ВС РФ: приобретение самовольной постройки после судебного решения о сносе — злоупотребление правом

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Дело № А40-13678/2023 (Арбитражный суд города Москвы) - Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-3877 - Резолютивная часть объявлена 12 августа 2025 г. - Полный текст изготовлен 22 августа 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Борисова Е.Е. - Судьи: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С. - Судья-докладчик: Борисова Е.Е.

Стороны спора: - Истец (кассационная жалоба подана против): ООО «Траст Активы» (истец по первой инстанции, ответчик по кассации) - Ответчики (заявители кассационной жалобы): Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

Категория спора: Корпоративно-имущественный спор, связанный с признанием права собственности на объекты недвижимости, квалифицированные как самовольные постройки; спор о легализации самовольного строительства и реконструкции.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула:

Спор возник в связи с двумя зданиями, расположенными по адресу г. Москва, 1-й Вешняковский пр., д. 1, стр. 7 и стр. 8. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 3 июня 2021 г. по делу № А40-48905/2020 (по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества) указанные здания были признаны содержащими самовольные постройки (надстройки технических этажей, антресоли, помещения выхода на кровлю общей площадью более 3200 кв.м). На ООО «Траст Недвижимость» была возложена обязанность по сносу этих объектов в месячный срок. Однако ООО «Траст Недвижимость» активно противодействовала исполнению судебного акта. 28 декабря 2022 г. право собственности на эти же здания было передано от ООО «Траст Недвижимость» к ООО «Траст Активы» (истец по настоящему делу) по договору купли-продажи. Истец, осознавая наличие судебных споров и вступившего в законную силу решения о сносе, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на спорные объекты, ссылаясь на то, что реконструкция была проведена иным лицом, что он не имел возможности получить разрешение на реконструкцию до её начала, и что согласно заключению специалиста объекты не создают угрозу жизни и здоровью и находятся в работоспособном состоянии.

Процессуальная история:

1. Первая инстанция (Арбитражный суд города Москвы, решение от 11 сентября 2023 г.): Суд отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Траст Активы». Суд пришёл к выводу, что истец, приобретая объекты, осознавал их статус как самовольных построек, признанных таковыми судом, и его действия направлены на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом.

2. Апелляционная инстанция (Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 31 октября 2024 г.): Апелляционный суд оставил решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами о недобросовестности действий истца и отсутствии оснований для признания права собственности на самовольные постройки.

3. Кассационная инстанция (Арбитражный суд Московского округа, постановление от 6 февраля 2025 г.): Суд кассации отменил решения нижестоящих инстанций и удовлетворил исковые требования ООО «Траст Активы». Суд кассации исходил из того, что судебной экспертизой по настоящему делу установлены новые существенные обстоятельства (соответствие объектов строительным и градостроительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью), которые должны быть учтены при разрешении спора, и что отказ в удовлетворении иска не соответствует принципу правовой определённости.

Основание передачи в СКЭС:

Кассационная жалоба подана Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы на постановление суда кассационной инстанции. Заявители ссылались на допущенные судом нарушения норм права и просили отменить постановление суда округа, оставив в силе решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Определением судьи Борисовой Е.Е. от 21 июля 2025 г. жалоба была передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность правового конфликта:

Спор сосредоточен на столкновении между двумя противоположными подходами к разрешению вопроса о признании права собственности на самовольные постройки в контексте уже вступившего в законную силу судебного акта о сносе этих же объектов:

1. Позиция нижестоящих инстанций (первая и апелляционная): Вступившее в законную силу решение суда о признании объектов самовольными постройками и обязанности их сноса создаёт непреодолимое препятствие для последующего признания права собственности на эти же объекты иным лицом, даже если это лицо приобрело их после вынесения судебного акта. Попытка нового собственника добиться признания права собственности при наличии такого судебного акта квалифицируется как злоупотребление правом, направленное на преодоление обязательного к исполнению судебного акта.

2. Позиция суда кассации: Новые существенные обстоятельства, установленные судебной экспертизой по настоящему делу (соответствие объектов строительным и градостроительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью), должны быть учтены при разрешении спора о признании права собственности, поскольку отказ в удовлетворении иска оставляет неразрешённым вопрос о правовой судьбе объектов и не соответствует принципу правовой определённости.

Принципиальное значение:

Дело имеет принципиальное значение для практики применения норм о самовольных постройках (статья 222 ГК РФ) в следующих аспектах:

• Взаимодействие между разными судебными спорами: Может ли вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки служить абсолютным препятствием для признания права собственности на эту же постройку, если иск подан иным лицом, ставшим собственником после вынесения судебного акта?

• Роль новых доказательств: Имеют ли правовое значение новые судебные экспертизы, установившие соответствие объектов строительным нормам, если первоначальная экспертиза по делу о сносе установила обратное?

• Добросовестность приобретателя: Может ли лицо, приобретшее объект, зная о вступившем в законную силу решении суда о его сносе как самовольной постройки, впоследствии добиться признания права собственности на этот объект?

