ВС отменил приговор о сносе постройки: нарушения оказались устранимыми

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-274-К4, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкина В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган публичной власти) - Ответчик: Кадочникова Ольга Ивановна (гражданин, арендатор земельного участка, собственник спорного объекта)

Категория спора: жилищно-строительный спор, связанный с признанием постройки самовольной и требованием о её сносе; спор о праве собственности на недвижимое имущество; спор о соответствии объекта требованиям земельного и градостроительного законодательства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. В обоснование требований указала, что на земельном участке, переданном Кадочниковой О.И. по договору аренды от 26 ноября 2004 г. (с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства»), установлены следующие объекты, возведённые без разрешительной документации:

• трёхэтажное нежилое здание вспомогательного использования (кадастровый номер не указан в полном виде) площадью 300 кв. м, 2015 г. постройки;
• двухэтажное объект капитального строительства (незавершённое строительство);
• водный объект (бассейн) и навес.

Истец ссылался на нарушение санитарно-эпидемиологических требований и создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Возражения ответчика:

Кадочникова О.И. оспаривала требование о сносе, ссылаясь на наличие договора аренды, выданное разрешение на строительство от 1 июня 2018 г., а также на решение Анапского районного суда от 11 сентября 2012 г., которым в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации о сносе самовольного строения отказано, а встречные требования ответчика о сохранении объекта незавершённого строительства (жилого дома, 37% готовности) удовлетворены.

Решение первой инстанции (Анапский городской суд, 15 февраля 2023 г.):

Суд удовлетворил исковые требования администрации, признав спорное строение самовольной постройкой на основании: - отсутствия разрешения на строительство трёхэтажного нежилого здания; - отсутствия акта о вводе в эксплуатацию; - отсутствия документации о переводе жилого дома в нежилое здание; - наличия существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, первое апелляционное определение от 14 декабря 2023 г.):

Апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение, в котором отказала в удовлетворении исковых требований администрации.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд, первое определение от 18 июня 2024 г.):

Кассационная коллегия отменила апелляционное определение от 14 декабря 2023 г. и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.

Повторное апелляционное рассмотрение (Краснодарский краевой суд, определение от 1 октября 2024 г.):

При новом апелляционном рассмотрении коллегия оставила решение суда первой инстанции (от 15 февраля 2023 г.) без изменения, т.е. удовлетворила иск о сносе.

Повторное кассационное рассмотрение (Четвёртый кассационный суд, определение от 16 января 2025 г.):

Кассационная коллегия оставила решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу Кадочниковой О.И. оставила без удовлетворения.

Обращение в ВС РФ:

Кадочникова О.И. подала кассационную жалобу в ВС РФ, ставя вопрос об отмене указанных судебных актов как незаконных. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 30 июня 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования в обеспечении соответствия объектов недвижимости требованиям земельного и градостроительного законодательства и частным интересом собственника (арендатора) в сохранении своего имущества. Конфликт заключается в определении критериев признания постройки самовольной и оснований для её сноса в условиях, когда:

1. Объект возведён на земельном участке, предоставленном по договору аренды;
2. Впоследствии выдано разрешение на строительство (от 1 июня 2018 г.);
3. Вид разрешённого использования земельного участка изменён (постановлением администрации от 20 октября 2021 г.);
4. Договор аренды изменён в соответствии с новым видом использования (15 декабря 2021 г.);
5. Ранее судом (решением от 11 сентября 2012 г.) было отказано в сносе аналогичного объекта на том же участке;
6. Проведённая судебная экспертиза выявила как нарушения, так и возможность их устранения.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, ЗК РФ о разрешённом использовании земель, ГрК РФ о градостроительных требованиях) в сочетании с процессуально-правовой (надлежащее назначение и оценка судебной экспертизы, исследование вопроса об устранимости нарушений).

Почему дело передано на коллегию:

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью единообразного толкования и применения норм о самовольной постройке, а также в связи с выявлением существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть признана самовольной постройкой объект, возведённый на земельном участке, предоставленном по договору аренды с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», если впоследствии вид разрешённого использования изменён на «для индивидуального жилищного строительства» и «гостиничное обслуживание», а разрешение на строительство выдано администрацией?

2. Являются ли основанием для сноса объекта незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц?

3. Обязаны ли судебные инстанции исследовать вопрос об устранимости допущенных при возведении нарушений и возможности приведения постройки в соответствие с разрешённым использованием земельного участка, даже если истец требует полного сноса?

4. Может ли наличие конструктивных и технических признаков, позволяющих использовать объект в качестве гостевого дома, являться самостоятельным основанием для сноса объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка?

