ВС отменил отказ в защите границ земельного участка при долевой собственности на дом

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 4-КГ25-26-К1, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2025 г.

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего Асташова С.В., судей Марьина А.Н. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.).

Стороны: - Истец: Сайкина Светлана Сергеевна (гражданин, собственник земельного участка) - Ответчик: Белоусова Елена Васильевна (гражданин, сособственник домовладения) - Третьи лица: Рябов В.А. (сособственник домовладения)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о границах земельного участка; вещно-правовой спор о защите права собственности на недвижимое имущество (земельный участок); межевой спор между смежными землепользователями.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Сайкина С.С. обратилась в суд с иском к Белоусовой Е.В. с требованиями: 1. Уточнить границы земельного участка с кадастровым номером (площадь 509 кв. м) в соответствии с заключением судебной землеустроительной экспертизы; 2. Обязать ответчика убрать забор из сетки-рабицы с территории участка истца; 3. Возложить на ответчика расходы по переносу забора; 4. Взыскать судебные расходы: государственную пошлину (600 руб.), расходы на судебную землеустроительную экспертизу (56 650 руб.), прочие судебные расходы (93 086,96 руб.).

Правовое основание: статья 304 ГК РФ (право собственника требовать устранения нарушений его права), подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ (восстановление нарушенного права на земельный участок в случае самовольного занятия), статьи 76 ЗК РФ (уточнение границ земельных участков).

Возражения ответчика:

Белоусова Е.В. возражала против удовлетворения кассационной жалобы, настаивая на правильности решений апелляционной и кассационной инстанций.

Решение первой инстанции (Раменский городской суд, 12 января 2024 г.):

Исковые требования удовлетворены частично. Суд установил факт смещения фактических границ земельного участка ответчика вглубь участка истца, их несоответствие плану технической инвентаризации (1980–1999 гг.), и на этом основании постановил об освобождении самовольно занятого участка площадью 18 кв. м из незаконного владения Белоусовой Е.В. с возложением обязанности по демонтажу ограждения протяженностью 15 м.

Постановление апелляции (Московский областной суд, 20 марта 2024 г.):

Апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований. Суд исходил из того, что: - реальный раздел домовладения между сторонами не произведён; - дом находится в долевой собственности; - общий земельный участок при домовладении не формировался, его границы и площадь не определялись; - установление границ земельного участка истца без учёта размера долей всех сособственников домовладения и до реального раздела дома невозможно; - в материалах дела отсутствуют сведения о том, что предоставление земельных участков правопредшественникам сторон осуществлялось с учётом их долей в праве собственности на домовладение.

Постановление кассации (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 10 октября 2024 г.):

Кассационная коллегия оставила апелляционное определение без изменения, не установив оснований для его отмены.

Обращение в ВС РФ:

Представитель Сайкиной С.С. Комарова С.А. подала кассационную жалобу с просьбой отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 21 марта 2025 г. истцу восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, а определением от 19 мая 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между двумя собственниками земельных участков, входящих в состав единого домовладения, состоящего из трёх изолированных жилых блоков. Истец (Сайкина С.С.) владеет участком площадью 509 кв. м по правоустанавливающему документу (свидетельство о праве собственности от 2 декабря 1992 г.). Ответчик (Белоусова Е.В.) владеет смежным участком. По результатам судебной землеустроительной экспертизы выявлено несоответствие между фактическими границами участка истца (491 кв. м) и границами, определёнными в правоустанавливающем документе (509 кв. м). Расхождение составляет 18 кв. м, что превышает допустимую погрешность вычисления площади (±8 кв. м). Несоответствие выражено в виде расположения существующего ограждения (забора из сетки-рабицы), установленного ответчиком, в границах участка истца на расстояние до 1,4 м.

Конфликт интересов: право собственника на защиту своего имущества (статья 304 ГК РФ) против утверждения апелляционного суда о невозможности разрешения межевого спора без предварительного реального раздела домовладения между всеми сособственниками.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, право собственности на земельный участок, уточнение границ) и земельно-правовая (применение норм ЗК РФ, Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, Закона № 221-ФЗ о кадастровой деятельности).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на рассмотрение СКГД в связи с необходимостью проверки существенных нарушений норм материального права, допущенных судами апелляционной и кассационной инстанций при применении норм земельного законодательства и гражданского права о защите права собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд разрешить межевой спор о границах земельного участка, входящего в состав домовладения, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, без предварительного реального раздела дома между всеми сособственниками?

2. Подлежит ли установлению в действующей системе координат граница земельного участка, если кадастровые работы по уточнению местоположения границ не проводились, независимо от длительности существования фактических границ?

3. Является ли препятствием к разрешению спора о границах земельных участков, предоставленных органом муниципального образования в самостоятельном порядке каждому из собственников жилого дома (состоящего из изолированных блоков), отсутствие в материалах дела сведений о том, что предоставление осуществлялось с учётом долей в праве собственности на домовладение?

