ВС РФ: двухлетний срок из ст. 477 ГК не лишает права на судебную защиту по недостаткам недвижимости

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А65-17459/2021; Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС25-1348

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 15 июля 2025 г.; полный текст изготовлен 25 июля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Чучунова Н.С. - Судья-докладчик: Чучунова Н.С. - Члены коллегии: Борисова Е.Е., Попова Г.Г.

Стороны спора: - Истец (кассационный жалобщик): ООО «Эквилибриум» (цессионарий, приобретатель прав требования) - Ответчики: ИП Нитенко Денис Владимирович (продавец недвижимости, заказчик строительных работ); ООО «МДД-Недвижимость» (подрядчик-исполнитель строительных работ) - Третьи лица: Якупова А.И. (первоначальный покупатель недвижимости, цедент)

Категория спора: Договорный спор о защите прав потребителя и взыскании убытков по качеству недвижимого имущества (жилого дома); спор о применении сроков предъявления требований по недостаткам товара в договоре купли-продажи недвижимости.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

10 января 2018 г. между ИП Нитенко Д.В. (заказчик) и ООО «МДД-Недвижимость» (исполнитель) заключен договор подряда № 09 на строительство жилого дома стоимостью 2 565 000 руб. с гарантией 60 месяцев на целостность несущей конструкции и протекание кровли. Дом введён в эксплуатацию 12 апреля 2018 г. 22 июня 2018 г. ИП Нитенко Д.В. продал дом Якуповой А.И. по договору купли-продажи за 2 565 000 руб. В процессе эксплуатации на несущей конструкции образовалась трещина со сквозным продуванием. По заключению независимой экспертизы от 10 июля 2020 г. дефекты явились результатом некачественного выполнения строительных работ; стоимость устранения — 698 638 руб. 27 августа 2020 г. Якупова направила претензию ООО «МДД-Недвижимость», 19 июля 2021 г. — ИП Нитенко Д.В. 20 апреля 2021 г. Якупова уступила права требования ООО «Эквилибриум» по договору цессии. ООО «Эквилибриум» обратилась в суд с требованиями о взыскании убытков, расходов на экспертизу и неустойки.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Республики Татарстан (решение от 10 апреля 2023 г., затем от 25 апреля 2024 г.): - Первое решение (10 апреля 2023 г.): частичное удовлетворение иска — взысканы убытки в размере 1 418 146,25 руб. и расходы на оценку 8 000 руб. с ИП Нитенко Д.В.; в остальной части отказано. Суд исходил из того, что ИП Нитенко Д.В. как продавец несёт ответственность за недостатки, и срок предъявления требований не может быть меньше срока по качеству строительных работ. - Второе решение (25 апреля 2024 г.): полный отказ в иске; взысканы государственная пошлина 35 780 руб. и судебные расходы 143 000 руб. в пользу ИП Нитенко Д.В. Суд применил двухлетний срок по п. 2 ст. 477 ГК РФ и установил, что претензия направлена за пределами этого срока (после 22 июня 2020 г.).

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (постановления от 19 июня 2023 г. и 5 августа 2024 г.): - Первое постановление (19 июня 2023 г.): оставило решение от 10 апреля 2023 г. без изменения. - Второе постановление (5 августа 2024 г.): оставило решение от 25 апреля 2024 г. без изменения; подтвердило применение двухлетнего срока и отсутствие оснований для удовлетворения требований.

Арбитражный суд Поволжского округа (постановления от 26 сентября 2023 г. и 2 декабря 2024 г.): - Первое постановление (26 сентября 2023 г.): отменило судебные акты и направило дело на новое рассмотрение, указав на неправильное применение ст. 475, 477, 557 ГК РФ и противоречие выводов о том, что гарантийный срок по требованиям к продавцу не может быть меньше гарантийного срока по договору подряда. - Второе постановление (2 декабря 2024 г.): оставило решение от 25 апреля 2024 г. без изменения.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба ООО «Эквилибриум» на решение от 25 апреля 2024 г., постановления апелляционного суда от 5 августа 2024 г. и округа от 2 декабря 2024 г. Жалобщик ссылался на существенные нарушения норм материального и процессуального права, просил отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Определением судьи Чучуновой Н.С. от 26 мая 2025 г. жалоба передана в СКЭС для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя подходами к определению сроков предъявления требований по недостаткам недвижимого имущества, проданного физическим лицом (ИП) в предпринимательских целях:

1. Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций (второй раз): Применение буквального двухлетнего срока из п. 2 ст. 477 ГК РФ как абсолютного срока обнаружения недостатков, истекающего 22 июня 2020 г. (два года с момента передачи 22 июня 2018 г.), независимо от того, когда покупатель фактически обнаружила недостатки и когда она узнала о нарушении своего права.

