ВС отменил снос здания: суды не исследовали возможность легализации реконструкции

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-98-К4; Определение СКГД ВС РФ от 24 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Кротова М.В., Петрушкина В.А. (докладчик)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Анапа (орган публичной власти) - Ответчики: Анагиев Джафар Салман-Оглы и Анагиев Рашид Джафарович (граждане) - Встречные истцы: те же граждане

Категория спора: жилищно-строительный (самовольная постройка, реконструкция объекта капитального строительства, градостроительное право)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация г. Анапы требовала: (1) запрещения эксплуатации трёхэтажного здания площадью 1 927,6 кв.м; (2) признания его самовольной постройкой; (3) сноса здания; (4) взыскания судебной неустойки в размере 30 000 руб. в день. Правовое основание: нарушение градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие разрешительной документации на реконструкцию.

Встречный иск ответчиков: Требование о признании права общей долевой собственности на спорное здание.

Решение суда первой инстанции (Анапский районный суд, 24 ноября 2023 г.): Исковые требования администрации оставлены без удовлетворения. Встречный иск удовлетворён. Суд исходил из того, что постройка возведена на принадлежащем ответчикам земельном участке, допускающем размещение такого объекта, без нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью, поэтому возможно её сохранение.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 23 мая 2024 г.): Решение суда первой инстанции отменено. Принято новое решение: объект признан самовольной постройкой; на ответчиков возложена обязанность по сносу в течение 30 дней со дня вступления акта в законную силу. Требование о неустойке и встречный иск оставлены без рассмотрения. Суд апелляции указал на существенные нарушения градостроительных норм (отступы от границ, процент застройки) и на то, что признание права собственности ставило бы добросовестных застройщиков в худшее положение.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 15 октября 2024 г.): Апелляционное определение оставлено без изменения.

Кассационная жалоба: Представитель ответчиков Бахитова Р.Г. просила отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 19 мая 2025 г. жалоба передана в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом администрации в соблюдении градостроительного регламента (защита публичного порядка) и интересом собственников в сохранении построенного объекта. Конфликт заключается в определении правовой природы спорного строения: является ли оно самовольной постройкой, подлежащей сносу, или реконструкцией ранее разрешённого жилого дома, которая может быть легализована путём приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм о самовольной постройке, реконструкции, разрешённом использовании земельного участка) и процессуально-правовая (надлежащее исследование судом обстоятельств дела).

Причина передачи на коллегию: Судебные инстанции не исследовали ключевые вопросы: (1) является ли спорное строение вновь возведённым или результатом реконструкции; (2) возможна ли техническая легализация путём демонтажа части объекта; (3) допустимо ли изменение функционального назначения с жилого на нежилое; (4) применимы ли специальные правила о реконструкции при несоответствии предельным параметрам.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли спорное трёхэтажное здание площадью 1 927,6 кв.м самовольной постройкой в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ или результатом реконструкции ранее разрешённого двухэтажного жилого дома площадью 220 кв.м?

2. Если установлено, что здание создано в результате реконструкции, какие критерии и процедуры применяются для определения возможности его легализации?

3. Может ли быть основанием для сноса несоответствие разрешённому использованию земельного участка, если объект по техническим параметрам соответствует виду разрешённого использования и не создаёт опасности для жизни и здоровья?

4. Является ли использование объекта не по целевому назначению (коммерческое использование вместо жилого) самостоятельным основанием для признания его самовольной постройкой?

5. Какие обстоятельства должны быть исследованы судом при разрешении встречного требования о признании права собственности на нежилое здание?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ пришла к выводу, что судебные инстанции допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, ненадлежащим образом исследовав обстоятельства дела. Суды не установили, является ли спорное строение вновь возведённым или результатом реконструкции жилого дома, не исследовали возможность технической легализации путём демонтажа части объекта и не учли специальные правила о реконструкции объектов, не соответствующих предельным параметрам градостроительного регламента. Кроме того, суды не разграничили вопросы о сносе самовольной постройки и о допустимости изменения функционального назначения объекта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и их применение

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: (а) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; (б) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; (в) без получения необходимых согласований, разрешений; (г) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. - Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума № 44) разъясняет, что перечень признаков является исчерпывающим.

Позиция СКГД: СКГД подчеркнула, что в данном деле установлены следующие факты: - Земельный участок с кадастровым номером принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. - Вид разрешённого использования участка — «предприятия общественного питания вместимостью до 50 мест». - На участке зарегистрирован жилой дом площадью 220 кв.м (двухэтажный), право собственности на который зарегистрировано 28 августа 2012 г. на основании постановления администрации г. Анапы от 5 октября 2009 г. - Строительство жилого дома осуществлялось на основании проектной документации и разрешения. - Спорное здание площадью 1 927,6 кв.м имеет три этажа (цокольный и два надземных) и по функциональному назначению является зданием предприятия общественного питания.

Критическое замечание СКГД: Суды не исследовали, является ли спорное строение вновь возведённым или созданным в результате реконструкции жилого дома. Это различие принципиально для применения норм о самовольной постройке.