4. Обязан ли суд принимать решение об установлении границ земельного участка в соответствии с результатами кадастровых работ, независимо от длительности существования фактических границ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в разрешении межевого спора о границах земельного участка истца, ссылаясь на отсутствие реального раздела домовладения между сособственниками. Поскольку жилой дом состоит из трёх изолированных частей (блоков) с отдельными выходами, имеющих самостоятельные земельные участки, предоставленные уполномоченным органом каждому из собственников с определением границ в правоустанавливающих документах, спор о границах подлежит разрешению в судебном порядке независимо от статуса долевой собственности на дом. Суд обязан принимать решение об установлении границ в соответствии с результатами кадастровых работ, независимо от длительности существования фактических границ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право собственника на защиту нарушенного права (материально-правовой аспект)

Верховный Суд исходил из положений статьи 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ).

Вывод СКГД: Обращение Сайкиной С.С. с иском о восстановлении границы между земельными участками и переносе ограждающих конструкций направлено на разрешение межевого спора, возникшего с другим землепользователем смежного земельного участка. Это требование подлежит судебной защите.

2. Земельный участок как объект права собственности и его характеристики

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

Применённые нормы Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

• Часть 7 статьи 1: Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках с характеристиками, позволяющими определить объект в качестве индивидуально-определённой вещи.

• Часть 1 статьи 8: В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

• Часть 2 статьи 8: К основным сведениям относятся характеристики объекта, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, определяемые и изменяемые в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений.

• Часть 4 статьи 8: В кадастр вносятся сведения об описании местоположения объекта недвижимости, кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости.

• Часть 1.1 статьи 43: При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ при образовании участка. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.

3. Правоустанавливающие документы и их значение

СКГД установила следующие факты:

• На основании решения главы администрации пос. Быково от 19 ноября 1992 г. № 454 правопредшественнику истца выдано свидетельство от 2 декабря 1992 г. о праве собственности на земельный участок общей площадью 509 кв. м для ведения подсобного хозяйства.

• Согласно выписке из ЕГРН земельный участок площадью 509 кв. м поставлен на кадастровый учёт 19 ноября 1992 г., границы участка не установлены, сведения имеют статус «актуальные, ранее учтённые».

• На основании плана на участок земли к свидетельству границы земельного участка располагались вдоль одной линии с фасадами жилого дома в части литера А, А1, а, а2, что подтверждается ситуационными планами технической инвентаризации (1990–1999 гг.).

• Сайкина С.С. приобрела право собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Вывод СКГД: Земельные участки с кадастровыми номерами истца и ответчика предоставлялись органом муниципального образования собственникам жилого дома в самостоятельном порядке, осуществлён их кадастровый учёт с отражением сведений об уникальных характеристиках.

4. Уточнение границ земельного участка и кадастровые работы

Поскольку кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка не проводились, спорные границы подлежали установлению в действующей системе координат. Независимо от длительности существования фактических границ, суд обязан принимать решение об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.

По результатам судебной землеустроительной экспертизы ООО «Группа компания «Эксперт» установлено: - площадь земельного участка, находящегося в фактическом пользовании истца, составляет 491 кв. м; - площадь земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика, составляет 1 119 кв. м; - местоположение границ и площадь участка истца по фактическому пользованию (491 кв. м) не соответствует местоположению границ и площади (509 кв. м) согласно правоустанавливающему документу; - расхождение 18 кв. м не является погрешностью вычисления площади (±8 кв. м); - несоответствие выражено в виде расположения существующего ограждения в границах участка истца на расстояние до 1,4 м; - образуется пересечение площадью 18 кв. м; - необходимо осуществить перенос ограждения протяженностью 15 метров в соответствии с координатами характерных точек.

Применённые нормы: - Статья 76 ЗК РФ (уточнение местоположения границ земельных участков); - Части 8–10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ (процедура уточнения границ); - Статья 428 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (требования к кадастровым работам).

5. Жилой дом как объект долевой собственности и земельные участки при нём

СКГД отметила, что согласно технической документации и заключению эксперта жилой дом состоит из трёх изолированных частей с отдельным выходом на придомовую территорию. Сложившийся порядок пользования подтверждается материалами технической инвентаризации и пояснениями сторон.

Применённые нормы Градостроительного кодекса РФ: - Пункт 2 статьи 49 (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ): исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном участке. - Пункт 5 статьи 16 (Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ): собственники каждого блока вправе обеспечить образование земельного участка под каждым блоком блокированной застройки.

Вывод СКГД: Поскольку жилой дом состоит из трёх изолированных частей (блоков), имеющих отдельные выходы на самостоятельные земельные участки, предоставленные уполномоченным органом каждому из собственников, границы которых определены в правоустанавливающих документах, выводы суда апелляционной инстанции о недопустимости разрешения межевого спора не основаны на нормах действующего законодательства.