2. Позиция СКЭС: Различие между сроком обнаружения недостатков (п. 2 ст. 477 ГК РФ) как условием предъявления претензии во внесудебном порядке и сроком исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ) для судебной защиты. Суды не учли, что покупатель обнаружила недостатки в пределах двух лет (через 5 месяцев после передачи), и применили общие правила исчисления исковой давности, начинающиеся с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Принципиальное значение: Конфликт между формальным применением двухлетнего срока как абсолютного барьера и субстанциальным подходом, учитывающим момент фактического обнаружения недостатков и начало течения исковой давности. Отсутствие единообразия в судебной практике по применению ст. 477 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости, когда гарантийный срок не установлен.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли двухлетний срок из п. 2 ст. 477 ГК РФ абсолютным сроком обнаружения недостатков, истечение которого лишает покупателя права на судебную защиту, или это условие для предъявления претензии во внесудебном порядке, при этом судебная защита подчиняется общим правилам исковой давности (ст. 200 ГК РФ)?

2. Когда начинает течь исковая давность для требований по недостаткам недвижимого имущества, проданного без установления гарантийного срока: с момента передачи товара или с момента, когда покупатель узнала или должна была узнать о нарушении своего права?

3. Должны ли суды при разрешении спора о недостатках недвижимости, проданной в предпринимательских целях, установить, когда покупатель фактически обнаружила недостатки, и применить ли общие правила исчисления исковой давности, а не буквальный двухлетний срок?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Пункт 2 статьи 477 ГК РФ устанавливает двухлетний срок обнаружения недостатков товара с целью предъявления претензии во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности для судебной защиты. Обращение покупателя в суд после истечения этого срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока (или двухлетнего срока при его отсутствии). К исковым требованиям потребителя, связанным с недостатками товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, применяются общие сроки исковой давности, предусмотренные п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинающиеся с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база договора купли-продажи недвижимости и обязанность продавца по качеству

Статья 454 ГК РФ (п. 1): По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму.

Статья 469 ГК РФ (п. 1): Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статья 469 ГК РФ (п. 2): Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статья 470 ГК РФ (п. 1): Товар должен соответствовать требованиям ст. 469 в момент передачи покупателю (если иной момент не предусмотрен договором) и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Статья 470 ГК РФ (п. 2): В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий требованиям ст. 469, в течение определённого времени, установленного договором (гарантийного срока).

2. Права покупателя при обнаружении недостатков товара

Статья 475 ГК РФ (п. 1): Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статья 475 ГК РФ (п. 2): В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения по договору купли-продажи и потребовать возврата денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Статья 557 ГК РФ: Правила ст. 475 ГК РФ, за исключением права покупателя потребовать замены товара, применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о её качестве.

3. Распределение бремени доказывания причин возникновения недостатков

Статья 476 ГК РФ (п. 1): Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статья 476 ГК РФ (п. 2): В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки возникли после передачи вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Вывод суда: Из положений ст. 476 ГК РФ следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

4. Сроки предъявления требований по недостаткам товара: различие между сроком обнаружения и исковой давностью

Статья 477 ГК РФ (п. 1): Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Статья 477 ГК РФ (п. 2): Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Статья 477 ГК РФ (п. 3): Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Аналогичная норма: Статья 19 Закона о защите прав потребителей (п. 1) содержит аналогичное положение.

5. Позиция Конституционного Суда РФ о различии между сроком обнаружения и исковой давностью

Определение КС РФ от 24 марта 2015 г. № 557-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Фасгиева Анатолия Нургалеевича и Фасгиевой Земфиры Сабитовны на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 196, пунктом 2 статьи 199, пунктом 1 статьи 200, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса и абзацем вторым пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей»:

Из этого определения следует, что если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные п. 1 ст. 200 ГК РФ.

6. Общие правила исчисления исковой давности

Статья 200 ГК РФ (п. 1): Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вывод СКЭС: Таким образом, п. 2 ст. 477 ГК РФ установлен двухлетний срок обнаружения недостатков товара с целью предъявления претензии во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности для судебной защиты. Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.

7. Обзор судебной практики ВС РФ по защите прав потребителей

Пункт 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 октября 2023 г.: Подтверждает позицию о применении общих правил исчисления исковой давности к требованиям потребителя по недостаткам товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены.

8. Критическая оценка выводов нижестоящих судов о пропуске сроков

СКЭС установила, что суды не учли следующие обстоятельства:

1. Момент обнаружения недостатков: Согласно исковому заявлению, покупателю (Якуповой А.И.) стало известно о наличии строительных недостатков через 5 месяцев после начала эксплуатации дома (образование трещины на несущей конструкции со сквозным продуванием), то есть в пределах двух лет с момента передачи объекта по договору купли-продажи от 22 июня 2018 г.