2. Понятие и правовой режим реконструкции

Нормативная база: - Пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), включая надстройку, перестройку, расширение, замену и восстановление несущих конструкций. - Абзацы 3 и 5 Постановления Пленума № 44 разъясняют, что постройка, возведённая в результате реконструкции, может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие при наличии оснований п. 1 ст. 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие путём демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведённой пристройки).

Позиция СКГД: Если установлено, что спорное здание создано в результате реконструкции жилого дома (надстройка третьего этажа, пристройка), то суды должны были исследовать техническую возможность приведения здания к исходным параметрам путём демонтажа только той части, которая была создана в результате пристройки и надстройки. Этот вопрос не был предметом судебной оценки.

3. Специальный режим реконструкции при несоответствии предельным параметрам

Нормативная база: - Пункт 24 Постановления Пленума № 44 указывает, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешённого использования или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путём: (а) приведения его в соответствие с градостроительным регламентом; (б) уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства. - Абзац 6 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ и ч. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ устанавливают, что требования о сносе по основанию несоответствия разрешённому использованию самовольной постройки, возведённой в результате реконструкции, подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд.

Позиция СКГД: В случае если при реконструкции жилого дома были нарушены предельные параметры разрешённого строительства (отступы от границ, процент застройки), необходимо установить возможность приведения постройки в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Судебные инстанции не исследовали эту возможность.

4. Несоответствие разрешённому использованию земельного участка как основание для сноса

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что самовольной является постройка на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. - Абзац 3 п. 19 Постановления Пленума № 44 разъясняет: использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Позиция СКГД: Из заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что спорное здание по техническим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению является зданием предприятия общественного питания, которое соответствует виду разрешённого использования земельного участка (предприятия общественного питания вместимостью до 50 мест). Таким образом, основание для сноса по п. 1 ст. 222 ГК РФ (несоответствие разрешённому использованию) отсутствует. Факт использования объекта в коммерческих целях (дворец торжеств) не является самостоятельным основанием для признания его самовольной постройкой.

5. Исследование обстоятельств, связанных с реконструкцией и легализацией

Нормативная база: - Часть 1 ст. 79 ГПК РФ предусматривает, что при возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. - Статьи 67 ГПК РФ устанавливают правила оценки доказательств.

Позиция СКГД: Хотя суд и назначил судебную строительно-техническую экспертизу, её результаты не были надлежащим образом использованы для разрешения спора. Экспертиза установила, что: - Объект расположен в границах земельного участка и соответствует виду разрешённого использования. - Объект не создаёт опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. - Сохранение объекта возможно. - Отступления от требований градостроительного регламента (отступы от границ, процент застройки) выявлены, но не создают угрозу.

Однако суды не исследовали: (1) является ли это реконструкцией или новым строительством; (2) возможна ли техническая легализация путём демонтажа части объекта; (3) возможно ли изменение функционального назначения с жилого на нежилое при сохранении измененных параметров.

6. Разграничение вопросов о сносе и о допустимости изменения функционального назначения

Нормативная база: - Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка вправе требовать снос самовольной постройки или её приведения в соответствие с установленными требованиями. - Вопрос о допустимости использования нежилого объекта не может разрешаться в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Позиция СКГД: Из технических документов и заключения эксперта следует, что здание по техническим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению относится к объектам общественного использования (помещения для массового пребывания людей, обеденные залы, кухни). При разрешении встречного требования о признании права собственности на нежилое здание необходимо определить возможность приведения спорного нежилого строения в жилое с сохранением измененных параметров. Вопрос о допустимости использования нежилого объекта не может разрешаться в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ и требует отдельного исследования.

7. Принцип добросовестности и баланс интересов

Нормативная база: - Статья 10 ГК РФ устанавливает принцип добросовестности при осуществлении гражданских прав.

Позиция СКГД: Хотя суд апелляции ссылался на принцип добросовестности и на то, что признание права собственности ставило бы добросовестных застройщиков в худшее положение, СКГД не согласилась с этим выводом. Ответчики получили разрешение на строительство жилого дома, зарегистрировали право собственности на него, заключили договоры с коммунальными организациями. Последующая реконструкция без разрешения не может служить основанием для полного сноса, если возможна легализация путём приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение п. 1 ст. 222 ГК РФ. Суды признали объект самовольной постройкой, не установив наличие хотя бы одного из исчерпывающих признаков, предусмотренных этой нормой. В частности: - Объект расположен на земельном участке, принадлежащем ответчикам. - Вид разрешённого использования участка (предприятия общественного питания) допускает размещение такого объекта. - Объект не создаёт опасности для жизни и здоровья.

2. Игнорирование различия между новым строительством и реконструкцией. Суды не исследовали, является ли спорное здание вновь возведённым или результатом реконструкции жилого дома. Это различие принципиально для применения специальных правил о реконструкции (Постановление Пленума № 44, п. 24).

3. Неприменение специального режима реконструкции при несоответствии предельным параметрам. Суды не исследовали возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом путём демонтажа части объекта, хотя экспертиза установила, что сохранение объекта возможно.