• Баланс между стабильностью судебных актов и защитой прав собственности: Как согласовать принцип обязательности вступивших в законную силу судебных актов с гарантиями права собственности, закреплёнными в Конституции РФ?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

СКЭС сформулировала следующие ключевые правовые вопросы:

1. Основной вопрос: Может ли лицо, приобретшее самовольную постройку после вступления в законную силу судебного акта о признании её самовольной и обязанности её сноса, обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на эту постройку, и какие правовые последствия влечёт такое обращение?

2. Вспомогательные вопросы: - Является ли приобретение самовольной постройки, в отношении которой уже вынесено решение суда о сносе, действием, соответствующим принципу добросовестности (статья 3 ГК РФ)? - Имеют ли правовое значение новые судебные экспертизы, установившие соответствие объектов строительным нормам, если первоначальная экспертиза установила обратное? - Какова роль условий договора аренды земельного участка при определении возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведённую на арендованном участке? - Может ли неисполнение судебного акта о сносе самовольной постройки изменить статус объекта, выбывшего из гражданского оборота?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКЭС отвергла позицию суда кассации и поддержала выводы нижестоящих инстанций. Верховный Суд установил, что вступившее в законную силу решение суда о признании объекта самовольной постройкой и обязанности его сноса создаёт непреодолимое препятствие для последующего признания права собственности на этот же объект иным лицом, даже если это лицо приобрело его после вынесения судебного акта. Попытка нового собственника добиться признания права собственности при наличии такого судебного акта квалифицируется как злоупотребление правом, направленное на преодоление обязательного к исполнению судебного акта и на легализацию объекта, выбывшего из гражданского оборота. Новые судебные экспертизы, установившие соответствие объектов строительным нормам, не могут служить основанием для отмены вступившего в законную силу решения о сносе, если первоначальная экспертиза установила обратное.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим самовольной постройки и её исключение из гражданского оборота

СКЭС исходила из того, что согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Суд подчеркнул, что положения пункта 2 статьи 222 ГК РФ направлены на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, за исключением случаев признания права на такой объект судом. Это означает, что самовольная постройка не может быть предметом сделок отчуждения, включая куплю-продажу.

2. Обязательность вступивших в законную силу судебных актов и их роль в определении правовой судьбы объекта

СКЭС указала, что в силу статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Суд подчеркнул, что неисполнение обязанным лицом судебного акта не может изменить статус уже выбывшего из оборота объекта недвижимости. Таким образом, даже если первоначальный собственник (ООО «Траст Недвижимость») не исполнил решение суда о сносе, это не означает, что объект вновь входит в гражданский оборот и может быть предметом сделок.

3. Недобросовестность действий приобретателя и нарушение принципа добросовестности

СКЭС установила, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Однако суд установил, что истец (ООО «Траст Активы»), заключая сделку купли-продажи, располагал информацией о наличии судебных споров относительно объектов недвижимости, был согласен приобрести объекты, в отношении которых ранее судом был принят судебный акт о признании помещений в здании самовольными постройками и их сносе, который продавцом намеренно не исполнялся, изменения в ЕГРН не вносились, а объекты в реконструированном виде были отчуждены по договору купли-продажи истцу.

Суд указал, что при таких обстоятельствах проявлением добросовестного поведения общества могло быть лишь выяснение им обстоятельств, касающихся приобретаемых зданий, в части оснований их возведения, реконструкции, кадастрового учета и регистрации права собственности, а в случае наличия воли на приобретение объектов, в отношении которых имеются вступившие в законные силу судебные акты о признании их самовольными и сносе, нести риск последствий заключения такой сделки.

4. Требования к наличию прав на земельный участок и роль условий договора аренды

СКЭС подчеркнула, что общество, заявляя иск о признании права собственности на спорные объекты, обязано было представить основания наличия прав на земельный участок, на котором эти объекты находятся.

Суд установила следующие факты: - Земельный участок с кадастровым номером 77:04:002007:175 находится в собственности субъекта Российской Федерации – города Москвы - Ранее предоставлен в аренду компании «РОЙСТОН ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» на основании договора аренды от 26 февраля 2006 г. на срок по 11 июня 2030 г. для эксплуатации зданий под административно-производственные цели, но не для строительства или реконструкции зданий - Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-48905/2020 установлено, что спорные объекты возведены на земельном участке, предоставленном не в целях строительства, а в целях эксплуатации расположенных на них зданий - Земельный участок ни ООО «Траст Недвижимость», ни истцу для каких-либо целей не предоставлялся

СКЭС применила разъяснения, содержащиеся в пункте 41 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Аналогичная позиция изложена в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г., согласно которому право собственности на самовольную постройку, возведённую на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Суд подчеркнул, что при рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведённый на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведённый без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

5. Роль судебных экспертиз и их взаимоотношение при наличии противоречивых выводов

СУЭС отвергла аргумент суда кассации о том, что новые судебные экспертизы, установившие соответствие объектов строительным нормам, должны быть учтены при разрешении спора.

