ВС РФ: право собственности на доме, зарегистрированное в ЕГРН, не требует легализации как самовольная постройка

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-180-К4; Определение СКГД ВС РФ от 10 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Киракосян Жирайр Вардович (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности на недвижимое имущество (жилой дом, переквалифицированный в гостевой дом); спор о самовольной постройке и её легализации.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Киракосян Ж.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом. Истец просил изменить функциональное назначение строения с жилого на нежилое (гостевой дом).

Фактические обстоятельства: - С 2015 года истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 617 кв.м. (категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства). - С 2017 года истцу на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 663,8 кв.м., 3-этажный, расположенный на указанном земельном участке. - Жилой дом был реконструирован истцом и после реконструкции представляет собой гостевой дом. - Согласно заключению эксперта № 13УД-05/2021 (ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», 2021 г.), объект по архитектурно-планировочному решению и функциональному режиму использования представляет собой гостевой дом, имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. - Право собственности на жилой дом зарегистрировано за Киракосяном Ж.В. в ЕГРН (запись от 11 декабря 2017 г.).

Решение суда первой инстанции (Геленджикский городской суд, 11 октября 2021 г.): Иск удовлетворён. Суд руководствовался статьями 218, 222, 263 ГК РФ, подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, статьёй 51 ГрК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10 и № 22 от 29 апреля 2010 г. (в редакции от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Суд исходил из того, что реконструкция произведена на принадлежащем истцу земельном участке в его границах с соответствующим видом разрешённого использования, реконструированный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, реконструкция осуществлена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 27 июня 2024 г.): Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции руководствовался статьёй 10 ГК РФ и пунктом 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», указав, что истцом не представлено доказательств того, что до начала строительства им предпринимались надлежащие меры для легализации реконструированного объекта недвижимости.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 21 ноября 2024 г.): Апелляционное определение оставлено без изменения. Кассационный суд поддержал позицию суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ: Киракосян Ж.В. подал кассационную жалобу с просьбой отменить апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 5 мая 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом собственника земельного участка и жилого дома (зарегистрированного в ЕГРН) в изменении функционального назначения строения с жилого на нежилое (гостевой дом) и позицией судов апелляционной и кассационной инстанций, которые квалифицировали объект как самовольную постройку, требующую легализации через судебное признание права собственности, и отказали в удовлетворении иска на основании отсутствия доказательств предварительной легализации.

Категория проблемы: Материально-правовая проблема, связанная с применением норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) и с разграничением между: - легализацией самовольной постройки (когда право собственности не зарегистрировано); - изменением функционального назначения уже зарегистрированного объекта недвижимости (переводом жилого помещения в нежилое).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопрос о правильном применении норм ГК РФ о самовольной постройке и ГрК РФ о порядке строительства объектов различного назначения, а также о соотношении между процедурой признания права собственности на самовольную постройку и процедурой перевода жилого помещения в нежилое, что требует единообразного толкования и применения закона.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть применена процедура признания права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) в отношении объекта недвижимости, право собственности на который уже зарегистрировано в ЕГРН, если истец просит изменить функциональное назначение строения с жилого на нежилое?

2. Является ли отсутствие доказательств предварительной легализации объекта основанием для отказа в признании права собственности, когда право собственности уже зарегистрировано в установленном порядке?

3. Какие условия должны быть соблюдены для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., и применимы ли они к случаю, когда право собственности уже зарегистрировано?

4. Требуется ли получение разрешения на строительство и проведение экспертизы проектной документации для возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала жалобу подлежащей удовлетворению и установила, что судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Коллегия пришла к выводу, что материально-правовая цель истца не связана с легализацией строения, возведённого с нарушением требований земельного и/или градостроительного законодательства, а направлена на изменение функционального использования жилого дома в качестве нежилого, что не регулируется положениями статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке. Обращение истца с иском о признании права собственности на нежилой объект может быть направлено на подмену процедуры перевода жилого объекта в нежилое, что требует применения иного правового режима.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень её признаков

СКГД ВС РФ указала, что согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (при условии, что разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и/или указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки).

Коллегия ссылалась на пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в котором разъяснено, что перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

2. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Согласно пункту 39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведён (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Коллегия подчеркнула, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательными требованиями к параметрам постройки, установленными на день обращения в суд (абзац четвёртый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

3. Анализ соответствия объекта условиям признания права собственности

СКГД ВС РФ установила, что:

• Киракосян Ж.В. является собственником земельного участка площадью 617 кв.м., категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства (выписки из ЕГРН от 11 и 24 февраля 2021 г.).
• Жилой дом площадью 663,8 кв.м., 2017 года постройки, расположен в границах земельного участка.
• Объект возведён в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённого использования при отсутствии доказательств нарушения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, все условия пункта 39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 были соблюдены.

4. Значение государственной регистрации в ЕГРН

Коллегия указала, что согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности на жилой дом площадью 663,8 кв.м. зарегистрировано за Киракосяном Ж.В. в установленном порядке (запись от 11 декабря 2017 г.).

5. Разграничение между легализацией самовольной постройки и изменением функционального назначения

Ключевой вывод СКГД ВС РФ: Материально-правовая цель Киракосяна Ж.В. не связана с легализацией строения, возведённого с нарушением требований земельного и/или градостроительного законодательства, а направлена на изменение функционального использования жилого дома в качестве нежилого.

Коллегия подчеркнула, что отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, не регулируются положениями статьи 222 ГК РФ.

