ВС РФ защитил собственника от сноса жилого дома, возведённого по уведомлению о строительстве

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-249-К4, Определение СКГД ВС РФ от 29 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Кротова М.В. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик: Григорьевой Елена Викторовна (гражданин — собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и её сносе; материально-правовой конфликт между публичным интересом (соблюдение градостроительного законодательства) и частным интересом собственника земельного участка.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Сочи обратилась в суд с исками о: 1. признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер не указан в открытой части), самовольной постройкой; 2. сносе данного объекта; 3. взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день.

Основание иска: отсутствие у объекта необходимых разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию; выявление при муниципальном земельном контроле признаков самовольной постройки.

Возражения ответчика

Ответчик (Григорьевой Е.В.) возражала против иска, ссылаясь на: - наличие уведомления о планируемом строительстве от 26 октября 2021 г.; - получение уведомления о соответствии параметров строительства установленным требованиям от 26 ноября 2021 г.; - соответствие объекта разрешённому виду использования земельного участка («для индивидуального жилищного строительства»); - соответствие объекта градостроительным и строительным нормам; - отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Решение первой инстанции

Лазаревский районный суд г. Сочи (7 декабря 2022 г.): в удовлетворении иска отказано.

Мотивы: суд пришёл к выводу, что спорный объект является жилым домом, в отношении которого получено уведомление о соответствии его параметров требованиям законодательства о градостроительной деятельности; объект соответствует разрешённому виду использования земельного участка, градостроительным и строительным нормам и правилам; не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда (25 января 2024 г.): решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи.

Ключевые мотивы апелляции: - уведомление о соответствии выдано в отношении иного (исходного) земельного участка, а не образованного в результате раздела; - градостроительный план не предусмотрен в качестве документа, необходимого для соблюдения порядка по ст. 51¹ Градостроительного кодекса РФ; - по заключению судебной строительно-технической экспертизы объект не соответствует конструктивным нормам жилых зданий и не имеет планировки, создающей условия для постоянного проживания; по техническим характеристикам это нежилое здание с назначением «малое средство размещения (мини-гостиница)»; - объект не соответствует противопожарным нормам и требованиям градостроительных норм в части размещения мини-гостиницы на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; - земельный участок расположен в зоне оползневых процессов и частично в границах зоны прибрежной защитной полосы реки Учдере; ответчиком не представлено доказательств проведения обследований и разработки противооползневых мероприятий, требуемых пункт 13.1.7 Правил землепользования и застройки; - объект создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и препятствия в пользовании смежными участками.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (23 июля 2024 г.): оставило апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Григорьевой Е.В.: подана с доводами о неправомерности отмены решения суда первой инстанции и нарушении норм материального права при квалификации объекта в качестве самовольной постройки.

Процессуальные определения: - Определением судьи Марьина А.Н. от 3 марта 2025 г. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы; - Определением того же судьи от 23 июня 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации г. Сочи в обеспечении соблюдения градостроительного законодательства и частным интересом собственника земельного участка в сохранении возведённого на нём объекта недвижимого имущества.

Ключевой конфликт: квалификация объекта капитального строительства в качестве самовольной постройки и определение надлежащих последствий (снос или сохранение с приведением в соответствие).

Нижестоящие суды (апелляция и кассация) исходили из того, что: - объект фактически является мини-гостиницей, а не жилым домом; - размещение гостиницы на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, нарушает разрешённое использование; - отсутствуют доказательства проведения противооползневых мероприятий в зоне оползневых процессов; - объект не соответствует противопожарным нормам.

Суд первой инстанции исходил из того, что объект является жилым домом, соответствует разрешённому использованию и не создаёт угрозу.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, полнота исследования доказательств, применение принципа пропорциональности).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в связи с существенными нарушениями норм материального права при применении ст. 222 ГК РФ (определение признаков самовольной постройки), ст. 263 ГК РФ (права собственника земельного участка), ст. 40 ЗК РФ (права собственника на возведение зданий и сооружений), а также норм Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ от 3 августа 2018 г.) о порядке строительства объектов индивидуального жилищного строительства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли объект капитального строительства самовольной постройкой при наличии уведомления о планируемом строительстве и уведомления о соответствии параметров установленным требованиям, поданных в отношении исходного земельного участка, из которого впоследствии образован спорный участок?

2. Может ли квалификация объекта в качестве гостиницы (мини-гостиницы) вместо жилого дома служить основанием для признания его самовольной постройкой, если объект соответствует параметрам, указанным в уведомлениях о планируемом строительстве жилого дома?

3. Требуется ли суду при рассмотрении дела о сносе самовольной постройки исследовать вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, или снос может быть назначен как крайняя мера без такого анализа?

4. Применяются ли к строительству объектов индивидуального жилищного строительства требования о получении разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом № 340-ФЗ, и влияет ли отсутствие таких разрешений на квалификацию объекта в качестве самовольной постройки?

5. Может ли суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции, не поставив на обсуждение сторон вопросы об устранимости нарушений и возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при квалификации объекта в качестве самовольной постройки. Суд первой инстанции правильно разрешил спор, применив нормы материального и процессуального права. Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска администрации г. Сочи подлежит восстановлению, поскольку объект соответствует разрешённому использованию земельного участка, параметрам, указанным в уведомлениях о планируемом строительстве, и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая база прав собственника земельного участка на возведение зданий и сооружений

Применённые нормы материального права:

• Статья 263 ГК РФ (п. 1): собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Статья 40 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вывод СКГД: несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в порядке ст. 222 ГК РФ и повлечь соответствующие гражданско-правовые последствия.

