ВС РФ: снос самовольной постройки требует доказательства угрозы безопасности, а не только отсутствия разрешения

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-228-К4

Дата: 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёва А.П. (судья-докладчик), Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик: Джунагов Шахман Салмерзаевич (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; спор о признании объекта самовольной постройкой и её сносе (материально-правовая категория: вещное право, градостроительное право)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация Сочи обратилась в суд с иском к Джунагову Ш.С. о: 1. признании объекта капитального строительства, возведённого на земельном участке ответчика (кадастровый номер не указан в открытой части), самовольной постройкой; 2. возложении на ответчика обязанности снести данный объект за собственный счёт; 3. взыскании судебной неустойки в размере 5 000 руб. ежедневно до фактического исполнения решения суда в случае неисполнения.

Правовое основание: Земельный участок ответчика имеет вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». По результатам выездной проверки управлением муниципального земельного контроля выявлено возведение объекта капитального строительства без разрешительной документации, в нарушение параметров уведомления о планируемом строительстве от 12 июля 2021 г. и Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи (в части коэффициента использования территории).

Возражения ответчика

Джунагов Ш.С. оспаривал квалификацию постройки как самовольной, ссылаясь на: - строительно-техническое исследование ООО «Центр Экспертных Исследований» от 13 декабря 2023 г., согласно которому возведённый объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-бытовым нормам и правилам, противопожарному состоянию, правилам землепользования и застройки, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Решение первой инстанции

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25 апреля 2024 г.: В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Ключевые мотивы: Суд, взяв за основу заключение судебной экспертизы (комплексная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, проведённая ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» от 18 марта 2024 г.), пришёл к выводу, что истец не представил достоверных, допустимых доказательств в подтверждение своих доводов о самовольности постройки.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2024 г.: Решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований администрации.

Резолюция: - Объект капитального строительства признан самовольной постройкой; - На Джунагова Ш.С. возложена обязанность по его сносу; - С Джунагова Ш.С. в пользу администрации взыскана судебная неустойка в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения; - В случае неисполнения решения суда о сносе в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства администрации предоставлено право исполнить решение с привлечением иной организации за собственный счёт с последующим взысканием расходов с ответчика.

Ключевые мотивы: Суд апелляционной инстанции, отвергая выводы судебной экспертизы, исходил из того, что в границах земельного участка с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства в отсутствие соответствующих разрешений и согласований, с нарушением параметров уведомления и Правил землепользования и застройки (в части коэффициента использования территории), возводится многоквартирный жилой дом, что подтверждается актом выездного обследования от 29 сентября 2023 г. и экспертным заключением ООО «СК ЮГ-Строй» от 25 сентября 2023 г.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2024 г.: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Позиция: Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции и не устранил допущенные им нарушения закона.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Джунагова Ш.С.: Заявитель поставил вопрос об отмене определений судов апелляционной и кассационной инстанций как незаконных.

Определение судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г.: Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования в соблюдении градостроительного законодательства и требований о получении разрешений на строительство, с одной стороны, и частным интересом собственника земельного участка в сохранении возведённого им объекта недвижимого имущества, с другой стороны.

Конфликт заключается в различном толковании нижестоящими судами критериев квалификации постройки как самовольной и необходимости её сноса. Суд первой инстанции, опираясь на заключение судебной экспертизы, установил, что объект соответствует требованиям безопасности и не нарушает права третьих лиц. Суды апелляционной и кассационной инстанций, напротив, отвергли выводы экспертизы и сосредоточились исключительно на формальном нарушении — отсутствии разрешения на строительство и несоответствии параметрам уведомления.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Материально-правовой аспект: толкование ст. 222 ГК РФ (определение самовольной постройки) и ст. 40 ЗК РФ (права собственника земельного участка); применение принципа пропорциональности при решении вопроса о необходимости сноса; - Процессуально-правовой аспект: надлежащая оценка судом заключения судебного эксперта в соответствии со ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ; определение юридически значимых обстоятельств в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела. Вопрос о критериях квалификации постройки как самовольной и о соразмерности сноса как меры государственного вмешательства имеет значение для единообразного применения судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какие обстоятельства являются юридически значимыми при разрешении споров о признании постройки самовольной и о необходимости её сноса?

2. Является ли формальное отсутствие разрешения на строительство и несоответствие параметрам уведомления достаточным основанием для признания постройки самовольной и её сноса, если объект соответствует требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не создаёт препятствий в использовании смежных участков?