5. Допустимо ли постановка перед экспертом правовых вопросов, разрешение которых относится к компетенции суда?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, признав допущенные ими нарушения норм материального и процессуального права существенными. Суд установил, что объект не может быть признан самовольной постройкой в полном объёме, поскольку он возведён на земельном участке, предоставленном по договору аренды с надлежащим видом разрешённого использования, с выданным разрешением на строительство, и допущенные при его возведении нарушения градостроительных норм являются незначительными и устранимыми. Суд подчеркнул, что при разрешении спора необходимо исследовать вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, а не автоматически удовлетворять требование о сносе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень её признаков

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; - либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума о самовольной постройке):

В пункте 2 разъяснено, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Ключевой вывод ВС РФ: Данный перечень признаков является исчерпывающим. К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

2. Анализ наличия оснований для признания спорной постройки самовольной

Применённые нормы: - Договор аренды земельного участка от 26 ноября 2004 г. (в редакции изменений от 15 декабря 2021 г.) - Постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 20 октября 2021 г. № 2889 об изменении вида разрешённого использования

Установленные судом факты:

На основании договора аренды Кадочниковой О.И. предоставлен земельный участок площадью 780 кв. м с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» и «гостиничного обслуживания» (после изменения от 20 октября 2021 г.).

На основании заявления Кадочниковой О.И. от 9 августа 2017 г. подготовлен градостроительный план земельного участка от 28 августа 2017 г. и выдано разрешение на строительство от 1 июня 2018 г.

Вывод ВС РФ: Спорная постройка возведена на земельном участке, предоставленном в установленном порядке (по договору аренды), с видом разрешённого использования, допускающим строительство объекта, и с получением необходимого разрешения на строительство. Таким образом, отсутствуют два из четырёх признаков самовольной постройки.

3. Критерий временной привязки при оценке нарушения разрешённого использования

Применённая норма: Пункт 1 статьи 222 ГК РФ содержит требование о том, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении согласований, разрешений и градостроительные нормы должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вывод ВС РФ: Изменение вида разрешённого использования земельного участка (постановлением от 20 октября 2021 г.) произошло после начала возведения объекта (в 2015 г.). Следовательно, при оценке соответствия объекта разрешённому использованию необходимо учитывать вид разрешённого использования, действовавший на дату начала возведения, а не на дату выявления нарушения.

4. Использование объекта не по целевому назначению как основание для сноса

Применённая норма: Пункт 19 Постановления Пленума о самовольной постройке разъясняет, что использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Ошибка нижестоящих судов: Суды приняли во внимание заключение судебной экспертизы, в котором указано, что здание имеет архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа и может использоваться в качестве гостевого дома.

Вывод ВС РФ: Наличие конструктивных и технических признаков, позволяющих использовать объект в качестве гостевого дома, не может являться основанием для сноса объекта, если он возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка (которое включает «гостиничное обслуживание»).

5. Критерий существенности нарушений градостроительных норм

Применённая норма: Пункт 1 статьи 222 ГК РФ предусматривает возможность признания постройки самовольной при наличии нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Применённое Постановление Пленума: Пункт 19 Постановления Пленума о самовольной постройке устанавливает, что с учётом конкретных обстоятельств дела допущенные при возведении (создании) постройки незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц, могут быть признаны несущественными и не препятствующими возможности сохранить постройку.

Данные судебной экспертизы: Заключение ООО «СТЭА» от 11 августа 2022 г. № 633-2022 установило: - здание соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом города-курорта Анапы; - объект размещён в зоне Ж-1А с соблюдением допустимых параметров высоты и процента застройки; - нарушен минимально допустимый отступ здания от границ смежного земельного участка; - конструкция здания имеет нарушение технических регламентов безопасности; - без устранения нарушений здание создает угрозу жизни и здоровью людей.

Ошибка нижестоящих судов: Суды приняли заключение эксперта как основание для полного сноса, не исследуя вопрос об устранимости выявленных нарушений.

Вывод ВС РФ: Нарушения, выявленные экспертом, являются устранимыми (в том числе путём частичного сноса). Суды должны были исследовать возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, а не автоматически удовлетворять требование о полном сносе.

6. Процессуальное требование об исследовании вопроса об устранимости нарушений

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 79 ГПК РФ: при возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. - Пункт 30 Постановления Пленума о самовольной постройке: независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд с учётом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил. - Часть 2 статьи 56 ГПК РФ и часть 2 статьи 65 АПК РФ: суд обязан исследовать вопрос о возможности приведения постройки в соответствие с разрешённым использованием.

Ошибка нижестоящих судов: Судебные инстанции не исследовали вопрос о приведении постройки к параметрам, при которых объект был легализован по решению Анапского районного суда от 11 сентября 2012 г., несмотря на выводы эксперта о допустимости частичного сноса.

Ошибка в постановке вопросов эксперту: Суды допустили постановку перед экспертом правовых вопросов (о наличии признаков гостиницы, о соответствии функциональному назначению), разрешение которых относится к компетенции суда, а не эксперта.

Вывод ВС РФ: С учётом требований процессуального законодательства суд при назначении экспертизы не должен допускать постановку перед экспертом вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда.