4. Неправильное применение критерия несоответствия разрешённому использованию. Суды не учли, что объект по техническим параметрам соответствует виду разрешённого использования земельного участка (предприятия общественного питания), и что использование не по целевому назначению не является основанием для сноса (Постановление Пленума № 44, п. 19).

5. Смешение вопросов о сносе и о допустимости изменения функционального назначения. Суды не разграничили эти вопросы и не исследовали возможность изменения функционального назначения с жилого на нежилое.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Ненадлежащее исследование обстоятельств дела (ст. 67 ГПК РФ). Суды не исследовали ключевые обстоятельства: является ли объект реконструкцией или новым строительством, возможна ли техническая легализация, допустимо ли изменение функционального назначения.

2. Неправильное использование результатов судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ). Хотя экспертиза установила, что сохранение объекта возможно и он не создаёт опасности, суды не учли эти выводы при принятии решения о сносе.

3. Нарушение требований к мотивировке решения. Суды не объяснили, почему они не исследовали возможность легализации объекта и почему применили требование о полном сносе вместо приведения в соответствие.

Влияние на исход дела (ст. 387, 390.14 ГПК РФ): Указанные нарушения являются существенными, так как они повлияли на исход дела. Если бы суды надлежащим образом исследовали обстоятельства, они могли бы прийти к выводу о возможности легализации объекта путём приведения в соответствие с градостроительным регламентом, а не о необходимости полного сноса.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 мая 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для пересмотра по существу.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение устанавливает обязательный стандарт для судов при рассмотрении дел о самовольной постройке:

• Исчерпывающий перечень признаков. Суды должны проверять наличие хотя бы одного из четырёх признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, и не могут расширять этот перечень.

• Разграничение новой постройки и реконструкции. Суды обязаны исследовать, является ли объект вновь возведённым или результатом реконструкции, так как это влияет на применимые правила.

• Техническая возможность легализации. При наличии технической возможности суды должны исследовать возможность приведения объекта в соответствие путём демонтажа части, а не требовать полного сноса.

• Соответствие разрешённому использованию. Суды должны проверять, соответствует ли объект по техническим параметрам виду разрешённого использования земельного участка, а не только его функциональному назначению.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников земельных участков и объектов капитального строительства:

• Собственники получают право на легализацию объекта путём приведения в соответствие с градостроительным регламентом, если это технически возможно.

• Собственники защищены от произвольного требования о полном сносе, если объект не создаёт опасности и соответствует разрешённому использованию.

• Собственники получают право на изменение функционального назначения объекта (с жилого на нежилое) при сохранении измененных параметров, если это допускается законодательством.

Вместе с тем, усиливается и защита публичных интересов:

• Органы публичной власти сохраняют право требовать приведения объекта в соответствие с градостроительным регламентом, если это возможно.

• Органы публичной власти могут требовать сноса только в случае, если объект создаёт опасность для жизни и здоровья или если легализация невозможна.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позиции, изложенные в:

• Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. Определение конкретизирует применение п. 2, 24 этого постановления, особенно в части разграничения новой постройки и реконструкции, а также в части возможности легализации путём демонтажа части объекта.

• Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г. Определение ссылается на пункты 7 и 9 этого обзора, развивая их положения.

• Статье 10 ГК РФ (принцип добросовестности). Определение указывает, что принцип добросовестности не может служить основанием для полного сноса, если возможна легализация.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Бремя доказывания:

• На истце (органе публичной власти) лежит бремя доказывания наличия хотя бы одного из четырёх признаков самовольной постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

• На истце также лежит бремя доказывания того, что объект создаёт опасность для жизни и здоровья или что легализация невозможна.

• На ответчике может лежать бремя доказывания технической возможности приведения объекта в соответствие с градостроительным регламентом, однако суд обязан назначить экспертизу для установления этого факта.

Стандарт доказывания:

• Суд должен применять стандарт «преобладание доказательств» (более вероятно, чем нет) при установлении фактов, связанных с наличием признаков самовольной постройки.

• При оценке заключения судебной экспертизы суд должен применять стандарт, предусмотренный ст. 67 ГПК РФ (свободная оценка доказательств).

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Реконструкция объектов капитального строительства в целом. Правила о разграничении новой постройки и реконструкции, о технической возможности легализации применимы не только к жилым домам, но и к другим объектам (нежилые здания, сооружения).

• Изменение функционального назначения объектов. Правила о допустимости изменения функционального назначения применимы при разрешении споров о переводе объектов из одной категории в другую.

• Соответствие разрешённому использованию земельного участка. Правила о разграничении соответствия по техническим параметрам и по функциональному назначению применимы при разрешении споров о соответствии объектов видам разрешённого использования.

• Требования о приведении в соответствие с градостроительным регламентом. Правила о необходимости исследования технической возможности приведения в соответствие применимы при разрешении споров о нарушении градостроительных норм в целом.

6. Доктринальное значение

Определение СКГД имеет важное доктринальное значение для развития теории гражданского права:

• Уточнение понятия самовольной постройки. Определение подчеркивает, что самовольная постройка — это не просто объект, возведённый без разрешения, а объект, который нарушает один из четыр