3. Как должен суд оценивать заключение судебного эксперта при наличии противоречивых доказательств, и может ли суд безосновательно отвергать выводы судебной экспертизы без мотивированного несогласия?

4. Применяется ли принцип пропорциональности при решении вопроса о сносе самовольной постройки, и должна ли мера сноса быть соразмерна допущенному нарушению?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что квалификация постройки как самовольной и решение о необходимости её сноса не могут основываться исключительно на формальном отсутствии разрешения на строительство. Необходимо установление совокупности обстоятельств, включающих соответствие объекта требованиям безопасности, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствие нарушения прав третьих лиц. Снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства и должен быть соразмерен допущенному нарушению. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, безосновательно отвергнув заключение судебной экспертизы и не дав мотивированной оценки её выводам.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовое определение самовольной постройки и права собственника на строительство

Применённые нормы материального права:

• Статья 40 ЗК РФ, подпункт 2 пункта 1: Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Статья 222 ГК РФ, пункт 1: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Позиция ВС РФ: Возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Однако это не единственный критерий квалификации.

2. Принцип пропорциональности и соразмерность сноса как меры государственного вмешательства

Применённые нормы и принципы:

Верховный Суд РФ применил принцип пропорциональности, исходя из конституционных принципов защиты собственности и баланса публичного и частного интересов.

Позиция ВС РФ:

«Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.»

3. Юридически значимые обстоятельства при разрешении споров о самовольной постройке

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 2 статьи 56 ГПК РФ: Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела.

• Часть 1 статьи 55 ГПК РФ: Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Применённые нормы материального права:

• Пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Позиция ВС РФ: Необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду: - её несоответствия требованиям безопасности; - несоблюдения при её возведении градостроительных и строительных норм и правил; - возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по спорам о самовольной постройке.

4. Надлежащая оценка судом заключения судебного эксперта

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ, часть 1: При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

• Статья 67 ГПК РФ: Заключение эксперта не имеет особого доказательственного значения. Оно необязательно для суда и оценивается судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

• Часть 3 статьи 86 ГПК РФ: Оценка судом заключения эксперта отражается в решении по делу. Суд должен указать, на чём основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано.

• Статья 60 ГПК РФ: Условия признания доказательства недопустимым (нарушение порядка получения, источник, форма и т.д.).

Позиция ВС РФ: Суд апелляционной инстанции безосновательно отвергал заключение судебного эксперта, в отсутствие условий, предусмотренных ст. 60 ГПК РФ, признав его недопустимым доказательством. При этом суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ не дал оценки выводам судебного эксперта и не мотивировал своё несогласие с этими выводами. Это является существенным нарушением норм процессуального права.

5. Содержание экспертного заключения и его значение для дела

Фактические выводы судебной экспертизы (ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» от 18 марта 2024 г.):

Объект исследования (незавершённое строительством здание): - Количество этажей: 3 - Общая высота: 14,7 м (не превышает 15,0 м, указанных в уведомлении) - Материалы строительства: железобетон - Площадь застройки по фундаменту: 123,7 кв.м - Площадь застройки по контуру выпирающих частей: 135,4 кв.м - Площадь внутренних помещений первого этажа: не превышает 103 кв.м - Площадь внутренних помещений по второму и третьему этажу: не превышает 226 кв.м - Площадь открытого пространства первого этажа: не превышает 10 кв.м - Площадь всех внутренних помещений по зданию: не будет превышать 329 кв.м - Степень готовности: 31% - Планируемое функциональное назначение: жилой дом

Выводы экспертов: - Объект полностью расположен в границах правомерного земельного участка с соблюдением требования о минимальных отступах от наружных частей здания до границ земельного участка - Соответствует требованиям уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства от 12 июля 2021 г. - Несоответствий требованиям градостроительных, строительных, норм и правил, пожарным, экологическим, санитарным и сейсмологическим нормам, правилам землепользования и застройки, в том числе коэффициенту использования территории, не выявлено - Не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан - Не создаёт препятствий собственникам смежных объектов права в пользовании рядом расположенными земельными участками, зданиями, сооружениями - Спорное строение не препятствует владельцам соседних домовладений в пользовании своими строениями (сооружениями) и земельными участками

Позиция ВС РФ: Суд первой инстанции правильно оценил экспертное заключение, установив на его основе, что истец не представил достоверных, допустимых доказательств нарушения требований безопасности и прав третьих лиц. Суды апелляционной и кассационной инстанций, отвергнув эти выводы без надлежащей мотивировки, допустили существенное нарушение процессуального права.