Суд указала, что согласно заключению проведённой по делу № А40-48905/2020 судебной экспертизы здания не соответствуют требованиям строительных и градостроительных норм и правил, а также правилам пожарной безопасности, имеется угроза жизни и здоровью граждан, реконструкция осуществлена застройщиком в отсутствие разрешительной документации.

СКЭС установила, что у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований отвергать первоначальное экспертное заключение по делу № А40-48905/2020 как относимое, допустимое и достоверное доказательство по делу, формируя свои выводы только на экспертизе, проведённой по настоящему делу и установившей отсутствие нарушений при реконструкции тех же объектов.

Суд подчеркнула, что суд кассационной инстанции, делая вывод о том, что в рамках настоящего спора фактически установлены новые существенные обстоятельства, в соответствии с которыми истец обладает доказательствами безопасности спорных объектов недвижимости, не учёл приведённые выше положения закона и разъяснения, изложенные в Постановлении № 44.

6. Отсутствие попыток получить разрешение на строительство как свидетельство недобросовестности

СКЭС отметила, что ни общество, ни его правопредшественник ООО «Траст Недвижимость» за получением разрешения на строительство (реконструкцию) не обращались, что также свидетельствует о недобросовестности действий истца.

7. Квалификация действий истца как злоупотребления правом

СКЭС пришла к выводу, что действия истца, при наличии вступившего в законную силу судебного акта, но не исполненного правопредшественником общества, по существу, направлены на признание права собственности на самовольно возведённый (реконструированный) объект недвижимости в целях преодоления обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Суд подчеркнула, что переход права собственности на подлежащие выбытию из гражданского оборота на основании решения суда объекты от ООО «Траст Недвижимость» к обществу был осуществлен в нарушение указанных норм права.

8. Позиция Конституционного Суда РФ о гарантиях права собственности

СКЭС ссылалась на позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой закреплённые в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (постановление КС РФ от 11 марта 1998 г. № 8-П; определения КС РФ от 25 марта 2004 г. № 85-О, от 13 октября 2009 г. № 1276-О-О, от 24 июня 2021 г. № 1201-О и др.).

Суд также указала, что пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия её возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов (определения КС РФ от 28 мая 2020 г. № 1169-О, от 29 октября 2020 г. № 2513-О, от 28 сентября 2021 г. № 1761-О, от 28 декабря 2021 г. № 2788-О и др.).

9. Роль решения суда в ЕГРН независимо от фактического исполнения

СКЭС ссылалась на пункт 34 Постановления № 44, согласно которому вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

10. Возможность повторного обращения в суд только при устранении нарушений и отсутствии решения о сносе

СКЭС ссылалась на пункт 46 Постановления № 44, согласно которому в случае отказа в признании права собственности на самовольную постройку возможно повторное обращение в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска, однако, лишь при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу:

СКЭС применила следующий критерий разрешения спора:

1. Наличие вступившего в законную силу судебного акта о признании объекта самовольной постройкой и обязанности его сноса служит непреодолимым препятствием для последующего признания права собственности на этот же объект иным лицом, даже если это лицо приобрело его после вынесения судебного акта.

2. Недобросовестность приобретателя, выражающаяся в том, что он: - Осознавал наличие судебных споров и вступившего в законную силу решения о сносе - Был согласен приобрести объекты, несмотря на их статус самовольных построек - Не предпринял попыток получить разрешение на строительство/реконструкцию - Не выяснил надлежащим образом обстоятельства, касающиеся оснований возведения и реконструкции объектов

3. Отсутствие прав на земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, которые не предусматривали возможность строительства или реконструкции.

4. Попытка преодолеть обязательный к исполнению судебный акт путём признания права собственности на объект, выбывший из гражданского оборота, квалифицируется как злоупотребление правом.

Указания нижестоящим судам:

СКЭС не дала специальных указаний нижестоящим судам, так как отменила постановление суда кассации и оставила в силе решения первой и апелляционной инстанций, которые уже содержали полное разрешение спора.

Однако из определения следуют следующие процедурные выводы:

• При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки суды должны проверять наличие вступивших в законную силу судебных актов о сносе этих же объектов
• Суды должны оценивать добросовестность действий истца, в том числе наличие у него информации о судебных спорах и попыток получить необходимые разрешения
• При наличии противоречивых судебных экспертиз суды должны применять экспертизу, проведённую в рамках первоначального спора о признании объекта самовольной постройкой, как более релевантную
• Суды должны учитывать условия договора аренды земельного участка при определении возможности признания права собственности на самовольную постройку

Распределение обязанностей:

• Арбитражный суд города Москвы должен оставить в силе своё решение от 11 сентября 2023 г. об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Траст Активы»
• Девятый арбитражный апелляционный суд должен оставить в силе своё постановление от 31 октября 2024 г., поддержавшее решение первой инстанции
• **Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве