ВС РФ: кассационный суд не вправе переоценивать доказательства об исполнении договора купли-продажи

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 9-КГ25-3-К1, определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Марьина А.Н., Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Новицкая Наталия Владимировна (гражданин, покупатель) - Ответчик: индивидуальный предприниматель Гурьянов Роман Александрович (продавец)

Категория спора: договорный (купля-продажа недвижимого имущества); вещно-правовой (государственная регистрация перехода права собственности)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Новицкая Н.В. обратилась в суд с иском к ИП Гурьянову Р.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок (кадастровый номер, площадь 118 кв.м) и жилой дом (кадастровый номер, площадь 90 кв.м), расположенные по адресу в г. Нижний Новгород. Истец ссылалась на то, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи от 13 июня 2019 г., имущество передано ей, денежные средства уплачены в полном объеме, однако ответчик уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Возражения ответчика: ИП Гурьянов Р.А. ссылался на истечение срока действия предварительного договора и незаключение основного договора купли-продажи. 17 ноября 2021 г. он вернул Новицкой Н.В. 5 735 500 руб., мотивируя это невозможностью исполнения договора в установленные сроки.

Решение первой инстанции (Нижегородский районный суд г. Нижний Новгород): - От 20 июля 2023 г.: исковые требования удовлетворены. Суд признал предварительный договор от 13 июня 2019 г. основным договором с условием о предварительной оплате, установив, что Новицкая Н.В. выполнила все требования договора (уплатила 4 588 400 руб. 21 мая 2021 г.), имущество передано ей, а возврат денежных средств не является основанием для расторжения договора. Суд постановил зарегистрировать переход права собственности на оба объекта недвижимости.

Постановление апелляции (Нижегородский областной суд): - От 21 ноября 2023 г.: апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводом суда о том, что ответчик уклоняется от регистрации, а возврат денежных средств не является основанием для отказа в иске.

Постановление кассации (Первый кассационный суд общей юрисдикции): - От 19 июня 2024 г.: апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. Кассационный суд указал, что суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей оценки обстоятельству исполнения покупателем обязательства по оплате, от чего зависела обоснованность вывода об уклонении продавца от регистрации.

Последующее апелляционное определение (Нижегородский областной суд): - От 8 октября 2024 г.: апелляционное определение, вынесенное при новом рассмотрении (отменено СКГД ВС РФ).

Кассационная жалоба в ВС РФ: Новицкая Н.В. обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на определение Первого кассационного суда от 19 июня 2024 г., оспаривая его законность.

Процедурные определения ВС РФ: - От 19 сентября 2024 г.: судья ВС РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД. - От 16 мая 2025 г.: заместитель Председателя ВС РФ отменил определение судьи и передал кассационную жалобу с делом для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами покупателя, исполнившего свои обязательства по оплате и принявшего имущество, и продавца, отказывающегося совершить государственную регистрацию перехода права собственности. Конфликт касается толкования предварительного договора купли-продажи, условий его исполнения, а также правовых последствий возврата денежных средств продавцом.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм ГК РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации, исполнении договора) и процессуально-правовая (пределы проверки кассационным судом установленных фактов, применение принципа res judicata).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с существенными нарушениями норм процессуального права, допущенными кассационным судом при переоценке установленных нижестоящими судами обстоятельств, а также для уточнения правовой позиции по вопросу о пределах проверки кассационным судом фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Вправе ли кассационный суд переоценивать доказательства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и давать им иную оценку при отсутствии существенных нарушений норм материального или процессуального права?

2. Является ли возврат продавцом полученных денежных средств основанием для отказа в удовлетворении иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, если факт уплаты цены установлен вступившим в законную силу судебным постановлением?

3. Применяется ли принцип обязательности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением (res judicata), при рассмотрении дела в кассационном порядке?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ исходит из того, что кассационный суд общей юрисдикции не вправе переоценивать доказательства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и давать им иную оценку, если при этом не выявлены существенные нарушения норм материального или процессуального права. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда и не подлежат переоценке в кассационном порядке. Возврат продавцом полученных денежных средств не может в одностороннем порядке лишить покупателя прав, исполнившего свои обязательства по оплате, и не является основанием для отказа в иске о государственной регистрации перехода права собственности.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

Судебная коллегия применила статью 551 ГК РФ, которая устанавливает следующие правила:

• Пункт 1: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации;

• Пункт 2: исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами;

• Пункт 3: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

2. Постановление Пленума ВС РФ о защите права собственности

СКГД ссылалась на Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 61), которое разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

3. Условия удовлетворения иска о государственной регистрации

Согласно позиции СКГД, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Статья 556 ГК РФ (абзац второй пункта 1) устанавливает, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По настоящему делу: - факт передачи продавцом имущества покупателю установлен судами первой и апелляционной инстанций; - данный факт ответчиком не оспаривался; - кассационным судом под сомнение поставлен не был.

4. Принцип обязательности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением (res judicata)

СКГД применила часть 2 статьи 61 ГПК РФ, которая устанавливает, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Коллегия указала, что данное положение закона кассационным судом не учтено, поскольку: - факт уплаты цены по договору установлен решением суда от 14 декабря 2021 г. (по делу о признании договора расторгнутым); - последующее распоряжение продавцом полученными денежными средствами не может в одностороннем порядке лишить прав покупателя, исполнившего свои обязательства; - судами первой и апелляционной инстанций дана оценка факту возврата продавцом денежных средств.

5. Пределы проверки кассационным судом фактических обстоятельств

СКГД применила часть 3 статьи 390 ГПК РФ, которая устанавливает, что кассационный суд общей юрисдикции не вправе: - устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции; - предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими; - определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела; - принимать дополнительные доказательства.

Коллегия констатировала, что кассационный суд дал иную оценку установленным нижестоящими судами доказательствам, что недопустимо.

6. Основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке

СКГД ссылалась на статью 390 ГПК РФ, которая устанавливает, что основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Коллегия пришла к выводу, что поскольку все имеющие значение для дела обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций установлены, а каких-либо существенных нарушений норм материального или процессуального права не допущено, определение кассационного суда подлежит отмене.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки кассационного суда (Первый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 19 июня 2024 г.):

1. Нарушение части 3 статьи 390 ГПК РФ — кассационный суд переоценил доказательства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, дав им иную оценку. Суд указал, что нижестоящие суды не дали оценку обстоятельству исполнения покупателем обязательства по оплате, однако это обстоятельство было установлено решением суда от 14 декабря 2021 г., вступившим в законную силу, и не подлежало переоценке.

2. Нарушение части 2 статьи 61 ГПК РФ — кассационный суд не учел принцип обязательности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением. Факт уплаты цены по договору был установлен решением от 14 декабря 2021 г. и не подлежал переоценке при рассмотрении настоящего дела.

3. Неправильное применение норм материального права — кассационный суд не учел, что возврат продавцом полученных денежных средств не может в одностороннем порядке лишить покупателя прав, исполнившего свои обязательства, и не является основанием для отказа в иске о государственной регистрации перехода права собственности.

Эти нарушения являются существенными в смысле статей 387 и 390.14 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и привели к отмене законных судебных постановлений.

Ошибки апелляционного суда при новом рассмотрении (определение от 8 октября 2024 г.): Определение апелляционного суда от 8 октября 2024 г., вынесенное при новом рассмотрении по указанию кассационного суда, также отменено СКГД как основанное на неправильном применении норм процессуального права.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г.:

1. Отменены: - определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 октября 2024 г.

2. Оставлены в силе: - решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 20 июля 2023 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 г.

Правовой результат: исковые требования Новицкой Н.В. о регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом удовлетворены; ИП Гурьянов Р.А. обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает четкие пределы проверки кассационным судом фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций. Нижестоящие суды должны учитывать, что кассационный суд не вправе переоценивать доказательства и давать им иную оценку без выявления существенных нарушений норм материального или процессуального права. Это ограничивает возможность необоснованной отмены судебных постановлений в кассационном порядке и повышает стабильность судебных решений.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту покупателя (добросовестного приобретателя), исполнившего свои обязательства по оплате и принявшего имущество. Позиция ВС РФ исключает возможность продавца в одностороннем порядке лишить покупателя прав путем возврата денежных средств после исполнения договора. Это соответствует принципу защиты слабой стороны в договорных отношениях и принципу добросовестности.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. о праве покупателя обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения продавца. СКГД уточняет, что такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения покупателем своих обязательств по оплате, установленного вступившим в законную силу судебным постановлением.

Определение также подтверждает применение принципа res judicata (обязательность обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением) в соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ, что обеспечивает стабильность судебных решений и предотвращает их необоснованную переоценку в кассационном порядке.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что при рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности бремя доказывания исполнения обязательства по передаче имущества лежит на продавце (ответчике). Однако если факт передачи установлен судами первой и апелляционной инстанций и не оспаривается ответчиком, то кассационный суд не вправе переоценивать это доказательство.

Что касается исполнения обязательства по оплате, то если оно установлено вступившим в законную силу судебным постановлением, то оно обязательно для суда и не подлежит переоценке. Возврат денежных средств продавцом не может служить основанием для отказа в иске, поскольку это распоряжение полученными средствами не влияет на факт их получения.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД применима к следующим категориям споров:

• Споры о государственной регистрации прав на недвижимое имущество — при наличии исполнения обязательств по передаче и оплате, суд вправе вынести решение о регистрации, несмотря на возражения другой стороны;

• Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости — возврат денежных средств не является основанием для расторжения договора, если имущество передано и обязательства исполнены;

• Споры о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации — в соответствии с пункт 3 статьи 551 ГК РФ, сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить убытки;

• Споры о пределах проверки кассационным судом фактических обстоятельств — определение устанавливает четкие ограничения на переоценку доказательств в кассационном порядке, что применимо ко всем категориям гражданских дел;

• Споры, затрагивающие принцип res judicata — определение подтверждает обязательность обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением, при рассмотрении других дел с участием тех же лиц.

6. Значение для адвокатской практики

Для адвокатов, представляющих интересы покупателей недвижимого имущества, определение имеет следующее практическое значение:

• При подготовке исков о государственной регистрации необходимо тщательно документировать факты передачи имущества и оплаты, поскольку эти обстоятельства являются ключевыми для удовлетворения иска;

• При возражении против отмены судебных постановлений в кассационном порядке следует ссылаться на то, что кассационный суд не вправе переоценивать доказательства, установленные нижестоящими судами, и на принцип обязательности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным постановлением;

• При защите интересов покупателя можно ссылаться на позицию ВС РФ о том, что возврат денежных средств продавцом не может в одностороннем порядке лишить покупателя прав, исполнившего свои обязательства;

• При подготовке возражений на кассационные жалобы необходимо указывать на нарушение части 3 статьи 390 ГПК РФ, если кассационный суд переоценивает доказательства.

Заключение

Определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г. представляет собой важное уточнение правовой позиции по вопросам государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и пределов проверки кассационным судом фактических обстоятельств. Определение усиливает защиту добросовестного покупателя, исполнившего свои обязательства, и устанавливает четкие ограничения на переоценку доказательств в кассационном порядке, что способствует стабильности судебных решений и предсказуемости судебной практики.