2. Последовательность действий покупателя: - Якупова А.И. первоначально обратилась к ИП Нитенко Д.В., который перенаправил её к ООО «МДД-Недвижимость» в соответствии с принятыми последним гарантийными обязательствами по договору подряда. - ООО «МДД-Недвижимость» пыталась устранить недостатки, однако они появились вновь. - С целью установления причин и размера затрат Якупова А.И. обратилась в экспертную организацию, заключив договор от 17 марта 2020 г. - По результатам экспертизы от 10 июля 2020 г. Якупова направила претензию ООО «МДД-Недвижимость» 27 августа 2020 г.

3. Доказательства обнаружения недостатков в пределах двух лет: - Заключение независимой экспертизы от 10 июля 2020 г. подтверждает, что недостатки были обнаружены в пределах двух лет. - Заключение судебной строительно-технической экспертизы от 25 января 2023 г. содержит аналогичные выводы о причинах недостатков.

4. Момент узнавания о нарушении права: Суды не установили, когда покупатель, исходя из фактических обстоятельств, узнала или должна была узнать о нарушении её прав вследствие передачи дома с недостатками.

5. Информирование при продаже: Суды не проверили доводы истца о том, что из договора купли-продажи не следует, что продавец (ИП Нитенко Д.В.), которому выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости, предупреждал покупателя о строительстве дома с нарушением строительных норм.

6. Отсутствие оценки доводов о гарантийных обязательствах подрядчика: Суды не дали оценку пояснениям ООО «МДД-Недвижимость» о том, что подрядчик проинформировал заказчика (ИП Нитенко Д.В.) о том, что строящийся дом не будет соответствовать нормам СНиП, однако заказчик согласился с технологией строительства (пункт 8 договора от 10 января 2018 г.).

9. Применение правовой позиции КС РФ

Вывод СКЭС: Выводы судов о пропуске сроков предъявления требований к продавцу по недостаткам проданного объекта недвижимости сделаны без учета правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24 марта 2015 г. № 557-О, о том, что к исковым требованиям потребителя, связанными с недостатками товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, применяются общие сроки исковой давности (п. 1 ст. 200, п. 2 ст. 477 ГК РФ, абзац 2 п. 1 ст. 19 Закона № 2300-1).

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

Основной критерий: Суды должны различать между: - Сроком обнаружения недостатков (п. 2 ст. 477 ГК РФ) — двухлетний срок для предъявления претензии во внесудебном порядке; - Сроком исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ) — общий трёхлетний срок, начинающийся с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.

Применение к данному делу: Поскольку покупатель (Якупова А.И.) обнаружила недостатки в пределах двух лет (через 5 месяцев после передачи дома 22 июня 2018 г.), и это подтверждается договором с экспертной организацией от 17 марта 2020 г., требования должны быть рассмотрены по общим правилам исковой давности, а не отклонены на основании буквального применения двухлетнего срока.

Указания нижестоящим судам при новом рассмотрении

При новом рассмотрении дела судам следует:

1. Установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе: - Точный момент обнаружения недостатков жилого дома (трещины на несущей конструкции); - Последовательность действий покупателя по выявлению причин недостатков и определению стоимости их устранения; - Момент, когда покупатель узнала или должна была узнать о нарушении своего права; - Содержание пункта 8 договора подряда от 10 января 2018 г. и его значение для определения ответственности подрядчика; - Информирование продавца (ИП Нитенко Д.В.) при заключении договора купли-продажи о строительстве дома с нарушением строительных норм.

2. Дать надлежащую правовую квалификацию правоотношениям сторон, в частности: - Определить, применяются ли к данному спору правила о защите прав потребителей (Закон № 2300-1) или исключительно правила ГК РФ о купле-продаже; - Установить, является ли ИП Нитенко Д.В. продавцом недвижимости или также несёт ответственность как заказчик строительных работ; - Определить ответственность ООО «МДД-Недвижимость» перед покупателем (Якуповой А.И.) в отношении гарантийных обязательств по договору подряда.

3. Оценить доводы и возражения участвующих в деле лиц, в том числе: - Доводы истца (ООО «Эквилибриум») о том, что недостатки были обнаружены в пределах двух лет; - Возражения ответчиков о пропуске сроков предъявления требований; - Пояснения ООО «МДД-Недвижимость» о согласии заказчика на строительство с нарушением норм СНиП.

4. Правильно применить нормы материального и процессуального права, в частности: - Применить общие правила исчисления исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ), а не буквальный двухлетний срок из п. 2 ст. 477 ГК РФ; - Учесть правовую позицию КС РФ, изложенную в определении от 24 марта 2015 г. № 557-О; - Применить правила о распределении бремени доказывания (ст. 476 ГК РФ) с учётом наличия или отсутствия гарантийного срока; - Руководствоваться пунктом 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей от 18 октября 2023 г.

5. Принять законные и обоснованные судебные акты на основе полного исследования доказательств и правильного применения норм права.

Распределение обязанностей между участни