ВС подтвердил: самовольную постройку с неустранимыми нарушениями нельзя признать в собственность

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-53-К4; Определение СКГД ВС РФ от 25 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Марьина А.Н. и Петрушкина В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти) - Ответчик: Мудров Георгий Владимирович (гражданин) - Встречный истец: Мудров Георгий Владимирович

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с самовольной постройкой, градостроительным законодательством и изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация Геленджика обратилась с иском о: - сносе двух двухэтажных капитальных зданий, капитального ограждения (забора) и некапитальных сооружений (забора и навеса), возведённых ответчиком за пределами принадлежащего ему земельного участка; - освобождении земельного участка территории общего пользования; - взыскании неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Обоснование: Ответчик возвёл указанные объекты в отсутствие разрешительной документации и с нарушением градостроительных правил.

Встречный иск Мудрова Г.В.: Требование о признании права собственности на двухэтажный жилой дом площадью 190,6 кв. м. Ссылался на то, что постройка возведена в 2007 г., а земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, в связи с чем отсутствует возможность легализовать спорную постройку.

Решение первой инстанции

Геленджикский городский суд (26 сентября 2023 г.): - Удовлетворил первоначальные исковые требования администрации о сносе самовольных объектов - Отказал в удовлетворении встречного иска о признании права собственности - Возложил на Мудрова Г.В. обязанность в течение двух месяцев осуществить снос капитального здания в двух уровнях (жилого дома) и освободить территорию общего пользования путём сноса ограждений и навеса

Апелляционное рассмотрение

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда (30 января 2024 г.): - Оставило решение первой инстанции без изменения - Признало ошибочным вывод суда первой инстанции о несоответствии спорного жилого дома зоне Р2, поскольку на момент возведения земельный участок имел вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства, а зона Р2 установлена в связи с изъятием участка для муниципальных нужд

Кассационное определение Четвёртого кассационного суда (25 апреля 2024 г.): - Отменило апелляционное определение в части оставления без изменения решения о возложении обязанности на Мудрова Г.В. осуществить снос жилого дома и об отказе в удовлетворении встречного иска - Направило дело на новое апелляционное рассмотрение - В остальной части оставило судебные постановления без изменения

Повторное апелляционное рассмотрение (27 июня 2024 г.): - Оставило решение первой инстанции в части возложения обязанности на Мудрова Г.В. осуществить снос жилого дома и в части отказа в удовлетворении встречного иска без изменения

Кассационное определение Четвёртого кассационного суда (5 сентября 2024 г.): - Оставило решение первой инстанции и апелляционное определение без изменения

Обращение в ВС РФ

Мудров Г.В. подал кассационную жалобу, просив отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 19 февраля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Администрации (публичный интерес): Защита территорий общего пользования и соблюдение градостроительного законодательства путём сноса самовольной постройки, нарушившей требования к расстоянию от территории общего пользования и несоответствующей виду разрешённого использования земельного участка на момент выявления нарушения - Гражданина (частный интерес): Признание права собственности на жилой дом, возведённый в 2007 г., когда земельный участок имел вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства, несмотря на последующее изменение зонирования в связи с изъятием участка для муниципальных нужд

Категория проблемы

Материально-правовая проблема, связанная с применением норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) в условиях: - нарушения градостроительных правил (расстояние менее 5 м от территории общего пользования при норме 5 м); - изменения вида разрешённого использования земельного участка после возведения постройки; - последующего изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Причины передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения применения постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» и разрешения вопроса о влиянии изменения вида разрешённого использования земельного участка и последующего его изъятия на возможность признания права собственности на самовольную постройку.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть признано право собственности на самовольную постройку (жилой дом), возведённую в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка на момент начала строительства, но впоследствии нарушившую градостроительные правила в части расстояния от территории общего пользования?

2. Влияет ли изменение вида разрешённого использования земельного участка после возведения постройки на квалификацию постройки как самовольной?

3. Исключает ли последующее изъятие земельного участка для муниципальных нужд возможность признания права собственности на самовольную постройку?

4. Какие условия и критерии должны быть соблюдены для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ и постановлением Пленума № 44?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ подтвердил, что самовольная постройка, возведённая с нарушением градостроительных правил, которые не могут быть устранены, не может быть признана в собственность лица, даже если на момент начала строительства вид разрешённого использования земельного участка допускал размещение такого объекта. Изменение вида разрешённого использования после возведения постройки само по себе не является основанием для признания её самовольной, однако при наличии существенных и неустранимых нарушений градостроительных правил право собственности не может быть признано. Кроме того, последующее изъятие земельного участка для муниципальных нужд в установленном законом порядке исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку после выплаты соответствующего возмещения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Понятие и признаки самовольной постройки

В соответствии с пункт 1 статьи 222 ГК РФ и пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума № 44), самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Вывод СКГД: По настоящему делу спорное капитальное здание в двух уровнях (жилой дом) площадью застройки 118 кв. м возведено с нарушением градостроительных правил, поскольку расстояние от территории общего пользования (ул. [название]) составляет менее 5 м при установленной норме 5 м. Данное нарушение подтверждено заключением судебной строительно-технической экспертизы от 11 сентября 2023 г. и схемой фактического расположения строения.

2. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Согласно пункт 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения Пленума № 44 (пункт 39): Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Вывод СКГД: По настоящему делу условия для признания права собственности не соблюдены, поскольку: - на день обращения в суд (2023 г.) земельный участок расположен в функциональной зоне Р2 (зоне озеленённых территорий общего пользования), вид разрешённого использования которой не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 г. № 466 (в редакции от 16 августа 2022 г. № 534) и Генеральному плану муниципального образования; - постройка не соответствует требованиям градостроительных правил в части расстояния от территории общего пользования.

3. Влияние изменения вида разрешённого использования после возведения постройки

Позиция СКГД: Изменение разрешённого использования земельного участка после возведения постройки само по себе не является основанием для признания её самовольной. Однако по настоящему делу судом установлено, что при возведении спорного объекта допущены нарушения градостроительных правил, которые являются существенными и неустранимыми.

Обоснование: Суд апелляционной инстанции правильно признал ошибочным вывод суда первой инстанции о несоответствии спорного жилого дома зоне Р2, поскольку на момент возведения (2007 г.) земельный участок имел вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства. Однако это обстоятельство не влияет на вывод о невозможности признания права собственности, так как основанием для отказа являются существенные и неустранимые нарушения градостроительных правил.

4. Неустранимость нарушений градостроительных правил

Заключение судебной строительно-технической экспертизы: Спорное двухэтажное капитальное здание по своему архитектурно-планировочному решению и функциональному назначению является индивидуальным жилым домом, соответствует строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам в части конструктивного и объёмно-планировочного решения. Однако: - расположение капитального здания в двух уровнях не соответствует требованиям градостроительных регламентов, учитывая, что разрешённое использование земельного участка в зоне Р2 не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов; - расположение спорного жилого дома от территории общего пользования не соответствует требованиям градостроительных правил, поскольку фактическое расстояние составляет менее 5 м.

Вывод СКГД: Судебные инстанции правильно применили положения земельного и градостроительного законодательства, пришли к верному выводу о том, что допущенные при возведении спорного объекта нарушения не могут быть устранены. Таким образом, строительство и размещение нового объекта капитального строительства не соответствует требованиям градостроительных правил.

5. Влияние изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Установленные судами факты: В порядке, предусмотренном статьями 49, 56², 56³ Земельного кодекса РФ, администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик было принято постановление от 7 апреля 2023 г. № 659 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества в целях размещения парка».

Правовое значение: Принятие в установленном порядке такого ненормативного акта является основанием для изъятия земельного участка у правообладателя и прекращения права собственности по результатам выплаты рыночной стоимости участка и объектов недвижимости (пункт 2 части 1 статьи 56³ ЗК РФ).

Определение выкупной цены: Согласно пункту 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утверждённого Президиумом ВС РФ 10 декабря 2015 г., определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешённого использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Вывод СКГД: Поскольку земельный участок и строения изъяты у Мудрова Г.В. в 2023 г. в установленном законом порядке для муниципальных нужд, признание права собственности на объект самовольной постройки после такого решения уполномоченного органа и выплаты соответствующего возмещения не допускается.

6. Применённые нормы процессуального права

Статья 390.14 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод СКГД: Кассационный порядок пересмотра судебных постановлений предназначен для устранения существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судебными инстанциями при рассмотрении дела. Таких нарушений норм права при рассмотрении настоящего дела судами не допущено.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Геленджикский городский суд)

Ошибка: Суд первой инстанции ошибочно пришёл к выводу о несоответствии спорного жилого дома зоне Р2 как основанию для признания постройки самовольной.

Оценка СКГД: Данный вывод был ошибочным, поскольку на момент возведения постройки (2007 г.) земельный участок имел вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства. Изменение вида разрешённого использования произошло позже в связи с изъятием участка для муниципальных нужд.

Однако: Несмотря на эту ошибку, решение суда первой инстанции было правильным по существу, поскольку основанием для отказа в признании права собственности являются существенные и неустранимые нарушения градостроительных правил (расстояние менее 5 м от территории общего пользования при норме 5 м).

Исправление ошибки апелляционной инстанцией

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда (30 января 2024 г.): Правильно признало ошибочным вывод суда первой инстанции о несоответствии спорного жилого дома зоне Р2, однако оставило решение без изменения, поскольку основанием для отказа в признании права собственности являются нарушения градостроительных правил.

