцип пропорциональности при определении меры ответственности - Не рассмотрел возможность альтернативных мер (приведение в соответствие) перед вынесением решения о сносе

Кассационный суд не исправил эти нарушения.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, определение от 23 апреля 2024 г.)

1. Нарушение принципа пропорциональности (материально-правовое нарушение): - Суд вынес решение о сносе объекта, не рассмотрев возможность приведения его в соответствие с установленными требованиями - Суд не применил критерии существенности нарушения, установленные Постановлением Пленума ВС РФ № 44

2. Неполнота исследования доказательств (процессуально-правовое нарушение): - Суд не учёл установленные судом первой инстанции факты о получении Уведомления о соответствии и соответствии параметров объекта разрешённым - Суд не оценил выводы судебной строительной экспертизы о возможности приведения объекта в соответствие путём объединения земельных участков

3. Отсутствие надлежащей мотивировки (процессуально-правовое нарушение): - Суд не разъяснил, почему он считает нарушение существенным - Суд не обосновал, почему приведение в соответствие невозможно - Суд не применил алгоритм, установленный Постановлением Пленума ВС РФ № 44

4. Нарушение требований статьи 222 ГК РФ (материально-правовое нарушение): - Суд не учёл, что объект был возведён на основании разрешительной документации (Уведомления о соответствии) и поставлен на кадастровый учёт в установленном порядке - Суд не рассмотрел вопрос о том, являются ли нарушенные требования действующими как на дату начала возведения, так и на дату выявления

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд, определение от 21 ноября 2024 г.)

1. Неисправление существенных нарушений: - Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, не исправив допущенные апелляционным судом нарушения - Суд не провёл самостоятельный анализ применимости принципа пропорциональности

2. Недостаточность кассационного контроля: - Суд не проверил полноту исследования доказательств апелляционным судом - Суд не оценил соответствие решения апелляционного суда требованиям Постановления Пленума ВС РФ № 44

Классификация нарушений по статье 390.14 ГПК РФ

Все указанные нарушения являются существенными, так как: - Повлияли на исход дела (привели к вынесению решения о сносе вместо возможного приведения в соответствие) - Без их устранения невозможна защита нарушенных прав ответчиков (права собственности на объект недвижимого имущества) - Нарушили баланс между публичным интересом (соответствие объекта требованиям) и частным интересом (сохранение имущества)

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 апреля 2024 г. отменено

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2024 г. отменено

3. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

Правовое основание: Статьи 390.14, 390.15, 390.16 ГПК РФ

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный алгоритм судебного разрешения споров о самовольных постройках, который должны соблюдать все суды общей юрисдикции:

• Суды не вправе автоматически выносить решение о сносе при установлении факта самовольной постройки
• Суды обязаны провести полный анализ возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями
• Суды должны оценить существенность нарушения с учётом критериев, установленных Постановлением Пленума ВС РФ № 44
• Суды должны применять принцип пропорциональности при определении меры ответственности

Это существенно изменит практику рассмотрения дел о самовольных постройках в судах первой и апелляционной инстанций, особенно в случаях, когда объект: - Возведён на основании разрешительной документации - Не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан - Может быть приведён в соответствие путём реконструкции или иных мер

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция собственников земельного участка и объектов недвижимого имущества усиливается:

• Собственники получают право на судебное рассмотрение вопроса о возможности сохранения объекта
• Суды обязаны учитывать факт получения разрешительной документации и соответствия объекта установленным параметрам на момент строительства
• Суды не вправе игнорировать выводы судебных экспертиз о возможности приведения объекта в соответствие
• Суды должны применять принцип пропорциональности, что защищает интересы собственников от несоразмерных мер ответственности

Позиция органов публичной власти не ослабляется, но уточняется:

• Органы публичной власти сохраняют право требовать приведения объектов в соответствие с установленными требованиями
• Однако это требование должно быть соразмерно нарушению и не должно приводить к несоразмерным убыткам

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44:

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию, установленную в этом Постановлении, применяя её к конкретному делу и демонстрируя, как суды должны применять принцип пропорциональности на практике.

Принцип пропорциональности:

Определение подтверждает, что принцип пропорциональности (соразмерность мер ответственности нарушению) является ключевым при разрешении споров о самовольных постройках и должен применяться наряду с принципами добросовестности и разумности.

Баланс публичного и частного интереса:

Определение демонстрирует, что ВС РФ стремится к достижению баланса между: - Публичным интересом в соответствии объектов установленным требованиям - Частным интересом собственников в сохранении имущества - Интересом в устойчивости хозяйственного оборота

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• Истец (орган публичной власти) обязан доказать наличие признаков самов