ВС РФ: завершенная постройка на арендованном участке может быть легализована несмотря на истечение срока аренды

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А50-4878/2022; Определение СКЭС ВС РФ № 309-ЭС25-1917

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 5 августа 2025 г.; полный текст изготовлен 18 августа 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. - Судьи: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С. - Судья-докладчик: Грачева И.Л.

Стороны спора: - Истец (кассант): Индивидуальный предприниматель Канисев Николай Сергеевич (собственник объекта незавершенного строительства, застройщик) - Ответчик: Администрация города Перми (собственник земельного участка, уполномоченный орган) - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю; Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми; Департамент земельных отношений администрации города Перми; администрация Мотовилихинского района города Перми

Категория спора: Гражданско-правовой спор о признании права собственности на самовольную постройку (недвижимое имущество); вещно-правовой спор, связанный с применением норм о самовольном строительстве и легализации прав на недвижимость

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

На публичном земельном участке площадью 1823,2 кв.м (кадастровый номер 59:01:4311068:13) в городе Перми, предоставленном в аренду на основании договора от 16 сентября 2008 г. для строительства административного здания, первоначальный арендатор возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %. Право собственности на этот объект было зарегистрировано, а затем 22 июля 2013 г. перешло к индивидуальному предпринимателю Канисеву Н.С. В августе 2017 г. Администрация города Перми заключила с Канисевым договор аренды того же земельного участка для завершения строительства на срок до 8 августа 2020 г. Дополнительным соглашением от 27 июля 2020 г. (на основании Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ) срок был продлен на один год — до 8 августа 2021 г. 22 июля 2021 г. Департамент градостроительства выдал Канисеву разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства сроком до 22 августа 2021 г. В августе 2021 г. предприниматель обратился за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, но получил отказ (письмо от 20 августа 2021 г.) со ссылкой на истечение срока договора аренды (8 августа 2021 г.) и неполноту строительных работ. Повторное обращение в декабре 2021 г. также было отклонено решением от 16 декабря 2021 г. Это послужило основанием для подачи иска о признании права собственности на административное здание на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Процессуальная история

Первоначальное рассмотрение: - Арбитражный суд Пермского края (решение от 9 декабря 2022 г.): Удовлетворил иск Канисева. Суд назначил комплексную строительно-техническую и пожарно-техническую судебную экспертизу, которая подтвердила, что административное здание является завершенным строительным объектом, строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 222 ГК РФ, статьями 1, 2, 51 Градостроительного кодекса РФ, статьей 41 Земельного кодекса РФ, пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 и Обзором судебной практики по делам о самовольном строительстве (утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.), пришел к выводу о наличии условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности.

• Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 8 февраля 2023 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Кассационное рассмотрение (первый раз): - Арбитражный суд Уральского округа (постановление от 13 июня 2023 г.): Отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Окружной суд указал, что суды не оценили обстоятельства предоставления земельного участка, не приняли во внимание длительность строительства, выполнение завершающих работ после истечения срока разрешения на строительство и договора аренды, отсутствие правоустанавливающих документов на момент обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию. Суд округа усмотрел в поведении Канисева признаки недобросовестности.

Повторное рассмотрение: - Арбитражный суд Пермского края (решение от 3 апреля 2024 г.): Отказал в иске, исходя из недобросовестности поведения предпринимателя. Суд отметил, что объект находился в собственности Канисева с 2013 г., надлежащие меры по получению разрешения на завершение строительства были предприняты только в 2015–2016 гг. и затем в июле 2021 г., обращение за разрешением на ввод произошло после истечения срока договора аренды при наличии недоделок, подача иска последовала после предъявления Департаментом земельных отношений требования о продаже объекта с публичных торгов (дело № А50-28641/2021). Суд отклонил доводы о наличии объективных причин (нетрудоспособность в течение 1 года, арест имущества на 9 месяцев), посчитав их недостаточными.

• Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 26 июня 2024 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения.

• Арбитражный суд Уральского округа (постановление от 24 декабря 2024 г.): Согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Передача в СКЭС: Определением судьи ВС РФ от 16 июня 2025 г. кассационная жалоба Канисева передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. В судебном заседании представитель предпринимателя просил отменить постановление окружного суда от 13 июня 2023 г., судебные акты судов трех инстанций, принятые при новом рассмотрении, и оставить в силе решение суда первой инстанции от 9 декабря 2022 г. и постановление апелляционного суда от 8 февраля 2023 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя противоположными подходами к разрешению вопроса о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства.

Первый подход (позиция судов первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении): Признание права собственности на самовольную постройку должно основываться на объективной оценке соответствия постройки установленным требованиям (строительные нормы и правила, пожарная безопасность, отсутствие угрозы жизни и здоровью) и наличии у застройщика прав на земельный участок, допускающих строительство. Формальное отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию при соблюдении всех иных условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ не должно препятствовать легализации.

Второй подход (позиция окружного суда и судов при повторном рассмотрении): Признание права собственности должно быть отказано, если застройщик проявил недобросовестность, выражающуюся в длительном ведении строительства, несвоевременном обращении за разрешениями, обращении за разрешением на ввод в эксплуатацию после истечения срока договора аренды и при наличии недоделок.

Суть конфликта: Противоречие между субстанциальным подходом (оценка фактического состояния постройки и соответствия требованиям) и формально-процедурным подходом (оценка добросовестности поведения застройщика в процессе получения разрешений). Кроме того, возник вопрос о том, может ли истечение срока договора аренды на момент обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию служить основанием для отказа в признании права собственности на завершенную постройку.

Принципиальное значение: Дело имеет значение для унификации судебной практики по применению норм о самовольной постройке, особенно в контексте баланса между защитой прав застройщика (статьи 17 и 55 Конституции РФ) и обеспечением публичных интересов. Отсутствие единообразного подхода создает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенных строительством объектов недвижимости.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Может ли суд отказать в признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, исключительно на основании недобросовестного поведения застройщика (длительное ведение строительства, обращение за разрешением на ввод в эксплуатацию после истечения срока договора аренды и при наличии недоделок), если при этом постройка объективно соответствует всем установленным требованиям (строительные нормы и правила, пожарная безопасность, отсутствие угрозы жизни и здоровью)?

2. Вспомогательный вопрос: Является ли истечение срока договора аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, правомерно возведенного на основании разрешения на строительство, основанием для отказа в выдаче такого разрешения и, соответственно, основанием для отказа в признании права собственности на завершенную постройку?

3. Третий вопрос: Какие критерии должны применяться судами при оценке добросовестности поведения застройщика в контексте применения статьи 10 ГК РФ к спорам о признании права собственности на самовольную постройку?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, должно основываться на объективном соответствии постройки установленным требованиям и наличии совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, а не на формальной оценке добросовестности поведения застройщика в процессе получения разрешений. Неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное порождает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база и структура условий для признания права собственности на самовольную постройку

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу статей 12 и 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано право собственности. Пункт 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

2. Расширение сферы применения: публичные земельные участки, предоставленные в аренду

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

3. Требования к соответствию постройки установленным требованиям

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 39 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ).

4. Признание права собственности как исключительный способ защиты и критерии недобросовестности

В пункте 43 постановления Пленума № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

5. Понятие и критерии добросовестности в гражданском праве

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

6. Применение критериев добросовестности к фактам данного дела

Вместе с тем обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения предпринимателя, которое причинило вред третьим лицам, публичным интересам, судами не установлено.

Из материалов дела и судебных актов следует, что: - предоставление земельного участка для строительства в 2008 г.; - заключение договора аренды с предпринимателем в 2017 г. на новый срок для завершения строительства размещенного на участке объекта; - продление действия договора в 2020 г. по правилам Закона № 98-ФЗ, допускавшим возможность продления договора аренды на три года;

осуществлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды земельного участка в 2017 г. приступить к строительству: - длительная болезнь предпринимателя; - арест его имущества, отмененный в последующем в судебном порядке; - приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного участка с возведенным в 2013 г. иным арендатором объектом незавершенного строительства.

При таком положении возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (не завершение фасадных работ по остеклению здания и благоустройству участка) и после истечения срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.

То обстоятельство, что предприниматель не оспорил в судебном порядке отказ Департамента градостроительства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также не подтверждает его недобросовестность.

7. Истечение срока договора аренды и его правовое значение

Кроме того, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса (определение СКЭС ВС РФ от 23 января 2024 г. № 305-ЭС23-20117).

Согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной в определении от 2 июня 2022 г. № 308-ЭС21-29061, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Однако таких обстоятельств, в том числе опровергающих выводы экспертов о соответствии спорной постройки установленным строительным нормам и правилам, судами при повторном рассмотрении дела не установлено.

8. Соотношение норм о самовольной постройке и норм о продаже объекта незавершенного строительства

Таким образом, по смыслу разъяснений, приведенных в ранее действовавших пунктах 25 – 27 постановления Пленума № 10/22 и постановлении Пленума № 44, и с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 2391 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды публичного земельного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой. Правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки осуществляется по правилам статьи 222 ГК РФ, согласно которой при наличии условий, указанных в пункте 3 данной статьи, право собственности на постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, либо за обладателем вещных прав на земельный участок, а в отсутствие таких условий постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с необходимыми параметрами градостроительной и строительной документации.

9. Вывод о правомерности решений судов первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении

Поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела правомерно удовлетворили иск предпринимателя и признали за ним право собственности на спорное здание, поэтому у окружного суда не было предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции от 9 декабря 2022 г. и постановления апелляционного суда от 8 февраля 2023 г., принятых с соблюдением норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения

СКЭС применила следующий критерий: при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, суды должны установить:

1. Наличие совокупности условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ: - наличие у застройщика прав на земельный участок, допускающих строительство данного объекта; - соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям (правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, обязательные требования к параметрам пост