Отсутствие существенных нарушений норм права

Вывод СКГД: Судебные инстанции не допустили существенных нарушений норм материального или процессуального права в смысле статьи 390.14 ГПК РФ. Все решения основаны на правильном применении: - Статьи 222 ГК РФ (о самовольной постройке) - Постановления Пленума ВС РФ № 44 (о применении норм о самовольной постройке) - Земельного кодекса РФ (о видах разрешённого использования и изъятии земельных участков) - Градостроительного кодекса РФ (о требованиях к расстояниям и параметрам строений) - Правил землепользования и застройки муниципального образования

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 25 марта 2025 г.:

1. Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26 сентября 2023 г. оставлено без изменения
2. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2024 г. оставлено без изменения
3. Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 5 сентября 2024 г. оставлено без изменения
4. Кассационная жалоба Мудрова Г.В. оставлена без удовлетворения

Судебные акты не отменены и не изменены. Дело не направлено на новое рассмотрение.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткий стандарт применения норм о самовольной постройке в условиях, когда: - постройка возведена в соответствии с видом разрешённого использования на момент начала строительства; - впоследствии вид разрешённого использования изменился; - при возведении допущены нарушения градостроительных правил, которые не могут быть устранены.

Практический вывод для судов: Изменение вида разрешённого использования после возведения постройки не является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной, однако при наличии существенных и неустранимых нарушений градостроительных правил право собственности не может быть признано независимо от того, был ли вид разрешённого использования надлежащим на момент начала строительства.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита: - Публичного интереса (администрация, органы власти) в соблюдении градостроительного законодательства и защите территорий общего пользования - Интересов третьих лиц (соседей, пользователей территорий общего пользования) в соблюдении требований к расстояниям и параметрам строений

Ограничивается защита: - Частного интереса собственника земельного участка в признании права собственности на самовольную постройку, возведённую с нарушением градостроительных правил, даже если на момент начала строительства вид разрешённого использования был надлежащим

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.: Определение СКГД развивает и конкретизирует положения Постановления Пленума № 44, особенно в части: - определения момента, на который должны оцениваться условия для признания права собственности на самовольную постройку (день обращения в суд, а не день начала возведения); - оценки неустранимости нарушений градостроительных правил; - влияния изменения вида разрешённого использования на квалификацию постройки как самовольной.

Обзор судебной практики по делам об изъятии земельных участков (10 декабря 2015 г.): Определение СКГД применяет положения Обзора о том, что выкупная цена определяется исходя из вида разрешённого использования, установленного до начала процедуры изъятия, и что после выплаты возмещения признание права собственности на самовольную постройку не допускается.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Бремя доказывания: - На истце (администрация): Доказывание того, что постройка является самовольной (наличие хотя бы одного из признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 2 Постановления Пленума № 44) - На ответчике (собственник): Доказывание того, что соблюдены все условия для признания права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ)

Стандарт доказывания нарушений градостроительных правил: Судебная строительно-техническая экспертиза является надлежащим средством доказывания нарушений градостроительных правил (расстояния, параметры, соответствие нормам). По настоящему делу экспертиза подтвердила, что расстояние от территории общего пользования составляет менее 5 м при установленной норме 5 м.

Стандарт оценки неустранимости нарушений: Нарушения градостроительных правил признаются неустранимыми, если они связаны с расположением объекта в зоне, где размещение такого объекта не предусмотрено видом разрешённого использования на день обращения в суд, и если физическое перемещение объекта невозможно или экономически нецелесообразно.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Применение по аналогии возможно в следующих ситуациях:

A. Изменение вида разрешённого использования земельного участка по иным причинам

Позиция СКГД применима не только при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, но и при других случаях изменения вида разрешённого использования (например, при изменении генерального плана, при переклассификации земель). Во всех этих случаях изменение вида разрешённого использования после возведения постройки само по себе не является основанием для признания постройки самовольной, однако при наличии существенных и неустранимых нарушений градостроительных правил право собственности не может быть признано.

B. Иные нарушения градостроительных правил

Позиция СКГД применима не только к нарушениям в части расстояния от территорий общего пользования, но и к иным нарушениям градостроительных правил, которые являются существенными и неустранимыми (например, превышение предельных параметров по высоте, площади, объёму; нарушение требований к отступам от границ участка; нарушение требований к архитектурному стилю в исторических зонах и т.д.).

C. Иные объекты капитального строительства

Позиция СКГД применима не только к жилым домам, но и к иным объектам капитального строительства (производственные здания, торговые центры, гаражи и т.д.), возведённым с нарушением градостроительных правил.

D. Иные основания для отказа в признании права собственности

Позиция СКГД подтверждает, что даже если одно из условий для признания права собственности на самовольную постройку (например, надлежащий вид разрешённого использования на момент начала строительства) соблюдено, отсутствие иного условия (например, соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд) является достаточным основанием для отказа в признании права собственности.

6. Значение для защиты публичных интересов

Определение СКГД подчёркивает, что при разреш