ВС: арендная плата за госземлю определяется видом использования, а не статусом участка

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-69563/2023; Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС25-2979

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 14 августа 2025 г.; полный текст изготовлен 21 августа 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Хатыпова Р.А., Чучунова Н.С.

Стороны спора: - Истец (кассант): Департамент городского имущества города Москвы (уполномоченный орган, арендодатель) - Ответчик: Акционерное общество «Европейская экономическая компания» (арендатор)

Категория спора: Договорный спор о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, находящийся в государственной собственности; спор о применении регулируемой арендной платы и определении её размера в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Акционерное общество «Европейская экономическая компания» (далее — Общество) на основании охранно-арендного договора от 15 июля 2002 г. является арендатором здания-памятника площадью 1898,7 кв.м, расположенного по адресу: Москва, Мясницкая ул., д. 7, стр. 1, на срок до 18 января 2049 г. Здание предоставлено в аренду под административные цели, общественное питание и торговлю. Охранно-арендный договор предусматривал, что арендная плата за здание не включает плату за земельный участок, поэтому арендатор обязан был заключить отдельный договор аренды земельного участка. 31 мая 2007 г. Департамент городского имущества города Москвы и Общество заключили договор аренды части земельного участка (площадью 730 кв.м) с кадастровым номером 77:01:0001036:51 на срок до 11 ноября 2029 г. Договор предусматривал расчёт арендной платы на основании Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП с применением ставки 1,5 % от кадастровой стоимости. Общество не внесло арендную плату за период с 1 апреля 2022 г. по 31 марта 2023 г., в результате чего Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в размере 1 698 287 руб. 84 коп. и пеней в размере 97 638 руб. 91 коп.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (решение от 20 мая 2024 г.): Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 424, 606, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ и Постановлением № 273-ПП, принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 5 октября 2023 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 910 081 428 руб. Суд пришёл к выводу об обоснованности иска и взыскал с Общества 1 562 503 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате (рассчитанной по ставке 1,5 %) и 87 508 руб. 67 коп. пеней, в остальной части иска отказал.

Девятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 9 сентября 2024 г.): Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, посчитав, что суд неправильно применил нормы материального права. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах территории особого режима использования (заповедная территория № 6 «Большая Лубянка — Сретенка»), является охранной зоной памятника истории и культуры, а земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения (статья 99 ЗК РФ). Согласно пункту 14 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, ставка арендной платы установлена в размере 0,01 % от кадастровой стоимости. Апелляционный суд применил эту ставку независимо от фактического вида использования Обществом здания и взыскал с Общества 10 904 руб. 05 коп. долга и 619 руб. 97 коп. пеней, в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Московского округа (постановление от 30 января 2025 г.): Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда и оставил его постановление без изменения.

Основание передачи в коллегию

Определением от 30 июня 2025 г. судьи Верховного Суда РФ кассационная жалоба Департамента вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС. Департамент ссылался на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просил пересмотреть постановления в кассационном порядке.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор сосредоточен на конфликте между двумя подходами к определению размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности и предоставленный в долгосрочную аренду без проведения торгов.

Первый подход (позиция суда первой инстанции и Департамента): размер арендной платы должен определяться исходя из вида разрешённого использования земельного участка и фактического использования расположенного на нём объекта недвижимости. Поскольку здание используется в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), применяется ставка 1,5 % от кадастровой стоимости, установленная пунктом 5 и 7 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП для земельных участков с видом разрешённого использования «административные и офисные здания» и «объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Второй подход (позиция апелляционного и кассационного судов): размер арендной платы определяется исключительно на основании категории земель, к которой отнесён участок. Поскольку участок расположен в границах территории особого режима использования и является охранной зоной памятника истории и культуры (земли историко-культурного назначения), применяется льготная ставка 0,01 % от кадастровой стоимости, установленная пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП, независимо от фактического вида использования здания.

Принципиальное значение спора заключается в том, что он касается правильного толкования и применения принципа экономической обоснованности при определении размера регулируемой арендной платы за земельные участки в государственной собственности, а также соотношения между категорией земель и видом разрешённого использования при расчёте арендной платы. Спор имеет значение для унификации практики применения Постановления № 273-ПП и предотвращения необоснованных льгот для лиц, использующих объекты культурного наследия в коммерческих целях.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос: Должна ли арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной собственности и предоставленный в долгосрочную аренду без проведения торгов, определяться исключительно на основании категории земель (в данном случае — земли историко-культурного назначения) с применением соответствующей льготной ставки, или же размер арендной платы должен определяться с учётом вида разрешённого использования земельного участка и фактического использования расположенного на нём объекта недвижимости?

Производный вопрос: Может ли арендатор, использующий здание-памятник в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), требовать применения льготной ставки арендной платы (0,01 %), установленной для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, или же при расчёте арендной платы следует применять ставку, соответствующую виду разрешённого использования и фактическому использованию объекта (1,5 %)?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил постановления апелляционного и кассационного судов и восстановил решение суда первой инстанции, установив следующий принципиальный подход: размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешённого использования, определяется с учётом вида разрешённого использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости. Льготная ставка арендной платы, установленная для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, применяется при расчёте арендной платы с учётом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках (например, для историко-культурной деятельности), а не автоматически в зависимости от статуса земельного участка или расположенного на нём здания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип платности землепользования и формы платы за землю

Верховный Суд исходит из того, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ указывает, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, установленная данным Кодексом.

Пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном деле охранно-арендный договор от 15 июля 2002 г. предусмотрел, что арендная плата за пользование зданием-памятником не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание, поэтому на арендатора возложена обязанность оформить арендные правоотношения на участок под зданием. Во исполнение данной обязанности стороны заключили договор от 31 мая 2007 г. аренды земельного участка.

2. Регулируемый характер арендной платы и применимые принципы

Верховный Суд установил, что договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса без проведения торгов в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ указывает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило Постановлением от 16 июля 2009 г. № 582 (далее — Постановление № 582).

Указанным постановлением предусмотрены принципы: - экономической обоснованности; - предсказуемости и предельной простоты расчета; - запрета необоснованных предпочтений; - учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; - недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

3. Принцип экономической обоснованности и его содержание

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом: - категории земель, к которой отнесен такой земельный участок; - его разрешённого использования; - государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке; - субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определённому уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешённое использование.

4. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 г. № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нём здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

5. Системное единство принципов деления земель по целевому назначению и единства судьбы

Принципы земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

По смыслу земельного и градостроительного законодательства вид разрешённого использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведёт к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

6. Применение принципов к определению размера арендной платы

Таким образом, размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешённого использования, определяется с учётом вида разрешённого использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости.

7. Толкование Постановления № 273-ПП и применение льготной ставки

Подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусматривает, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Статьей 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, устанавливается Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены Постановлением № 273-ПП.

В преамбуле Постановления № 273-ПП указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 5 и 7 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП за земельные участки с видом разрешённого использования «для размещения административных и офисных зданий», а также за земельные участки с видом разрешённого использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», арендная плата устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, имеет виды разрешённого использования: «деловое управление» (4.1), «культурное развитие» (3.6), «общественное управление» (3.8), «склады» (6.9), «общественное питание» (4.6), «магазины» (4.4), и предоставлен Обществу в долгосрочную аренду для эксплуатации административного здания под административные цели, общественное питание и торговлю.

8. Критерий применения льготной ставки 0,01 %

Установленная пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП ставка в размере 0,01 % от кадастровой стоимости за земельные участки с видом разрешённого использования «земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями, и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами», по смыслу Постановления № 273-ПП применяется при расчёте арендной платы с учётом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках, например, для историко-культурной деятельности.

Между тем Общество, использующее здание, находящееся на спорном участке, в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), не доказало, что оно вправе требовать применения при расчёте арендной платы за пользование данным участком льготной ставки, установленной пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП.

9. Отклонение аргумента о статусе памятника и охранной зоне

Сами по себе расположение земельного участка в границах территории особого режима использования, наличие у находящегося на участке здания статуса объекта культурного наследия и обязанность арендатора его сохранять без учёта цели предоставления данного объекта, разрешённого и фактического использования не влекут возможность применения льготной ставки арендной платы, установленной пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП.

10. Анти-абузивная оговорка: предотвращение необоснованных льгот и нарушения принципа экономической обоснованности

Иное толкование правил применения указанной льготной ставки повлечёт нарушение принципа экономической обоснованности и необоснованные предпочтения для лиц, использующих объекты, имеющие статус памятника, для коммерческой деятельности, по сравнению с: - иными лицами, которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности; - лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, аналогичную деятельности Общества в объектах, не имеющих статуса памятника в границах одной и той же территориальной зоны.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретный критерий, применённый к данному делу

Верховный Суд применил следующий критерий: размер арендной платы за земельный участок определяется исходя из вида разрешённого использования земельного участка и фактического использования расположенного на нём объекта недвижимости, а не исключительно на основании категории земель, к которой отнесён участок.

В данном деле: - Спорный земельный участок имеет виды разрешённого использования, включающие «административные и офисные здания», «объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания»; - Общество фактически использует здание в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля); - Следовательно, при расчёте арендной платы должна применяться ставка 1,5 % от кадастровой стоимости, установленная пунктами 5 и 7 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП, а не льготная ставка 0,01 %.

Указания нижестоящим судам

Верховный Суд указал, что суд первой инстанции правомерно принял позицию Департамента о необходимости рассчитывать арендную плату за пользование спорным участком исходя из ставки 1,5 % от кадастровой стоимости, взыскал с Общества долг по арендной плате с учётом данной ставки и кадастровой стоимости, установленной решением суда общей юрисдикции.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права при определении размера арендной платы и расчёте задолженности.

Распределение обязанностей

Апелляционный и кассационный суды не имели законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и должны были оставить его в силе. Верховный Суд указал, что апелляционный суд, с выводами которого согласился суд округа, не имел законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований Департамента лишь в части взыскания с Общества 10 904 руб. 05 коп. долга и 619 руб. 97 коп. пеней.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании части 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Отменить: - Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2024 г. - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2025 г. по делу № А40-69563/2023

2. Оставить в силе: - Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2024 г., которым с Общества взыскано 1 562 503 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате и 87 508 руб. 67 коп. пеней.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг в методологии определения размера регулируемой арендной платы за земельные участки в государственной собственности. Апелляционный и кассационный суды применяли формальный подход, основанный исключительно на категории земель (земли историко-культурного назначения) и статусе расположенного на участке здания (памятник истории и культуры), автоматически применяя льготную ставку 0,01 %.

Верховный Суд установил субстанциальный подход, требующий анализа: - вида разрешённого использования земельного участка; - фактического использования объекта недвижимости; - цели предоставления объекта; - соответствия между видом разрешённого использования земельного