6. Различие в порядке строительства объектов различного назначения

СКГД ВС РФ указала на существенное различие в правовом режиме:

• Для осуществления строительства объекта индивидуального жилищного строительства существует упрощённый порядок введения их в гражданский оборот.
• При строительстве объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения предусмотрен порядок, требующий получения разрешительной документации (статья 51 ГрК РФ), а также подготовки проекта документации, результатов инженерных изысканий, а в ряде случаев и экспертизы проектной документации (статья 49 ГрК РФ), при соблюдении требований технических регламентов, градостроительных и строительных норм.

В этой связи обращение Киракосяна Ж.В. с иском о признании права собственности на нежилой объект может быть направлено на подмену процедуры перевода жилого объекта в нежилое.

7. Упрощённый порядок для объектов индивидуального жилищного строительства

СКГД ВС РФ ссылалась на абзац второй пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, в котором разъяснено, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

8. Экспертиза проектной документации

Коллегия указала, что согласно части 3 статьи 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство.

9. Ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций

СКГД ВС РФ установила, что суд апелляционной инстанции ошибочно применил при разрешении спора положения статьи 222 ГК РФ и сделал выводы, что объект возведён без получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации. Выводы суда апелляционной инстанции не основаны на правильном применении норм градостроительного законодательства.

10. Надлежащий подход к разрешению спора

При разрешении спора суду апелляционной инстанции следовало дать правовую оценку основаниям, по которым суд первой инстанции удовлетворил иск о признании права собственности на объект как на самовольную постройку, право собственности на который зарегистрировано за Киракосяном Ж.В. в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах проверке подлежат основания для легализации объекта в гражданском обороте, право собственности на который возникло у собственника земельного участка по общим основаниям и зарегистрировано в установленном порядке.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Неправильное применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ): - Суд апелляционной инстанции применил процедуру признания права собственности на самовольную постройку к объекту, право собственности на который уже было зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке. - Суд не учёл, что материально-правовая цель истца не связана с легализацией строения, возведённого с нарушением требований земельного и/или градостроительного законодательства, а направлена на изменение функционального использования жилого дома в качестве нежилого.

2. Неправильное применение норм градостроительного законодательства: - Суд апелляционной инстанции сделал выводы, что объект возведён без получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, не учитывая, что для объектов индивидуального жилищного строительства существует упрощённый порядок введения их в гражданский оборот. - Суд не применил положения части 3 статьи 49 ГрК РФ о том, что экспертиза проектной документации не проводится, если для строительства не требуется получение разрешения на строительство.

3. Неправильное применение пункта 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44: - Суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлено доказательств того, что до начала строительства им предпринимались надлежащие меры для легализации реконструированного объекта недвижимости. - Однако это требование неприменимо к случаю, когда право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

4. Игнорирование значения государственной регистрации: - Суд апелляционной инстанции не учёл, что право собственности на жилой дом зарегистрировано за Киракосяном Ж.В. в установленном порядке, и что зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд поддержал позицию суда апелляционной инстанции, воспроизведя все указанные выше ошибки и не дав самостоятельной оценки правильности применения норм материального права.

Характер нарушений в смысле ст. 387, 390 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле статей 387 и 390 ГПК РФ, так как:

• Они касаются неправильного применения норм материального права (статей 222 ГК РФ, 49, 51 ГрК РФ, части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Они повлияли на исход дела: суды отказали в удовлетворении иска, тогда как суд первой инстанции иск удовлетворил.
• Без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для рассмотрения по существу с учётом позиции СКГД ВС РФ.

Правовое основание: Статьи 390₁₄–390₁₆ ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт применения норм о самовольной постройке и требует от нижестоящих судов:

• Разграничивать между процедурой признания права собственности на самовольную постройку (когда право собственности не зарегистрировано или зарегистрировано с нарушениями) и процедурой изменения функционального назначения уже зарегистрированного объекта недвижимости.
• Учитывать значение государственной регистрации в ЕГРН как единственного доказательства существования зарегистрированного права.
• Применять упрощённый порядок для объектов индивидуального жилищного строительства, не требуя разрешения на строительство и экспертизы проектной документации.
• Не требовать доказательств предварительной легализации, если право собственности уже зарегистрировано в установленном порядке.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственника земельного участка и зарегистрированного объекта недвижимости, в частности:

• Собственник может изменять функциональное назначение своего имущества без необходимости доказывать соблюдение процедур легализации самовольной постройки, если право собственности уже зарегистрировано.
• Государственная регистрация в ЕГРН получает надлежащую правовую защиту: зарегистрированное право не может быть оспорено на основании отсутствия доказательств предварительной легализации.
• Собственники объектов индивидуального жилищного строительства получают защиту от необоснованного применения к ним требований, предусмотренных для объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД ВС РФ развивает и уточняет позицию, сформированную в:

• Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (в редакции от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 26).
• Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункты 2, 39, 43).

Определение СКГД ВС РФ уточняет, что пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44 (требование о предпринятии надлежащих мер для легализации) не применяется к случаям, когда право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Ключевое изменение в распределении бремени доказывания:

• До этого определения: суды требовали от истца доказывать, что он предпринял надлежащие меры для легализации объекта, даже если право собственности было зарегистрировано.
• После этого определения: государственная регистрация в ЕГРН является достаточным доказательством существования права собственности, и бремя доказывания нарушений при возведении объекта переходит на того, кто оспаривает это право.

Коллегия подчеркнула, что согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• **Споры о переводе жилых помещений в н