6. Противоречие между доказательствами и надлежащая их оценка

Применённые принципы:

Верховный Суд РФ указал на противоречие между: - Заключением ООО «СК ЮГ-Строй» от 25 сентября 2023 г. (представленным администрацией), согласно которому объект не соответствует правилам землепользования и застройки в части коэффициента использования территории и не соответствует уведомлению о планируемых строительстве или реконструкции; - Строительно-техническим исследованием ООО «Центр Экспертных Исследований» от 13 декабря 2023 г. (представленным ответчиком), согласно которому объект соответствует всем нормам и правилам; - Комплексной строительно-технической, землеустроительной экспертизой ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» от 18 марта 2024 г. (назначенной судом первой инстанции), согласно которой несоответствий требованиям не выявлено.

Позиция ВС РФ: При наличии противоречивых доказательств суд должен надлежащим образом оценить их в совокупности. Судебная экспертиза, назначенная судом в установленном порядке и проведённая компетентным учреждением, имеет особое значение. Суд апелляционной инстанции, отвергнув выводы судебной экспертизы в пользу заключения частного эксперта (ООО «СК ЮГ-Строй»), не дал надлежащей мотивировки и нарушил требования ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ.

7. Применение норм материального права судом первой инстанции

Позиция ВС РФ: Суд первой инстанции: - Правильно определил юридически значимые обстоятельства (соответствие требованиям безопасности, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие нарушения прав третьих лиц) - Надлежащим образом назначил судебную экспертизу для установления этих обстоятельств - Правильно оценил заключение судебного эксперта - Правильно применил нормы материального права (ст. 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ) - Не допустил существенных нарушений норм процессуального права

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Существенное нарушение норм процессуального права при оценке доказательств

Нарушение: Безосновательное отвержение заключения судебного эксперта в отсутствие условий, предусмотренных ст. 60 ГПК РФ.

Конкретика: Суд апелляционной инстанции признал заключение судебной экспертизы ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» недопустимым доказательством, однако в определении не указаны основания такого признания (нарушение порядка получения, источник, форма и т.д.), предусмотренные ст. 60 ГПК РФ.

Правовое значение: Согласно ст. 60 ГПК РФ, доказательство признаётся недопустимым только при наличии установленных законом условий. Суд не может произвольно отвергать доказательство без указания этих условий.

Ссылка на закон: Статья 60 ГПК РФ (условия признания доказательства недопустимым)

2. Существенное нарушение норм процессуального права при мотивировании решения

Нарушение: Отсутствие мотивированного несогласия с выводами судебного эксперта в нарушение ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ.

Конкретика: Суд апелляционной инстанции не указал в определении: - на чём основаны выводы эксперта; - приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу; - сделан ли им соответствующий анализ; - почему суд не согласен с выводами эксперта.

Вместо этого суд просто отвергнул выводы экспертизы, ссылаясь на акт выездного обследования от 29 сентября 2023 г. и заключение ООО «СК ЮГ-Строй» от 25 сентября 2023 г., не объяснив, почему эти документы имеют большее доказательственное значение, чем судебная экспертиза.

Правовое значение: Согласно ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд обязан дать оценку заключению эксперта и мотивировать своё несогласие. Отсутствие мотивировки является существенным нарушением норм процессуального права, влияющим на исход дела.

Ссылка на закон: Статья 67 ГПК РФ, часть 3 статьи 86 ГПК РФ

3. Существенное нарушение норм материального права при применении критериев самовольной постройки

Нарушение: Неправильное применение ст. 222 ГК РФ и пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

Конкретика: Суд апелляционной инстанции квалифицировал постройку как самовольную исключительно на основании: - отсутствия разрешения на строительство; - несоответствия параметрам уведомления о планируемом строительстве; - нарушения Правил землепользования и застройки в части коэффициента использования территории.

При этом суд не установил и не оценил обстоятельства, которые согласно пункту 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44 являются юридически значимыми: - соответствие объекта требованиям безопасности; - соблюдение градостроительных и строительных норм и правил; - возможность нарушения прав третьих лиц.

Правовое значение: Согласно ст. 222 ГК РФ и пункту 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44, необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только формальным отсутствием разрешения, но и наличием обстоятельств, препятствующих использованию постройки. Суд апелляционной инстанции применил закон неправильно, игнорируя эти обстоятельства.

Ссылка на закон: Статья 222 ГК РФ (пункт 1), пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44