ВС отменил решение о возврате земель курорта: защита добросовестных приобретателей важнее

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-156-К4

Дата: 17 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П., Петрушкин В.А. (докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации (в интересах неопределённого круга лиц и Краснодарского края) — орган публичной власти - Ответчики: - Администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края (орган публичной власти) - ООО «Тримп» (юридическое лицо) - Земцева С.В., Зульматов С.О., Ифраимова Б.С., Киселёва С.В., Киселёв В.Л., Макаров Е.Б., Пустовита Ю.П., Руденко Д.В., Сангалов А.М., Исакова Ю.С. (граждане)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании сделок недействительными (ничтожными) с элементами публичного права (защита особо охраняемых природных территорий и курортных земель); спор о праве собственности на земельные участки; защита публичных интересов.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением о признании ничтожными договоров купли-продажи, дарения, мены и аренды 42 земельных участков общей площадью 5,66 га, расположенных в Туапсинском районе Краснодарского края.

Правовое основание: истец ссылался на то, что исходный земельный участок площадью 113 986 кв. м находился в границах курорта регионального значения «Новомихайловка» (включая населённый пункт Ольгинка) и относился к землям особо охраняемой территории, предназначенным исключительно для лечения и оздоровления граждан. Образованные из него земельные участки, по мнению прокуратуры, являются собственностью Краснодарского края, и органы местного самоуправления не имели полномочий по их распоряжению. Истец утверждал, что ответчики заключали оспариваемые сделки заведомо без намерения исполнять их условия и использовать участки в соответствии с целевым назначением.

Решение первой инстанции

Туапсинский районный суд Краснодарского края (24 августа 2023 г.): - Удовлетворил исковые требования прокурора в полном объёме - Признал договоры аренды, купли-продажи, дарения и мены ничтожными - Применил последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата земельных участков в государственную собственность и регистрации права собственности Краснодарского края

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Земли пансионата «Ольгинка» не утратили статус особо охраняемой природной территории - Спорные участки находятся в границах зон санитарной охраны курорта регионального значения и являются собственностью Краснодарского края - Многократный раздел земельного массива и реализация участков между взаимосвязанными лицами по заниженным ценам свидетельствуют о недобросовестности участников сделок - Оспариваемые сделки совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия

Постановление апелляции

Краснодарский краевой суд (19 марта 2024 г.): - Оставил решение первой инстанции без изменения - Согласился с выводами суда первой инстанции

Постановление кассации

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (29 октября 2024 г.): - Оставил судебные постановления без изменения - Не исправил допущенные нарушения

Кассационные жалобы в ВС РФ

Кассационные жалобы подали ответчики (Киселёв В.Л., Киселёва С.В., Ифраимова Б.С., Руденко Д.В., Зульматов С.О., Макаров Е.Б., Пустовита Ю.П., ООО «Тримп», Исакова Ю.С.), оспаривая законность судебных постановлений.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичными интересами (защита особо охраняемых природных территорий и курортных земель, находящихся в государственной собственности) и интересами граждан и юридических лиц, приобретших земельные участки на основании договоров с органами местного самоуправления.

Конфликт затрагивает следующие ключевые вопросы:

1. Материально-правовой аспект: Правомерность применения последствий недействительности ничтожных сделок (двусторонней реституции) к добросовестным приобретателям земельных участков, когда отчуждение осуществлено ненадлежащим субъектом (органом местного самоуправления вместо государства).

2. Распределение бремени доказывания: Кто должен доказывать нахождение земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий и зон санитарной охраны курортов — истец (прокурор) или ответчики.

3. Процессуальная надлежащесть: Надлежащесть истца (прокурор в интересах неопределённого круга лиц и Краснодарского края) и необходимость привлечения надлежащего органа государственной власти (Департамента имущественных отношений Краснодарского края).

4. Применение исковой давности: Подлежат ли спорные требования исковой давности, установленной ст. 196 ГК РФ.

5. Защита добросовестного приобретателя: Применимы ли положения ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя при виндикации имущества, приобретённого у лица, не имевшего права его отчуждать.

Категория проблемы

Межотраслевая проблема, затрагивающая: - Материальное право (гражданское, земельное, природоохранное) - Процессуальное право (надлежащесть сторон, распределение бремени доказывания, исковая давность) - Публичное право (защита государственной собственности и публичных интересов)

Причины передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения существенных вопросов применения норм материального и процессуального права, имеющих значение для единообразного применения законодательства судами общей юрисдикции, а также в связи с выявленными существенными нарушениями норм права, повлиявшими на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежат ли применению к спорным требованиям положения об исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ), когда прокурор обращается в суд в защиту имущественных интересов публично-правового образования?