2. Определение признаков самовольной постройки и их применение

Применённые нормы материального права:

• Статья 222 ГК РФ (абзац первый п. 1): самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо
• возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

при условии, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Применённое Постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (п. 2): разъяснено, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Критическая оценка выводов апелляции:

СКГД указала, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект представляет собой гостиницу, которая не может располагаться на земельном участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», основан лишь на том, что в спорном объекте расположены шесть изолированных помещений, состоящих из меблированных комнат, оборудованных санузлами, имеющих отдельные входы, и отсутствуют помещения, создающие условия для постоянного проживания.

Существенное замечание: при квалификации спорной постройки в качестве гостиницы исключительно по таким признакам суд апелляционной инстанции без внимания оставил противоречивые суждения в заключении судебной экспертизы: - в исследуемом объекте отсутствуют типичные для жилых зданий вспомогательные помещения (кабинет, гардеробная, кладовая, столовая, гостиная, детская); - в то же время в объекте отсутствуют помещения, свойственные для гостиниц (административные кабинеты, зоны приёма гостей, поэтажные холлы и т.п.).

Вывод СКГД: такая противоречивость в экспертном заключении не позволяет однозначно квалифицировать объект в качестве гостиницы и, следовательно, не может служить основанием для признания его самовольной постройкой по признаку нарушения разрешённого использования земельного участка.

3. Принцип пропорциональности и крайний характер сноса

Применённое Постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункты 10, 25, 30): разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности её сохранения.

Принцип пропорциональности:

СКГД подчеркнула, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Критерии необходимости сноса:

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

4. Обязанность суда исследовать устранимость нарушений

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд с учётом положений пункта 3¹ статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

• Статья 222 ГК РФ (пункт 3¹): в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, суд должен исследовать возможность приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

Процессуальные полномочия суда:

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Нарушение апелляцией:

Суд апелляционной инстанции не поставил на обсуждение сторон вопросы об устранимости нарушений и о возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, в том числе посредством её перепланировки, переоборудования и выполнения иных необходимых мероприятий. Это является существенным нарушением норм процессуального права.

5. Специальный режим для объектов индивидуального жилищного строительства

Применённые нормы специального законодательства:

• Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 340-ФЗ):
• часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ: в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не требуется;

• часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ: аналогичное правило.

• Часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ: правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населённого пункта, на которых до дня вступления в силу данного закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченные органы уведомление о планируемых строительстве или реконструкции. При этом применяются положения статьи 51 (части 16–21) и статьи 55 (части 16–21) Градостроительного кодекса РФ. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Применённое Постановление Пленума ВС РФ № 44:

• Пункт 3: возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Важное уточнение судебной практики:

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Вывод СКГД: суждение суда апелляционной инстанции об отсутствии разрешительной документации высказано без учёта того, что Федеральным законом № 340-ФЗ введены нормы, согласно которым разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию для объектов индивидуального жилищного строительства не требуются.

6. Анализ конкретных нарушений, выявленных апелляцией

Проблема с противооползневыми мероприятиями:

Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении противооползневых требований сделан со ссылкой на уведомление от 26 ноября 2021 г., но суд проигнорировал то, что в этом уведомлении имеется информация о необходимости строительства и проектирования жилого дома в соответствии с заключением об инженерно-геологических изысканиях земельного участка, выполненным ООО «СочиТисизПроект», являющимся приложением к уведомлению о планируемом строительстве. Таким образом, требование о противооползневых мероприятиях не было проигнорировано ответчиком; оно было учтено в уведомлении.

Проблема с противопожарными нормами:

Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении противопожарных норм фактически основан лишь на том, что спорный объект не оборудован третьим типом системы оповещения и управления эвакуацией, предназначенным для гостиниц вместимостью более 50 человек (речевой оповещатель, световые оповещатели «выход»). Однако это предположение основано на квалификации объекта в качестве гостиницы, которая сама по себе является спорной и противоречивой.

Проблема с соответствием параметрам:

Суд апелляционной инстанции не учёл, что построенный объект соответствует всем параметрам, указанным в уведомлениях от 26 октября 2021 г. и от 26 ноября 2021 г., предъявляемым к размещению индивидуального жилого дома: - количество надземных этажей: 3 (соответствует); - общая площадь здания: 295,5 кв.м (фактическая площадь 288 кв.м — соответствует); - высота здания: 11 м (фактическая высота 11 м — соответствует); - площадь застройки: 135 кв.м (соответствует); - минимальные отступы от границы земельного участка: 3 м; - предельная высота: 12 м (фактическая 11 м — соответствует); - коэффициент использования территории: 0,6.

7. Оценка действий нижестоящих судов

Вывод СКГД о суде первой инстанции:

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что спорное строение возведено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, соответствует его виду разрешённого использования, сохранение спорного объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, основания для сноса отсутствуют.

Вывод СКГД об апелляции и кассации:

Апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм права, повлиявшими на исход дела. Без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 390¹⁴ ГПК РФ является основанием для отмены указанных определений.

Кассационный суд не устранил нарушения: кассационный суд общей юрисдикции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения закона не устранил.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправомерная квалификация объекта в качестве гостиницы

Нарушение: Суд апелляционной инстанции квалифицировал объект в качестве мини-гостиницы (нежилого здания) исключительно на основе наличия шести изолированных меблированных комнат с отдельными входами и санузлами, без учёта того, что в объекте отсутствуют как типичные для жилых зданий вспомогательные помещения (кабинет, гардеробная, кладовая, столовая, гостиная, детская), так и помещения, свойственные для гостиниц (административные кабинеты, зоны приёма г