ВС подтвердил: право собственности на самовольные постройки невозможно признать, если они не соответствуют виду разрешённого использования участка

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ24-345-К4, Определение СКГД ВС РФ от 25 февраля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Кротов М.В. (докладчик) и Марьина А.Н.

Стороны: - Истцы (заявители в кассации): Осколков Владимир Николаевич, Эксузян Сурен Арутюнович (граждане, собственники земельного участка и строений) - Ответчики: Администрация г. Сочи, администрация Адлерского района г. Сочи (органы публичной власти); позднее — администрация Федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти) - Третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы Краснодарского края, филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи (органы, на которых возлагались обязанности по регистрации)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности на самовольно возведённые строения; смежные вопросы недействительности сделок по предоставлению земельного участка.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Осколков В.Н. и Эксузян С.А. обратились в суд с иском о признании за ними права общей совместной собственности на жилые дома (литеры А, Б, В) общей площадью 993,0 кв.м, расположенные по адресу в г. Сочи. Истцы просили также возложить на Управление Федеральной регистрационной службы Краснодарского края обязанность произвести регистрацию права собственности и на филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» — внести изменения в инвентарное дело.

В обоснование требований истцы ссылались на то, что: - возведённые ими жилые дома соответствуют нормативам, действовавшим на момент постройки; - в отношении строений проведена инвентаризация, получены кадастровый и технический паспорта; - все строения используются по назначению, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Решение первой инстанции

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 10 декабря 2009 г.: Исковые требования удовлетворены. За истцами признано право общей совместной собственности на жилые дома (литеры А, Б, В).

Постановление апелляции

Кассационное определение СКГД Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2010 г.: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения, кассационная жалоба администрации Адлерского района г. Сочи оставлена без удовлетворения.

Процессуальные осложнения

1. Определение Адлерского районного суда г. Сочи от 29 ноября 2022 г.: Администрации Федеральной территории «Сириус» восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение от 10 декабря 2009 г. (подана 18 октября 2022 г., т.е. спустя более 12 лет). Вышестоящие суды оставили это определение в силе.

2. Определение СКГД Краснодарского краевого суда от 26 октября 2023 г.: Коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей апелляционного производства (глава 39 ГПК РФ).

Апелляционное постановление

Апелляционное определение СКГД Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2023 г.: Решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, в иске отказано.

Определение СКГД Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 апреля 2024 г.: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Параллельное производство

Вступившим в законную силу решением Адлерского районного суда г. Сочи от 16 ноября 2023 г. (оставленным без изменения апелляционным определением СКГД Краснодарского краевого суда от 2 апреля 2024 г. и определением СКГД Четвёртого кассационного суда от 23 июля 2024 г.) удовлетворены требования прокурора г. Сочи в интересах Российской Федерации в лице администрации Федеральной территории «Сириус» к Осколкову В.Н. и Эксузяну С.А. о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки по предоставлению земельного участка, о возложении обязанности возвратить земельный участок и о возмещении ущерба. В результате земельный участок и строения перешли в собственность Российской Федерации.

Обращение в ВС РФ

Осколков В.Н. и Эксузян С.А. подали кассационную жалобу на апелляционное определение от 9 ноября 2023 г. и определение кассационного суда от 4 апреля 2024 г., ставя вопрос об отмене этих постановлений как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 26 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами граждан (истцов), претендующих на признание права собственности на возведённые ими строения, и интересами публичной власти (администрации муниципального образования и Федеральной территории), защищающей публичный интерес в соблюдении градостроительного законодательства и целевого назначения земельного участка.

Ключевой конфликт заключается в следующем: - Позиция истцов: строения соответствуют нормативам, действовавшим на момент постройки; они функциональны и не нарушают права третьих лиц; поэтому право собственности должно быть признано. - Позиция судов апелляции и кассации: строения (5-6 этажные здания) не соответствуют виду разрешённого использования земельного участка («для индивидуального жилищного строительства»), который предполагает отдельно стоящий жилой дом не более трёх этажей; кроме того, установлено, что спорные строения представляют собой корпуса приюта Святого Ионна Предтечи, а не жилые дома.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (вопрос о восстановлении пропущенного срока и надлежащем ответчике).

Основная материально-правовая проблема: применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, в частности условия о соответствии постройки виду разрешённого использования земельного участка и требованиям градостроительного законодательства.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопрос о толковании и применении норм ст. 222 ГК РФ в контексте современного градостроительного законодательства (Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ), а также вопрос о надлежащем ответчике в условиях создания Федеральной территории «Сириус» (Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ). Требуется уточнение позиции ВС РФ по применению условий признания права собственности на самовольные постройки в свете Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть признано право собственности на самовольно возведённые строения (5-6 этажные здания), если земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом не более трёх этажей), и строения не соответствуют этому виду разрешённого использования?