2. Кто должен доказывать нахождение земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий и зон санитарной охраны курортов — истец (прокурор) или ответчики?

3. Может ли быть применена двусторонняя реституция (последствия недействительности ничтожной сделки по ст. 167 ГК РФ) к добросовестному приобретателю земельного участка, приобретённому у лица, не имевшего права его отчуждать, или следует применять правила виндикации (ст. 301–302 ГК РФ)?

4. Является ли надлежащим истцом прокурор, обращающийся в защиту интересов Краснодарского края, или необходимо привлечение органа государственной власти, уполномоченного представлять интересы субъекта Российской Федерации?

5. Влияет ли добросовестность приобретателя земельного участка на применение последствий недействительности сделки и на степень претерпевания неблагоприятных последствий?

6. Какое значение имеет статус территории на момент разрешения спора в отличие от статуса на момент предоставления земельного участка при определении применимости норм об особо охраняемых природных территориях?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил судебные постановления нижестоящих судов, найдя, что они содержат существенные нарушения норм материального и процессуального права. Коллегия установила, что суды не учли правила о защите добросовестного приобретателя (ст. 301–302 ГК РФ), неправомерно отказали в применении исковой давности, не соблюдали надлежащесть сторон, не создали условия для установления юридически значимых обстоятельств (нахождение участков в границах охранных зон) и не дали оценки добросовестности каждого конкретного ответчика. Позиция ВС РФ заключается в необходимости дифференцированного подхода к защите публичных интересов с учётом принципов справедливости, добросовестности и соразмерности, а также в соблюдении процессуальных гарантий надлежащесть сторон и полноты доказывания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применение исковой давности к требованиям прокурора о защите имущественных интересов публично-правового образования

Нормативная база: - Ст. 196 ГК РФ (общий срок исковой давности — три года) - Ст. 200 ГК РФ (начало течения срока исковой давности) - Ст. 208 ГК РФ (исключение исковой давности для требований о защите нематериальных благ) - Ст. 45 ГПК РФ (право прокурора обращаться в суд в защиту прав и интересов)

Позиция ВС РФ:

Суд первой инстанции отказал в применении исковой давности, исходя из того, что иск прокурора не направлен на защиту субъективного имущественного права участников оспариваемых сделок, и сослался на положения абзаца второго ст. 208 ГК РФ о том, что исковая давность не распространяется на требования о защите нематериальных благ (право на благоприятную окружающую среду).

Верховный Суд РФ указал, что в данном случае прокурором заявлены требования о защиту имущественных благ (земельных участков), а не нематериальных. Следовательно, на спорные требования распространяются общие положения об исковой давности.

Коллегия разъяснила, что в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (пункт 4):

Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Кроме того, согласно пункту 5 того же Постановления, при обращении органов государственной власти с заявлением в защиту прав других лиц (в соответствии с ч. 1 ст. 45 и ч. 1 ст. 46 ГПК РФ) начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (в данном случае — неопределённый круг лиц и Краснодарский край).

Верховный Суд РФ также сослался на Определение Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2025 г. № 914-О, в котором разъяснено, что момент, когда публично-правовому образованию стало или должно было стать известно о нарушении своих прав, определяется судом с учётом всей совокупности фактических обстоятельств.

Вывод: Таким образом, к спорным требованиям с учётом материально-правовой цели, направленной на истребование земельных участков, подлежат применению общие положения об исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ). Суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, неправомерно отказав в применении исковой давности.

2. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество

Нормативная база: - Ст. 56 ГПК РФ (определение судом имеющих значение обстоятельств и распределение бремени доказывания) - Ст. 81 ГК РФ (принцип добросовестности)

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд РФ указал, что из положений ст. 56 ГПК РФ (часть 2) в совокупности с положениями ст. 81 ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора.

В подтверждение доводов о нахождении спорных земельных участков в границах охранных зон прокурором представлено техническое заключение от 19 июня 2023 г., составленное ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ». Однако прокурор не обосновал, какие именно земельные участки, образованные из первоначального участка, расположены в границах зон санитарной охраны курортов.

Кроме того, ООО «Тримп» заявляло ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы для установления вопроса о том, находятся ли спорные земельные участки в границах зон санитарной охраны курорта Туапсинского района. Суд первой инстанции определением от 10 августа 2023 г. отказал в удовлетворении этого ходатайства.

Вывод: Суд не создал условия для установления имеющих значение для дела обстоятельств, лишив участников спора возможности представить доказательства по обстоятельствам, входящим в предмет доказывания. Это является существенным нарушением норм процессуального права (ст. 79 ГПК РФ).

3. Защита добросовестного приобретателя и применение правил виндикации вместо двусторонней реституции

Нормативная база: - Ст. 167 ГК РФ (последствия недействительности сделки) - Ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки, нарушающей требования закона) - Ст. 170 ГК РФ (ничтожность мнимой сделки) - Ст. 301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) - Ст. 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя) - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 35) - Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд РФ установил критическую ошибку нижестоящих судов: они применили последствия недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции (возврата земельных участков в государственную собственность) без учёта правил о защите добросовестного приобретателя.

Коллегия разъяснила, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ:

• Пункт 1: Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путём помимо его воли.

• Пункт 2: Если имущество приобретено безвозмездно, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (пункт 35), в котором разъяснено:

Когда в ситуации, когда имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П отметил, что поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершённой с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания.

Вывод: Суды не учли правила о защите добросовестного приобретателя и неправомерно применили последствия недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции ко всем ответчикам без дифференциации их добросовестности.

4. Добросовестность приобретателя и соразмерность претерпевания неблагоприятных последствий

Нормативная база: - Ст. 81 ГК РФ (принцип добросовестности) - Ст. 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя) - Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд РФ указал, что добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учётом обстоятельств конкретного дела, а особенности конкретного объекта гражданских прав (в данном случае — земельный участок в границах особо охраняемой территории) могут налагать дополнительные требования к разумности и осмотрительности поведения лица.

Из принципа справедливости во взаимосвязи с конституционными гарантиями права собственности и с учётом гражданско-правового регулирования таких гарантий следует, что для гражданина, который при приобретении земельного участка действовал добросовестно или который заявляет об истечении срока исковой давности, степень претерпевания неблагоприятных последствий не должна быть такой же, как в случае недобросовестности ответчика, по требованию к которому срок давности не истёк.

Суд не дал оценки действиям ответчиков на предмет добросовестности в отношении каждого конкретного ответчика и исходя из совокупности обстоятельств при заключении и исполнении оспариваемых договоров. По настоящему делу весь риск возникновения неблагоприятных последствий возложен на ответчиков — конечных приобретателей земельных участков — без применения к ним положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя, а также положений ГК РФ об исковой давности.

Вывод: Суды допустили существенное нарушение норм материального права, не учитывая добросовестность каждого конкретного ответчика и не применяя принцип соразмерности при определении степени претерпевания неблагоприятных последствий.

5. Статус территории на момент разрешения спора и применение норм об особо охраняемых природных территориях

Нормативная база: - Ст. 94 ЗК РФ (земли особо охраняемых природных территорий) - Ст. 96 ЗК РФ (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) - Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ст. 2, 31, 32) - Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» - Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (ст. 16, 16.1) - Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд РФ разъяснил сложную историю законодательных изменений в сфере регулирования особо охраняемых природных территорий и курортных земель:

1. До 2013 года: В соответствии с подпункт 1 пункта 2 ст. 94 ЗК РФ и пункт «ж» части 1 ст. 2 Федерального закона № 33-ФЗ к землям особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

2. С 2013 года (Федеральный закон № 406-ФЗ): Лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

3. Сохранение статуса: В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 33-ФЗ (часть 3) особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ, сохраняются в границах, определённых соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления.

4. С 4 августа 2023 года (Федеральный закон № 469-ФЗ): Статус лечебно-оздоровительных местностей и курортов, созданных до дня вступления в силу этого закона, правовой режим земель определяются в соответствии с ЗК РФ и законодательством о природных лечебных ресурсах. Кроме того, лечебно-оздоровительные местности, курорты, созданные до дня вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Ключевое толкование Конституционного Суда РФ:

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П, в котором разъяснено, что правовые позиции об особо охраняемых природных территориях должны применяться, если территория, из состава которой предоставлен спорный земельный участок, не была нормативно определена как относящаяся к особо охраняемым природным территориям федерального значения в силу отсутствия системного нормативного обозначения таковых, но фактически таковой являлась и статус этой территории с момента предоставления земельного участка трансформировался в статус особо охраняемой природной территории федерального значения по действующему правовому регулированию.

По смыслу приведённых выше норм права и акта его толкования имеет значение не только статус территории на момент предоставления земельного участка, но и его статус на момент разрешения спора, что не было учтено судами по настоящему делу.

Вывод: Суды не учли изменения в правовом статусе территории и не провели надлежащего анализа применимости норм об особо охраняемых природных территориях с учётом действующего на момент разрешения спора законодательства.

6