7. Принцип справедливости, разумности и соразмерности

Применённые принципы: - Конституционно-правовой принцип справедливости - Принцип разумности - Принцип соразмерности нарушения

Вывод ВС РФ: При удовлетворении иска о сносе объекта судебными инстанциями не был соблюден конституционно-правовой принцип справедливости, разумности и степени допущенного нарушения, а также нарушения публичных интересов.

Суды не учли, что: - изменение планировочного и технического решений на стадии завершения строительства жилого дома не может служить самостоятельным основанием для сноса; - право собственности на объект незавершённого строительства было признано судом (решением от 11 сентября 2012 г.); - допущенные нарушения являются незначительными и устранимыми.

8. Значение предыдущего судебного решения

Применённое судебное решение: Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 11 сентября 2012 г., вступившее в законную силу 12 октября 2012 г.

Содержание решения: Суд отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации о сносе самовольного строения и удовлетворил встречные исковые требования Кадочниковой О.И. о сохранении объекта незавершённого строительства (жилого дома, 37% готовности). При разрешении спора суд установил, что строение соответствует требованиям градостроительного законодательства и строительным нормам и правилам.

Вывод ВС РФ: При разрешении настоящего спора юридически значимым обстоятельством являлось установление соответствия спорной постройки требованиям земельного и градостроительного законодательства после завершения строительства и законных оснований для сноса объекта либо для приведения его в первоначальное состояние. Нижестоящие суды не учли, что право собственности на объект было ранее признано судом.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение пункта 1 статьи 222 ГК РФ

Ошибка: Суды первой инстанции, апелляции и кассации признали спорную постройку самовольной на основании отсутствия разрешения на строительство трёхэтажного нежилого здания, несмотря на то, что: - земельный участок был предоставлен по договору аренды в установленном порядке; - вид разрешённого использования допускал строительство объекта (после изменения от 20 октября 2021 г.); - разрешение на строительство было выдано администрацией от 1 июня 2018 г.

Почему это существенное нарушение: Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной признаётся постройка, возведённая на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или без получения необходимых разрешений. В данном случае оба условия отсутствуют. Суды применили норму вне её смысла, игнорируя наличие договора аренды и разрешения на строительство.

2. Игнорирование критерия временной привязки

Ошибка: Суды не учли, что при оценке соответствия объекта разрешённому использованию земельного участка необходимо учитывать вид разрешённого использования, действовавший на дату начала возведения объекта (2015 г.), а не на дату выявления нарушения (2020 г.).

Почему это существенное нарушение: Пункт 1 статьи 222 ГК РФ прямо указывает на необходимость учёта временной привязки. Изменение вида разрешённого использования произошло после начала возведения объекта, поэтому оно не может служить основанием для признания постройки самовольной.

3. Неправильное применение критерия существенности нарушений

Ошибка: Суды удовлетворили требование о полном сносе объекта на основании наличия нарушений градостроительных норм, не исследуя вопрос об их существенности и устранимости.

Почему это существенное нарушение: Согласно пункту 19 Постановления Пленума о самовольной постройке, незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, не препятствуют сохранению постройки. Суды не провели такой анализ, автоматически удовлетворив иск о сносе.

4. Неправильное применение принципа справедливости и соразмерности

Ошибка: Суды не учли конституционно-правовой принцип справедливости, разумности и соразмерности при вынесении решения о сносе объекта, право собственности на который было ранее признано судом.

Почему это существенное нарушение: Применение норм материального права должно осуществляться с учётом конституционных принципов справедливости и разумности. Суды игнорировали эти принципы, вынося решение о сносе объекта, который был легализован предыдущим судебным решением.

Существенные нарушения норм процессуального права

1. Неправильное назначение судебной экспертизы

Ошибка: Суды допустили постановку перед экспертом правовых вопросов, разрешение которых относится к компетенции суда (о наличии признаков гостиницы, о соответствии функциональному назначению, о возможности использования в качестве гостевого дома).

Почему это существенное нарушение: Согласно пункту 1 статьи 79 ГПК РФ, суд назначает экспертизу для разрешения вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники и т.д. Правовые вопросы не требуют специальных знаний и должны разрешаться судом самостоятельно. Постановка таких вопросов перед экспертом нарушает процессуальный порядок и может привести к неправильному разрешению дела.

2. Неисследование вопроса об устранимости нарушений

Ошибка: Судебные инстанции не исследовали вопрос о приведении постройки к параметрам, при которых объект был легализован по решению Анапского районного суда от 11 сентября 2012 г., несмотря на выводы эксперта о допустимости частичного сноса.

Почему это существенное нарушение: Согласно пункту 30 Постановления Пленума о самовольной постройке и части 2 статьи 56 ГПК РФ, суд обязан исследовать вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, независимо от того, какое требование заявлено истцом. Суды нарушили эту обязанность, не проведя такого исследования.

3. Неправильная оценка доказательств

Ошибка: Суды приняли заключение судебной экспертизы как основание для полного сноса, не учитывая выводы эксперта об устранимости нарушений и возможности приведения объекта в соответствие с установлен