2. Является ли условие соответствия постройки виду разрешённого использования земельного участка (на день обращения в суд) обязательным при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ, или достаточно соответствия нормативам, действовавшим на момент постройки?

3. Является ли администрация Федеральной территории «Сириус» надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольные постройки, расположенные в границах этой территории?

4. Влияет ли установление судом апелляционной инстанции того, что спорные строения представляют собой корпуса приюта (а не жилые дома), на возможность признания права собственности на них как на индивидуальные жилые дома?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ подтвердил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только при одновременном соблюдении всех условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, включая соответствие постройки виду разрешённого использования земельного участка на день обращения в суд. Строения, не соответствующие виду разрешённого использования (5-6 этажные здания вместо отдельно стоящего жилого дома не более трёх этажей), не могут быть признаны в собственность истцов, даже если они функциональны и не нарушают права третьих лиц. Суды апелляции и кассации правильно применили нормы материального права.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база и определение самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК РФ (п. 1), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критическое значение имеет условие: требования о разрешённом использовании, согласованиях, разрешениях и градостроительные нормы должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

2. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Статья 222 ГК РФ (п. 3) устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Наличие прав на земельный участок: лицо, осуществившее постройку, должно иметь права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или бессрочное пользование), допускающие строительство на нём данного объекта.

2. Соответствие постройки требованиям на день обращения в суд: постройка должна соответствовать установленным требованиям.

3. Отсутствие нарушения прав третьих лиц: сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Толкование требования о соответствии виду разрешённого использования

Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (п. 39) разъясняет, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным: - правилами землепользования и застройки; - документацией по планировке территории; - обязательными требованиями к параметрам постройки, установленными на день обращения в суд.

Это вытекает из взаимосвязанных положений: - Абзац четвёртый п. 2 и абзац третий п. 3 ст. 222 ГК РФ - Пункты 4, 7 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ

4. Определение объекта индивидуального жилищного строительства

В соответствии с взаимосвязанными положениями: - Пункт 1' части 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (в первоначальной редакции, введённый в действие с 1 января 2006 г. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ) - Часть 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ

объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

5. Применение норм к фактическим обстоятельствам дела

Судом апелляционной инстанции установлено:

1. Вид разрешённого использования земельного участка: согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером (образованный из участка с другим номером) изначально имел вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства».

2. Фактические параметры строений: строения, на которые истцы просят признать право собственности, имеют 5 и 6 этажей, что превышает максимально допустимые три этажа для объектов индивидуального жилищного строительства.

3. Характер строений: судом апелляционной инстанции установлено, что спорные строения не являются индивидуальными жилыми домами и представляют собой корпуса приюта Святого Ионна Предтечи. Данные обстоятельства стороны не оспаривали при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции.

4. Несоответствие виду разрешённого использования: на момент обращения в суд строения не соответствовали виду разрешённого использования земельного участка и препятствовали признанию права собственности на них как на индивидуальные жилые дома.

6. Вывод о правильности применения норм материального права

При указанных обстоятельствах нормы материального права судами апелляционной и кассационной инстанций применены правильно, поскольку объекты, на которые истцы просят признать право собственности, не соответствуют виду разрешённого использования земельного участка.

7. Процессуально-правовые вопросы

Надлежащий ответчик: В соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус»: - Статья 1 устанавливает правовые основы функционирования федеральной территории. - Пункт 5 части 1 ст. 8 предусматривает, что органы публичной власти федеральной территории осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа, определённые Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», другими федеральными законами. - Пункт 2 части 2 ст. 43 предусматривает, что органы публичной власти федеральной территории осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории.

С учётом изложенного, администрация федеральной территории «Сириус» при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции являлась надлежащим ответчиком по иску о признании права на самовольные постройки с соответствующими процессуальными правами.

Восстановление пропущенного срока: Определение суда первой инстанции о восстановлении срока от 29 ноября 2022 г. было предметом самостоятельного обжалования и оставлено в силе апелляционным определением СКГД Краснодарского краевого суда от 16 марта 2023 г. и определением СКГД Четвёртого кассационного суда от 28 июля 2023 г. Поэтому доводы кассационной жалобы о неосновательном восстановлении срока не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.

8. Ограничение полномочий кассационного суда

В соответствии с частью 2 ст. 390₁₅ ГПК РФ, судебная коллегия ВС РФ не вправе: - устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции; - предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителей с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и с оценкой им доказательств не свидетельствует о существенном нарушении судами норм права и о наличии оснований для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Вывод ВС РФ: Существенных нарушений норм материального и процессуального права нижестоящими судами допущено не было.