6. Соответствие фактических границ смежного участка правоустанавливающим документам

СКГД установила, что земельный участок с кадастровым номером, принадлежащий Рябову В.А. (одному из участников долевой собственности на здание), площадью 515 кв. м был поставлен на кадастровый учёт, границы уточнены и соответствуют местоположению смежных фактических границ земельного участка истца.

Из плана на участок земли, передаваемого в собственность Рябову В.А., утверждённого Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Раменского района, следует, что описаны границы между всеми собственниками домовладения с указанием линейных размеров внешних границ и с привязкой к строению.

7. Оценка ошибок нижестоящих судов

СКГД указала, что суд апелляционной инстанции:

1. Не учёл факт самостоятельного предоставления земельных участков органом муниципального образования каждому из собственников жилого дома;

2. Неправомерно применил требование о необходимости реального раздела домовладения до разрешения межевого спора, хотя жилой дом состоит из трёх изолированных блоков с самостоятельными земельными участками;

3. Не учёл положения современного земельного и градостроительного законодательства, допускающего образование земельных участков под каждым блоком блокированной застройки;

4. Не учёл факт уточнения границ смежного участка (Рябова В.А.), соответствующих фактическим границам участка истца;

5. Не применил требование части 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ о том, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений в правоустанавливающих документах.

Кассационный суд общей юрисдикции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения не исправил.

8. Существенность нарушений

Согласно статье 390.14 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

СКГД установила, что судами апелляционной и кассационной инстанций допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Московский областной суд, 20 марта 2024 г.):

1. Неправомерное применение требования о реальном разделе домовладения — суд апелляционной инстанции отказал в разрешении межевого спора, ссылаясь на то, что реальный раздел домовладения между сторонами не произведён, дом находится в долевой собственности, и общий земельный участок при домовладении не формировался. Однако это требование не соответствует действующему земельному и гражданскому законодательству, поскольку жилой дом состоит из трёх изолированных блоков с самостоятельными земельными участками, предоставленными каждому собственнику в отдельном порядке.

2. Игнорирование правоустанавливающих документов — суд не учёл, что границы земельного участка истца определены в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности от 2 декабря 1992 г., план на участок земли), а также в материалах технической инвентаризации (1990–1999 гг.).

3. Неправильное толкование норм земельного законодательства — суд не применил положения части 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ о том, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений в правоустанавливающих документах.

4. Игнорирование результатов кадастровых работ — суд не учёл заключение судебной землеустроительной экспертизы, которое установило несоответствие фактических границ участка истца границам, определённым в правоустанавливающем документе, на величину 18 кв. м, превышающую допустимую погрешность.

5. Неправильное применение норм Градостроительного кодекса РФ — суд не учёл положения пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ, допускающие образование земельных участков под каждым блоком блокированной застройки.

6. Существенное нарушение норм материального права — отказ в защите права собственности истца на земельный участок (статья 304 ГК РФ) и в восстановлении нарушенного права в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ).

Ошибки кассационного суда (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 10 октября 2024 г.):

1. Неисправление ошибок апелляционного суда — кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, не установив оснований для его отмены, хотя апелляционный суд допустил существенные нарушения норм материального права.

2. Отсутствие надлежащей проверки — кассационный суд не провёл анализ применения норм земельного и гражданского законодательства, не учёл результаты кадастровых работ и правоустанавливающие документы.

Характер нарушений в смысле ст. 387, 390.14 ГПК РФ:

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку: - они касаются применения норм материального права (статьи 304 ГК РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ, статьи 76 ЗК РФ, части 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ); - они повлияли на исход дела (отказ в удовлетворении исковых требований вместо их частичного удовлетворения); - без их устранения невозможна защита нарушенного права собственности истца на земельный участок; - они препятствуют восстановлению и защите охраняемых законом публичных интересов в области земельных отношений.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2025 г.:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 марта 2024 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2024 г.

2. Направлено: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Московский областной суд).

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт разрешения межевых споров о границах земельных участков, входящих в состав домовладения, находящегося в долевой собственности. Суды больше не вправе отказывать в разрешении таких споров, ссылаясь на отсутствие реального раздела домовладения, если земельные участки предоставлены каждому собственнику в самостоятельном порядке и их границы определены в правоустанавливающих документах.

Определение также уточняет процедуру уточнения границ земельных участков: суд обязан принимать решение об установлении границ в соответствии с результатами кадастровых работ, независимо от длительности существования фактических границ.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственника земельного участка (истца Сайкиной С.С.) как слабой стороны в споре о границах земельного участка. Определение подтверждает право собственника требовать устранения нарушений его права (статья 304 ГК РФ) и восстановления нарушенного права в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ).

Определение также защищает интересы собственников земельных участков при блокированной застройке, которые имеют право на образование самостоятельных земельных участков под каждым блоком.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развив