Однако следует отметить следующие аспекты:

1. Суд первой инстанции (Адлерский районный суд, решение от 10 декабря 2009 г.): - Удовлетворил иск о признании права собственности на самовольные постройки без надлежащего анализа соответствия строений виду разрешённого использования земельного участка. - Не установил, что строения имеют 5-6 этажей и не соответствуют определению индивидуального жилого дома (не более трёх этажей). - Не учёл, что строения представляют собой корпуса приюта, а не жилые дома.

2. Суд кассационной инстанции (СКГД Краснодарского краевого суда, определение от 18 февраля 2010 г.): - Оставил решение суда первой инстанции без изменения, не выявив указанные выше недостатки.

3. Суд апелляционной инстанции (СКГД Краснодарского краевого суда, определение от 9 ноября 2023 г.): - Правильно отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в иске. - Надлежащим образом установил фактические обстоятельства: 5-6 этажные здания, корпуса приюта, несоответствие виду разрешённого использования. - Правильно применил нормы ст. 222 ГК РФ.

4. Суд кассационной инстанции (СКГД Четвёртого кассационного суда, определение от 4 апреля 2024 г.): - Правильно оставил апелляционное определение без изменения.

Существенные нарушения в смысле ст. 387, 390 ГПК РФ: Не установлены. Нарушения, допущенные судом первой инстанции, были исправлены судом апелляционной инстанции при пересмотре дела по существу.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 25 февраля 2025 г.:

1. Апелляционное определение СКГД Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2023 г. оставлено без изменения.

2. Определение СКГД Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 апреля 2024 г. оставлено без изменения.

3. Кассационная жалоба Осколкова В.Н. и Эксузяна С.А. оставлена без удовлетворения.

Судебные акты, остающиеся в силе: - Апелляционное определение от 9 ноября 2023 г., которым решение суда первой инстанции от 10 декабря 2009 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске.

Дело не направляется на новое рассмотрение. Спор разрешён окончательно.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает чёткий стандарт применения ст. 222 ГК РФ при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки:

• Обязательность проверки соответствия виду разрешённого использования: Суды должны проверять не только наличие разрешения на строительство и соответствие нормативам на момент постройки, но и соответствие фактически возведённого объекта виду разрешённого использования земельного участка на день обращения в суд.

• Установление фактических параметров строений: Суды должны устанавливать фактические параметры строений (количество этажей, назначение, характер использования) и сравнивать их с требованиями, установленными для данного вида разрешённого использования.

• Применение Постановления Пленума ВС РФ № 44: Суды должны руководствоваться разъяснениями Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г., в частности п. 39, при применении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичного интереса в соблюдении градостроительного законодательства и целевого назначения земельных участков. Определение ВС РФ подтверждает, что:

• Публичная власть имеет право возражать против признания права собственности на самовольные постройки, не соответствующие виду разрешённого использования.
• Органы публичной власти (в том числе администрация Федеральной территории) являются надлежащими ответчиками по таким искам и имеют право на апелляционное обжалование решений суда первой инстанции, даже если срок пропущен (при условии восстановления срока).
• Требования градостроительного законодательства о параметрах объектов индивидуального жилищного строительства (не более трёх этажей) являются обязательными и не могут быть преодолены ссылками на соответствие нормативам, действовавшим на момент постройки.

Ограничивается защита граждан-застройщиков, которые возводят объекты, не соответствующие виду разрешённого использования земельного участка, даже если эти объекты функциональны и не нарушают права третьих лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение ВС РФ развивает и уточняет позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. Ключевые моменты:

• Пункт 39 Постановления Пленума № 44 устанавливает, что самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным на день обращения в суд, включая требования к параметрам постройки в соответствии с видом разрешённого использования.

• Определение ВС РФ конкретизирует, что для объектов индивидуального жилищного строительства это означает: отдельно стоящий жилой дом не более трёх этажей (в соответствии с п. 1' части 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и частью 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

• Определение также подтверждает применимость норм ст. 222 ГК РФ в контексте современного градостроительного законодательства, включая требования Градостроительного кодекса РФ (пункты 4, 7 ст. 2) и Жилищного кодекса РФ.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• На истца (застройщика) возлагается бремя доказывания всех условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, включая:
• наличие прав на земельный участок, допускающих строительство данного объекта;
• соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд;

• отсутствие нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью.

• На ответчика (публичную власть) возлагается бремя доказывания того, что постройка не соответствует виду разрешённого использования земельного участка или нарушает требования градостроительного законодательства.

Стандарт доказывания: Суды должны устанавливать фактические параметры строений на основе объективных доказательств (кадастровые планы, технические паспорта, экспертные заключения, осмотры). Ссылки истца на соответствие нормативам, действовавшим на момент постройки, недостаточны, если на день обращения в суд постройка не соответствует виду разрешённого использования